[흥국 건설/김승준] 11/30(월)

<건설-2021년 건설문답>

6가지 문답을 통해 2021년 건설업을 전망했습니다.
Q1. 건설주 밸류에이션이 낮은 이유는 무엇일까(p.4)
Q2. 2020년 주택 분양은 왜 늘어났을까(p.11)
Q3. 인허가는 감소하는데 주택 수주는 왜 좋을까(p.21)
Q4. 코로나는 해외 실적에 영향이 있었는가(p.23)
Q5. 내년 건설업은 좋아질 수 있는가(p.25)
Q6. 3기 신도시 수혜는 어떻게 될 것인가(p.26)

건설업종 Overweight 의견 제시하며, TOP PICK은 대우건설입니다
대우건설 TP 5,500원(상향)
HDC현대산업개발 TP 30,000원(상향)
GS건설 TP 40,000원(상향)
현대건설 TP 45,000원(유지)
삼성엔지니어링 TP 18,000원(상향)
대림산업 TP 100,000원(유지)

대우, GS, 현대산업, 대림 2021년 EPS에 Target PER 5.5배 적용
현대, 삼성 2021년 EPS에 Target PER 12.0배 적용

URL: https://bit.ly/3lkPjWD

흥국증권 건설 담당 김승준(02.739.5937)

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<11월 30일 뉴스 업데이트>
1. gtx-c 12월 22일 사업자 공고
. 내년 4월 우협 선정, 22년 착공, 27년 준공
url: https://bit.ly/3fOLK9O

2. 시멘트 담합 과징금 소송 패소
. 2016년에 쌍용양회 875억원 등 총 6개사 1,994억원 과징금 부과한 건에 대한 소송으로 최종 판결
url: https://bit.ly/2KQsZYi

<12월 1일 뉴스 업데이트>
1. 삼성엔지니어링 말레이지아 메탄올 epc 1.2조원 수주
. feed 후 epc전환계약 완료로 2023년 완공 예정
url: https://bit.ly/3lmvXA7

-> 피드 후 epc로 착공은 빠르게 진행될걸로 기대되며 2021년 매출액 증가에 기여할 것으로 기대됩니다

2. HDC현대산업개발, 아이파크 고급브랜드 준비
. 브랜드탄생 20주년인 내년에 브랜드 확장 목표 논의
url: https://bit.ly/2VmSHpj

[흥국 건설/김승준] 12/3(목)

<건설-주요 건설사 분양 업데이트>
▣ 11월 누적 분양 실적 업데이트: 양호한 GS건설, 대우건설
현대건설: 1.7만세대(목표대비 74%, 19년 전체대비 126%)
GS건설: 2.3만세대(목표대비 93%, 19년 전체대비 139%)
대우건설: 3.0만세대(목표대비 87%, 19년 전체대비 147%)
대림건설: 0.5세대(목표대비 27%, 19년 전체대비 23%)
HDC현대산업개발: 1.1만세대(목표대비 60%, 19년 전체대비 182%)
*11/30 1순위 청약일 기준

▣ 연말 전망
GS건설 목표 달성, 대우건설, 현대건설 소폭 하회, 대림산업, 현대산업개발 하회
GS건설: 3.0만세대(120%)
현대건설: 2.5만세대(100%)-보수적
대우건설: 3.2만세대(91%)
대림산업: 1.0만세대(59%)
HDC현대산업개발: 1.2만세대(63%)

▣2021년 주택 매출액 추정: 대우건설 증가, GS건설 소폭 증가, 현대건설 유지, 나머지 감소
매출액 증가하는 대우건설과 GS건설 추천

URL: https://bit.ly/3mAbTvA

흥국증권 건설 담당 김승준(02.739.5937)

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<12월 4일 뉴스 업데이트>
1. 10월 인허가착공분양준공미분양
. 10월 인허가: 3.3만호(-16.3%yoy)
인허가 누적: 32.6만호(-7.8%yoy)
. 10월 착공: 3.1만호(-25.5%yoy)
착공 누적: 38.3만호(+14.8%yoy)
. 10월 분양: 2.7만호(-23.3%yoy)
분양 누적: 26.1만호(+4.2%yoy)
. 10월 준공: 2.6만호(-17.8%yoy)
준공 누적: 39만호(-8.0%yoy)
. 10월 미분양: 2.7만호(-5.7%mom)
10월 준공후미분양: 1.6만호(-4.5%mom)
url: https://bit.ly/2I8AJDU

-> 10월 지표는 전반적으로 부진. 청약열기는 지속

<12월 10일 뉴스 업데이트>
1. 토지임대부 + 환매조건부 분양 주택법 개정안 통과
. 토지임대부: 토지는 국가가 갖고, 건물 소유권만 분양
. 환매조건부: 건물 소유권 분양 후 매각시 LH에만 매각 가능
. 3기 신도시부터 일부 적용 예정
url: https://bit.ly/33Wryy2

->소유에 대한 본능이 민간 분양에 대한 청약 수요를 키울거고, 내년 주택 지표가 좋을수 있는 배경인 청약 열기는 더 거세질 것으로 전망합니다.

<12월 17일 뉴스 업데이트>
1. 흑석 11구역 시공사 6일후 시공사 선정
. 510만원 코오롱글로벌 vs 540만원 대우건설
. 1509세대 4500억원 규모
url: https://bit.ly/2LJJQfO

-> 공사비냐 vs 브랜드냐, 중형사의 서울 진입이 가능한가 가능성을 확인해볼 이벤트로 보입니다

2. GTX C 민투심 의결
. 21~22일 rfp 고시 방침
. 내년 4월까지 민간사업자 공모 추진, 5월 대상자 선정
. 수익형민자사업(BTO)로 추진, 약 4.4조원
url: https://bit.ly/37roX1j

3. 올해 민간참여 공공주택 수주 마감 현황
url: https://bit.ly/3p2qpwS

-> LH발주공사에 특정 건설사들 이름이 많이 언급됩니다. 계룡, 금호, 태영, 동부, 한신, 서한.. 저번에 리포트에서 말씀드렸던것처럼 공공발주는 중소형사에게 수혜가 가는 얘기이고, 3기신도시(공공주택특별법)도 마찬가지라고 보고있습니다.

4. 금호산업, 875억원 연료전지발전 수주
. 22년 4월 완공
url: https://bit.ly/3gW2ZXp

-> 앞으로 커질산업인 연료전지발전 얘기입니다. 마진을 확인해볼 필요가 있습니다. 건설사에게 좋은 비지니스인지 그냥저냥할 것인지

<12월 30일 뉴스 업데이트>
1. 사우디 자푸라 가스전 입찰 취소
. 총 3.8조원 규모
. 삼엔 1.5조원, 현건 1.4조원 수주 예상에 있었으나 취소
url: https://bit.ly/3aQIbQ7

-> upstream에 올라온 외신기사가 있네요. 유료라 자세한 내용 확인이 안됌. https://bit.ly/3803HA9

<1월 4일 뉴스 업데이트>
1. 2021년 39만가구 민간분양 계획
. 활황기를 맞은 건설사들은 2021년에도 물량을 최대한 쥐어짜내 분양에 나설 예정
. 대우건설 3만4791가구, 현대건설 2만8570가구, GS건설 2만8225가구 , 대림산업 1만9586가구, 현대엔지니어링 1만9431가구, HDC현대산업개발 1만7762가구
url: https://bit.ly/353XFfG

2. 11월 주택공급지표
. 11월 인허가: 3.4만호(+3.3%yoy), 누적 인허가: 31.6만호(-6.9%yoy)
. 11월 착공: 3.7만호(-6.0%yoy), 누적 42만호(+12.6%yoy)
. 11월 분양: 3.2만호(-9.6%yoy), 누적 29.3만호(+2.5%yoy)
. 11월 준공: 4.0만호(+11.6%yoy), 누적 43만호(-6.5%yoy)
. 11월 미분양: 2.4만호(-11.5%mom)
url: https://bit.ly/3ncrktm
https://bit.ly/3ocVvSy

[흥국 건설/김승준] 1/5(화)

<건설-주요 건설사 분양 업데이트>
▣ 2020년 분양 실적 마무리: 성공한 GS건설, 대우건설, 현대건설
현대건설: 2.1만세대(목표대비 91%, 19년 전체대비 155%)
GS건설: 2.8만세대(목표대비 108%, 19년 전체대비 163%)
대우건설: 3.2만세대(목표대비 92%, 19년 전체대비 156%)
대림건설: 1.0만세대(목표대비 58%, 19년 전체대비 48%)
HDC현대산업개발: 1.2만세대(목표대비 65%, 19년 전체대비 197%)
*12/31 모집공고일 기준

▣ 2021년 분양 계획: 20년 10.2만호 -> 21년 12.9만호
대우건설: 3.5만세대(+8.0%)
현대건설: 2.9만세대(+36.9%)
GS건설: 2.8만세대(+4.4%)
대림산업: 2.0만세대(+98.9%)
HDC현대산업개발: 1.8만세대(+42.9%)

▣ 상반기에 많은 건설사: GS건설, 대우건설
GS건설: 1~2월에만 1만세대
대우건설: 상반기 2.0만세대

URL: https://bit.ly/359L5Mh

흥국증권 건설 담당 김승준(02.739.5937)

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<1월 5일 뉴스 업데이트>
1. 흑석 11구역 대우건설 수주
. 1509가구, 4501억원 규모
url: https://bit.ly/38XhaYM

-> 코오롱글로벌과의 수주전으로 건축비 vs 브랜드의 싸움이었는데 브랜드가 이겼습니다

<1월 6일 뉴스 업데이트>
1. 변창흠, 주택공급기관 간담회
. 신규 공급되는 주택은 국민들이 원하는 분양아파트를 중심으로 공급 방향 제시
. 민관협력 통한 패스트트랙 주택 공급 , 역세권 등 도심 내 가용용지 및 공공택지 통한 물량 공급, 사회적 합의에 기초한 개발이익 적정 배분 및 선제적 투기수요 차단 등 설명절 전 정책 발표 계획
. 한국주택협회, 대한주택건설협회 회원사의 올해 아파트 분양 예정물량이 34.6만가구로, 2020년 28.1만가구보다 약 23% 증가
url: https://bit.ly/3pNeUtK

-> 공급이 부족하다고하니 민관협동으로 빨리 진행하려고 하는데, 살 만한 집 만들어야하니까 닭장처럼 안짓겠다(세대수 감소). 임대형 물건보다 분양으로 진행하려 하는데 개발이익의 배분에 대해서는 논의가 필요하다(토지임대부 분양도 분양인걸까요..?). 설 전에 나올 대책을 유심히 볼 필요가 있을것같습니다. 바뀐 장관의 첫 정책이기에 부동산을 바라보는 관점을 엿볼수 있을것 같습니다. 어차피 수도권 128만호 공급대책 때 역세권 개발, 준공업지역 개발 등 얘기는 이미 나온 거라서 새롭진 않네요.
오히려 간담회에서 의외의 소득은 2021년 민간 아파트 분양 공급이 2020년보다 23%나 증가한다는 건데요. 분양가상한제다, 규제다 그래서 분양이 줄거다라고 하던데, 실제는 늘고있네요.

[흥국 건설/김승준] 1/6(수)

<건설 월간 Conthly(1호): 키맞추기>

1월 투자의견(p.2): 키맞추기
▣ 건설주 주가 상승: 어닝 추정치 상향이 아닌 밸류에이션 상승
▣ 밸류에이션 상승 배경: 민간기업 분양 실적 턴어라운드(그림2) + 2021년 건설업 매출액 합산 증가 전환(그림1)
▣ Top-Down식 지표 호조 밸류에이션 상승기에는 Peer 대비 저렴한 종목의 키맞추기 전략 제안
▣ 21년 PER 기준 주택 대형주 5.5배, 자체개발 성장주 10배, 주택 중소형주 4.5배 형성
▣ 대림건설 추천: 1)최근 한달 Peer 대비 주가 상승이 더디었고, 2)밸류가 저렴하고(PER 3.8배), 3)내년 실적도 양호

주목해야할 지표(p.5): 주택의 P(주택수주액/인허가)와 Q(분양)
▣ P의 상승, Q의 증가
▣ P(=주택수주액/인허가): 그림 6번 참고, 근 5년동안 ASP 상승, 최근 3년간 ASP 큰 폭 상승, 부동산 가격 상승에 맞춰 건축비 증가 판단
▣ Q(분양): 그림 7번 참고, 주택 대형주 5개사 분양이 2020년대비 2021년 25.8% 증가(12.9만세대)

주목해야할 뉴스(p.6): 신년사
▣ 공통적으로 인지하는 업종 변화: 1)토탈솔루션(리츠+직접운영), 2)신재생에너지(친환경사업 공종 발굴), 3)ESG, 4)자체사업, 5)스마트건설(BIM, 프리패브, PC, 모듈러)

주목해야할 기업(p.23): 대림건설
▣ 투자의견 Buy, 목표주가 42,000원 신규제시
▣ 21년 EPS에 Target PER 5.0배 적용
▣ 1)실적 우상향(매출 CAGR +10%), 2)수주잔고 증가(+40%), 3)분양 증가 기대감(+78%), 4)저렴한 밸류(PER 3.8배)

기타 주요 지표 수록(p. 7)


URL: https://bit.ly/3rZJrX0

흥국증권 건설 담당 김승준(02.739.5937)

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<1월 8일 뉴스 업데이트>
1. 현대건설, 리모델링팀 신설
. TFT를 팀으로 격상
. 올해 10개단지 수주 목표
url: https://bit.ly/3bkvkGe

-> 기사에도 나와있는 내용이지만, 정부 규제가 강화돼 대규모 정비물량에 대한 수주 감소를 우려, 리모델링을 대체먹거리로 부각하고 있습니다. 이건 현대건설만 해당되는 상황은 아니겠지요. 현재 리모델링시장 1위는 포스코건설(33개 단지 중 17개 수주)인데, 브랜드의 진출 힘이 얼마나 되는지 앞으로 볼수 있겠네요. 입찰경쟁이 심해질 건설업에서 브랜드가 가진 무형의 가치(밸류)를 다시한번 생각해봐야 할듯 합니다

2. 대형사들 리모델링 시장 경쟁
. 현재 54개단지(4만가구) 리모델링 조합 설립 및 진행중, 작년 19개단지, 1.8만가구 증가
. 현대건설, 디엘이앤씨, 삼성물산, GS건설, 대우건설 등 수주전 밑작업 중
. 1기 신도시 등에서 리모델링 시장을 기대 중
url: https://bit.ly/35fQamb

3. 현대엔지니어링도 리모델링시장 진출
url: https://bit.ly/3opNwlm

4. 아워홈, 아파트 커뮤니티로 사업 확장
. gs건설과 협업, gs건설 통합 커뮤니티 플랫폼인 자이안비에 식음시설 운영(아파트급식) 공동사업 진행
. 삼성웰스토리는 이미 래미안에 동일사업 진행
url: https://bit.ly/3nq7iMj

<1월 11일 뉴스 업데이트>
1. 반포 원베일리 분양가 평당 5,669만원
. hug 분양가 4,891만원에서 상승
. 분양가 상한제 적용이 분양가가 더 크게 나온 결과
. 토지비 4,200만원에 건축비 1,468만원으로 인정
url: https://bit.ly/2LCM8x8

-> 둔촌주공이 기대되는군요. 건설사에겐 호재입니다

2. 구리 한강변도시개발 협상자 선정 적합 판결
. gs건설 우선협상대상자 자격 박탈에 대한 소 제기, 패소
url: https://bit.ly/2MIJXsm

<1월 18일 뉴스 업데이트>
1. PHC파일 품귀, 가격 상승중
. 기준가의 47%에서 63%까지 상승
. 파일수요 캐파 초과 우려
url: https://bit.ly/3sCz6ku

-> 공급 증가가 밸류체인에 미치는 영향이네요. 파일과 시멘트 가격 상승 여지가 있습니다.

2. 오전 10시 대통령 온라인 신년회견 부동산 언급 주목
url: https://bit.ly/3nUMAnO

-> 3기신도시, 용적률 상향, 역세권 개발 등등 양질의 주거를 서둘러 공급할수 있도록 노력하겠다. 전세는 가격이 오르지만 곧 안정화될거다. 이런 말 이외에 뭔가 새로운, 긍정적인 얘기가 나오기를 바랍니다.

[흥국 건설/김승준] 1/19(화)

<디엘이앤씨-최소 시총 2.5조원>

분할재상장: 1월 25일(월)

디엘이앤씨 최소 시가총액 추정: 2.5조원(PER 5.0배, PBR 0.61배, HDC현대산업개발 밸류 적용)

2021년 실적 추정: 매출액 8.0조원(-7.8%yoy), 영업이익 8,236억원(-26.5%yoy), 지배주주순이익 4,704억원(-32.7%yoy)
>1)2020년 아크로서울포레스트 오피스 매각으로 2021년 실적 감소, 2)2020년 분양 1.0만세대로 주택매출액 증가 기대 어려움

재상장시 투자전략: Peer를 잘 보자
> 가장 유사한 종목인 HDC현대산업개발: 1)2020년 분양 못해 2021년 실적 기대 X, 2)2021년 분양 많이 할 예정
디엘이앤씨 재상장 시가총액을 기준으로 HDC현대산업개발의 가치 재평가 기대

URL: https://bit.ly/2XRxRPZ

흥국증권 건설 담당 김승준(02.739.5937)

● 본 내용은 당사 컴플라이언스의 승인을 받아 발송되었습니다.

<1월 19일 뉴스 업데이트>
1. 국토부 그간 추진 계획 현황 및 향후계획 관련 합동설명회 개최
(1)국토부 공급
1)3기신도시: 연내 지구계획 확정 목표로 진행중. 올해 사전청약 3만호, 내년 3.2만호
2)주거복지로드맵: 4.8만호 지구계획 수립 완료, 조성공사 착수, 6,300호 구리갈매역세권 금년 청약 계획
3)용산정비창, 태릉cc, 과천청사 등: 개발구상 착수, 지자체 협의중
4)공공재개발: 8곳 후보 선정(4700호 공급)했고 연내 시행자지정 목표, 3월 추가후보지 선정

(2)서울 공급: 2020년 8만호, 2021년 8.3만호 목표
1)공공재개발: 4700호
2)공공재건축: 7개단지 사전컨설팅 완료. 200새대 미만 공공소규모재건축 신규도입(하반기 시범)
3)역세권개발: 역세권 대상지 확대(207개->307개, 250m->350m확장), 22년까지 8천호, 25년까지 2.2만호 추가공급
4)지분적립형분양주택 도입

(3)세제: 마련한 세제강화 등 조세패키지 엄정하게 집행

url: https://bit.ly/3qun3ne

-> 정부의 스탠스는 공급 확대 '시그널' 주기, 세금 압박을 통한 매물 확대, 대출 규제 및 감독 강화입니다. 전세에 대한 방안은 공공전세주택 공급한다 입니다.
추가 계획에 대해서는 크게 내용이 없네요.
시장 예상을 웃도는 수준의 특단 공급을 얼마나 더 해줄지 궁금해집니다.

<1월 20일 뉴스 업데이트>
1. 12월 매매전월세거래량
. 12월 매매거래량; 14만건(+18.5%yoy)
12월 매매 누적: 128만건(+58.9%yoy)
. 12월 전세거래량: 18만건(+10.0%yoy)
12월 전세 누적: 219만건(+12.0%yoy)
url: https://bit.ly/2KxDLms

-> 이사수요 증가는 가구와 인테리어의 판매 증가로 이어집니다.

<1월 21일 뉴스 업데이트>

오늘 뉴스는 정부가 시행하는 정책과 실제 적용에서 나타나는 괴리를 보여주는 뉴스들입니다.

1. 서울시 가로주택정비사업, 임대주택 매입 차질
. 서울시에서 추진되는 가로주택정비사업 61곳 중 최고 층수 15층까지 규제 완화를 받은 곳은 한 건도 없음
. 공공임대의 경우 LH나 SH를 통해야 할 수 있지만, 예산이 없다고 매입을 안하고 있음
url: https://bit.ly/3qvTsKe

2. 구리 도시개발에 경기도형 기본주택 추진
. 기존 임대주택과 달리 무주택자면 누구나 30년 이상 살 수 있는 새로운 공공임대주택 모델
. 구리 한강변 2027년 완공 목표, 사업비 4조원, 대우건설 컨소시엄이 지을 예정
. 토평동 수택동 일대 150만m2에 그린벨트 풀고 민간투자방식으로 추진
url: https://bit.ly/392IDtm

3. 공공재건축 설명회 분위기 싸늘
. 용적률 상향, 층수 규제 완화 등 혜택에도 불구하고, 높은 기부채납 비율이나 임대주택 증가로 사업성 개선 효과가 크지 않음
url: https://bit.ly/3bY9pEQ

4. 文 '신규 택지개발' 발언에 '분당신도시급' 광명·시흥지구 급부상
. 지구 면적도 분당신도시(1960만㎡)에 육박하는 1740만㎡으로 10만가구 공급 가능
. 지자체 반발 우려
url: https://bit.ly/2M8vOV8