✔ Итоги опроса. С большим отрывом победила новость о пожаре на складе Wildberries. Событие обсуждалось с разных сторон, а мы хотим поговорить о последствиях для рынка складов и его участников в целом.

📃Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate:

Пожар на складе Wildberries в Петербурге – печальная ежегодная традиция складского сегмента, которая длится уже третий год. Инциденту предшествовали крупные возгорания на московском складе Ozon и в мульти-температурном проекте «Русич Шушары» - девелопер был на финальном этапе перед вводом в эксплуатацию.

Хотя масштаб последствий в каждом отдельном случае разный, цикличные возгорания ведут рынок к общим изменениям в сфере страхования. Так как опыт Wildberries сопровождается действительно колоссальным ущербом и по самому сгоревшему объекту, и по товарной номенклатуре, на это не могут не обратить внимание страховые компании. Для покрытия такого ущерба компании придётся выделить значительную долю своей прибыли. Логичный ответ на сложившийся вызов – повышение страховых тарифов. Соответственно, рост операционных расходов собственника ляжет в основу индексации ставки аренды.

#индастриал #СПб

📝 На Северо-Западе активно строятся технопарки

💬 Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate

Развитие технопарков – это тренд последних двух-трёх лет. Причины востребованности формата, во-первых, это процесс импортозамещения: российский бизнес развивается и стремится занять нишу ушедших с рынка РФ иностранных компаний. Безусловно, сейчас есть конкуренция между регионами России, каждый из которых стремится привлечь как можно больше производств, что положительно скажется на развитии – появятся новые рабочие места, увеличится объем налоговых отчислений в бюджет, повысится уровень жизни. Во-вторых, в конкурентной борьбе регионы стимулируют производства различными льготами и налоговыми послаблениями на законодательном уровне. И важно подчеркнуть, что технопарк предполагает подведение всех коммуникаций, дорожной сети, что, безусловно будет привлекать бизнес. Также интересна и направленность некоторых технопарков на узкий сегмент – это может служить конкурентным преимуществом.

Что касается удорожания кредитного финансирования ввиду увеличения ключевой ставки, то тут также стоит обращать внимание на поддержку государства, которое заинтересовано в развитии отечественных производств. В частности, комбинированный подход – развитие технопарков в регионах с льготными условиями и льготными послаблениями, стимулированное промышленной ипотекой, – становятся серьезным стимулом для крупнейших отечественных компаний.

Сегодня есть уже успешные практики реализации технопарков в России, пример – индустриальный парк ОЭЗ ППТ Алабуга в республике Татарстан. По моей оценке, востребованы будут регионы с развитой транспортной логистикой и наличием пересечений крупных магистралей.

🌐 Перейти к статье

#индастриал #регионы

✔ В рейтинге новостей прошедшей недели победило сообщение Минпромторга о том, что

сгоревший склад Wildberries не прошёл необходимые процедуры приёмки.

Разбираемся, часто ли такие ситуации возникают в сегменте высококлассных складов.

💬 Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate

Запуск складского комплекса в работу совершенно чётко поделён на ряд юридических процедур. Когда девелопер получает разрешение на строительство, а спустя условный год стройка завершается, наступает этап получения ЗОС (заключение о соответствии объекта проектным решениям). При отсутствии каких-либо нарушений девелоперу согласовывается акт ввода. Кому-то удаётся получить акт оперативно, кто-то тратит несколько месяцев. Скорость зачастую связана с бюрократическими правками. После получения акта ввода объект регистрируется в ЕГРН в статусе собственности.

Интерес в юридической чистоте и в наличии каждого заключения есть не только у контролирующих органов, но и девелоперов, а также их контрагентов (арендаторов, инвесторов, страховых компаний). Серьёзная ответственность перед различными сторонами для девелопера является определяющей его усилия по получению всей требуемой документации. Поэтому рынок не сталкивается с подобными ситуациями в сегменте институциональных игроков складской и индустриальной недвижимости высокого класса.

#индастриал #СПб

📝 «Тинькофф» арендовал целиком бизнес-центр общей площадью 33,2 тыс. кв. м для IT-специалистов. Это вторая по величине сделка по аренде площадей в истории офисного рынка Санкт-Петербурга.

💬 Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate

У компании «Тинькофф» достаточно давно был открыт офис в бизнес-центре «Ренессанс Правда».

Запрашиваемая ставка аренды на БЦ «Феррум-2» составляет 2 300 рублей за кв.м в месяц, включая НДС. Учитывая конъюнктуру рынка, отметим, что в последние несколько месяцев ставки закрытия сделок проходят максимально близко к запрашиваемой ставке, либо непосредственно по запрашиваемой ставке без скидок на объемы.

2023 год стал рекордным для Санкт-Петербурга по суммарному объему поглощения, который составил порядка 200 тыс. кв.м. Ранее ежегодно объем поглощения не превышал 150 тыс. кв.м офисных площадей. Прошедший год стал нетипичным также в части специфики спроса. Во-первых, если ранее 30-50% объема всех сделок принадлежали нефтегазовому сектору, то сейчас российские IT-компании и fintech вышли на первый план. Во-вторых, сделки по аренде офисов площадью от 10 тыс. кв.м для рынка Санкт-Петербурга были единичны, но по итогам 2023 года мы фиксируем ряд сделок больших объемов (от 10 тыс.кв.м). Во многом данные сделки – это реализация отложенного спроса, а также влияние фактора «импортозамещения», когда компании получили возможность для масштабирования мощностей.

На начало 2024 года средний уровень вакантных площадей находится на уровне 7,7%, что в абсолютном выражении составляет 417,2 тыс. кв.м. Отмечу, что спрос со стороны арендаторов достаточно высокий, он сохраняется до сих пор, при этом количество предложений, особенно качественных предложений, стремительно сокращается.

🌐 Перейти к статье

#офисы #СПб

📮 Wildberries построит распределительный центр за 9,5 млрд рублей в Тосненском районе.

#индастриал

📝 Почему на Кубани компании уже не так активно расширяют складские площади

💬 Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate

Общий объем рынка качественной складской недвижимости Краснодарского края достигает 1,3 млн кв.м, а доля свободных площадей стремится к нулю.

Но ситуация с развитием рынка индустриально-складской недвижимости целом соответствует общероссийским трендам: высокий спрос со стороны маркетплейсов, ритейлеров, логистов, и острый дефицит качественного предложения. А новые проекты не выходят в открытый рынок, поскольку законтрактованы по предварительным договорам еще на этапе строительства.

При этом, несмотря на растущие ставки аренды и отсутствие предложения, девелоперы не торопятся выводить спекулятивные проекты. При текущей ключевой ставке объем инвестиций в покупку ЗУ и строительство выглядит достаточно рискованно для девелоперов. Более того стоит сказать и о том, что рынок индустриально-складской недвижимости развивается исключительно за счет профессиональных игроков, зачастую – локальных, поскольку заходить в новый спекулятивный проект без понимания спроса со стороны аудитории не будет ни один игрок. Например, федеральные игроки из Москвы или Санкт-Петербурга с осторожностью смотрят на региональные рынки, не понимая перспектив спроса и возможной скорости заполнения спекулятивного объекта. И готовы будут идти в регионы только вслед за своими клиентами, реализуя проекты по build-to-suit.

Мы, как консультанты, видим перспективы развития рынка индустриально-складской недвижимости России именно за счет проектов build-to-suit. И практика Краснодарского края это подтверждает. В 2023 году были введены в эксплуатацию РЦ Wildberries в Краснодаре (50 тыс. кв. м), сейчас реализуются СК для X5 Retail Group в станице Марьянской (44 тыс. кв. м), вторая очередь СК для Ozon.

🔗 Перейти к статье

#индастриал #регионы

✔️В рейтинге прошедшей недели победила новость о состоянии офисного рынка Санкт-Петербурга и его перспективах на 2024 год. В том числе, отмечается, что

спрос на офисы в Петербурге сместился в сегмент деловых центров класса B.

💬Вероника Чаканова, партнёр, директор офисной группы IPG.Estate подмечает и более яркие тренды офисного рынка, определяющие вектор его развития.

Абсолютный рекорд пришёлся на совокупный объём поглощения: более 220 000 кв.м. В прошлые периоды показатель не превышал 150 тыс. кв.м.

В разрезе специфики спроса также сформировалась устойчивая тенденция, несвойственная до этого офисному рынку Петербурга. Кроме того, что традиционного драйвера – нефтегазовую отрасль – сменили российские IT-компании и fintech, аренда крупных блоков (от 10 тыс. кв.м) теперь стала яркой приметой рынка.

❕ На рубеже 2023 – 2024 прошло пять форвардных, крупнейших для Санкт-Петербурга сделок площадью от 8 000 кв.м. Анонсированы сделки будут в течение 2024 года

#офисы

📝 В какие регионы будет интересно идти инвесторам и девелоперам в 2024-м году

💬 Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия

У ряда регионов России достаточно высокий инвестиционный потенциал как в части покупки активов, так и в контексте нового строительства.

В 2022-2023 годах состоялось ощутимое количество инвестиционных, в том числе пакетных сделок с широкой географией. Но об успехах переформатирования рынка, с точки зрения структуры собственности, можно судить спустя годы функционирования каждого бизнеса.

Инвестиции в готовый бизнес на текущий момент не являются безальтернативным способом вложения денег. Поэтому мы видим активный интерес к девелопменту именно в регионах.

Города-миллионники стоят в первом приоритете для инвесторов и больше подходят для развития деловой коммерческой инфраструктуры. Следующие инвестиционно-привлекательные направления – регионы с высоким туристическим потенциалом, где более перспективно развитие гостиничного и развлекательного кластеров.

Актуальность и приоритетность реализации того или иного типа недвижимости для конкретного региона нужно рассматривать в частном порядке.

🌐 Читать статью

#инвестиции

📮Тенденция на рост доли сделок формата built-to-suit только укрепляется на дефицитном рынке, а состоявшийся тренд на заключение предварительных контрактов по аренде уверенно развивается.

По этой причине уже в феврале 2024 года доля спекулятивных складов, планируемых ко вводу, законтрактована практически на 90%.

Оставшаяся часть ввода приходится на built-to-suit для Ozon. Таким образом, открытый рынок практически не пополнится новым предложением.

#индастриал