📮Ozon закрыл еще одну крупную сделку в Санкт-Петербурге

Как сообщается,

онлайн-ритейлер арендовал 21 тыс. кв. м в логопарке «Адмирал-Марьино», расположенном в Петергофе.

💬Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate – о сделке и потенциале для развития маркетплэйсов:

«Марьино» находится на некотором удалении от города, но рядом с развязкой с КАД, что обеспечивает игроку сокращение логистических временных лагов на доставку и обработку грузов, а также доступ к новым пригородным западным районам. Даже столь небольшие – по меркам Ozon – площади всегда актуальны для оптимизации бизнес-процессов.

На рынке высококачественных складских площадей Петербурга сохраняется низкая вакансия (0,2%), что исключает вероятность активного поглощения – предложения критически мало. Ставка аренды на склады класса А сегодня составляет 9 400 - 9 500 рублей / кв.м. / год (triple net).

Тем не менее, по нашим оценкам, интерес маркетплейсов к складам будет оставаться высоким еще несколько лет – у ведущих игроков высокий потенциал по расширению собственного присутствия на региональных рынках.

#СПб #индастриал

🔺Курортный сбор в Санкт-Петербурге. Первые итоги.

С 1 апреля в Петербурге начали взимать курортный сбор; предполагается, что решение уже летом распространится на большинство других популярных туристических регионов.

💬О влиянии инициативы на индустрию гостеприимства рассказал Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Потребность в курортном сборе высока в городах с высокой исторической составляющей. Практика многие годы работает в европейских городах и неоправданно поздно пришла на российский рынок. Курортный сбор распространяется на немногие категории туристов и покрывает лишь пласт туристов, выбирающих традиционные гостиницы, а не апартаменты либо съёмное жильё. Столь умеренного объёма поступлений в региональный бюджет, вероятно, должно хватить для поддержания надлежащего состояния ряда историко-культурных объектов. В перспективе практика сбора должна отрабатываться в аэро- ж/д и автовокзалах.

#СПб #гостиницы

⚡ПОВЕСТКА ДНЯ: (не)легко построить склад в России.
Как и обещали, подготовили новый выпуск видео-подкаста!

Пока одни аналитики эксплуатируют тезисы о низкой вакансии и высоких ставках в складском сегменте, мы пошли дальше и поговорили о первопричинах отсутствия спекулятивного продукта в столице и регионах России с девелопером Radius Group.
О диверсификации инвестиций, окупаемости складских проектов, схожести 2024 и 2010 года на рынке складов, built-to-suit и многом другом – в новом видео-подкасте «Повестка дня».

Спикеры:
⭕Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия
⭕Захар Вальков, генеральный директор Radius Group в России

🔗Смотрите полный выпуск подкаста

#IPG_TV

📮Лидирующую позицию в списке новостей прошедшей недели заняло сообщение о покупке компанией GloraX земельного участка площадью 174 га в Ленобласти.

💬О новом девелоперском проекте и сопряженных с ним рисках рассказал Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Путь комплексного освоения территории – единственно верный, по моей оценке, путь развития столь крупных земельных массивов. Девелопер GloraX берётся за довольно востребованное у застройщиков юго-западное направление Санкт-Петербурга. Как и в случае с любым проектом КОТ, важно учитывать и исключать ошибки проектов-предшественников.

Так, застройщик акцентировал внимание на том, что планируется

амбициозный проект, настоящий "город в городе", в котором будут учитываться все принципы комфортной среды — с домами средней этажности, полноценной инфраструктурой, продуманным благоустройством и рекреационными зонами.

Но на текущий момент любой подобный проект за пределами Петербурга обременён рисками. В частности, хотя приобретённая территория связана с Петербургом дорожной сетью, всё же не каждый потенциальный житель обеспечен собственным транспортным средством. Возникает острая потребность в комфортной транспортной инфраструктуре, которая в том числе разгрузит наземный трафик. Новые же станции метро в районе Красного Села звучат лишь в контексте планов развития петербургского метрополитена.

Так или иначе, с усилением транспортного сообщения между проектом GloraX и Санкт-Петербургом привлекательность проекта получит дополнительное подкрепление.

#СПб

📮«Июнь» снова выставили на торги. Сбербанк, с 2021 года пытается продать ТРЦ.

Здание продается по той же цене, что и в феврале нынешнего года: за 2,3 млрд рублей.

💬Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate — про инвестиционный потенциал объекта и обоснованнность стоимости:

По моей оценке, повышение стоимости актива на 0,5 млрд рублей выглядит необоснованно. Инфляционный рост не оправдывает такого роста. Возможно, собственник провел качественную работу с арендаторами и увеличению арендного потока, и этим оправдывает увеличение стоимости.

Важно помнить, что основной объем сделок по продаже торговых объектов происходил в период 2022-2023 годов, и тогда они во многом имели успех ввиду интересной стоимости – продавались стрессовые активы, либо активы уходящих международных фондов.

Сомневаюсь, что «Июнь» смогут продать по такой цене и в этот раз. ТРК «Июнь» - качественный проект, но инвесторы сегодняшнего дня ожидают другой окупаемости от таких объектов.

#СПб #ритейл

📈Кейс: Новый подход к коммерческим помещениям в ЖК

Коммерчески пригодные площади на первых этажах жилых домов с годами прошли трансформацию от неприглядного цоколя до просторных планировок и панорамных витрин, востребованных у крупных сетевых арендаторов.

Также с течением времени застройщики начали адаптировать планировки коммерческих площадей под арендаторов различного профиля. Однако именно собственник, купивший помещение, отвечает за его наполнение. Хотя собственник заинтересован в привлечении надежного арендатора, чьи услуги будут востребованы, далеко не всегда жители ЖК получают созвучное друг другу наполнение коммерческих площадей: либо уровень сервиса не отвечает запросу, либо не удовлетворена потребность в тех или иных товарах, либо вывеска над входом регулярно сменяется на новую.

Обеспечить совпадение интересов жителей и наполнение помещений на первых этажах ЖК мог бы сам застройщик, но для этого компания должна быть готовой взять на себя управление коммерческой нагрузкой.

📕Одним из первопроходцев на этом сложном, но актуальном пути стал застройщик «ФСК» – и не без помощи IPG.Estate. Подробнее о расчётах для «ФСК» и планах девелопера – в нашей статье.

🔗Хочу прочитать

#консалтинг #Мск

⚡🟥IPG.Estate – вновь в рейтинге CRE-100

Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG Россия, занял 7-е место в разделе «Консалтинг» рейтинга CRE-100, поднявшись выше на три строчки относительно прошлого года.

CRE 100 – рейтинг самых влиятельных персон рынка коммерческой недвижимости, ежегодно составляемый редакционным экспертным советом профессионального издания Commercial Real Estate (CRE).

🔗О достижениях Ивана читайте в пресс-релизе

@CRERussia
#достижения

⚡🔺В Петербурге состоится CoworkingFest-2024 – третий Фестиваль гибких офисных пространств: Россия и СНГ. IPG.Estate – соорганизатор события.

C каждым годом традиционно консервативный рынок офисной недвижимости становится гибче. Как эта трансформация отражается на собственниках офисной недвижимости, операторах гибких офисов, арендаторах, архитекторах и поставщиках – обсудят ведущие участники рынка в рамках CoworkingFest.

⭕19 июня Санкт-Петербург станет центром проведения Деловой программы. Вас ждут стратегическая, клиентская, продуктовая и цифровая сессии с приглашенными спикерами, дискуссии и нетворкинг.

⭕20 июня в рамках фестиваля пройдёт День открытых дверей в коворкингах-участниках Фестиваля. Формат встречи ближе познакомит с сегментом тех, кто задумывается о переезде компании или части сотрудников в гибкие офисные пространства, либо планирует открыть коворкинг c гибкими офисами в своем объекте.

🔗▶ Подробности и регистрация

Хотели бы стать партнером фестиваля? Напишите на почту - pr@ipg-estate.ru

📮«Газпром» начал переселяться в «Лахта Центр»

Переезд нефтегазового гиганта в «Лахта Центр» беспокоит рынок еще со стадии проекта «на бумаге». В опросе прошедшей недели новость о высвобождении БЦ Electro также возглавила топ, поэтому сегодня разбираем возможные и маловероятные последствия переезда с Вероникой Чакановой, партнёром, директором офисной группы IPG.Estate.

Центральные офисы структур «Газпрома», находящиеся в аренде, зачастую занимают целые здания. Столь крупные контракты обязывают прописывать долгосрочные обязательства, а также заблаговременные уведомления о досрочном расторжении договора аренды. Соответственно, из всех крупных офисов ПАО «Газпром» в контексте уведомления о переезде действительно звучал лишь БЦ Electro. Его арендопригодный и высвобожденный объём площадей составляет лишь около 12 000 кв.м, что для офисного рынка Санкт-Петербурга абсолютно незначительно.

▶Если учитывать факт схожести офисов, где располагаются структуры ПАО, мы можем предположить, что на высвобожденные площади придут иные компании ПАО «Газпром». Важно помнить, что переезд одних структур из Москвы до сих пор не состоялся, другие компании «Газпрома» продолжают расширяться, и ротация вероятно, пройдёт в рамках внутреннего замещения без выхода предложения в открытый рынок.

Также, в отличие от традиционной практики, уведомлений от собственников офисной недвижимости о грядущем высвобождении, кроме БЦ Electro, рынок не получал. Так, переживания о весомой волне высвобождений безосновательны.

▶Переезд нефтегазовых структур не коснётся и ставок аренды. Даже при выходе большого, но высококачественного объёма предложения неудовлетворённый спрос поглотит такие площади. Данная практика отработана еще в начале 2022 года, когда рынок покидали иностранные компании. Сегодня собственники подавно не воспринимают рост качественной вакансии как угрозу - спрос есть и он велик. А при том, что «Газпром» занимает высококлассные проекты, с каждым высвобождением рынок будет сталкиваться со ставками по верхней границе рынка.

#офисы #СПб

📮 Компания «Южные ворота» разработает проект планировки для освоения 374 га в Пушкинском районе Петербурга

💬Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate дал оценку проекту

Совокупный выход жилья оцениваем в 1 - 1,1 млн кв.м. Вероятно, после утверждения ППТ будет проведено межевание территории, и потенциально купить землю смогут разные застройщики. Для одной компании в текущих условиях этот проект представляется слишком большим.

По нашим оценкам, инвестиции составят более 60 млрд рублей на весь заявленный объем, более точные цифры сильно зависят от выбранного класса будущего жилья.

В целом, в данной локации жилье сейчас продается по 170 тысяч рублей за кв.м и выше.

#СПб

📕Light industrial: спрос на формат

В Петербурге интерес компаний к строительству собственных логистических мощностей активен и набирает обороты. Новостные заголовки минувшей недели выступают маркерами развития формата в индустриально-складском сегменте:
⚡Холдинг «Строительный альянс» построит 100 000 кв.м light industrial в Петербурге.
⚡ООО «Группа Ладога» инвестирует 5 млрд руб. в строительство нового производственно-складского комплекса в Санкт-Петербурге.

💬О состоянии формате light industrial рассказала Мария Титова, заместитель руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate

Спрос на формат light industrial остаётся высоким: существующее предложение под производственные нужды минимально и редко отвечает реальным потребностям компаний. Драйверы спроса – компании легкой промышленности, а также логистические компании, заинтересованные в блоках, в среднем, от 500 до 2 000 кв.м.

Наиболее перспективными локациями в Санкт-Петербурге для реализации объектов формата light industrial являются территории в зоне досягаемости основных автомагистралей: Пулковское, Московское, Киевское шоссе. Север города, с точки зрения логистических возможностей, менее востребован у потенциального спроса.

По состоянию на июнь 2024 года средняя рыночная стоимость таких объектов составляет порядка 100 – 120 тысяч рублей за 1 кв.м.

#СПб #индастриал

📮Крупный ритейлер построит новый логистический комплекс в Ленобласти

Как сообщается,

торговая сеть «Магнит» планирует расширение своих логистических мощностей

и ищет площадку под складской комплекс площадью не менее 45 000 кв.м.

💬Мария Титова, заместитель руководителя отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate – о новом проекте ритейлера:

Для размещения объекта площадью 45 000 кв.м необходим земельный участок площадью не менее 9 га. Стоимость земли на севере города сейчас находится на уровне 4 000 руб. за кв.м или 40 млн за га. Но исторически объем предложения земли на севере города находится в дефиците, наиболее востребованы участки в направлении Новоприозерского шоссе. Стоимость строительства может составить 100-110 тыс. руб. за кв.м.

В южном направлении стоимость земли находится в диапазоне 3 500 - 5 300 руб. за кв.м. Объем предложения шире, чем на севере, востребованы крупные транспортные магистрали – Московское, Пулковское, Киевское шоссе.

#СПб #индастриал

🔺Ставки аренды складов могут вырасти к концу 2024 года

Высокий спрос и дефицит свободных площадей продолжают оставаться ключевой тенденцией индустриально-складского сегмента, что дестабилизирует ставку аренды. Как отмечается,

стоимость аренды складов в Петербурге за 2024 год может увеличиться почти на треть.

💬Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate – о стоимости аренды в ближайшем полугодии:

По моей оценке, рост ставок аренды на 30 % от текущих ставок аренды преувеличен и вряд ли достижим за 6 месяцев – все-таки нужно ориентироваться на рыночные механизмы. Да, ставки будут расти, поскольку нового ввода нет и новые проекты девелоперы не анонсируют. Я ожидаю что в среднем ставки могут подняться до 20% от текущего уровня. При этом рост будет обусловлен жесткой политикой арендодателей, которые за счет уровня арендной ставки будут отсекать нежелательных клиентов, либо выбирать наиболее платежеспособных. Максимального роста мы ожидаем с началом делового сезона осенью, когда активизируются маркетплейсы, дистрибьюторы, логисты, которые будут нуждаться в дополнительных площадях.

#СПб #индастриал

📮 В Петербурге вырос ввод гибких офисов

Как сообщается, 

за I полугодие 2024 года рынок прирос на 1800 мест, в то время как за весь прошлый год – на 1500 мест.

💬Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия — о состоянии рынка гибких офисных пространств:

Объем рынка гибких офисных пространств Санкт-Петербурга находится на уровне 80,6 тыс. кв.м. В 2024 году рынок может вырасти еще на 12,8 тыс. кв.м за счет вывода новых проектов или расширения уже действующих. Например, о планах про расширение до конца года заявили «Практик Охта» на 1 240 кв.м и Page Казанская на 300 кв.м. Прирост новых проектов будет идти за счет сетевых игроков: «Практик», Page, Case, а также выхода на рынок Санкт-Петербурга московской сети Multispace.

Уровень вакантных площадей находится на уровне 17,5%, что обусловлено выводом новых проектов. Средняя ставка аренды находится на уровне 21,5 тыс. руб. за кв.м.

За последние годы мы наблюдаем явный тренд на масштабирование проектов, что обусловлено также и масштабированием запросов со стороны корпоративных клиентов. На текущий момент со стороны корпоративных клиентов средний объем запроса находится на уровне 50 рабочих мест. Спрос формируют сферы IT и Telecom, fintech, e-com, девелоперы, нефтегазовый сектор.

#СПб #коворкинги

📮 Аренда офисов в Петербурге подорожала до рекордных цифр

💬Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate — о факторах увеличения стоимости аренды:

Рост ставки обусловлен рыночными условия. На начало второго полугодия 2024 года уровень вакантных площадей в классе А не превышает 6%, в классе В/В+ вакансия составляет 6,3%. При этом основное предложение представлено «неудобной» вакансией, которая устроит не каждого арендатора. И нужно отметить, что также сейчас очень сложно удовлетворить спрос клиентов на крупные блоки площадью от 5 тыс. кв.м, во всем городе найдется не более 10 предложений.
При столь низких показателях вакансии также не стоит рассчитывать на новый ввод в этом году, и даже в 2025 он будет минимальным.

#офисы #СПб