🗞️ Более 90% торговых и офисных зданий в Петербурге имеют единственного владельца

💬Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate — о перспективах продажи коммерческих объектов по частям:

Потенциал продажи нежилых объектов частями высокий.

Если мы говорим про стрит-ретейл, то схема отработана уже давно, когда на этапе строительства заходит новый собственник и дальше реализует свой собственный бизнес или запускает какой-то арендный бизнес.

Что касается других сегментов, то тут нужно за исторической справкой обратиться к столичному рынку. В Москве укрепляется тренд по строительству офисных центров или индустриально складских объектов для продажи лотами. Мощнейших толчок, безусловно, тут дала программа по получению льгот при смене ВРИ. К сожалению, таких программ нет в Санкт-Петербурге, но мы можем использовать опыт столицы с точки зрения спроса. Так, сегодня основные девелоперы, реализующие офисные центры в продажу, говорят о том, что до 70% покупателей – это конечные пользователи, которые инвестируют средства в собственные площади.

Опыт столицы показал спрос, и мы уже знаем, что в перспективе ближайших 2-3 лет и в Санкт-Петербурге появляется очень интересные офисные центры в продажу лотов частями.

Спекулятивный девелопмент офисной недвижимости, к которому мы привыкли, в сегодняшних реалиях дорогих денег невыгоден – финансовая модель не выдерживает при концепции строительства и последующей сдачи в аренду. А концепция строительства и продажи лотов частями сегодня становится единственной моделью по выводу новых объектов офисной недвижимости, способной защитить экономику проекта при текущей стоимости заемного финансирования как-то вытянуть экономику проекта.

Для покупателя – конечного пользователя покупка собственного офиса также несет ряд преимуществ: экономия на аренде офисного помещения и независимость от рыночной ситуации и спекуляций собственника относительно ставки аренды, покупка актива позволяет заработать на приросте стоимости, а при необходимости актив можно продать как готовый арендный бизнес, оставаясь арендатором помещения.

В индустриально-складском сегменте популярностью начинают также пользоваться помещения в формате light Industrial. Сегодня у бизнеса накопился достаточно большой объем средств ввиду запрета вывода вложений за пределы российского рынка. И это дает возможность производственным компаниям инвестировать средства в собственные мощности.

#СПб

🗞️ МТС заключила крупную сделку на офисном рынке Петербурга

Компания МТС Digital полностью арендовала сервисный офис Multispace Pravda площадью 1 тыс. кв.м. в центре Санкт-Петербурга.

💬Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate — o сделке и ситуации на рынке гибких офисов Петербурга:

Ставка аренды в Multispace Pravda в момент вывода проекта на рынок Петербурга находилась на уровне 40 тыс. руб + НДС за рабочее место. Проект рассчитан на 135 рабочих мест. Если ориентироваться на рыночную ставку, то получается 5,4 млн руб. плюс НДС сверху. Учитывая, что весь проект был занят одним резидентом, то возможно были предусмотрены более лояльные условия.

Успешно закрытая сделка по аренде сервисного офиса Multispace Pravda говорит о том, что Санкт-Петербург готов к более высококлассным и технологичным продуктам столичного уровня. Более того, мы также подтверждаем наличие спроса на высококлассные проекты сервисных офисов и по нашему собственному проекту Case Петроградская, где ставка аренды сопоставимы с Multispace Pravda.

#офисы #СПб

📕Печатная версия аналитического журнала Insight №8 доступна для заказа

Напомним, на страницах журнала подробно рассказали в каком формате рынок коммерческой недвижимости живет сейчас, а именно — в формате диверсификации, дефицита и дорогих денег.

➡️ Заказать печатный экземпляр

#журнал_Insight

🗞️ В Петербурге заканчиваются площади в качественных офисах

💬Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate

Безусловно, сегодня мы живем в условиях острого дефицита офисных площадей, и столь низкого уровня вакансии мы еще не наблюдали в истории современного рынка.
По итогам 3 квартала 2024 года объем свободных офисных площадей в классе А не превышает 3%, класса В составляет 5,5%, при этом предложение сформировано небольшими офисными блоками и найти помещений в аренду площадью от 1 000 кв.м практически невозможно, остается надеяться только на ротацию. Новый ввод рынок также не спасет ни в этом, ни в следующей году, поскольку новые объекты вводятся в эксплуатацию с уже подписанными договорами аренды.

Для сравнения, начиная с 2010 года самый низкий уровень вакантных площадей мы наблюдали в 2018-2019 годах – около 8% в классе А и 4% в классе В, когда активно крупные площади забирал нефтегаз и IT.

Снижение доли вакантности связано с высоким спросом на качественные офисы со стороны российского бизнеса, а также дефицитом новых проектов, что обусловлено высокой себестоимостью строительства ввиду роста ключевой ставки – при текущей ставке аренды стоимость новых спекулятивных проектов невыгодна для девелопера. Но в перспективе ближайших 2-3 лет на рынке Санкт-Петербурга мы ожидаем появление нескольких новых офисных проектов с реализацией офисных площадей в продажу, что более привлекательно вписывается в фин.модель при текущих рыночных и экономических условиях. Такая схема давно успешно применяется в Москве.

По состоянию на конец октября ставка аренды на офисы в классе А составляет 2 400 руб. за кв.м в месяц, включая НДС и КУ, в классе В/В+ составляет 1 600 руб. за кв.м в месяц, включая НДС и КУ. Годом ранее ставка в классе А находилась на отметке 2 100 руб. за кв.м в месяц, включая НДС и КУ, в классе В/В+ на отметке 1 380 руб. за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.

В целом, все разговоры о массовом высвобождении каких-либо площадей от «Газпрома» можно считать спекуляцией. Заселение небоскреба не оказало никакого влияния на состояние рынка. По факту, нам было известно об освобождении БЦ «Электро», но часть площадей были практически сразу заняты дочерней компанией. С учетом масштаба компании и активного роста штата, мы и в будущем не ожидаем всплеска нефтегазовой вакансии, даже после заселения будущих небоскребов.

#СПб #офисы

➡️Вышел свежий выпуск подкаста «Повестка дня»
В этот раз вместе с Александром Тереховым, директором по цифровой трансформации гибких офисных пространств SOK, обсудили тему IT в недвижимости.

↗️Смотрите новый выпуск выпуск по прямой ссылке.

⚡ Новый выпуск Estate News #6

Что интересного произошло в 3 квартале 2024 года, о каких тенденциях говорят события и какие тренды задают?

Смотри в 6 выпуске нашего подкаста в ВК и на YouTube.

Спикеры:

⭕Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия
⭕Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы
⭕Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриально-складской недвижимости
⭕Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга

🗞️ Лидирующую позицию в списке новостей прошедшей недели заняло сообщение вице-премьера РФ Марата Хуснуллина об угрозе банкротства некоторых застройщиков в России

💬О возможных проблемах из-за роста ключевой ставки рассказал Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Льготная ипотека закончилась. Этот инструмент очень поддержал застройщиков в непростое время, связанное с ковидом. Вместе с тем, льготная ипотека привела к длительному росту спроса на жилье, что достаточно сильно повлияло на цены недвижимости.

Сейчас мы видим патовую ситуацию, когда основные льготные программы отменены, а стоимость жилья зашкаливает.
Это привело к тому, что спрос сильно упал, так же, как и продажи у застройщиков.

В этих условиях Хуснуллин говорит, как некоторые компании, рассчитывая на то, что льготная ипотека будет длиться долго, построили много жилья. И получилась такая ситуация, что это жилье не продается, но обязательства перед банками застройщикам все равно нужно выполнять.

Риски банкротства существуют, но одновременно с этим государство должно было максимально прозрачно указать правила игры. Если бы срок этой льготной ипотеки был четко обозначен и являлся конечным — этой ситуации бы не случилось. Застройщики бы сразу понимали, сколько продлится эта история и просчитывали объёмы своих проектов точнее.

Понимая этот факт, правительство будет предпринимать какие-то меры, чтобы банкротства не состоялись. Так или иначе, строительная отрасль — одна из основных в любой экономике. Какие это будут меры — пока сказать сложно.

Я думаю, что и сами застройщики начнут предпринимать шаги, чтобы повышать продажи за счет акций или скидок.

А мы будем наблюдать, как продолжит развиваться эта ситуация дальше.

#СПб

🗞️ В Петербурге появится ещё один крупный развлекательный центр

💬Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Увеличение доли развлечений при попытке реконцепции торгового комплекса – логичное решение, соответствующее состоянию спроса. В данном конкретном случае большое преимущество в том, что собственник получает единого оператора пространства с множеством развлекательных функций, которые способны закрыть запрос на развлечения для разных возрастных групп от детей до взрослых.

При этом для развлекательной функции такого формата «Континент» имеет удачное расположение в развитом жилом массиве.

Объем инвестиций оцениваю в 200-300 млн рублей. Предполагаю, что собственник ТЦ и арендатор разделили инвестиции в реконструкцию. Соответственно, у арендатора будут какие-то арендные каникулы на первом этапе, а далее традиционно для рынка торговой недвижимости ставка будет привязана к проценту от оборота.

#экспертное_мнение
#СПб

🗞️ Аренда складов в агломерации Петербурга с начала года подорожала на 29%

💬 Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриально-складской недвижимости IPG.Estate

Действительно, рынок индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга до сих пор работает в условиях острого дефицита качественного предложения, вакансия находится на оклонулевых значениях.

Несмотря на то, мы видим высвобождение площади в уже действующих объектах, они часто даже не выходят на рынок и переходят к новому арендатору достаточно бесшовно для собственника, при этом ставки аренды номинируются по верхней границе рынка. Средневзвешенная ставка аренды находится на уровне 10,5 тыс. рублей за метр в год (triple net).

Надеяться на новый ввод тоже не стоит – новые спекулятивные объекты выходят на рынок законтрактованными. В 2025 году надеяться на изменение состояния на не стоит. При текущей ключевой ставке спекулятивное строительство неинтересно для игроков рынка, но мы увидим ряд проектов build-to-suit. Ставки аренды продолжат рост.

#экспертное_мнение
#СПб

🗞️ Земельное наследство YIT в Финляндском округе перешло к новым владельцам

💬 Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Это участок, который ЮИТ покупал еще у Ростелекома. Там совсем маленький проект на 5 000 метров на 100 квартир.

По моей оценке, проект спорный, поскольку нет возможности для развития социальной инфраструктуры.

Для «Эталона» это непрофильный проект – точечная застройка. Цена участка будет находиться в диапазоне 250-300 млн рублей.

#экспертное_мнение
#СПб

🗞️Сегодня в центре внимания новость о том, почему даже при высоких ставках аренды свободных складских площадей почти не остается

💬Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриально-складской недвижимости IPG.Estate

Действительно, спрос на аренду и покупку складской недвижимости кратно превышает предложение.

На рынке сейчас дефицит вакантных площадей. Они есть, но очевидного выбора у клиента нет. В связи с этим ставки аренды растут и нам кажется, что это не предел — ставки продолжат расти, но, возможно, не так сильно, как за 2024 год.

Ставки на аренду текущих готовых площадей выросли на 10%, ставки на строящиеся склады выросли на 20-22%. Ничего нового ждать не стоит — ключевая ставка высокая, а многие девелоперы строят на кредитные средства.

Следующие два года будет продолжаться рынок арендодателя — арендодатель диктует свои правила и выбирает себе клиентов. До стабилизации ключевой ставки никакого позитивного сдвига не будет.

#СПб

🗞️ Почему классификация и туристический налог могут сделать гостиничный рынок еще более «серым»

💬 Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Туристический налог – это отличная практика, отработанная во всем мире. Огромное количество городов, которые являются туристическими центрами, взимают так называемый туристический сбор.

При этом для обычного туриста 1% от стоимости проживания, но не менее 100 рублей, – это небольшие расходы в рамках знакомства с новым городом. А вот для бюджета города при общем туристическом потоке суммы уже становятся весомыми и направляются на поддержание культурных достопримечательностей и объектов туристической инфраструктуры, что логично.

Соответственно, как раз-таки с развитием туристической отрасли в России и увеличением трафика необходимо вводить налог, чтобы поддерживать отрасль. Например, в этом году, несмотря на то что законопроект вступил в силу лишь с 1 апреля 2024 года, в бюджет Петербурга к середине ноября 2024 года поступило 640 млн рублей от курортного сбора.

Единственное темное место в этом законе связано с форматом размещения. Например, когда турист останавливается останавливаешься в сертифицированных средствах размещения, то сумма уже включена в стоимость «ночи». Но значительная часть путешественников останавливается в квартирах, которые посуточно сдаются, например, на Авито или других сервисах.

#экспертное_мнение
#СПб

🔴 IPGMARKETINSIGHT. Итоги-2024 и ожидания-2025

📈 С какими итогами мы подходим к концу 2024 года и что нас ждет в перспективе ближайших 2-3 лет, обсудим с экспертами рынка в рамках IPGMarketInSight.

➡️Вопросы для обсуждения:

Влияние инфляции и ключевой ставки на предложение и спрос на рынке недвижимости.
Рынок индустриально-складской недвижимости в условиях около нулевой вакансии.
Ожидать ли диверсификации портфелей от классических жилых застройщиков?
Инвестиционный потенциал рынка недвижимости: куда нести деньги?

➡️Модератор: Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга

➡️Спикеры:
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия
Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate
Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриально-складской недвижимости группы IPG.Estate
Дмитрий Абрамов, партнер, директор проектов фонда Jensen Group
Александр Паршуков, заместитель генерального директора ВТБ Девелопмент
Вадим Денисов, управляющий партнер компании ФАКТ.Пром

Список дополняется

📍 Где: сервисный офис Case Петроградская (Кропоткина, 1И, 7 этаж)
📅 Когда: 12 декабря (четверг)
⏰ Тайминг:
16:00 – 16:30 – сбор гостей, нетворкинг
16:30 – 18:00 – деловая часть 
18:00 – 19:00 – нетворкинг

Начало онлайн-трансляции – 16:30

Регистрация обязательна, количество мест ограничено!

Контакты для связи:
Елизавета Гречухина, руководитель отдела PR и маркетинга IPG.Estate, pr@ipg-estate.ru, +7 (911) 778-65-45