🟥Вышел новый выпуск аналитического журнала Insight! Читайте и скачивайте выпуск №8 на нашем сайте.

Влияние макроэкономических событий на рынок коммерческой недвижимости России легко проследить по динамике основных показателей. Сегодня мы работаем в условиях жесткого дефицита качественной коммерческой недвижимости, что во многом вызвано нестабильностью ключевой ставки и дорогим проектным финансированием на протяжении последних нескольких лет.

На страницах журнала рассказали в каком формате рынок живет сейчас. Спойлер — в формате диверсификации, дефицита и дорогих денег.

↗️ Читать журнал на сайте

#журнал_Insight

↗️ Смотрите новый выпуск видео-подкаста «Повестка дня» по ссылке.

📮«Балтийская жемчужина» планирует продать штаб-квартиру в Петербурге как арендный бизнес

💬Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate — о специфике и перспективах продажи объекта:

Общая площадь БЦ «Балтийская жемчужина» составляет 10,8 тыс. кв.м, из которых 3,8 тыс. кв.м – это общественные зоны, остальные площади офисные. Коэффициент потерь – 30% к 70% – достаточно высок. Но, возможно, ряд площадей на 1 и 2 этаже возможно будет переделать под офисы типа open space или гибкое офисное пространство. Такие преобразования не потребуют высоких инвестиций.

Основная специфика этого объекта – это расположение. Напомню, что он строился как штаб-квартира девелопера из Китая без ориентации на рыночные условия и оценки спекулятивных рисков. И как инвестиционный проект бизнес-центр площадью 10 тыс. кв.м на окраине Санкт-Петербурга, на мой взгляд, будет менее интересен инвесторам. При этом объект может быть интересен конечному пользователю, которого в первую очередь привлечет наличие качественного офисного центра в столь удаленной от основных деловых агломераций локации.

#СПб #инвестиции #офисы

💬РГУД проведет online-дискуссию. Приглашаем посетить мероприятие.

Российская гильдия управляющих и девелоперов организует online-мероприятие с темой «Разыскивается инвестиционный потенциал офисного рынка: перспективы с ключом 20+». Спикеры обсудят, как в условиях дорогого заемного финансирования и растущего спроса получается работать консультантам, девелоперам и инвесторам. Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия, выступит модератором встречи.

Спикеры:
• Яна Кузина, партнер Ricci
• Иван Починщиков, Сопредседатель комитета по офисной недвижимости РГУД, управляющий партнер IPG Россия
• Георгий Бадурадзе, ЦИАН, коммерческая недвижимость
• Оксана Моисеева, заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости ГК «А101»
• Антон Конобеевский, директор по продажам Dominanta

Дата: 16 октября
Время: 11:00 - 12:30 мск

Участие бесплатное.
➡️ Подробности и предварительная регистрация.

🗞️ Более 90% торговых и офисных зданий в Петербурге имеют единственного владельца

💬Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate — о перспективах продажи коммерческих объектов по частям:

Потенциал продажи нежилых объектов частями высокий.

Если мы говорим про стрит-ретейл, то схема отработана уже давно, когда на этапе строительства заходит новый собственник и дальше реализует свой собственный бизнес или запускает какой-то арендный бизнес.

Что касается других сегментов, то тут нужно за исторической справкой обратиться к столичному рынку. В Москве укрепляется тренд по строительству офисных центров или индустриально складских объектов для продажи лотами. Мощнейших толчок, безусловно, тут дала программа по получению льгот при смене ВРИ. К сожалению, таких программ нет в Санкт-Петербурге, но мы можем использовать опыт столицы с точки зрения спроса. Так, сегодня основные девелоперы, реализующие офисные центры в продажу, говорят о том, что до 70% покупателей – это конечные пользователи, которые инвестируют средства в собственные площади.

Опыт столицы показал спрос, и мы уже знаем, что в перспективе ближайших 2-3 лет и в Санкт-Петербурге появляется очень интересные офисные центры в продажу лотов частями.

Спекулятивный девелопмент офисной недвижимости, к которому мы привыкли, в сегодняшних реалиях дорогих денег невыгоден – финансовая модель не выдерживает при концепции строительства и последующей сдачи в аренду. А концепция строительства и продажи лотов частями сегодня становится единственной моделью по выводу новых объектов офисной недвижимости, способной защитить экономику проекта при текущей стоимости заемного финансирования как-то вытянуть экономику проекта.

Для покупателя – конечного пользователя покупка собственного офиса также несет ряд преимуществ: экономия на аренде офисного помещения и независимость от рыночной ситуации и спекуляций собственника относительно ставки аренды, покупка актива позволяет заработать на приросте стоимости, а при необходимости актив можно продать как готовый арендный бизнес, оставаясь арендатором помещения.

В индустриально-складском сегменте популярностью начинают также пользоваться помещения в формате light Industrial. Сегодня у бизнеса накопился достаточно большой объем средств ввиду запрета вывода вложений за пределы российского рынка. И это дает возможность производственным компаниям инвестировать средства в собственные мощности.

#СПб

🗞️ МТС заключила крупную сделку на офисном рынке Петербурга

Компания МТС Digital полностью арендовала сервисный офис Multispace Pravda площадью 1 тыс. кв.м. в центре Санкт-Петербурга.

💬Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate — o сделке и ситуации на рынке гибких офисов Петербурга:

Ставка аренды в Multispace Pravda в момент вывода проекта на рынок Петербурга находилась на уровне 40 тыс. руб + НДС за рабочее место. Проект рассчитан на 135 рабочих мест. Если ориентироваться на рыночную ставку, то получается 5,4 млн руб. плюс НДС сверху. Учитывая, что весь проект был занят одним резидентом, то возможно были предусмотрены более лояльные условия.

Успешно закрытая сделка по аренде сервисного офиса Multispace Pravda говорит о том, что Санкт-Петербург готов к более высококлассным и технологичным продуктам столичного уровня. Более того, мы также подтверждаем наличие спроса на высококлассные проекты сервисных офисов и по нашему собственному проекту Case Петроградская, где ставка аренды сопоставимы с Multispace Pravda.

#офисы #СПб

📕Печатная версия аналитического журнала Insight №8 доступна для заказа

Напомним, на страницах журнала подробно рассказали в каком формате рынок коммерческой недвижимости живет сейчас, а именно — в формате диверсификации, дефицита и дорогих денег.

➡️ Заказать печатный экземпляр

#журнал_Insight

🗞️ В Петербурге заканчиваются площади в качественных офисах

💬Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate

Безусловно, сегодня мы живем в условиях острого дефицита офисных площадей, и столь низкого уровня вакансии мы еще не наблюдали в истории современного рынка.
По итогам 3 квартала 2024 года объем свободных офисных площадей в классе А не превышает 3%, класса В составляет 5,5%, при этом предложение сформировано небольшими офисными блоками и найти помещений в аренду площадью от 1 000 кв.м практически невозможно, остается надеяться только на ротацию. Новый ввод рынок также не спасет ни в этом, ни в следующей году, поскольку новые объекты вводятся в эксплуатацию с уже подписанными договорами аренды.

Для сравнения, начиная с 2010 года самый низкий уровень вакантных площадей мы наблюдали в 2018-2019 годах – около 8% в классе А и 4% в классе В, когда активно крупные площади забирал нефтегаз и IT.

Снижение доли вакантности связано с высоким спросом на качественные офисы со стороны российского бизнеса, а также дефицитом новых проектов, что обусловлено высокой себестоимостью строительства ввиду роста ключевой ставки – при текущей ставке аренды стоимость новых спекулятивных проектов невыгодна для девелопера. Но в перспективе ближайших 2-3 лет на рынке Санкт-Петербурга мы ожидаем появление нескольких новых офисных проектов с реализацией офисных площадей в продажу, что более привлекательно вписывается в фин.модель при текущих рыночных и экономических условиях. Такая схема давно успешно применяется в Москве.

По состоянию на конец октября ставка аренды на офисы в классе А составляет 2 400 руб. за кв.м в месяц, включая НДС и КУ, в классе В/В+ составляет 1 600 руб. за кв.м в месяц, включая НДС и КУ. Годом ранее ставка в классе А находилась на отметке 2 100 руб. за кв.м в месяц, включая НДС и КУ, в классе В/В+ на отметке 1 380 руб. за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.

В целом, все разговоры о массовом высвобождении каких-либо площадей от «Газпрома» можно считать спекуляцией. Заселение небоскреба не оказало никакого влияния на состояние рынка. По факту, нам было известно об освобождении БЦ «Электро», но часть площадей были практически сразу заняты дочерней компанией. С учетом масштаба компании и активного роста штата, мы и в будущем не ожидаем всплеска нефтегазовой вакансии, даже после заселения будущих небоскребов.

#СПб #офисы

➡️Вышел свежий выпуск подкаста «Повестка дня»
В этот раз вместе с Александром Тереховым, директором по цифровой трансформации гибких офисных пространств SOK, обсудили тему IT в недвижимости.

↗️Смотрите новый выпуск выпуск по прямой ссылке.

⚡ Новый выпуск Estate News #6

Что интересного произошло в 3 квартале 2024 года, о каких тенденциях говорят события и какие тренды задают?

Смотри в 6 выпуске нашего подкаста в ВК и на YouTube.

Спикеры:

⭕Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия
⭕Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы
⭕Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриально-складской недвижимости
⭕Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга

🗞️ Лидирующую позицию в списке новостей прошедшей недели заняло сообщение вице-премьера РФ Марата Хуснуллина об угрозе банкротства некоторых застройщиков в России

💬О возможных проблемах из-за роста ключевой ставки рассказал Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Льготная ипотека закончилась. Этот инструмент очень поддержал застройщиков в непростое время, связанное с ковидом. Вместе с тем, льготная ипотека привела к длительному росту спроса на жилье, что достаточно сильно повлияло на цены недвижимости.

Сейчас мы видим патовую ситуацию, когда основные льготные программы отменены, а стоимость жилья зашкаливает.
Это привело к тому, что спрос сильно упал, так же, как и продажи у застройщиков.

В этих условиях Хуснуллин говорит, как некоторые компании, рассчитывая на то, что льготная ипотека будет длиться долго, построили много жилья. И получилась такая ситуация, что это жилье не продается, но обязательства перед банками застройщикам все равно нужно выполнять.

Риски банкротства существуют, но одновременно с этим государство должно было максимально прозрачно указать правила игры. Если бы срок этой льготной ипотеки был четко обозначен и являлся конечным — этой ситуации бы не случилось. Застройщики бы сразу понимали, сколько продлится эта история и просчитывали объёмы своих проектов точнее.

Понимая этот факт, правительство будет предпринимать какие-то меры, чтобы банкротства не состоялись. Так или иначе, строительная отрасль — одна из основных в любой экономике. Какие это будут меры — пока сказать сложно.

Я думаю, что и сами застройщики начнут предпринимать шаги, чтобы повышать продажи за счет акций или скидок.

А мы будем наблюдать, как продолжит развиваться эта ситуация дальше.

#СПб

🗞️ В Петербурге появится ещё один крупный развлекательный центр

💬Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Увеличение доли развлечений при попытке реконцепции торгового комплекса – логичное решение, соответствующее состоянию спроса. В данном конкретном случае большое преимущество в том, что собственник получает единого оператора пространства с множеством развлекательных функций, которые способны закрыть запрос на развлечения для разных возрастных групп от детей до взрослых.

При этом для развлекательной функции такого формата «Континент» имеет удачное расположение в развитом жилом массиве.

Объем инвестиций оцениваю в 200-300 млн рублей. Предполагаю, что собственник ТЦ и арендатор разделили инвестиции в реконструкцию. Соответственно, у арендатора будут какие-то арендные каникулы на первом этапе, а далее традиционно для рынка торговой недвижимости ставка будет привязана к проценту от оборота.

#экспертное_мнение
#СПб