🗞️ Лидирующую позицию в списке новостей прошедшей недели заняло сообщение вице-премьера РФ Марата Хуснуллина об угрозе банкротства некоторых застройщиков в России

💬О возможных проблемах из-за роста ключевой ставки рассказал Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Льготная ипотека закончилась. Этот инструмент очень поддержал застройщиков в непростое время, связанное с ковидом. Вместе с тем, льготная ипотека привела к длительному росту спроса на жилье, что достаточно сильно повлияло на цены недвижимости.

Сейчас мы видим патовую ситуацию, когда основные льготные программы отменены, а стоимость жилья зашкаливает.
Это привело к тому, что спрос сильно упал, так же, как и продажи у застройщиков.

В этих условиях Хуснуллин говорит, как некоторые компании, рассчитывая на то, что льготная ипотека будет длиться долго, построили много жилья. И получилась такая ситуация, что это жилье не продается, но обязательства перед банками застройщикам все равно нужно выполнять.

Риски банкротства существуют, но одновременно с этим государство должно было максимально прозрачно указать правила игры. Если бы срок этой льготной ипотеки был четко обозначен и являлся конечным — этой ситуации бы не случилось. Застройщики бы сразу понимали, сколько продлится эта история и просчитывали объёмы своих проектов точнее.

Понимая этот факт, правительство будет предпринимать какие-то меры, чтобы банкротства не состоялись. Так или иначе, строительная отрасль — одна из основных в любой экономике. Какие это будут меры — пока сказать сложно.

Я думаю, что и сами застройщики начнут предпринимать шаги, чтобы повышать продажи за счет акций или скидок.

А мы будем наблюдать, как продолжит развиваться эта ситуация дальше.

#СПб

🗞️ В Петербурге появится ещё один крупный развлекательный центр

💬Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Увеличение доли развлечений при попытке реконцепции торгового комплекса – логичное решение, соответствующее состоянию спроса. В данном конкретном случае большое преимущество в том, что собственник получает единого оператора пространства с множеством развлекательных функций, которые способны закрыть запрос на развлечения для разных возрастных групп от детей до взрослых.

При этом для развлекательной функции такого формата «Континент» имеет удачное расположение в развитом жилом массиве.

Объем инвестиций оцениваю в 200-300 млн рублей. Предполагаю, что собственник ТЦ и арендатор разделили инвестиции в реконструкцию. Соответственно, у арендатора будут какие-то арендные каникулы на первом этапе, а далее традиционно для рынка торговой недвижимости ставка будет привязана к проценту от оборота.

#экспертное_мнение
#СПб

🗞️ Аренда складов в агломерации Петербурга с начала года подорожала на 29%

💬 Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриально-складской недвижимости IPG.Estate

Действительно, рынок индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга до сих пор работает в условиях острого дефицита качественного предложения, вакансия находится на оклонулевых значениях.

Несмотря на то, мы видим высвобождение площади в уже действующих объектах, они часто даже не выходят на рынок и переходят к новому арендатору достаточно бесшовно для собственника, при этом ставки аренды номинируются по верхней границе рынка. Средневзвешенная ставка аренды находится на уровне 10,5 тыс. рублей за метр в год (triple net).

Надеяться на новый ввод тоже не стоит – новые спекулятивные объекты выходят на рынок законтрактованными. В 2025 году надеяться на изменение состояния на не стоит. При текущей ключевой ставке спекулятивное строительство неинтересно для игроков рынка, но мы увидим ряд проектов build-to-suit. Ставки аренды продолжат рост.

#экспертное_мнение
#СПб

🗞️ Земельное наследство YIT в Финляндском округе перешло к новым владельцам

💬 Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Это участок, который ЮИТ покупал еще у Ростелекома. Там совсем маленький проект на 5 000 метров на 100 квартир.

По моей оценке, проект спорный, поскольку нет возможности для развития социальной инфраструктуры.

Для «Эталона» это непрофильный проект – точечная застройка. Цена участка будет находиться в диапазоне 250-300 млн рублей.

#экспертное_мнение
#СПб

🗞️Сегодня в центре внимания новость о том, почему даже при высоких ставках аренды свободных складских площадей почти не остается

💬Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриально-складской недвижимости IPG.Estate

Действительно, спрос на аренду и покупку складской недвижимости кратно превышает предложение.

На рынке сейчас дефицит вакантных площадей. Они есть, но очевидного выбора у клиента нет. В связи с этим ставки аренды растут и нам кажется, что это не предел — ставки продолжат расти, но, возможно, не так сильно, как за 2024 год.

Ставки на аренду текущих готовых площадей выросли на 10%, ставки на строящиеся склады выросли на 20-22%. Ничего нового ждать не стоит — ключевая ставка высокая, а многие девелоперы строят на кредитные средства.

Следующие два года будет продолжаться рынок арендодателя — арендодатель диктует свои правила и выбирает себе клиентов. До стабилизации ключевой ставки никакого позитивного сдвига не будет.

#СПб

🗞️ Почему классификация и туристический налог могут сделать гостиничный рынок еще более «серым»

💬 Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Туристический налог – это отличная практика, отработанная во всем мире. Огромное количество городов, которые являются туристическими центрами, взимают так называемый туристический сбор.

При этом для обычного туриста 1% от стоимости проживания, но не менее 100 рублей, – это небольшие расходы в рамках знакомства с новым городом. А вот для бюджета города при общем туристическом потоке суммы уже становятся весомыми и направляются на поддержание культурных достопримечательностей и объектов туристической инфраструктуры, что логично.

Соответственно, как раз-таки с развитием туристической отрасли в России и увеличением трафика необходимо вводить налог, чтобы поддерживать отрасль. Например, в этом году, несмотря на то что законопроект вступил в силу лишь с 1 апреля 2024 года, в бюджет Петербурга к середине ноября 2024 года поступило 640 млн рублей от курортного сбора.

Единственное темное место в этом законе связано с форматом размещения. Например, когда турист останавливается останавливаешься в сертифицированных средствах размещения, то сумма уже включена в стоимость «ночи». Но значительная часть путешественников останавливается в квартирах, которые посуточно сдаются, например, на Авито или других сервисах.

#экспертное_мнение
#СПб

🔴 IPGMARKETINSIGHT. Итоги-2024 и ожидания-2025

📈 С какими итогами мы подходим к концу 2024 года и что нас ждет в перспективе ближайших 2-3 лет, обсудим с экспертами рынка в рамках IPGMarketInSight.

➡️Вопросы для обсуждения:

Влияние инфляции и ключевой ставки на предложение и спрос на рынке недвижимости.
Рынок индустриально-складской недвижимости в условиях около нулевой вакансии.
Ожидать ли диверсификации портфелей от классических жилых застройщиков?
Инвестиционный потенциал рынка недвижимости: куда нести деньги?

➡️Модератор: Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга

➡️Спикеры:
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия
Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate
Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриально-складской недвижимости группы IPG.Estate
Дмитрий Абрамов, партнер, директор проектов фонда Jensen Group
Александр Паршуков, заместитель генерального директора ВТБ Девелопмент
Вадим Денисов, управляющий партнер компании ФАКТ.Пром

Список дополняется

📍 Где: сервисный офис Case Петроградская (Кропоткина, 1И, 7 этаж)
📅 Когда: 12 декабря (четверг)
⏰ Тайминг:
16:00 – 16:30 – сбор гостей, нетворкинг
16:30 – 18:00 – деловая часть 
18:00 – 19:00 – нетворкинг

Начало онлайн-трансляции – 16:30

Регистрация обязательна, количество мест ограничено!

Контакты для связи:
Елизавета Гречухина, руководитель отдела PR и маркетинга IPG.Estate, pr@ipg-estate.ru, +7 (911) 778-65-45

🟥 Лидирующую позицию в списке новостей прошедшей недели заняло сообщение о том, что владельцы тысячи торговых центров могут обанкротиться из-за повышения ставки ЦБ

💬 Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Не всегда за громким заголовком стоит объективная реальность. Если мы говорим про сегмент торговых центров, то за последние 3-4 года построили и ввели в эксплуатацию не так много ТЦ. В основном это небольшие объекты, которые еще не успели окупиться, но они не испытывают тех сложностей, которые испытывают большие проекты. А большие проекты практически не вводились.

Почему мы акцентируем внимание на последние 3-4 года?
В этом диапазоне начала активно применяться плавающая ставка. Ввод новых проектов был невысокий, соответственно, небольшое количество вновь вводимых объектов привлекало денежные средства по плавающей ставке. Среди этих объектов основная масса это районные и микрорайонные ТЦ до 15 тыс. кв. метров. Они достаточно высокой степени заполнены. Банкротство, очевидно, обойдет такие проекты.

#СПб

⚡ Рады поделиться с вами новым выпуском подкаста «Повестка дня. Влияние инфляции на рынок недвижимости»

Иван Починщиков, управляющий партнер группы компаний IPG Россия, и Александр Манунин, управляющий партнер компании Parametr, обсуждают реализацию новых проектов в сегментах складской недвижимости и light industrial в условиях инфляции и высокой ключевой ставки.

🔗 Смотрите выпуск по ссылке ВК.

🗞️ Делимся новостями от отдела офисной недвижимости по закрытию сделки

💬 Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate

Нефтегазовый сегмент традиционно активен и находится в постоянном поиске офисных площадей, при этом запросы формируют разные — от 1000 до 20 000 кв. м. Продолжается как переезд компаний из Москвы, так и релокация компаний нефтегазового сектора из регионов России.

В данном случае, сделка была непростая. Были обозначены короткие сроки на переезд, изначально клиент вообще рассматривал Московский район. Но наши брокеры все же смогли клиенту увидеть преимущества «Дженсен Хаус».

🗞️ В Петербурге запустят сеть промышленных коворкингов

💬 Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate

Спрос на промышленную недвижимость остается стабильно высоким на протяжении последних четырех лет. В этом сегменте абсолютно дефицит предложения: качественные производственные помещения сложно найти, поскольку спекулятивного строительства в этом сегменте нет. Даже если площади высвобождаются, то на них тут же находится другой претендент из листа ожидания собственников.

Спрос на производственные помещения от 3 до 10 тысяч – это как раз основной сегмент, на который приходится спрос. При этом сложно выделить отдельные наиболее активные отрасли, поскольку поиск ведут все, начиная от пищевиков, для которых вообще нет предложения на рынке, до производителей тяжелого машиностроительного оборудования. Каждая отрасль имеет свои специфические требования, начиная от банально необходимого электричества, до нагрузки на пол, высоты потолков, размещения персонала, санитарно-защитной зоны и так далее.

Компании могут искать производственные площади годами, формируя колоссальный отложенный спрос.
При этом отметим, что за последние 3-4 года произошло смещение спроса. Многие игроки, понимая отсутствие предложения, рассматривают покупку земли под строительство производств под собственные нужды.

Ставка аренды на производственные помещения стабильно высока. Цена продажи на производственные объекты начала расти в 2020 году и не останавливается.

#экспертное_мнение
#СПб

🗞️ «Дом.РФ» выставил на торги комплекс бывшего СИЗО за 1 млрд рублей

💬 Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Стоимость торгов, по моей оценке, находится в рамках рынка.
Действительно, потенциал у проекта очень высокий и при должной вовлеченности и инвестициях можно реализовать интересный проект.

Местоположение, культурное наследие, историческая ценность, все говорит о том, что объект, действительно не может стоить дешево.

В данном проекте, безусловно, основную концепцию необходимо строить на изначальном функционале: в мировой практике уже реализованы примеры, когда тюрьмы обретают новый современный функционал как многофункциональные или гостиничные комплексы. Например: отель в тюрьме Karosta (Лиепая, Латвия), Old Mount Gambier Gaol (Южная Австралия), Jailhotel Loewengraben (Люцерн, Швейцария), Lloyd (Амстердам, Нидерланды), Ottawa Jail Hostel (Онтарио, Канада), Langholmen (Стокгольм, Швеция), Breakwater Lodge (Кейптаун, Южная Африка), Malmaison (Оксфорд, Великобритания), Liberty (Бостон, США) и другие. Такие проекты на самом деле вызывают достаточно высокий интерес у туристов.

Что касается «Крестов», то тут есть ряд трудностей, с которыми инвестору придется поработать, например, специфика окон.

Предполагаю, что до 21 февраля будет собрано необходимое количество заявок и торги состоятся. В Санкт-Петербурге есть большое количество инвесторов, которые выступают и болеют за сохранение исторического наследия, за развитие этого исторического наследия, и, соответственно, готовы объединяться в какие-то консорциумы и организации, и, собственно, принимать участие в таких проектах.

Что касается функционального наполнения, то тут достаточно большой спектр: местоположение и масштаб проекта располагают к концептуальному разнообразию. Но для начала стоит посмотреть историко-культурную экспертизу с точки зрения корректности использования функций.

По моей оценке, создание нового центра притяжения для Санкт-Петербурга, удаленного от привычных центров, «Кресты» подходят идеально. Можно собрать большой поток посетителей, просто организовав там какие-то общественные пространства, наполнив их коммерческими функциями, часть отдать под гостиницы. Такой формат, действительно, будет интересен.

Экономически проект выглядит перспективным. Срок окупаемости не стоит ожидать менее 10-12 лет. Но еще раз отмечу, что «Кресты» — это значимый пласт истории, который можно грамотно использовать и монетизировать, при этом добавив трофейный проект в свой портфель.

#экспертное_мнение
#СПб

🗞️ Лидирующую позицию в списке новостей прошедшей недели заняло сообщение о том, что «Улыбка радуги» откроет для «Ленты» новую нишу на фоне угасания гипермаркетов

💬 Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Расширение и диверсификация собственного бизнеса это всегда хорошо. Если смотреть на одного из лидеров продуктового ритейла «Магнит» — у них есть «Магнит-косметик», они выходят на рынок не только продуктами, но и товарами для красоты и здоровья. Развивать подобную сеть с нуля достаточно тяжело, «Лента» пошла по пути покупки уже готового актива с наработанной клиентской базой и с очень разветвленной сетью продаж. Все точки продаж располагаются в удобных местах. Для того чтобы выйти в диверсификацию — это очень хорошая сделка.

#новость_недели@ipgestate

🗞️ В Ленобласти вырос спрос на аренду загородных коттеджей на новогодние праздники

💬 Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Аренда коттеджей на новогодние праздники всегда традиционно формирует высокий спрос, поскольку при наличии возможности горожане предпочитают поехать загород и провести часть каникул на свежем воздухе.

До 2022 года часть спроса уходила в Европу, в частности, в Финляндию. После начала СВО эти опции оказались недоступными и спрос на аренду коттеджей в Ленобласти и Карелии повысился.

Такие ранее популярные альтернативные варианты для новогоднего отдыха как Сочи, Апатиты, Шерегеш и другие направления в этом году стали дороже даже в сравнении с 2023 годом: выросла стоимость перелетов, проживания и так далее. Собственно, спрос сместился в более доступные локации.

#экспертное_мнение
#СПб