Только за 2021 год, по открытым данным консалтеров, в Петербурге приобретено более 900 га под застройку жильём и апартаментами. Все последние годы Петербург находится в реалиях заметного сокращения свободной земли или даже условно-свободной (промзоны, обременения) под жилую застройку.

Большая часть новых крупных сделок пришлась на периферийные локации: в Каменке, Шувалово, Новоселье, Пушкине и Стрельне - часто проекты там предусматривают комплексные (более четверти от количества реализованных участков от 10 га). В чистом поле многоэтажки, но кроме «красного и белого» обещают аптеку - если простыми словами. При том только за два последних года средняя стоимость земли, приобретённой под жилую застройку, выросла вдвое.

И каждый раз новости рынка то и дело посвящены очередному рекордному объёму сделок с землёй за отчётный период. Напоминаю, свободной земли всё меньше и, как известно, её больше не производят. И пока одни говорят о девелопменте и редевелопменте мы у себя делаем ставку на покупку земли под жилые посёлки с учетом перспективы, чтобы рядом ничего не изменилось в худшую сторону и точно в этом не прогадываем. Потому, что удовлетворённый клиент становится нашим другом, а от этого выигрывают все.

В ближайшие несколько месяцев считается, что основным драйвером продаж нового строительства будет семейная ипотека с льготной ставкой. Распространится ли этот тренд на малоэтажное и коттеджное строительство? Хотелось бы и на это надеяться и приятно порадует. Хотя куда интереснее были бы «расклады», если парламенту удастся расширить рамки программы и выдавать поддерживаемую государством ипотеку семьям, в которых ребенок родился в 2015 году и позже (сейчас - в 2018 и позже). Инициатива такая есть, теперь только ждать.

Пока коллеги из городского строительства делятся информацией о падении продаж в среднем на 12-15%, но эти цифры не учитывают еще март. Определённый период выжидания несомненно будет, но даже в сравнении с потребительской паникой 2018 года сейчас все очень даже неплохо (стучит по дереву).

Ох, понимаю прекрасно, что это аванс, но - спасибо! Польщен и тоже читаю всех названных. Так построим и так продадим ☝️

#ВасильевскийОстров #насущное Жители нашего района ждут транспортную реформу скорее настороженно: с 1 июня излюбленные маршруты жителей К-30 и К-32 отменяются, их заменят новым “гибридным” маршрутом № 230, который вместо Финляндского вокзала пойдёт по Полюстровскому пр. и Литовской ул. Маршрут, безусловно, удачный и нужный, но ни К-30, ни К-32 полноценно не заменяет. Жители натурально возмущены и разговоров об этом очень много.

Если авторы инновационного решения видят какие-то плюсы для горожан, которые нам самим неочевидны - может быть об этом творцам реформы тогда рассказать? Есть канал @transportniytseh, который рассказывает о новом маршруте. Плюсы для жителей Литовской улицы из этого рассказа понятны. А о плюсах василеостровцев кто-то подумал? Нас тоже много и нам не все равно: новые маршруты меняют привычную трассировку, да и интервалы с маршрутками не сравнимы… Есть еще что добавить, но завтра.

В развитие вчерашних мыслей о пропадающих с Васильевского острова «маршрутках». Уверен, что городской транспорт никогда не сможет заменить маршрутное такси. Маршрутки - малые, мобильные средства небольшой вместимости. Они юркие, ездят быстро, останавливаются где удобно, всегда «на подхвате». Их нужно регулировать, но под них не требуется создание базы, водителей… Это частный сектор, это бизнес. Его нужно только контролировать, чтобы он был с технической точки зрения безопасен.

Как только государство вторгается в такие малые частные формы бизнеса, бизнес умирает и форма больше не живет. Как только сюда поставят автобусы они будут ходить с интервалами 15-20 минут, будут медленными, останавливаться только на остановках. Да, город получит дополнительный бюджет и возможно даже получится заработать (хотя, сомнительно), но что будет с частными предпринимателями? Они же завтра останутся на улице, часть станет преступниками, часть на биржу труда за пособием. Это зачем?

Почему бы не отрегулировать как и по какой цене должны ездить «частники». Ну не надо государству пытаться за все краники держаться - держаться надо за большие краны, где нефть и газ. А остальное отдайте людям, им часто виднее где и как, куда и в какое время возить людей, которые хотят получить эту услугу. #ВасильевскийОстров #насущное

Что касается «выступления» в самом худшем смысле бывшего зам председателя правительства Аркадия Дворковича, скажу одно: это самое натуральное предательство, в эталонном виде. Так что не только об увольнении в этом случае надо думать, а завести уголовное дело и самым пристальным образом разобраться - каким таким образом на своих должностях он, по словам Михаила Булгакова, «служил в очистке».

Доля правды есть тут, наверное.

Вместо тысячи слов.

​Побывал на Инвестиционном саммите, проводимом в Невской Ратуше Правительством СПб и РГУД (Роcсийская гильдия управляющих и девелоперов, членом которой я являюсь). Фото сверху - это эмоции президиума во время зачитывание доклада комитета по строительству. Интересный доклад, да? Нет цели все критиковать, но лица сидящих не выражают восторга и согласия с итогами. Второе фото это слайд с презентации итогов работы градкомиссии - половина комплектов документов получила отказ в рассмотрении. Если я правильно понимаю, в части стройки город начинает развиваться в обратном направлении? А это направление системное, без него никуда.

За двадцать лет на рынке у меня больше тысячи довольных клиентов, которым я в любой момент готов с радостью посмотреть в глаза. Они ведь не колбасу по уценке с ящика покупают, а - землю, дом, место для своей жизни. Им не все равно и мне не все равно. Но регулирующий эти взаимоотнотношения город иногда творит что-то откровенно удивительное. В результате мы видим отчёты о бурной деятельности, но… объём введённого жилья-то падает. А это, на мой взгляд, уже расходится с повесткой Президента об увеличении вводимых квадратных метров, развитии всех видов и форм строительства ради повышения доступности жилья для граждан.

Мы знаем примеры государственного планирования развития экономики - далеко не всегда они играли позитивную роль. О том же самом предупреждал на днях Президент, когда говорил об опасности «ручного регулирования». Нам как поступить сейчас - только ли сначала дождаться негативного результата или уже сейчас говорить об этом? Как профессионалу стройки мне есть что сказать, как горожанину, который любит наш город, как член партии «Единая Россия», который всегда с гордостью об этом говорит. Более того, мы, девелоперы, переживаем, потому как видим угрозу начала стангнации - вот и подаём сигналы. И эти мои слова это как раз тот самый сигнал.

​Пока у городских застройщиков проекты ЗОЖ больше ассоциируются с маркетинговыми задачами. Позиционирование жилого комплекса с возможностями для спорта может дать дополнительную мотивацию покупателям. Но какие это возможности? Коммерческие помещения в массовом сегменте не привлекательны для размещения объектов для занятий спортом. Более выгодно их сдавать под торговлю, пункты выдачи заказов или сферу услуг. А на общей территории застройщик максимум может ограничиться площадкой с уличными тренажерами. В проектах премиум-класса в Петербурге действительно уже размещаются фитнес-центры и спортивные залы. Но таких случаев пока очень мало. В этом отношении более гибкими к вопросам развития инфраструктуры для спорта становятся коттеджные посёлки. Загородный образ жизни за последние два года стал заметно привлекательнее для городских жителей — например, в наших посёлках объём продаж земельных участков в 2021 году вырос по сравнению с 2019 годом в два раза.

​Районы вблизи Санкт-Петербурга – самые выгодные с точки зрения инвестиций, да и попросту удобства. Поэтому стоит рассмотреть самые перспективные из них, если вы задумались о покупке участка за городом.

Если очень кратко:

🚩Всеволожский район

➕ Один из наиболее экологически чистых районов.
➕ Отличная транспортная доступность из северных районов Санкт-Петербурга.
➕ Сосновые леса.
➕ Озера.
➕ Уединенные коттеджные посёлки со всеми удобствами.

🚩Гатчинский район

➕ Посещаемый туристами район, что даёт возможность в перспективе использовать недвижимость под коммерческие цели.
➕ Хорошая экологическая обстановка.
➕ Небольшая удаленность от города.
➕ Хорошая транспортная доступность, в том числе не только на машине.

🚩Ломоносовский район

➕ Нет предприятий вредной тяжелой промышленности.
➕ Рядом Финский залив.
➕ Транспортная доступность из любого района города.

В арсенале MAXIMUM LIFE Development есть участки в каждом из перечисленных районов. И дома! Наша фишка - дома.

​Будни нашего района: #ВасильевскийОстров На днях был прямой эфир с главой района Ильиным. Вопросы все те же, но теперь еще и поострее транспорта - школы на намывных территориях.

Суть понятна каждому из наших соседей: дома сданы в 2017 году, за 5 лет не построена ни одна школа, город постоянно пеняет на застройщика, но согласно соглашению с Терра-Нова, школу должен город строить. Основные проблемы с «социалкой» на намыве, а глава администрации опять рассказывает про «газпромовскую школу» (спасибо тебе, не-зелёная экономика!), площадки для собачек и проекты набережной Смоленки. Заявлялось, что на все вопросы будут ответы, но пока снова друг другу повторяют вопросы.

"Школы должны быть в шаговой доступности", - сказал как отрезал Эдуард Ильин. Кто бы спорил. «Так что перед постройкой школы на Морской, в шаговой доступности от ещё непостроенного нового газпромовского жилого комплекса, обеспечьте, пожалуйста, жителей намыва социальными объектами» - сказали бы василеостровцы, если бы у нас тоже были прямые эфиры. Завтра с утра продолжу. С началом рабочей недели всех!

Так вот, завершение про #ВасильевскийОстров и школы-призраки. Очень много вопросов было задано под анонсом эфира главы. В ответах там пишут, что две школы будут в этом году. Не секрет, что их ещё строить не начали, а сам Ильин говорил ранее, что первая школа на намыве только в 2026-ом году. Школы будут приятным сюрпризом? Или сюрпризом будет новая уважительная причина, почему надо еще потерпеть?

На намыве уже пятнадцать домов сдали, в этом году ещё четыре (Гавань Капитанов), в следующем ещё четыре (Аквилон Залив), потом большие кварталы от ЛСР со студиями по 20-ть метров. А школы строить не начали. И «Газпром» ещё строить не начал свой ЖК, а глава администрации района уже так много внимания уделяет школе, садикам и офисам возле него. А ведь всё это счастье не очень в шаговой доступности от имеющихся жилых комплексов.

Понимаем так, что не хочет (или не может?) город строить «социалку», всячески уворачивается, поэтому глава разговор про школу от Газпрома и завел, что это единственное улучшение, но и то за счет инвестора Газпрома. А людям выдают как за своё, так?

Жилая недвижимость в теории позволяет заработать на разнице между стоимостью покупки и продажи за несколько лет, но после этого выбирать, куда инвестировать полученные средства, приходится также в условиях более высоких цен. Кроме того, доходность между ценой на котловане и на момент сдачи дома снижается. Если 2 года назад можно было получить доходность 20–30% годовых, то сейчас уже нет. Но без понимания темпов инфляции и уверенности в судьбе конкретного застройщика инвестиции не имеют смысла вообще - это уже не инвестиции, а «русская рулетка».

Любопытную подачу простой математики увидел у коллег, добавлю в пост: «Строительство дома именно сейчас является самым выгодным вложением денег. Если накопления были в валюте, то стройка подешевела почти в 2 раза. Если накопления были в рублях то стройка подорожала только на 10%. А это ниже в 2 раза чем годовая ставка по депозиту в банке. Т.е. можно положить половину в банк и компенсировать потери». В общем и целом, все именно так. Но есть и еще интереснее вариант инвестирования - готовый дом. Об этом буду рассказывать очень подробно уже в самом скором времени 🤞

​«Ведомости» процитировали нашу краткую статистику: спрос на земельные участки в коттеджных поселках под Петербургом за эту зиму по сравнению с тем же периодом 2021 г. вырос на 35%, а стоимость выросла пока только на 15%. Но у этой статистики есть еще и важная «околостатистика».

Маркетинговые исследования подтверждают: большинству покупателей интересно приобретение земельных участков с уже готовым домом, что экономит силы и время. Условно говоря, если (60+8)% горожан хотели бы купить загородный дом, то в этой пропорции распределение желающих купить готовый дом - это как раз те самые 60. Представляете какой потенциал? А сравните в деньгах с тем, что было еще год назад (спасибо за разбор). О деньгах сейчас мы пока молчим, чтобы не портить яркость момента.

Приближённый к идеальному дом может стоить в пределах цены 2-3-комнатной городской квартиры меньшей площади, а иметь много плюсов, напрямую определяющие качество жизни. Времена кирпичных «Годзилл» с похожими на Кинг-Конгов хозяевами, к счастью, прошли - вот тут коллеги это очень хорошо расписали. Статистика крайне позитивная и из нее планируем много практических выводов. Рассказал бы сейчас, но наши менеджеры просят пока поддержать интригу.

​Один из самых популярных вопросов, который мне задают разные люди каждый месяц на протяжении многих лет: какая площадь загородного участка оптимальна – 6, 10, 20 соток? Сначала мне казалось, что это простой вопрос и ответ на него известен всем. Потом смирился и продолжаю рассказывать.

Еще 20 лет назад загородные участки большинством воспринимались как возможность для садово-огородных дел. Сейчас же все изменилось. За городом живут те, кто хочет получать максимальный комфорт, но при этом не готов отдать участок под обширные сельскохозяйственные угодья. Выбор площади такого участка остается за вами, но стоит учесть нюансы.

- Участки 6-7 соток - определенный стандарт из прошлого, который по сути позволяет построить небольшой дом и разбить сад.

- 10 соток. Как показывает практика, для полноценного загородного строительства и отдыха – это отличное решение. Здесь можно построить дом для проживания круглый год, парковочную площадку, баню и зону барбекю, а также зону отдыха.

- Большой участок (около 20 соток) позволяет реализовать все свои желания и даже построить гостевой дом. Зоны отдыха можно обустроить таким образом, чтобы приватная территория участка была скрыта от соседей.

​Два года назад загородным девелоперам приходилось убеждать покупателей в необходимости приобрести земельный участок в коттеджном поселке. Сейчас все изменилось: после хаотичного спроса во время пандемии потребитель стал более требовательным, а застройщикам приходится кардинально подходить к изменению своих стратегий. В приоритете – творческие решения по развитию территорий, которые приближают комфорт-класс к премиуму, диверсифицированный портфель проектов и расширение предложения внутри поселков.

Осенью прошлого года я дал развёрнутый комментарий для проекта «Разумная недвижимость» на тему этих двух последних лет. Будет правильно переложить его сюда в канал, потому как мысли верные и многим могут оказаться полезны. Итак, пункт первый: убеждать.

Два года назад загородный рынок был не таким бурным, как сегодня. Ежегодный рост продаж находился в пределах 10%, а покупателей надо было активно убеждать в преимуществах загородной жизни. Буквально каждому приходилось подробно рассказывать о том, как будет выглядеть будущий коттеджный поселок, какие условия для жизни здесь планируется создать и какое благоустройство должно появиться. Важным аспектом были аргументы по внешней инфраструктуре – как можно быстро добраться до поселка, какие социальные объекты расположены рядом, кто соседи и т.д. Среди покупателей довольно много было молодых семей, которые определялись с выбором жилищных условий. Быстрого решения они не принимали. Что касается инвесторов, то тогда они больше ориентировались на городскую недвижимость, вкладывать средства с расчетом на прибыль через два-три года в коттеджные поселки мало кто решался.

Если сравнивать объемы продаж загородных земельных участков в 2019 и 2021 годах, то сейчас они заметно выше. Например, в августе 2021 года по сравнению с августом двухлетней давности число сделок в наших поселках выросло в 1,5 раза, а в сентябре – в 2 раза по отношению к сентябрю 2019 года. #ДомЗаГородом

« …на Васильевском острове сносят здание кинотеатра «Прибой», который функционировал на Среднем проспекте с 1965 года. На его месте появится Центр современного искусства имени Сергея Курехина. Публикуем фотографии сноса здания», - пишет канал «Собака» и публикует видео, которое собирает грустные смайлики. Не владеющему ситуацией петербуржцу может показаться, что происходит что-то нехорошее. На самом деле, все ровно наоборот - на хорошем событии происходит «обман с целью собрать классы», как шутят в подобном случае. Делать так не совсем правильно, если издание претендует на непредвзятость.

Все на Васильевском острове, и администрация, и те кто проводит работы, знаю, что ничего страшного не происходит. Не нужны здесь никакие крики, которые нужны были, когда здание в Ленэкспо сносили. Здесь нормальная плановая работа происходит. Тот ужас и позор 1965 года постройки, который стоял, вообще никаким критериям - ни техническим, ни эстетическим - не отвечал. Старое здание с покосившимися конструкциями. Здесь реконструкция со сносом, когда убирают нефункциональное. Здесь будут учебные классы, дети. По всем параметрам, утверждённым в проекте все будет. Здесь идёт работа и хорошо, что такая работа идёт.

Коллеги из большого канала процитировали актуальные сводки с ипотечных фронтов - что можно еще успеть получить в банке по льготным ставкам. Но есть и более глобальные новости для всех участников рынка: строители ждут, что вскоре Правительство РФ объявит о новых программах субсидирования ипотеки и ставок по проектному финансированию, о чем сообщил президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Это действительно так - ждём!

Антон Глушков напомнил, что все программы льготной ипотеки пока продолжают работать, хотя и охватывают относительно небольшой процент населения. Он надеется, что параметры новых программ власти озвучат уже до конца недели. Но сейчас обсуждается возможность субсидирования базовой ипотечной ставки для всех россиян до уровня 12% годовых. По проектному финансированию с учетом государственной поддержки базовая ставка составит 15%. И она будет снижаться по мере накопления средств на эскроу-счетах. Когда денег дольщиков станет на 10% больше, чем размер взятого застройщиком кредита, ставка опустится на 0,5%. И так далее – каждые 10% превышения позволят снизить ставку на 0,5%. То есть, на эскроу будет в два раза больше денег, чем взято по проектному финансированию, то ставка опустится на 5%.

«Эта программа особенно актуальна для небольших городов. Так в 86% городов с численностью населения до 50 000 человек вообще не ведется жилищное строительство. Программа поддержки низкомаржинальных проектов работает плохо. Например, из-за того, что показатели доступности и средней стоимости жилья рассчитывают из общих показателей региона. Но в них есть столица, где с точки зрения спроса все хорошо, а есть остальные города. Сейчас обсуждаются преференции, которые сделали бы привлекательным строительство в городах с населением до 100 000 человек», - говорит он.

Проблема актуальна не только в краткосрочном периоде, но и в более широком. На настоящий момент мы имеем такую ситуацию, что больше 66% нового жилья (включая загородное и малоэтажное, предполагаю) в стране продаётся только в двух агломерациях - московской и петербургской (обе с областями), и все. 2/3 всего нового жилья в стране, а остальные? Смотрят на нас по телевизору из прошлого века, так получается? Так что это еще одна точка приложения господдержки.

​Прочитал по теме цен стройки материал в канале коллег и подумал, что будет правильным добавить конкретики. Действительно, сейчас не так сильно растёт цена на все стройматериалы (не вся информация в СМИ соответствует действительности. По металлу цена пошла вниз, не дорожают бетонные фундаменты - потому что в них есть песок, щебень, арматура, которые сейчас не дорожают. Вот мы сейчас как компания по себе не ощущаем никакого удорожания.

Что касаемо дерева и пиломатериалов. Так как сейчас экспорт закрыт, думаю, цена на них несколько откатится назад. Вообще цены скорее всего откатятся. Но я предполагаю наибольшее падение по материалам для каркасных деревянных домов. В том году сильно взлетела цена на пиломатериалы, на утеплители, на пенобетон тоже. А на дома каменные, кирпичные, монолитные цена практически не менялась. И сегодня спрос перераспределился таким образом, что сейчас цена каменного и деревянного дома плюс-минус сопоставимая. Несколько лет назад разница в два раза была, а сейчас она несущественная. При том, что каменные дома существенно выигрывают по капитальности.

В связи с этим, что происходит. Ситуация покупателя: чуть-чуть добавить денег и купить каменный дом. Спрос с деревянных домов будет уходить при том, что никакого падения спроса вообще мы не прогнозируем. Скорее, наоборот. Коллеги, которых я упоминал, считают, что на ИЖС спрос сократится. Нет, мы так точно не считаем (и мои мысли хорошо обсудили здесь, спасибо!). Более того, для подобного вообще никаких оснований. А с учётом того, что в последнее время цены на квартиры росли очень быстро, а на ИЖС не такими темпами, сейчас разница одного «квадрата» между ИЖС и квартиры в городе уже значительная. И это дало толчок развитию ИЖС: люди, которые по причине нехватки денег или по другой причине не могут войти в городскую стройку, начинают рассматривать ближний пригород для основного жилья.

Мало того, с начала марта правительство и Минстрой запускают в работу поправки в 214-ФЗ, которые распространяют его действие и на малоэтажное строительство. То есть, для нас как для застройщиков будет доступно проектное финансирование и работа через эскроу-счета. Что опять же увеличит (и тенденция эта уже заметна) объём вводимого жилья в секторе загородного строительства. Так что если вернуться к спросу - ему есть куда перераспределяться: ИЖС, каркасное домостроение. А деревянное пойдет больше на дачи и куда подальше от города, где и будет дешеветь. Я утрирую, местами, но суть должна быть понятна.

​Привлекать (мои комментарии для публикации осени 2021 года). Начало по ссылке здесь.

Пандемия стала еще одним аргументом в пользу выбора загородной недвижимости, но не главным. Сейчас покупатели приходят к нам с более осознанными устремлениями, они уже укрепились в вере в загородную недвижимость и понимают ее преимущества перед городской квартирой. Это уже «умный» покупатель. Если на волне пандемии спрос был достаточно хаотичным и паническим, то с течением времени вернулись более подготовленные клиенты с правильными вопросами – у них есть четкие требования к необходимым документам, потребность в адекватной информации о статусе и категории земель, на которых расположен поселок, они грамотно подходят к финансовым расчетам.

Девелоперы, со своей стороны, готовы к такому поведению клиентов. Оценивая рост конкуренции на рынке, они стали более творчески подходить к концептуальным решениям в инфраструктуре поселков. Даже те проекты, которые стартовали в 2018 или 2019 годах, дополняются новыми элементами благоустройства, позволяющими поселкам позиционироваться в более высокой ценовой категории. Стала формироваться культура загородных поселков, где проекты комфорт-класса уже ничуть не уступают премиуму.

В частности, наша компания реализует сразу три проекта недалеко от Павловска, находящихся практически рядом. И на их примере виден прогресс в загородном девелопменте. В самом новом из поселков – КП «Павловская жемчужина» - мы заложили довольно смелые решения, о которых я рассказывал здесь.

Девелоперы ощущают возросшую потребность в проектах комплексного освоения территорий поселков у покупателей. Это уже не просто обнесенный забором большой участок земли, а место для приятного досуга и комфортного проживания. Пандемия научила загородных девелоперов более серьезно относиться к своим проектам. Так как все больше покупателей рассматривают земельные участки для постоянного проживания, то у них возникает и больше требований к комфортной окружающей среде. Просто нарезка территории уже мало кого интересует. Девелоперам нужно более тщательно заниматься подготовкой земельных массивов.

С ростом числа конечных покупателей стал увеличиваться и интерес инвесторов к загородной недвижимости. Тренд 2021 года – покупка земельных участков для дальнейшей сдачи в аренду расположенных на них домов. Потребность в загородном отдыхе растет, а предложения не всегда хватает. К тому же не все могут потянуть аренду коттеджей на базах отдыха и гостиничных комплексах. Альтернативной им как раз становятся дома в коттеджных поселках. Здесь выигрывают те, кто предлагает такие возможности в благоустроенных поселках – всегда приятно отдыхать в комфортной среде.

Нельзя не отметить и возросшую близость коттеджных поселков к городу. Новые съезды с ЗСД, позволяющие довольно быстро добраться из центра за город, реконструкция и расширение многих магистралей в Петербурге и области заметно сократили время на дорогу. А новые проекты, такие как ВСД или КАД-2, внушают оптимизм в девелоперов, так как появляется доступ к более дальним территориям. Сейчас, как правило, покупатели ищут земельные участки в радиусе 30 км от города. #ДомЗаГородом