Записал для вас новый аудиоподкаст — давно их не было, так что рекомендую к прослушиванию 🎧

В выпуске подробно разбираю:
— что сейчас происходит с «Самолётом»;
— какая в целом ситуация у застройщиков на рынке;
— общие тенденции и почему рынок пришёл именно к такому состоянию;
— и, конечно, даю небольшой прогноз по ценам на ближайшее будущее — примерно до лета.

Делать более долгосрочные прогнозы в текущих условиях, честно говоря, просто невозможно — рынок слишком быстро меняется.

Слушайте подкаст, будет полезно, особенно если вы следите за рынком недвижимости или планируете покупку.

Слушать можно смело на x1.5, и даже на x2!

Продолжаем рубрику «Вам втирают какую-то дичь».

Я подписан на многие каналы коллег: агентства, риэлторы, застройщики. Какие-то каналы мне нравятся, какие-то — не очень. Но сейчас не об этом.

Почему решил написать этот пост именно сейчас.
В ближайшее время в Петербурге будет новый старт продаж у действительно хорошего застройщика. Проект — нормальный, локация — адекватная, спрос точно будет.
И вот как продавать такие старты точно не нужно, я вам сейчас покажу.

Недавно снова наткнулся на знакомый приём.

«Цена на объект выросла на 3 млн рублей»

И здесь важный момент.
Да, я сам считаю, что со временем будет дороже, и на стартах продаж цена действительно растёт. Это нормально и логично для рынка.

Но проблема не в росте как таковом, а в том, как его подают.
Когда вам говорят, что «цена выросла на 3 млн», создаётся ощущение, что вы уже завтра сможете зафиксировать эту прибавку. А это не так.

Давайте разберёмся, выросла ли цена на самом деле и что вообще происходит.

Да, у застройщиков действительно бывают такие истории.
Например, на старте продаж:
• 1–2 квартиры выставляют по условным 10 млн,
• а все остальные предложения начинаются уже от 12–12,5 млн.

Проходит пару месяцев, дешёвые лоты исчезают, и в продаже остаются квартиры по 13 млн.
Формально — можно написать:

«Цена выросла с 10 до 13 млн».

Но давайте честно:
• выросла ли цена именно на эту квартиру?
• или застройщик просто продал несколько стартовых лотов и на этом «аттракцион щедрости» закончился?

И теперь самое главное, о чём почему-то всегда забывают.

Даже если у застройщика сейчас стоит такая цена — это вообще никак не означает, что вы сможете продать эту квартиру за те же деньги.

Продажа квартиры:
• от застройщика (юрлицо),
• и продажа квартиры с собственником (уступка или вторичка)

— это две принципиально разные истории.

У застройщика:
• абсолютно чистый объект,
• семейная ипотека,
• рассрочка,
• субсидированные ставки и акции.

А вы, когда будете продавать:
• захотите чтобы с вами рассчитались без рассрочек и «специальных программ»,
• и это не считая возможных обременений, маткапитала и других нюансов, которые снижают привлекательность объекта для покупателя.

Поэтому, друзья, когда вам на старте продаж рассказывают, что
«цена уже выросла на несколько миллионов» —
всегда задавайте себе вопрос: для кого именно она выросла и можно ли эти деньги реально зафиксировать.

Я искренне не понимаю коллег, которые такими формулировками пытаются затащить вас на консультацию.
Честно — не понимаю.

Друзья, ну что ж — теперь официально.

Вчера Президент дал распоряжение разработать изменения в условия выдачи семейной ипотеки.

До 1 июня правительство должно подготовить поправки, касающиеся дифференцированной ставки в зависимости от количества детей.

Точных цифр пока нет, но логика, вероятно, будет примерно такой:

• 1 ребёнок — ставка ориентировочно 10–12%
• 2 ребёнка — около 6–8%
• 3 ребёнка и более — возможно 4%

(Это предположения — финальные условия ещё разрабатываются.)

Кроме того:

— Если в семье рождается ребёнок, можно будет рефинансировать ипотеку и снизить ставку.
— Планируют ввести выплату 450 000 ₽ на погашение ипотеки при рождении четвертого ребёнка и последующего (это отдельная мера поддержки, не только в рамках семейной ипотеки).

Все изменения должны быть подготовлены до 1 июня.

⸻

Теперь главный вопрос — что это значит для рынка?

А значит это вот что:

Пока действует текущая ставка 6%, все семьи с одним ребёнком (и даже с двумя) постараются зайти в программу именно сейчас.

Повышенный спрос → рост цен → меньше выгодных вариантов.

И если вы планируете покупку недвижимости, откладывать до мая — не лучшая идея.

Сейчас ещё есть возможность выбрать спокойно и по более адекватной цене.
Потом рынок может стать куда более горячим.

Если хотите разобрать вашу ситуацию — НАПИШИТЕ в личные сообщения, посмотрим, есть ли смысл действовать уже сейчас.

⚡️Символически: ЦБ снизил ключевую ставку на 0,5 п.п. до 15,5%

Это 6-е снижение ключа подряд.

Тенденция понятна и приятна, но ощутимого снижения рыночных ставок ждать не стоит.

Супер подробно про «ключ» (он же - ключевая ставка) я как-то давно писал годный пост.

Всё до сих пор актуально, обязательное прочтите, кто не очень понимает почему все так носятся с этим «ключом».

Это основа экономики.

12.99% без удорожания на весь срок - как тебе такое Илон Маск?

Один крупный петербургский застройщик запустил программу стандартной ипотеки совместно с Совкомбанком во всех своих ЖК.

Параметры программы:
— ПВ — от 20,01%
— ставка на весь срок — 12,99% годовых
— срок кредита — от 60 месяцев до 30 лет
— стоимость квартиры — как при 100% оплате, без удорожания

Обратите внимание: 12,99% без удорожания — это действительно редкое предложение на текущем рынке.

Поставьте ➕ в комментариях или напишите мне в личные сообщения — подберу объект под ваш запрос и рассчитаю платеж.

Не все йогурты одинаково полезны.
Или почему вторичка таит в себе «подводные камни».

Все уже слышали про «схему Долиной».
Если нет — обязательно почитайте, там показательная история.

Коротко напомню.

Пожилая женщина продала квартиру. Деньги сразу же ушли мошенникам.
Покупатели — обычные люди, без злого умысла.

В октябре (ещё до решения Верховного суда по делу Долиной) суд установил:
бабушка была вменяемой на момент сделки.

Казалось бы — логично оставить квартиру покупателям.

Но.

Суд оставил квартиру бабушке.

Почему?
Потому что суд в России выполняет ещё и социальную функцию.
Фактически — не стал выселять пожилого человека на улицу.

При этом суд обязал её вернуть деньги покупателям.
Сумма сделки — около 3 млн рублей.
Платёж назначили… 7 000 ₽ в месяц.

Простая математика:
в таком темпе возврат растянется примерно до её столетия.

⸻

Что это значит для вас?

1️⃣ Даже если вы честный покупатель.
2️⃣ Даже если продавец вменяем.
3️⃣ Даже если формально всё чисто.

Риски есть.

Да, 90% сделок по вторичке проходят спокойно.
Но иногда возникает вот такая история — и это уже не теория.

Можно ли полностью обезопаситься?
Частично — да.
На 100% — практически невозможно.

⸻

Логичный вывод

Если разница в цене между первичкой и вторичкой небольшая
(или первичка немного дороже) —

иногда разумнее выбрать новостройку.

Не только из-за юридических рисков,
но и потому что:
• первичное жильё чаще ликвиднее в будущем;
• проще прогнозируется;
• меньше исторического “шлейфа”.

Я не отговариваю от вторички.
Я с ней тоже работаю.

Но во вторичке уровень понимания —
и у покупателя, и у агента —
должен быть на порядок выше.

И вот это — 100%.