❤️ Оценка реального дисконта или коммерческой субсидии: в отчетах «Объектива» появилась новая метрика - «дельта цены»

«Дельта цены» рассчитывается в виде разницы между ценой предложения в крайний день экспозиции лота и итоговой ценой сделки, отображается с расчетом по предполагаемому дисконту\надбавке в процентах и рублях.

Да, сюрприз!😉 В условиях текущего рынка и применений альтернативных схем финансирования, цена сделки часто превышает цену предложения.

Чем полезно?
➡️ Видим средние показатели дисконтирования на локальных рынках, можем оценить динамику и ценовое давление: рост отрицательной дельты сигнализирует, что рынок требует уступок.
➡️ Фиксируем силу спроса: чем ближе цена сделки к цене экспозиции, тем устойчивее позиция девелопера.
➡️ Оцениваем реальную экономику: определяем размер коммерческой субсидии или дисконта, формируя более реальное представление о фактической выручке.

Получите тестовый доступ к сервису и оцените все его инструменты на практике – оставьте заявку на сайте Объектив.рф

#объектив_3_0

➡️ Текущая ситуация на рынке первичной недвижимости в российских регионах показывает довольно опасный тренд - срок экспозиции проектов продолжает увеличиваться, а остатки нераспроданного жилья в сданных домах – растут.

🔵 Об одном из вариантов решения такой проблемы для девелоперов на недавно прошедшем форуме 100+ TechnoBuild, рассказал Вице-Президент НОСТРОЙ, Первый заместитель председателя Законодательного Собрания Свердловской области, Аркадий Михайлович Чернецкий.

– Сейчас у нас скапливается большое количество не реализованного жилья. Думаю, в ближайшее время проблема быстро не решится. Почти 15 лет назад на государственном уровне были заявлены определенные приоритеты развития жилищного строительства, в том числе – формирование рынка арендного жилья в государстве. Но за это время мы с вами практически ничего не сделали. Да, приняли закон о так называемой социальной аренде, который почти не работает. А нам нужна нормальная коммерческая и социальная аренда для определенных государством групп населения.

– Вот я бы на месте государства, если бы такие возможности были, в какой-то момент принял бы «революционное» решение: создать долгосрочный продукт по финансированию/кредитованию, выкупить у застройщиков излишки нереализованной недвижимости, и сформировать нормальный государственный рынок арендного жилья. По крайней мере, были бы созданы зачатки такого рынка через создание управляющих компаний и отработки механизмов взаимодействия «государство – банк– инвестор–управляющая компания – арендатор».

– Рано или поздно нужно переходить на значительный процент арендного жилья, потому, что это обеспечивает и мобильность населения, и возможность решения жилищных проблем людей, которые пока не имеют достаточных доходов для приобретения комфортного жилья.

– Основная проблема, не позволившая состояться проекту «арендное жилье» ранее, заключалась в том, что любому застройщику гораздо интереснее построить дом и в течение короткого времени возместить свои затраты, получить прибыль, быстро продав это жилье в собственность, чем вложившись в стройку, ждать 10-15 лет (а иногда и дольше), когда строительство окупится через арендные платежи.

– Но сейчас ситуация несколько изменилась. Высокий процент остатков и медленные темпы реализации могут мотивировать некоторых девелоперов продать их с дисконтом или на основе рассрочки платежа, если государство выступит одной из сторон этого договора или же вовсе – его гарантом. Таким образом, может быть сформирован жилой фонд, обеспечивающий решение государством социальных проблем на основе аренды жилья, и создания предпосылок для развития рынка арендного жилья в стране.

#мнение #Екатеринбург

🔵 Почти каждый второй покупатель новостройки в городах-миллионниках получает скидку от застройщика

Согласно исследованиям аналитиков Объектив.РФ, более 41% сделок по ДДУ в городах-миллионниках РФ совершаются с дисконтом к изначальной цене предложения. Девелоперы продолжают активно предлагать скидки и специальные условия для покупателей, чтобы поддержать продажи на уровне.

➡️ Средний размер дисконта в городах-миллионниках составляет 7% или 555 тыс. рублей в абсолютном выражении. Чем более конкурентным является рынок, чем больше на нем объем экспозиции – тем выше доля лотов, реализованных с дисконтом. Например два города-лидера по объему продаж со скидками – Екатеринбург и Тюмень, имеют объем экспозиции в 1,9 млн и 1,5 млн квадратных метров соответственно.

Средний размер дисконта в крупных городах в % и ₽
♦️Новосибирск — 8,7% / 755 918 тыс.руб.;
🔷Челябинск — 7,6% / 527 828 тыс.руб.;
♦️Пермь — 6,8% / 534 693 тыс.руб.;
🔷Тюмень — 6,3% / 496 006 тыс.руб.;
♦️Екатеринбург — 6,2% / 460 222 тыс.руб.

#аналитика

❤️ Знакомьтесь, ANNA!

Сервис цифровой аналитики «Объектив» представил нейросеть для анализа продуктовых решений.

ANNA (Artificial Neural Network for Apartments) проходит интерактивное обучение благодаря пользователям сервиса. Она уже неплохо разбирается в квартирографии жилых проектов и понимает особенности планировок.

🔵 Получая все более сложные задачи, ANNA развивает навыки и готовится стать полноценным аналитиком по продукту - отличным ассистентом для формирования квартирографии проектов, оценки ликвидности планировок и выполнению прочих продуктовых исследований.

🖇 Что уже умеет ANNA:
➡️ Определять тип комнатности планировки
Для сбора экспозиции в 17 регионах страны «Объектив» использует более 5000 парсеров сайтов. Для того, чтобы вы могли сравнивать рыночные данные по единообразным критериям мы используем собственный алгоритм определения комнатности. ANNA помогает нам ежедневно проверять комнатность у более чем 200 000 лотов.
➡️ Выполнять отрисовку планировки в заданном стиле
Крайне полезный навык, который потребуется как для визуализации библиотек планировочных решений, так и для поиска базовых ошибок эргономики в работе проектировщика.
➡️ Видеть функциональное назначение помещений
ANNA определяет тип помещений, работает с соотношением метражей, готовится формировать таблицы с базовыми параметрами квартирографии проектов – что позволит аналитику выполнять продуктовое исследование в один клик, получая ключевые параметры квартирографии проекта в одной сводной таблице.

🖇Чему еще учится ANNA?
Пока это большой секрет, но мы обещаем делится на канале успехами нашей малышки😉

Сегодня в тестовом формате раздел «Нейросеть» появится в «Объективе» для пользователей Свердловской области. Сначала мы познакомим с ANNA партнеров в домашнем регионе, чуть позже работать с нашей нейросетью смогут аналитики в других городах присутствия сервиса.

⭐ Хотите познакомиться с ANNA? Оставьте заявку на сайте Объектив.РФ и получите тестовый доступ в систему прямо сейчас!

#объектив_3_0

⬇️Спрос на новостройки в сентябре 2025: что происходит за пределами столицы?

Заметное оживление спроса в августе на большинстве крупных региональных рынков, к сожалению, не стало трендом.

➡️ Результаты по количеству договоров ДДУ, подписанных и прошедших регистрацию в сентябре 2025 года, оказались не выше уровня предыдущего месяца. Понижение ключевой ставки ЦБ и начало активного делового сезона не смогли разогнать стагнирующий спрос. Хотя, в текущих рыночных условиях стабильность – это уже хорошо.

«Двигателем торговли» остаются скидки и коммерческие субсидии – в среднем 40% лотов на крупных региональных рынках реализуется с дисконтом.

Количество сделок по договорам ДДУ в шт. за сентябрь 2025 года*/ динамика количества лотов в сделках ДДУ август-сентябрь 2025 в %

Уральский федеральный округ
🔹 Екатеринбург – 2129 шт. (-5%)
🔹 Тюмень – 1399 шт. (-7%)
🔹 Челябинск – 455 шт. (-17%)
🔹 Ханты-Мансийск – 26 шт. (+18%)

Приволжский и Южный федеральные округа
🔹 Пермь – 687 шт. (+9%)
🔹 Ижевск – 425 шт. (-2,7%)
🔹 Астрахань – 289 шт. (+20%)
🔹 Киров – 176 шт. (-32%)

Сибирский и Дальневосточный федеральные округа
🔹 Новосибирск – 835 шт. (-53%)
🔹 Владивосток – 558 шт. (-11%)
🔹 Хабаровск – 508 шт. (-7%)

*Приведен прогноз по полному итоговому количеству договоров ДДУ, подписанных и зарегистрированных в сентябре 2025 г., основанный на данных Росреестра от 01.10.2025 г. По городам Ханты-Мансийск и Хабаровск – сделки по данным проектных деклараций на 13.10.2025

#аналитика

✅ На этой неделе обсуждаем рынок новостроек Челябинска с риелторским сообществом

🖇 Профессиональный диалог состоится 21 октября в рамках мероприятия для специалистов рынка недвижимости, организованного нашими друзьями из «Нмаркет.ПРО».

➡️ На нем мы поделимся актуальной аналитикой и обсудим важные тренды, определяющие перспективы рынка первичной недвижимости в РФ.

🔵 Встречаемся по адресу: Челябинск, ул. Лесопарковая, 6 (Parkcity, 2 этаж). Присоединяйтесь – будет интересно!

#Челябинск

➡️ Ипотека: коррекция на крупных региональных рынках

По итогам III квартала 2025 года аналитики Объектив.РФ наблюдают стабилизацию доли ипотечных сделок в структуре продаж на рынке первичной недвижимости. Киров на сегодня демонстрирует максимальную долю ипотечных сделок — 77,9%, далее следуют Пермь (75,3%), Ижевск (71,8%) и Тюмень (71,3%).

⬇️ В Екатеринбурге, Астрахани, Новосибирске и Владивостоке сложилось наиболее зрелое и сбалансированное развитие рынка с наименьшей зависимостью от ипотечных программ — доля сделок с ипотекой здесь составила в среднем 65,6%. Судя по последним данным, покупатели в этих городах стали активнее использовать альтернативные способы расчётов – рассрочки от застройщиков, различные программы обмена старой квартиры на новую и т.д

Доля лотов с ипотекой за сентябрь 2025 в %
Уральский федеральный округ
🔹 Тюмень – 71,3%
🔹 Челябинск – 71,7%
🔹 Екатеринбург – 66,4%
Приволжский и Южный федеральные округа
🔹 Киров – 77,9%
🔹 Пермь –75,3%
🔹 Ижевск– 71,8%
🔹 Астрахань – 65,6%
Сибирский и Дальневосточный федеральные округа
🔹 Новосибирск – 66,6%
🔹 Владивосток – 63,8%

#аналитика

❤️ «Объектив.рф» проведет встречу с лидерами девелоперского рынка Тюмени

29 октября на бизнес-завтраке от «LH47» и «Aleka group» расскажем о главных цифрах, маркерах развития и ключевых трендах, которые определяют сегодня состояние рынка первичной недвижимости в РФ — обсудим прогнозы и решения для повышения маржинальности девелоперских процессов.

В программе:
♦️ Архитектура продукта — реальные кейсы от ведущего архитектурного бюро LH47
♦️ Продажи и продвижение — проверенные инструменты консалтинга
♦️ Сервисы и технологии — решения для ускорения процессов и повышения эффективности

🖇Дата: 29 октября 2025
🔵Место: ресторан «Сибирь Сибирь», Тюмень
🟢Время: 10:00-12:00
🔵Участие бесплатное. Регистрация по ссылке: https://lh47-arch.timepad.ru/event/3617146/#register

Не упустите возможность получить полный взгляд на продукт: от концепции до капитализации, познакомиться с практическими кейсами и обменяться опытом😉

#Тюмень

✅ Три месяца в цифрах: Объектив.РФ подведет итоги рынка недвижимости за III квартал 2025

➡️ 23 октября в 10:00 портал ЕРЗ.РФ проведет онлайн-встречу с аналитиками и девелоперами для обсуждения результатов рынка новостроек за июль-сентябрь 2025 года. Эксперты и представители застройщиков проанализируют динамику основных показателей рынка первичного жилья и представят прогнозы на следующий квартал.

🔵 Участие бесплатное. Зарегистрироваться можно по ссылке: https://profi.erzrf.ru/forms/?id=22&utm_source=site?erid=2SDnjdr5DYb

🖇 Не упустите шанс первыми получить проверенную информацию от экспертов рынка. Будет полезно🤝

#партнеры

🖇 «Индекс тревожности» рынка растет. Почему бронирования не превращаются в сделки?

«Индекс тревожности» демонстрирует % бронирований, которые не конвертировались в сделки в рамках фиксированного календарного периода. С начала года этот показатель растет.

❔Согласно данным «Объектив.рф» среднее значение «Индекса тревожности» в российских городах-миллионниках* составило 43%. Так почему такая доля бронирований не стала сделками?

➡️ Высокие ставки коммерческой ипотеки и наличие весомого ПВ в условиях семейной – существенно тормозят спрос. Покупателю нужно больше времени чтобы найти источник финансирования сделки.

➡️ Сравнение большего числа параметров: теперь покупатель вынужден выбирать не только локацию и продукт, но и условия покупки - оценка финансовых механизмов приобретения, наличия субсидии ПВ или ипотечной ставки, расчет акционных предложений – все это занимает значительно больше времени.

Таким образом главной причиной сохранения высоких показателей «Индекса тревожности» является удлинение самого цикла сделки и усложнение условий приобретения квартиры.

🔵 Рост «Индекса тревожности» — это не только сигнал о проблемах, но и возможность для рынка стать более прозрачным и клиентоориентированным. В свою очередь риелторскому сообществу стоит обратить особое внимание на развитие экспертизы в вопросах оценки условий сделки и поиска максимально выгодного предложения для клиента.

*в расчете индекса учитывались города присутствия сервиса «Объектив.рф»

#аналитика

⬇️ Доля ДКП в структуре реализации новостроек плавно снижается

❤️ Если в начале 2025 года этот показатель достигал 20 % от общего объёма сделок на рынке первичного жилья в городах-миллионниках, то к текущему моменту он снизился до 10–12 %. Исключение – Челябинск, где в сентябре доля сделок ДКП в общей структуре реализации достигла 39%. Это связано со спецификой локального рынка.

♦️ По мнению аналитиков сервиса, общий тренд на снижение доли ДКП коррелирует с сокращением предложения готового жилья в экспозиции, так как с начала года к остаткам девелоперы могли активно применять дисконтирование.

🔵 Несмотря на заметное снижение доли ДКП в общей структуре реализации, говорить об охлаждении спроса на квартиры в сданных новостройках пока рано. Интерес покупателей в сторону готового жилья сохраняется из-за меньших рисков и более высокой вероятностью получить дисконт.

#аналитика

🔵 Межрегиональная экспансия: в какие города идут застройщики в поисках новых возможностей в 2025  году?

В поисках выгодных площадок и оптимальных условий компании всё активнее осваивают «чужие» рынки.

❤️ Один из самых наглядных примеров экспансии — Екатеринбург. Здесь порядка 48 % текущего предложения сформировано компаниями из других регионов. На местном рынке присутствует не только федеральные гиганты, как ПИК или Самолет, в городе достаточно много девелоперов из Тюмени, Кургана, Челябинска и т.д. На втором месте по доле «экспатов» на рынке первичного жилья – Пермь с показателем в 26,4%. Третью строчку занимает Новосибирск – доля «экспатов» в экспозиции рынка первичной недвижимости здесь составила 17,4%.

🖇 С одной стороны, развитие межрегиональной экспансии дает ряд преимуществ для всех игроков: покупателям — больше выбора, конкуренция цен и качества, местным застройщикам — необходимость повышать стандарты, чтобы удерживать свою долю рынка. С другой стороны — продолжается усиление давления на локальные девелоперские команды и дальнейший рост конкуренции за новые площадки.

#аналитика