Серия 26. Ключевая ставка — 21%

Я уже рассказывал, каким потрясением для рынка стала отмена ипотеки под 8%, но за ним пришло другое. 25 октября 24 г. Центробанк поднял ключевую ставку до 21%!

Это решение буквально обрушило любые движения по рынку.

Причина — резкое ужесточение денежно-кредитной политики, ставки по бридж-кредитам и проектному финансированию резко стартовали в космос🚀Все расчеты напрочь потеряли актуальность. Не было четких ориентиров, непонятно было, как изменятся условия выдачи, как дальше двигаться по проектам. СНОВА.

В результате девелоперы не понимали, что делать дальше, а банки — предсказуемо молчали, изучая ситуацию и оценивая риски.

Это внесло хаос в движение по нашей дорожной карте. Все пришлось ставить на паузу и пересматривать. Наша система проходила очередной стресс-тест на прочность и адаптивность одновременно.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала

#девелопмент

Серия 27. Классы жилья. Делюкс

Чтобы точнее определить формат будущих проектов, мы начали разбирать рынок жилья, изучать представленные там классы. Единой классификации и норм там нет. Поэтому мы условно разделили жилье на три сегмента: бизнес, премиум и делюкс, где у каждого есть свои плюсы, минусы и подводные камни. Сейчас обо всем расскажу, поехали 🚀

Стартуем сразу с верхушки.

Итак, делюкс это:

• Локации — только центр: внутри Садового и Хамовники
• Архитектура от звездных бюро
• Материалы только самые дорогие
• Инженерия — сложная, почти ювелирная
• Приватность обязательна!
• Имя девелопера и брендинг — критически важны
• Ценник начинается от 2 млн руб. за кв. м.

Здесь ипотека роли не играет: покупатели суперплатежеспособны, а банки охотно работают с такими проектами. Но есть нюанс. Без опыта, имени и сильной команды лучше не соваться, так как бренд здесь критически важен.

В общем, это сегмент без права на ошибку и с высочайшей планкой.

Для понимания: московский делюкс — это, например, «Обыденский №1» и ЖК «Фрунзенская набережная» от Sminex, «Пречистенка 8» от Kurnikov и почти все дома от VESPER.

А про премиум — в следующем посте.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала

#девелопмент

Всем привет👋

Вас становится все больше, поэтому для новоприбывших расскажу еще раз, что здесь происходит.

Я, Данил Орлов, находясь в здравом уме и твердой памяти, решил построить небоскреб.

В Москве 🏙

Не имея девелоперского опыта и живя в Петербурге. Звучит несколько безумно, но процесс идет!

Все-таки на моей стороне огромный опыт архитектурного проектирования и собственное бюро – «ГК Зерно», работа с крупными застройщиками, юридическая и градостроительная экспертиза, полная голова продуктовых идей, желание масштабировать свою компанию... И предпринимательский авантюризм, конечно. Историю эту я рассказываю последовательно по тэгу 👉#девелопмент.

А еще я разрабатываю собственный архитектурный стиль — или Новый питерский стиль.

Идея родилась из поиска продуктового решения для небоскреба и вылилась в масштабные исследования и консультации со знающими людьми. Эта арка сериала — по тегу 👉#НПС.

Когда я начинал, то понимал, что будет сложно, НО.

На деле уровень сложности постоянно повышается, рынок подкидывает вотэтоповороты — и мой сериал становится все интереснее и интереснее. Оставайтесь с нами, чтобы не пропустить новые эпизоды!

Всех обнял!

P.S. Кстати, тут у меня текстовый формат, а есть еще видео в других соцсетях. Переходите, буду рад лайкам и подпискам👍

инст | тикток | ютуб

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 28. Классы жилья. Премиум

После делюкса спускаемся на ступень ниже — в сегмент премиум.

Здесь все еще про высокое качество, но уже без абсолютной эксклюзивности в каждом элементе. И масштабы больше: за небоскребами — это сюда.

Премиум по пунктам:

• Локации: центр или близко к нему
• Дорогие материалы, но уже не самые-самые
• Уверенная архитектура и грамотный продукт
• Появляется ипотека и массовые продажи
• Аудитория — шире и менее предсказуемая
• Ценник от 1 млн до 2 млн руб. за кв. м.

Бренд девелопера важен, но уже не критичен. Гораздо важнее — опыт и способность убедить, что ты умеешь работать в этом сегменте. Ну и проект должен оставаться цельным и понятным по ценности.

Короче, в премиуме, в отличие от делюкса, допустимы компромиссы — но это все равно топ-сегмент.

Отличные пример — это KING & SONS на Ломоносовском. Крупный, эффектный дом с видами, ради которых туда идут — я упоминал его в подборке крутых московских проектов. Еще есть River Park от АЭОН Девелопмент и Клубный дом OPUS от ГК Пионер и многие другие.

В следующем посте поговорим про бизнес.
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 29. Классы жилья. Бизнес

Третий сегмент — бизнес. Он уже про массовость и хороший баланс цены и качества.

Чем сегмент отличается?

• Снижением требований к локациям
• Строгими ограничениями себестоимости
• Высокой плотностью застройки.
• Большим количеством квартир
• Высокой конкуренцией
• Полной зависимостью от ипотеки

💸 Цены здесь стартуют от 350 тыс. руб. за кв. м.

Входной порог ниже, чем в премиуме и делюксе: сильный бренд или десятки лет опыта необязательны. Зато — жесткие лимиты по бюджету, по формату, по аудитории. Примеры приводить не буду, их очень много, условно все, что попадает внутри МКАД.

Есть, конечно, еще один сегмент, но я его даже не рассматривал, — это эконом (комфорт).

Подходящих под него участков все равно не было, а после анализа Новой Москвы стало очевидно, что на старте конкурировать там с гигантами — не мой путь. А выделяться там повышением класса слишком рискованно.

Как я уже говорил, классификация наша — неофициальная и нестрогая. Поэтому существуют промежуточные классы. Как раз именно такой я и выбрал: «верхний бизнес – нижний премиум», чтобы обеспечить себе свободу маневра.

#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 30. Участок Shagal

Давайте вернемся к участкам. Расскажу про один, который называется Shagal, в честь художника, и расположен в действительно живописном месте — на первой линии Москвы-реки. Он сразу привлек мое внимание.

По замыслу это настоящий «город в городе».

Здесь предусмотрен и ландшафтный парк, и собственный ТРЦ. Сама локация отличается редким сочетанием природы и городской жизни: река и зелень плюс шаговая доступность до метро и вся нужная инфраструктура рядом. Суперский фундамент для сильного проекта 👍

Формат застройки тоже подкупает.

Есть участки на выбор, мы рассматривали несколько: каждый открывает разные возможности по типологиям. Прямой выход к воде, визуальные оси, масштаб — все настраивает на создание среды с характером.

Shagal мы сразу взяли в проработку: считали фин. модели, обсуждали условия.

Именно здесь мы впервые получили термшит от банка — важная точка на нашей дорожной карте.

Что было дальше?

Поскольку банк одобрил этот участок, то по нему мы и продолжили переговоры с инвестором. Обсуждали условия, модели и стратегии.

Но об этом — позже.

#девелопмент #участки

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 31. Префандинг: привлечение малых инвесторов

Пока шли переговоры с крупными инвесторами, мы начали искать дополнительные инструменты для привлечения капитала. И Курников предложил 💡 идею префандинга.

Механика простая:

• формируем пул квартир (например, студии или однушки) по каждому классу жилья;
• берем прогнозную цену на котловане и даем дисконт 50%;
• инвестор заходит на этапе проектирования, фиксирует объект, а после оформления РНС получает квартиру.

Например, есть студия, которая стоит 10 млн рублей. Малый инвестор заходит за 5 млн рублей, при этом сделка оформляется договором купли-продажи будущей недвижимости (конечно, с учетом всех требований законодательства, никаких физлиц и т.д.). Для нас плюс в том, что такие деньги идут в зачет как собственное участие девелопера.

А это критически важно для получения проектного финансирования в банке.

Модель выглядела многообещающей. Дальше нам предстояло обсудить с банками, будут ли они учитывать такие средства как полноценный собственный капитал 🤞

Продолжение — в следующих постах.

#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Привет!

Мы тут с Александром Курниковым записали подкаст о том, как построить небоскреб в Москве. Даже если это ваш первый девелоперский проект.

Переходите по ссылке, будет интересно! И подпишитесь на мой ютуб, если еще не)

Всех жду 👍

Серия 32. Переговоры по участку Shagal

В начале ноября мы провели встречу собственником и обсудили условия потенциального партнерства по участку Shagal. А параллельно продолжали диалог с инвестором и банком.

Банк обозначил стартовые условия как 500 млн рублей собственного участия 💸

После серии расчетов и обсуждений сумму удалось снизить до 400 млн рублей. Инвестор все принял, но взял паузу. Спойлер: в итоге он отказался — рынок стал шатким, ставка выросла, банки закрутили гайки.

Хотя схема изначально была рабочей.

Она предусматривала залоговый счет с процентами, а после оформления РНС деньги переходили на эскроу, и инвестор получал квартиру.

Итак, ключевой вопрос после получения термшита: а где брать собственное участие?

Ответ: мы рассчитывали на префандинг. И уже в декабре впервые протестировали эту модель инвестирования на реальной аудитории.

Об этом расскажу дальше.

#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 33. Тестирование префандинга

В декабре мы решили проверить модель префандинга на реальной аудитории. Курников провел прямой эфир в своих соцсетях, рассказал про механику, собрал обратную связь.

И многие инвесторы открыто заявили, что готовы участвовать 🤝

Но на практике вскрылись сложности. Для банка большое количество инвесторов создает проблему с распределением очередности прав требования при возможном возврате средств. Такой риск не проходит по внутренним стандартам.

В итоге решили отложить вопрос на 2025 год и поискать компромисс.

Так для нашей идеи завершился 2024-й — с высоким интересом на рынке и паузой на доработку механики.

#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 34. Общение с cобственником MR Group

После новогодних праздников мы не стали долго раскачиваться.

Созванивались с брокерами, крутили финмодели (про самые интересные расскажу чуть позже) и параллельно искали инвесторов. А еще тестировали идею префандинга. Короче, я пообщался буквально со всеми, чьи контакты нашлись у меня в телефоне📲

Так вот, еще в процессе работы моего проектного бюро я познакомился с одним из собственников MR Group.

Конечно, я не мог упустить шанс обсудить с ним и свой девелоперский проект. Больше всего говорили про то, что сейчас для меня максимально актуально: префандинг и возможность привлечения fee-девелопера. Ну и заодно обсудили рынок, приоритетные классы жилья и прочие важные штуки.

Что в итоге:

• по префандингу — фидбек суперпозитивный, вплоть до интереса лично поучаствовать;
• по fee-девелопменту — тоже предложил помощь.

Договорились вернуться к разговору, когда на руках будет подходящий проект. Проект по «Шагалу» уже был, но финмодель с префандингом там, увы, не сходилась.

На этом и поставили паузу ⌚️

И, кстати, я снова убедился — люди, которые достигли таких высот, обычно очень легкие в общении. С ними не только полезно, но и по-настоящему приятно говорить.

#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

35 серия. Про мой блог

Есть одно важное событие, которым хочу поделиться (хотя, если вы здесь, то уже и так в курсе).

Поскольку я решил строить компанию вокруг личного бренда, то логичным решением было завести блог. Даже несколько.

В результате мы имеем Ютуб, ИГ, Тикток – и вот этот канал 👍

Все, что происходит здесь и там продюсирует Кристина,👆 с которой я познакомился пару лет назад, когда искал маркетолога в бюро. Но тогда не сложилось.

Зато сейчас у нас уже накопилось:

• больше пятидесяти текстов;
• 17 часов видео;
• три подкаста;
• уличные опросы в Петербурге и Москве;
• интервью со специалистами.

Про количество созвонов и брейнштормов вообще молчу.

Я ни разу не пожалел об этом решении. Конечно, не все получается идеально (а кто вообще идеален?), но мы точно на верном пути.
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Кстати, через блог я уже приобрел много интересных контактов, полезных для девелоперской деятельности. Так что, если вы из этой сферы — пишите ✈️

Буду рад пообщаться, обменяться опытом, может, даже что-то совместно запустить.

Да пребудет с вами сила нетворка! 💪

36 серия. Максим Берлович

Помните, я как-то рассказывал, что на обучении в «МАРШ» познакомился с Максимом Берловичем? Это бывший руководитель московского «Эталона». Так вот, человек он невероятно открытый и интересный, и мы, разумеется, договорились встретиться.

Было о чем поговорить.

Во время одной из моих поездок в Москву мы наконец пересеклись 🤝 Вопросы у меня были все те же: префандинг, fee-девелопер, продукт в девелопменте, консалтинг — обязательная программа моих поисков в последнее время.

Максим охотно поделился инсайтами и дал массу полезных советов — не только по девелопменту, но и по моему бюро:

• подтвердил, что личный бренд в девелопменте — очень крутая идея: такого почти нет в индустрии
• дал обратную связь по одной площадке, где я собирался готовить документы, и вовремя предупредил о подводных камнях — рисковать я не стал;
• подробно рассказал о росте направления ИЖС и объяснил, почему оно сейчас актуально;
• для выхода на московский рынок рекомендовал участвовать в конкурсах и в проектах по строительству социальных объектов;
• ну и как девелопер отметил: в Москве есть голод на хорошие концепции, идеи и архитектуру.

И это далеко не все полезное, что я от него узнал!

Самый главный инсайт — работу с площадками можно рассматривать по модели партнерства: искать собственников земли, готовить документы и либо продавать проект, либо строить самим. То есть минимизировать бридж или полностью его избежать.

Идея — огонь 🔥

Ее точно нужно было тестировать, и об этом я обязательно расскажу как-нибудь в другой раз. Но если у вас вдруг есть участок в Москве, и вы не знаете, что с ним делать...
⤵️

Пишите - @CEOzerno

Обсудим!😉


#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

37 серия. Конференция Сбера

18 апреля мы побывали на конференции Сбера «Время изменений: жилье. От прогнозов к реальности». Обсуждали самое важное: как рынок жилья пережил прошлогодние потрясения, успел ли адаптироваться и чего нам ждать дальше.

Название обещало интригу — и, спойлер: ожидания оправдались.

Вот основные выводы👇

• кредитование застройщиков и продажи квартир просели — но сравнивали с пиковым периодом, когда все спешили взять ипотеку до повышения ставок;
• девелоперы теперь делают ставку на скорость и выбирают проекты с РНС или с минимальными сроками согласований;
• ставки по рыночной ипотеке потихоньку, но стабильно снижаются;
• ИИ — это реальный инструмент: помогает даже в принятии решений по проектному финансированию. Сбер уже активно использует и его, и электронные сервисы для открытия эскроу.

Если подытожить: разумеется, продажи немного откатились к уровню двухлетней давности, но пациент, то есть рынок, — жив и стабилен 😎

И с апреля общая картина остается примерно такой же.

Кстати, пока я тут рассказываю свою историю, 17 октября состоялась еще одна конференция в Питере «Время изменений: жилье. От адаптации к лидерству». Здесь добавилась пара прогнозов. 👉 2026 год будет годом восстановления и роста цен: количество ДДУ увеличится на 9%, а цены поднимутся на 5-7%.

Да, и снова про нетворк!

Мы познакомились с коллегами из Сбера, и общение быстро переросло в плотную совместную работу по анализу проектов и финмоделям. Так что оставайтесь на связи — скоро покажу, как это выглядит на реальных кейсах.
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 38. Банки и СберИнвестиции

Тем временем ко мне продолжали прилетать новые участки. Какие-то сразу отправлялись в корзину, какие-то выглядели интересно, с рабочей финмоделью, и уходили дальше в банк. Про сами участки расскажу позже, а пока — немного инсайтов из плотной работы с банками 🏦

• префандинг пока мне официально завернули по причине «такие средства не считаются собственным участием, а вложения не могут быть субординированы относительно банка»;
• схема 0–100 оказалась рабочей, но только для проектов с РНС — если нет бриджа;
• а если бридж все-таки нужен, вместе с собственным участием — посоветовали Сберинвестиции как возможного партнера.

И вот тут меня прямо воодушевила тема проектов с РНС. Раньше я их даже не рассматривал, а теперь — ушел изучать глубже и параллельно начал разбираться и с темой партнерства со СберИнвестициями.

В следующем посте покажу как раз один из таких проектов — и что из этого всего получилось.

И да, со СберИнвестициями тоже вопрос отработали, посчитали проект. Но в результате в финмодели собственное участие сохранилось, поэтому этот вопрос остался исключительно моей головной болью 🤕

Но об этом — тоже позже, на примере конкретного участка.
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 39. Участок на Дмитровском шоссе

Друзья, в прошлом посте я уже делился важным инсайтом: банки готовы выдавать финансирование по схеме 0–100, если у проекта есть РНС. А это значит, что мы минуем стадию бриджа — самую рискованную для банка. Потому что проект может затянуться по срокам, сократиться в ТЭПах или стать нереализуем вообще — и финмодель сразу же потеряет актуальность.

И вот, помните этот объект, который ко мне уже приходил раньше, а весной вдруг прилетел повторно — но на этот раз уже с РНС?

Мы пересчитали финмодель с учетом отсутствия бриджа, и получилось очень даже неплохо: LLCR — 1,29. Помню свои эмоции:

«Ну все, наконец-то! Есть условия 0–100, есть проект, есть цифры — запускаемся! Остался последний шаг.»

Но.

Когда банк пересчитал модель сам, там получилась совсем иная себестоимость строительства. Здание уникальное, 180 метров высоты — и они накинули к смете почти 2 миллиарда рублей. Финмодель рухнула мгновенно 💔

Дальше требовалось либо собственное участие, либо доказательная база по себестоимости.

А для этого нужны генподрядчики, готовые дать реальную стоимость аналогичных объектов по уже построенным проектам со всеми закрывающими документами. Запросы мы сделали, но быстро стало ясно: на этом этапе собрать полный пакет документов практически нереально.

Проект пришлось признать нерабочим, но поиск и подбор продолжался – идем дальше!

И знаете что? Вместо разочарования у меня включился азарт: уж очень хотелось пройти все эти препятствия – это очень мотивировало. Так что мы не опускали руки и продолжали работать 💪
#девелопмент #участки

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 40. Саундтрек к сериалу

В этой истории мне хочется рассказывать не только о проектах, банках и финмоделях — но и о некоторых личных моментах. Именно они задают всему нужный вайб.

И вот параллельно с разработкой Нового питерского стиля (#НПС) у меня появилась идея… написать трек. Да-да, отдельный музыкальный трек, который станет частью концепции НПС. Потому что какой Питер без музыки?

А теперь предыстория.

Еще в 2009 году я открыл для себя Кажэ Обойму. Его альбом The Most Dangerous попал прям в ♥️ — а музыка прописалась у меня в голове и навсегда проассоциировалась с Питером.

Сэйнт пи фо лайф 👍

Короче, я нашел его страницы в соцсетях, написал — и был уверен, что переписываюсь с его менеджером. А потом оказалось, что это сам Кажэ!

Эмоций по этому поводу было много.

Написание трека я пока решил отложить до более подходящего момента и бюджета. Но сама идея жива. А так — Иваныч, тебе респект! Вижу, что он смотрит мои сторис – и вы присоединяйтесь 👈

Обязательно еще поработаем!
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация