Следующим был участок за МКАД — в деревне Говорово, на границе с Новой Москвой. Очень хорошее место: лес, парк, река, метро недалеко.

➡️Максимальная высота застройки — 26 этажей с каскадом. Территория — 2,4 га, площадь в ГНС — 98 тысяч квадратов. Здесь тоже потребуется построить детский садик. Но, увы, под наш формат — от верхнего бизнеса до нижнего премиума — такой вариант не подходит.
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#участки

Был еще хороший вариант на Тимирязевской, 26, между двумя парками — тоже можно было построить небоскреб с ГНС 44 700 квадратов.

➡️Но местные жители были резко против, а это слишком большие риски для первого опыта. Поэтому — в отказ.

Конечно, участков было больше — я рассказал только про самые интересные.
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#участки

Серия 8. Формирование идеи. Подборка крутых проектов.

Итак, процесс шел, новые предложения по земельным участкам продолжали поступать.

Но мы не расслаблялись: нужно было продолжать разработку ядра девелоперского проекта. Его сверхидею. Ту самую, что поможет зайти на московский рынок и выделиться среди конкурентов.

Сначала я посмотрел, какие крутые проекты есть в Москве сейчас — и их оказалось много.

Смотрите подборку в следующем посте 👇🏻

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 8. Формирование идеи. Подборка главных архитектурных бюро

После формирования пула крутых московских проектов, я собрал список архитектурных бюро, которые впечатлили:

1️⃣KAMEN ARCHITECTS
2️⃣Apex
3️⃣Цимайло, Ляшенко и партнёры
4️⃣ADM

Смотрите подборку в следующем посте 👇🏻

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 8. Часть 4. Рождение НПС: формирование идеи

В предыдущем посте я рассказал про знаковые питерские объекты, которые решил использовать как основу для концепта дома в Москве. И в процессе работы над этим списком в голову начали приходить самые разные идеи.

⭕️Может, в коллаборации с питерским брендом часов создать лимитированную коллекцию в подарок покупателям?

⭕️Использовать узнаваемые отсылки к знаковым питерским зданиям в архитектуре фасадов?

⭕️Заложить в проект площадку для временных выставок Эрмитажа?

⭕️А может — бросить вызов Бэнкси и открыть фасад для арт-вандализма?

Как видите, некоторые идеи были весьма безумны. А некоторые — очень даже прагматичны. Например, рекламная поверхность на фасаде, чтобы частично компенсировать расходы на содержание дома. Интерактивная подсветка, реагирующая на внешние условия, — тоже отличный вариант.

🦞Я понял, что дом должен быть про технологии, про взаимодействие — и при этом сохранять дух Питера. А что, если собрать питерские образы и одеть их в новую упаковку? Получится круто! 🤌

Так и родилась идея Нового питерского стиля.

Что это конкретно такое — я тогда еще сам толком не знал. Но чувствовал, что на верном пути. Поэтому решил не торопиться и вынес это исследование в отдельный проект: первым этапом — провести опросы среди обычных людей на улице, а затем — пообщаться с профессиональным сообществом.

Но и финмодели сами себя не посчитают — про них в следующем посте.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Обучение в МАРШ

Знаю, в прошлом посте обещал рассказать про финмодели — но сначала решил поделиться еще кое-чем интересным.
⬇️
В процессе движения по моей дорожной карте у меня появилась идея пройти обучение на тему продукта в девелопменте. Я посмотрел, что есть на рынке, и выбрал подходящий курс от архитектурной школы МАРШ.
Обучение уже закончилось, делюсь выводами.

🔴Из всех спикеров мне больше всего понравился Максим Берлович — в прошлом руководитель московского «Эталона» — и его рассказ про продуктовые решения на уровне бизнес-моделей девелоперов.

Так, одна компания из Лондона продает жилье тем, кто покупает квартиру впервые, снижая стоимость квартир примерно на 20%, используя различные послабления от администрации. Например, отказ от машино-мест на парковке, которые их клиентам и не нужны. Но есть и ограничения: фильтр клиентов на входе, квартиру нельзя сдавать и сразу перепродать, т.е. это должен быть реально покупатель первого жилья под себя. Таким образом компания буквально «пылесосит» таких покупателей на рынке.

🔴На курсе выступало много продуктологов, руководителей направлений и менеджеров из таких компаний, как «Самолет», «ПИК», «Догма» и др. Больше всего мне запомнился руководитель продуктового направления из VESPER — компании, которая занимается делюкс-жильем в России и Европе. Интересный подход к продукту!

🦞Еще один важный вывод👇

Главный тренд в девелопменте — это уменьшение площади продаваемого лота и повышение эффективности планировки. Так, чтобы каждый см² работал и имел свою функцию. Этому мы уделили большое внимание как в рамках проектного бюро, так и в области девелопмента. И даже вывели отдельное направление — функциональное зонирование пространства. Обязательно расскажу об этом позже.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент

Серия 9. Обучение финмодели

А теперь, как и обещал, возвращаюсь к нашей дорожной карте. Ее следующим этапом стало обучение составлению финмоделей для участков.

Проектов прилетало довольно много, и мы сосредоточились на максимально «готовых» — чтобы можно было сразу заходить в проектирование.

💬
Градостроительные документы и продуктовую часть я пока отложил, а все внимание направил на цифры и проценты.

В основе модели — четыре ключевых параметра:

💔Размер собственного участия
💔Стоимость реализации за квадрат
💔Класс объекта (влияет на себестоимость и цену)
💔И главное для банка — LLCR

LLCR — коэффициент покрытия срока кредита. По сути — насколько будущие доходы перекрывают тело займа и проценты.

💬
В начале лета проходной LLCR начинался от 1,21. Сейчас для проектного финансирования планка выше, а LLCR для бриджа стартует от 1,3.

И мы начали считать. Знаете, что здесь самое интересное? 🤌

💔Вашу модель банк принимает к сведению — и делает свою, используя внутреннюю аналитику, оценку рисков и индикативы.

💔Разумеется, банковская модель выходит более пессимистичной: снижается прогнозируемая цена за квадрат, увеличиваются затраты на строительство…

Поэтому вывод напрашивается простой: изначальная модель должна быть с хорошим запасом, чтобы пройти адаптацию банка.

А что мы в итоге насчитали — покажу вам позже.

💬
Навигация канала

Данил Орлов | Буст канала
#девелопмент