Телеграм охватила паника!

Сегодня почти каждый написал про блокировку и оставил контакты для связи.

Завести полноценные каналы вне Телеграм - одна из моих задач на 2026.

Пока что из категории "скорее жив, чем мертв" у меня Дзен:
https://dzen.ru/brickskills

Там можно:
✔️ увидеть успешные кейсы работы на торгах;
✔️ узнать, где искать банкротные лоты

Подписывайтесь на Дзен, чтобы не потеряться. Мне он нравится, его я 100% буду развивать.
https://dzen.ru/brickskills

Буду рада всех видеть 🤩

Маякните, как у вас с Телеграм:
👍 работает стабильно
🙉 все очень плохо.

Последний рабочий день перед большими выходными.
Поэтому сегодня будет пост про сложные материи, а дизайнерские картинки оставим на выходные.

Опять новости по уголовному аресту в банкротстве

Справка:
- уголовный арест имущества банкрота долгое время пугал участников торгов, т.к. было непонятно, как с ним работать, он мог висеть на объекте долго: подробнее здесь
- Конституционный суд (КС РФ) решил навести порядок и предложил порядок снятия уголовного ареста. Пока законодательство не поменяется, применяется решение КС РФ: подробнее здесь
- законодатель отреагировал на решение КС РФ и разработал законопроекты. Вчера их опубликовали.

Что в проектах?

1️⃣ Вопрос о снятии/сохранения ареста решает суд, рассматривающий уголовное дело по ходатайству арбитражного управляющего.

2️⃣ Суд может:
- снять арест
- сохранить арест на часть имущества
- заменить арест обязанностью перечислить часть выручки от продажи имущества с торгов на депозит суда

Срок рассмотрения - 5 суток.

3️⃣ Решение о сохранении части ареста может быть принято, если суд установит:

выручки от продажи имущества должника не хватит для полного или значительного удовлетворения требований по гражданскому иску в уголовному деле (обычно это потерпевиший).

4️⃣ Если выделить часть имущества соразмерную требованиям потерпевших не удаётся, то суд снимает арест, а арбитражный управляющий обязан перечислить часть выручки после торгов на депозит суда.

5️⃣ Арбитражный суд, рассматривающий банкротное дело, может его приостановить до вынесения приговора по уголовному делу В ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ. После приговора требования потерпевшего удовлетворяются в банкротном деле по общим правилам. Они включаются в реестр требований кредиторов по ходатайству арбитражного управляющего или других кредиторов.

6️⃣ Судебные штрафы, уголовные штрафы, назначенные в качестве основного или дополнительного наказания удовлетворяются в банкротном деле в рамках третьей очереди.

Практический вывод для участников торгов:
⌛ увидели арест,
⌛ спросили у арбитражного управляющего, подал ли он ходатайство о снятии,
⌛ анализируем решение суда:

если арест сохранился, то судьба имущества решится только после прекращения уголовного дела. Дела рассматриваются долго, и после вынесения приговора арест может оставаться до момента удовлетворения должником требований потерпевшего.

Ссылки на проекты:
https://regulation.gov.ru/projects/165612/
https://regulation.gov.ru/projects/165604/

Начнём рабочую неделю с цифр!

Дано:
Арендый объект
✔️570 кв.м. - общая площадь.
✔️440 кв.м. - полезная.

🛠 Было: советский ремонт.
🧰 Стало: смотрим здесь.

До ремонта объект приносил ~200 тыс.руб. в мес. арендными платежами.

Проверяем интуицию, а ответы я вышлю позже ⤵️⤵️⤵️

40% в недвижимости

Говорят, что недвижимость — это консервативный инструмент, большой доходности не жди, зато будет стабильность.

Посчитаем.

✔️Площадь:
Общая — 570 кв.м.
Полезная — 440 кв.м.
Это 77% полезной площади.

Мы не рекомендуем брать объекты, где полезная площадь ниже 75%. Ремонтируете вы все 570 кв.м. А деньги вам несут только 440.

В этом объекте 40 кв.м. «съедает» лестница — третий этаж. Без неё было бы 83% полезной площади — почти идеал.

Но даже эти 40 кв.м. мы коммерциализируем — размещаем рекламу: свою и арендаторов.

✔️ Инвестиции в ремонт — 12 млн.
Это примерно 21 тыс. за кв.м.

На голосованиях регулярно находятся те, кто верят в ремонт дешевле 20 тыс. за кв.м. На курсе по доходной недвижимости многие не верят даже в 25 тыс.

Реальность такая:
25 тыс. за кв.м. — ориентир, к которому можно стремиться.
Но если это ваш первый объект, у вас нет своей бригады и «своих» цен, то 40–50 тыс. за кв.м. — вполне рабочий результат.

✔️ Формат кабинетов
Самые ходовые площади в нашей модели — 14 и 20 кв.м. Такие кабинеты разлетаются быстро.

✔️Ставки после редевелопмента:
— тем, кто давно с нами — 1400
— новым арендаторам — 1500

При том, что у соседей средняя ставка 900–1000.

Рост ставки — результат изменения продукта, а не рынка.

✔️ Коммунальная модель

Раньше не было отдельных счётчиков на каждый кабинет. Коммуналка была включена в ставку. Это был последний наш объект, где сохранилась такая модель.

Теперь везде:
— у каждого кабинета свой счётчик
— вода и электричество оплачиваются сверху основной аренды.

✔️ Экономика
Текущий доход — 638 тыс. руб., что на 438 тыс руб. в месяц больше, чем было.

✔️ Окупаемость ремонта (уже с учётом налогов и прочих расходов):
около 30 месяцев = 2,5 года = 40% годовых.

Эта модель и привела нас в торги.

1️⃣Берёшь недооценённый объект.
2️⃣Пересобираешь формат.
3️⃣Поднимаешь ставку.
4️⃣Фиксируешь стабильный денежный поток.

5️⃣Можно пойти дальше и продать как ГАБ - зафиксировать разовую сверхприбыль.

Но тогда исчезает поток.

🗣Часто слышу: недвижимость — это 10–15% годовых. Зато спокойно.

🔤Но спокойно — это когда ты купил бетон и просто ждёшь.

🔤Здесь 40% годовых: не пассивно, с управлением, расчётом и ответственностью.

А какая модель сейчас ближе вам:

👍 10-15% без управления
❤️ 40% с активной работой

Нажмите. Мне правда интересно, кто за какую стратегию. А завтра я выложу большое до/после 😉

Я обещала показать результат.

Вот он 🔝🔝🔝

✔️ Из помещения со ставкой 450–500 руб. за кв.м в объект с 1400–1500.
✔️ Из разрозненных кабинетов —
в понятную модель с управляемой экономикой.
✔️ Из «нормальной» доходности —
в 40% годовых.

Под прошлым постом многие отметили, что выбрали бы 40% доходности.

Если вам ближе модель активной доходной недвижимости, то летом мы запускаем курс по доходной недвижимости.

Не про «сдавать как есть», а про:

✅ выбор объекта
✅ расчёт экономики
✅ редевелопмент
✅ нарезку формата
✅ модель управления
✅ и масштабирование

Курс будет летом, но записаться лучше сейчас:

1️⃣ Информацию получают сначала те, кто в предзаписи.
2️⃣ Доступы к каналам и платформам не вечны. Если вдруг что-то изменится в Telegram или с рассылками, контакт в анкете — это способ не потеряться.

Ссылка на анкету предзаписи — здесь и ниже.

Для тех, кто выбирает не 15%, а 40%.

https://forms.yandex.ru/u/69a07a49f47e731ba5767629
https://forms.yandex.ru/u/69a07a49f47e731ba5767629

Возвращаем рубрику: #банкротный_алфавит

Если вы здесь новенький, пройдите по хэштегу, почитайте базовую информацию о торгах.

Сегодня в эфире буква Р

⭐️Реестр требований кредиторов

это перечень всех лиц, которые заявили свои денежные требования к должнику в процедуре банкротства. В нём фиксируется размер долга, его очередность и наличие обеспечения, например залога.

Многие начинающие инвесторы думают, что перед покупкой лота нужно обязательно глубоко изучать реестр. На практике в большинстве стандартных сделок по банкротству этого можно не делать.

После завершения процедуры требования кредиторов прекращаются, а покупатель получает имущество без долгов прежнего собственника.

Наш реальный контакт с кредиторами возникает в двух ситуациях.

1️⃣ Когда кредитор оспаривает торги

Это случается редко. Обычно основания такие:
— нарушен порядок публикации,
— не соблюдены сроки,
— неверно определена начальная цена,
— есть признаки аффилированности.

Если процедура проведена корректно, суды отказывают в признании торгов недействительными. Недовольство кредитора ценой или итогом само по себе не является основанием для отмены результатов.

2️⃣ Когда кредитор — залоговый

Об этом подробнее - завтра, чтобы не было #многобукв