Про что нельзя забывать при оценке лота: смотрите в видео (это не туалет)

⬇️⬇️⬇️А здесь рассказ, как мы выиграли.

🟠 День аукциона.
🟠 Начальная стоимость - 19,4 млн.
🟠 Наши возможности ограничены, мы могли шагнуть на аукционе только один раз. Стоимость такого шага = 1 млн.

Мой единственный шанс победить был - сделать первую или максимум вторую ставку в надежде что у конкурентов потолок такой же, как у нас.

Я ждала, что что-то пойдёт не так... что нас попросят выйти из аукционной комнаты, если вы понимаете о чем я

⚠️ Утром захожу на площадку. Жду начало аукциона... а аукциона нет.

Может быть, я совсем 🦌 и на могу найти аукционную комнату? ⌨️

☄️☄️☄️ Аукцион окончен, торги проведены спустя минуту после начала.
👀Всмысле?

Трясущимися руками открываю протокол. Мы там одни. Единственный участник. Он же победитель 😱😱😱

Мы рады, муж нет 😅

А теперь угадываем ответ на последний вопрос из видео: работает ли в туристической жемчужине общественный туалет?

👍 - да
🙈 - нет

Видеоответ будет завтра 😁

ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА

Сегодня поговорим про сельскую. По ней пришли новости, которые мы используем, в первую очередь, для продажи.

Подбираем объект на торгах - выигрываем - выставляем на продажу с отметкой "подходит под сельскую ипотеку" - продаём.

😘 про семейную ипотеку на вторичку было тут.

😊А что подходит под сельскую из того, что доступно на торгах?

😊 индивидуальный жилой дом (вторичка) не старше 5 лет, если вы продаёте как физ.лицо, и 3 лет, если продаёте как ИП или юр.лицо;

дом должен быть пригоден для проживания, обеспечен коммуникациями; а его площадь соответствовать нормам, установленным в муниципалитете

😊 земельный участок под строительство. Напомню, что строить можно на ВРИ ИЖС, ЛПХ (приусадебные), ведение садоводства, так же подойдёт участок в СНТ.

Есть ещё пара направлений, но их мы с торгов не купим, там новостройки.

😊 Где это все должно находиться?

В сельской местности. Проверить конкретный населенный пункт, можно тут: https://svoe-selo.ru/rural-mortgage (прокрутить вниз)

😊В 2025 году такую ипотеку выдают не всем, а только:

😊 Гражданам, работающим по ТК и продолжающим работать в течение 5 лет после получения ипотеки,

• в сфере АПК
• в социальной сфере на сельских территориях (области здравоохранения, образования, науки и просвещения, социальной защиты, культуры, физической культуры и спорта)
• в подведомственных Минсельхозу, Росрыболовству, Россельхознадзору организациях
• в исполнительных органах субъекта РФ или организации подведомственных субъекту РФ в сфере ветеринарии
• в органах местного самоуправления в сельской местности

😊 ИП в сфере АПК, также должны вести деятельность есть ещё 5 лет после получения ипотеки.

ОКВЭДы не утверждены, но ориентируемся на эти: 28.3, 28.93, 20.15.3, 20.15.4, 20.15.5, 20.15.7, 20.15.8, 12

😊 Участники СВО, их супруги или вдовы (вдовцы), не вступившие в повторный брак.

😓 Размер кредита - до 6 млн. Если вы продаёте участок, то учитывайте, что покупатель в 6 млн. должен будет вместить и участок, и дом.

😍 Ставка от 0,1 до 3%.

Условия, конечно, специфические, но лучше знать, чем не знать

Кстати, ещё есть
льготное кредитование на подключение дома в селе к сетям и ремонт. В теории его можно использовать для повышения ликвидности объекта.

😁 Рассказать про условия?

Чтобы продать что-то ненужное, нужно купить что-то ненужное...

❓А по каким каналам чаще всего продаёте объекты вы: авито и др., по знакомым, соц.сети, растяжки, баннеры или что-то другое?

💯 Доля банкрота в объекте: что попадёт на торги?

В феврале Верховный Суд рассмотрел вот такое дело:

Должник оспаривал продажу с торгов квартиры.

⚡️⚡️⚡️
В этой квартире были доли у его супруги и 2 детей. То есть у должника и у всех членов семьи было по 1/4.
А квартиру продали ЦЕЛИКОМ.

Суды то отказывали должнику в требованиях, то удовлетворяли. В итоге дело дошло до Верховного Суда РФ.

Который должнику в отмене торгов... ОТКАЗАЛ!

Наличие долей несовершеннолетних детей в праве собственности на спорный объект недвижимости, без выдела этих долей в натуре, не препятствует реализации находящейся в залоге квартиры как единого объекта с целью погашения требования залогового кредитора и может быть учтено при распределении вырученных от реализации залогового имущества денежных средств, оставшихся после погашения требования залогового кредитора.


Отсюда вывод:

🟢 Если имущество заложено (а ипотека - это залог недвижимости), то вне зависимости от того, является ли должник единственным собственником или у него есть сособственники, объект реализуется целиком.

🟢 Если имущество не заложено, то продаётся только доля должника.

📈 В этом смысле ипотечная недвижимость становится для участников торгов ещё более безопасной, даже наличие долей несовершеннолетних не ломает торги.

✔️ Кроме того, напоминаю про это дело, где были доли мужа и жены, и объект тоже продали целиком, и ВС РФ сказал, что это правильно.

Как относитесь к этим решениям ВС РФ?

В моем канале появилось много новеньких ☀️ Это повод со всеми познакомиться!

Я, Мамедова Владислава, рада всех приветствовать в мире заработка на публичных торгах!

⚡️ Начнём наше путешествие с одного из самых детально урегулированных законом видов торгов - банкротных.

Федеральный закон #127 даёт каждому из нас возможность покупать любые виды объектов (недвижимость, авто, товарные материальные ценности и т.д.) с хорошим дисконтом.

Хотите научиться зарабатывать с помощью предусмотренных законом инструментов? Тогда поехали!

В путешествии буду сопровождать вас я:

✔️ предприниматель - совладелец семейного бизнеса по сдаче в аренду и продаже коммерческой недвижимости.

как вы могли догадаться, значительную часть объектов мы покупаем с торгов, работаем своими деньгами и знаем, что значит нести за них ответственность, поэтому я рассказываю о реально выгодных инвестициях, а не сделках ради сделок.

✔️ юрист - кандидат юридических наук, и здесь я рассказываю, как заставить закон работать в нашу пользу и не попадать в проблемные ситуации

✔️ преподаватель - доцент в юридическом вузе, уже 10 лет перевожу с юридического на русский, поэтому здесь не будет сложных терминов.

⚡️ С чего начнем?
➡️ здесь собраны 20 постов про базовые знания в торгах;
➡️ здесь в формате сериала собран алгоритм поиска и анализа лотов.

⚡️⚡️⚡️
💠 Если вы хотите пройти обучение по банкротным торгам, заполните анкету предзаписи, и я сообщу вам о старте обучения с поддержкой (ближайший в конце ноября).

⚡️ По всем вопросам можно писать сюда @zabota_protorgi:

⚡️хотите купить лот, но не знаете как, я могу быть вашим агентом
⚡️ нужна помощь юриста? Пишите, сама в работу, скорее всего, не возьму, но постараюсь передать вас в заботливые руки коллег
⚡️предложения о сотрудничестве, коллабы и другое.

Не стесняйтесь!

🔷 Помните, что банкротные торги - это только начало нашего путешествия?

Уже летом я начну рассказывать про второй вид публичных торгов - государственные/муниципальные (продажа (приватизация), аренда), а ещё про то, что мы можем сделать до и после них, чтобы увеличить прибыль.

Ставьте ❤️, если вы готовы к прибыльному путешествию

~100% годовых на недвижимости?

Реально! Расчёт в видео👆👆👆

Без крипты, арбитража и форекса.

Вот вам и консервативный инструмент 🔥

Но не просто так я провела этот опрос. Внимательные читатели знают, что просто так тут ничего не бывает 😁

☄️☄️☄️ На самом деле в эту сделку мы вложили 675 тыс., а не 19,4 млн. 😅

👍 С вас реакция/коммент, если интересна математика объекта для каждого участника сделки,
а с меня пост про то, как один объект может дать ~100% годовых, а может >1000%.

🏡 Земля - одна из самых недооцененных ниш в банкротных торгах. Но и одна из самых сложных!

❓ Хотите работать с землей, но не хватает знаний?
❓ Или уже работаете, но узнать новое никогда не бывает лишним?

🔝 Уже в четверг 24 апреля в 20.00 по МСК на канале Земля | Инвестиции | Прибыль пройдет эфир с кадастровым инженером, судебным экспертом в области землестроительной и строительно-технической экспертизы, председателем Высшей экспертной коллегии Национальной палаты кадастровых инженеров Ольгой Осиповой.

☝️ Не пропустите! Переходите на канал и оставляйте свои вопросы к эфиру уже сейчас

🌧 Надоели эти ваши примеры на десятки миллионов, есть что-то на суммы до миллиона?!?!

А что если я скажу, что можно сделать 1000% годовых на недвижимости с вложениями до 1 млн.?

*все трюки выполнены профессионалами, не повторяйте, пока не обложитесь подушками безопасности

👀 Одна сделка - три расчета: и этот опрос был про реальные цифры для ОДНОГО объекта

🥉

Вложили 19,4 забрали 30 млн. через 6 мес. Прибыль 10,6 млн. ~100% годовых.

Этот расчёт вы уже видели, подробно на нем останавливаться не буду. На самом деле он с двойным дном.

🥈

Вложили 9,7 млн., забрали 15 млн. Прибыль 5,3 млн.

В ту сделку мы вошли с партнёром 50/50. Расчёт для нашего партнёра строчкой выше, в процентах это те же ~100% годовых.

Почему я говорю, что это расчёт для партнёра, а не для нас? Потому что у нас третий расчёт.

🥇

Вложили 675 тыс., забрали 5,3 млн. Прибыль 4,6 млн.

Мы купили этот объект в КРЕДИТ. Бизнес-кредит на ИП с залогом другой недвижимости (эту схему ещё Р.Кийосаки описывал).

👍 Процентная ставка в тот момент была 20,5%. Тогда она казалась конской, а сейчас вполне нормальной 😁

😍 Тело кредита: 9,7 млн. (на нашу половину)
😍 Выручка со сделки: 15 млн.
❤️ Гасим кредит, на руках остаётся 5,3 млн.
😊 Проценты, выплаченные за 6 мес.: 675 тыс.
😍 Итого прибыль: 4.625.000 руб.

Так и получилось, что вложили своих 675 тыс., а получили на руки 4,6 млн. прибыли.

😊 Доходность со сделки: ~685%
😊 В годовых: ~ 1370%

У меня тут недавно в комментариях спрашивали, есть ли что-то для бюджета до 1 млн. Вот пожалуйста.

Деньги - это не только то, что уже лежит в кармане.

😊 Кредит - это страшно? Начните со льготного кредитования от государства, субсидий и грантов.

В ближайших постах расскажу, как мы субсидию в прошлом году получали. А про заброшенную школу у меня остался последний пост, про то, как мы на дополнительные 750 тыс. налога чуть не влетели.

Что опубликовать раньше?
🔥 750 тыс.налога
👍 1,8 млн. субсидии

#кейсы@protorgi_com

750 тыс.руб. за 1 день
или налоговая вишенка на Ширяевском пироге.

Мы торопилась продать школу в 2024 году не только потому что, чем быстрее, тем рентабельнее, но и потому что в 2025 году я стала ИП с НДС.

Это значит, что при продаже 1/2 объекта в 2025 году, мне пришлось бы заплатить 5% НДС с суммы 15 млн., т.е. 750 тыс. руб.

➡️На предпоследней неделе декабря покупатель решается на сделку, нужно все подготовить, мы торопимся.
➡️Во вторник 24 декабря вечером выходим на сделку. В идеале нужно, чтобы до 27 декабря все везде зарегистрировалось и оплатилось.

Сдедку проводим через ДомКлик, Сбер отправляет документы в Росреестр сам.

Оплата через аккредитив на счёт ИП.

Идеальный график:
➡️25 - регистрация в Росреестре;
➡️ 26 - раскрытие аккредитива;
➡️ 27 - зачисление денег на расчётный счёт ИП.
➡️ 28 - суббота, выдыхаем и начинаем отмечать Новый год.

Рассчитывать, что все пройдёт, как по маслу, было, конечно же смешно...

🥸 Поэтому Новый год мы провели с призраком этих 750 тыс.руб.

До 27 декабря сделка прошла регистрацию в Росреестре, аккредитив раскрылся, но деньги на мой счёт ИП не успели зачислиться. Появились они там в первый рабочий день нового 2025 года.

💬 Вспоминаем мат.часть:
У ИП на УСН кассовый метод учёта доходов. То есть доход считается на тот день, когда деньги поступили на расчётный счёт или кассу.

Сделка прошла в 2024 году, но доход поступил в 2025. А в 2025 году у меня УСН с НДС.

Финита ля комедия? Расчехляем 750 тыс.?

Все новогодние праздники я ходила с мыслью: "надо посмотреть практику, надо посмотреть практику".

И в один прекрасный день партнер, который уже все посмотрел, прислал:
Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 3 октября 2024 г. N 03-07-11/95799.

Где сказано:

товары, реализованные на УСН в 2024 году, в 2025 году не облагаются НДС, даже если доход пришёл на счёт в 2025.

Такое же правило будет действовать и в следующие периоды.

Слетели на НДС в 2026, получили в 2026 доход от сделки, которая прошла в 2025, НДС не платим!

P.S. На видео блюдо с шеф-тейбла, который проводил местный ресторан по мотивам Волжской кухни. Один из ингредиентов - бещевская вишня - визитная карточка Самарской луки и села Ширяево. Там, кстати, ежегодно проводится большой фестиваль "Жигулевская вишня".

🌐 Приезжайте, надеюсь, скоро здесь откроется большая и классная гостиница 😉