Если кто-то и выигрывает от увеличения ставок по ипотеке, так это те люди, которые сдают квартиры в наем. Это обусловлено тем, что сейчас среднемесячный платеж по рыночной ипотеке примерно в два раза выше, нежели ставка аренды за тот же месяц. Что, безусловно, является серьезной величиной…

И можно много, долго и даже красиво говорить слоганами типа: «Лучше платить за свою, чем за чужую». Но когда у тебя ипотечный платеж вдвое выше, чем арендный, плюс ты понимаешь, что за 30 лет выплачиваешь сверху еще полторы-две квартиры — это очень смущает. Отсюда дикий рост спроса на рентное жилье, который констатируют наши коллеги из Дом.РФ.

Вообще рынок рентного жилья в России огромен, но абсолютно не системен. Есть большое количество предложений в разных форматах и классах, но все они носят частный характер. А так называемых доходных домов, которые строятся специально для того, чтобы сдаваться в наем, единицы.

Вероятнее всего, когда ключевая ставка пойдет вниз, серьезные игроки посмотрят в эту сторону. Сейчас фондироваться под такой высокий процент сложно.

Ранее у нас были периоды с низкой процентной ставкой. Но и стоимость аренды тогда тоже была невысокая. Если бы тогда кто-то из девелоперов, обладающих серьезными ресурсами по фондированию, вложился бы в доходные дома и строил бы их в больших объемах, то сейчас имел бы очень хорошую доходность, а сроки окупаемости серьезно снизились бы.

Я думаю, что зрелость рынка приведет к тому, что этот сегмент появится. И у нас будут системные владельцы доходных домов, как это было в царской России.

А вы что думаете?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

А вот и праздничный #пятничный_анекдот

Новая акция от кирпичного завода специально для десантников! В каждом десятом кирпиче — татуировка!

Буквально несколько минут назад вышел пятый выпуск нашего #GMKTalks in the Show, посвященный цифровизации в девелопменте.

Но прежде, чем рассказать в двух словах об этом выпуске, я благодарю компанию Сделка.рф и Ольгу Сидоренко. Она была инициатором того, чтобы идея, которую мы давно вынашивали, всё-таки реализовалась.

Чтобы раскрыть тему цифровизации полноценно, мы пригласили очень интересных спикеров:

▪️ПИК рассказал, не только почему они закрыли свои офисы продаж, но и (самое главное) — почему они их не открыли

▪️Сделка.рф поразмышляла, стоит ли девелоперу идти в разработку собственного продукта или интегрировать то, что уже есть на рынке

▪️ДВИЖ поделился видением цифровизации девелопмента, плюсами и минусами, которые стоят за этим процессом

▪️Profitbase рассказал о своем продукте (карте или каталоге продтехрешений), который дает понимание и возможность людям, которые заинтересованы в этой теме, разобраться, что есть на рынке

Я признателен и проектной команде, которая работала над шоу, и его участникам. И желаю вам полезного просмотра. Поехали!

А в Москве-таки запретили строить малометражки.

Полагаю, что теперь по примеру столицы, как у нас водится, пойдут и другие регионы. Хотя, возможно, цифровые параметры площадей будут несколько иные.

Я лично считаю, что у нас есть два пути.

Либо мы ограничим минимальную площадь со всеми вытекающими (как хорошими, так и не очень хорошими) последствиями.

Либо повторим сценарий Японии и Сингапура и в скором времени увидим квартиры-собачьи будки по 9-12 квадратных метров.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Максимальная не лояльность формируется к банкам и прочим деятелям, которые организовывают обзвоны по выходным. Принципиально не пользуюсь услугами оных…

Судя по всему, дефицит жилой недвижимости может ждать нас уже в 2025 году.

Ровно неделю назад рассуждал о том, что из-за падения спроса в моменте девелоперы изменят свои инвест-программы на перспективу. Тогда, когда ключевая ставка упадет, они не успеют запустить новые проекты, и восстановившийся спрос серьезно превысит предложение.

Сегодня увидел в одном из тюменских пабликов данные Дома.РФ и поначалу не очень в них поверил. Но потом нашел источник и убедился.

Аналитики подвели итоги I полугодия в жилищной сфере. И в числе прочего в отчете говорится о том, что в большинстве крупнейших регионов РФ по объему строительства (и в Тюменской области тоже) в данный момент есть риск возникновения дефицита свободных площадей под продажу.

Если сейчас девелоперы, не дай бог, посчитают, что им лучше пойти по безрисковой модели и притормозить свои инвестиционные программы, то мы точно влетим в дефицит жилой недвижимости не в перспективе 2-3 лет, а уже к концу следующего года.

Этот анализ окончательно убеждает меня в том, что глобального ценового сдвига не будет, особенно в среднесрочной перспективе. В моменте, может быть, допускаю. Но ненадолго и неглубоко.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

У банкротов не будут изымать единственное жилье, по которому они не способны выплачивать ипотечные платежи.

Понятно, что банкротство — дело тяжелое. Но сейчас не об этом, а о том, как это решение может отразиться на девелопменте.

Безусловно, запрет на изъятие единственного жилья, купленного в ипотеку, это очень гуманная мера, и правительство можно понять. Теперь банки будут вынуждены находить какие-то иные решения: давать ипотечные каникулы, предоставлять рассрочки и делать прочие вещи в рамках существующего законодательства, поскольку изъять квартиру, находящуюся в залоге, они не смогут.

И это, как я считаю, внесет определенную долю скептицизма в оценку кредитоспособности того или иного человека. Теперь банки будут более критически подходить к тем людям, для которых приобретаемое жилье является первым. Следовательно, количество одобрений снизится, и в связи с этим спрос тоже будет скорректирован.

Я полагаю, что прежде всего это повлияет на студии и однокомнатные квартиры, поскольку именно они часто являются первым приобретаемым жильем. По другим типам жилья ситуация тоже будет отличаться, но уже не так сильно.

Поэтому я думаю, что новая законодательная норма — еще один негативный фактор для спроса. Конечно, не такой явный, как отмена льготной ипотеки, но все же… А вы что думаете?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Как вы знаете, у проектов КРТ есть несколько направлений. И если с КРТ по инициативе правообладателей все достаточно просто и понятно, то в КРТ жилой застройки много факторов, которые осложняют вход девелопера в проект.

Во-первых, там присутствуют интересы владельцев ветхого жилья, которые приходится учитывать. И не всегда всё проходит гладко. С владельцами бывших, условно, заводов диалог на корпоративном уровне выстроить легко — он больше про экономику, меньше про эмоции. А коммуникации с собственниками жилья проходят труднее.

Во-вторых, в девелоперском бизнесе серьезную роль играет банковская структура, поскольку именно она дает проектное финансирование. И когда банку понятны финансовые и временные параметры проекта, модель складывается, и все запускается. Но в КРТ жилой застройки такой четкости нет.

В-третьих, сейчас очень многие (если не все) компании следят за репутационными рисками. В случае с КРТ они высокие. Возможно недовольство со стороны жителей этих территорий или даже какие-то протестные действия. Это может бросить тень на девелопера и его репутацию, что ему не нужно.

При всем этом вопрос КРТ жилой застройки надо решать. Во многих наших городах в центральных или околоцентральных районах есть ветхое индивидуальное или многоквартирное жилье. Люди, которые там живут, испытывают дискомфорт.

Такие районы формировались 50 или 70 лет назад, и с тех пор #сценарии_жизни в них изменились, поэтому осмысляться и обустраиваться они должны совершенно иначе.

Сейчас же получается, что города расползаются по окраинам, там формируются огромные микрорайоны и интенсивное маятниковое движение. А в центральной части — ветхое жилье или индивидуальные старые дома. Конечно, это не соответствует духу времени.

Эту сложную тему мы будем обсуждать 11 сентября на Камском форуме, который пройдет в Перми.

Я буду модерировать секцию КРТ жилой застройки. Участниками станут представители правительства Пермского края, банков, федеральных и региональных девелоперов, центров изучения общественного мнения.

Напишите в комментариях вопросы к спикерам, которые вас волнуют. Обсудим. Поделюсь выводами.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Нужны ли девелоперу буклеты?

Не так давно моя коллега и партнер компании GMK Анна Шишкина поделилась размышлениями о том, что девелоперу не нужны внушительные буклеты.

Меня как человека, который все-таки больше маркетолог, чем продажник, это задело за живое. И аргументация у Анны серьезная, с ней сложно спорить.

Но должно же быть что-то для души в отделе продаж. Хороший буклет можно полистать как журнал — вот есть издания о моде, а это о девелопменте.

Например, у Брусники есть корпоративный журнал, где рассказывается об урбанистике, архитектуре и разных других вещах, и в него нативно зашита реклама девелопера.

Я готов согласиться, что пространные весомые буклеты проектов (если это не премиалка) — не совсем хороший инструмент. А вот корпоративные журналы, как мне кажется, нужны.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

В Чечне началось строительство первого доходного дома, проект реализует Дом.РФ в рамках соглашения, подписанного на Кавказском инвестиционном форуме.

Предполагается, что по окончании строительства мэрии Грозного будет передано не менее 50% квартир, которые будут сдаваться в субаренду на льготных условиях отдельным категориям граждан, определённым муниципалитетом. Доступность аренды жилья будет обеспечена субсидиями из городского бюджета.

Много раз говорил, и не поленюсь повторить: рынок доходного жилья в нашей стране — это огромный голубой (абсолютно не алый) океан, который будет развиваться.

Конечно, когда инфляция в России была до 5% годовых, заходить на проекты с таким долгим горизонтом окупаемости, как у доходных домов, было бы эффективнее.

Сегодня маловероятно, что девелопер или любой другой бизнес, работающий с коммерческими кредитами, будет брать так называемые длинные деньги. Это слишком дорого, а срок окупаемости достаточно высок

Поэтому я полагаю, что рынок, безусловно, перспективен, но не в рамках ключевой ставки в 18%. Эта история заиграет, когда мы снизимся процентов до 6-7.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Чтобы несколько подсластить российским девелоперам пилюлю отмены льготной ипотеки, хочу обратить внимание, что рынок недвижимости Германии (крупнейшей европейской экономики), который генерирует около 20% доходов этой страны, также находится в достаточно кризисном состоянии.

Дело в том, низкие процентные ставки и сильная экономика в течение многих лет способствовали буму на рынке недвижимости в Германии.

Но в 2022 году, когда инфляция ускорилась, Европейский центральный банк начал повышать стоимость заимствований (для сравнения: в 2019 году ставка была 0%, сейчас — 4,25%). Количество сделок снизилось, проекты встали на паузу, некоторые ведущие застройщики обанкротились.

В общем, после многих лет хороших темпов развития страны и низкой ставки кредитования все сильно изменилось. Сейчас правительство пытается предпринимать шаги, чтобы этот рынок как-то из стагнации вывести.

Посмотрим, что у наших коллег в Германии получится. Будем наблюдать за их опытом. Это всегда интересно.

Когда мы изучали европейский опыт девелопмента, то приезжали в Берлин и в другие города, чтобы посмотреть, каким образом развиваются их рынки, какие там есть бенчмарки. И я во многом признателен коллегам за те инструменты, которые мы там увидели и применили здесь, в России.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)