Когда под окнами расположилась стройка, я понял, что мат — это не просто набор крепких выражений, а полноценное орудие труда.

Какая пятница — такой и #пятничный_анекдот…

Все чаще слышу разговоры от потенциальных покупателей, что в ближайшей перспективе (если не в июле, так в августе, если не в августе, так в сентябре) произойдет массовое удешевление жилой недвижимости.

И называются понятные причинно-следственные связи: ипотека уже дорогая, станет еще дороже → спрос упадет → девелоперам надо будет продавать → они пойдут на скидки. В общем, по этой логике, недвижимость подешевеет.

Возможно, в какой-то краткосрочный период девелоперы действительно должны будут пойти на определенные уступки. Да они уже сейчас на это идут, прикрывая их всевозможными акциями.

Но если посмотреть на проблему в перспективе и целиком, то подорожает не только ипотека…

Когда приток денежных средств на эскроу-счета уменьшится (а это точно произойдет по уже перечисленным причинам), существенно подорожает проектное финансирование.

И если текущие проекты девелопер доведет при любых раскладах, то перспективные проекты и инвест-программы встанут под большой вопрос.

А это первая предпосылка к ограничению предложения. А это опять дисбаланс в сторону продавца.

Помните резкий скачок недвижимости в 2020 году? Да, он был обусловлен в том числе ковидной историей.

Но надо не забывать и то, что в 2019 году, когда все встали на проектное финансирование, количество компаний, которые смогли туда зайти, сократилось. Сформировался определенный дефицит жилья, что тоже способствовало росту цен.

Подобная история вполне может произойти и сейчас. Запланированные сейчас инвестиционные программы могут не обеспечить спрос в среднесрочной перспективе.

И когда ставка через год или два начнет приходить какому-то нормальному показателю, спрос начнет нарастать, а предложения не будет. И это опять вызовет рост цен.

Поэтому в перспективе 3-5 лет я не вижу картины, при которой недвижимость теряет в цене. Потому что сейчас девелоперский бизнес — это не только бизнес девелоперов, это бизнес банков. А банки в России — это банки в России.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Опыт ребрендинга одного из крупнейших КОТ в России

С самарским девелопером «Древо» мы работаем уже много лет. Мы познакомились в 2016-м или 2017-м, когда их проект «Южный город» начал потихоньку выходить из программы «Доступное жилье для молодой семьи».

Помните, такая программа была? 35 тысяч рублей за квадрат вместе с отделкой? Были времена, были цены…

Так вот, уже в то время девелоперу было очевидно, что программа себя исчерпала и надо переходить к более дорогому, интересному и комфортному жилью. И мы начали нашу работу.

За это время мы многое сделали. И вот в прошлом году пришло понимание, что «Южный город» требует еще одной итерации: обновления, переосмысления, репозиционирования или рефреша.

Это было обусловлено прежде всего тем, что продукт, потребитель, да и мир в целом стали другими.

В прошлом году мы разработали маркетинговую стратегию, сменили позиционирование на «Южный город — город всевозможностей».

Это действительно огромный КОТ (второй по размерам в России), который активно застраивается, и очень интересный, содержательный, прогрессивный девелопер.

Продукт, который они строят сейчас, существенно отличается от того, каким он был. Мы уверены, что постепенно разворачивая новое позиционирование, девелопер добьется более интересных результатов с точки зрения:

▪️коммерции;
▪️дальнейшего развития продукта;
▪️привлечения в проекты той аудитории, которой ценны качества, заложенные в продуктовую линейку.

Подробнее о работе над проектом — в кейсе на нашем сайте. Читаем, наслаждаемся.

Почитаем достаточно здравые рассуждения ЭН. Спорить сложно, делать (заходить в проекты при рыночной ипотеке 18%+) страшно.

Кстати, что бывает, когда просто субсидирование кредитов идет широким фронтом, мы увидели на примере безадресной льготной ипотеки. Может ли ипотека снова стать доступной, но при этом не взвинчивать цены на жилье? Да, и я снова хочу вернуться к нашему опыту низкой инфляции. Я напомню, что тогда ставки по ипотеке снижались, когда была инфляция низкая, и накануне пандемии банки выдавали кредиты под 8–9% без всякой бюджетной поддержки, без этих дорогостоящих программ.

По мере того как нынешний всплеск инфляции будет затухать, ставки по ипотеке неизбежно должны пойти вниз. В этом цель нашей политики. С другой стороны, уже состоявшееся ограничение масштабов льготных программ будет вести к стабилизации цен на жилье.

Это означает, что и рост доходов людей снова сможет опережать рост цен на жилье, как это было раньше. Это и есть повышение доступности жилья. А льготные программы действительно должны быть строго адресными, они должны решать наши задачи — экономические и социальные.

Что еще важно сказать: мы будем бороться против разного рода схем в ипотеке. Перед завершением широкой льготной программы эти схемы снова расцвели с новой силой. Чего здесь только нет: и рассрочка, и так называемый кешбэк, и очень льготные ставки. Но за этими всеми «завлекаловками» для людей стоит либо завышение цены квартиры, либо резкий рост платежей впоследствии. И все это для людей непрозрачно, запутано.

Недавно мы договорились с банками об ипотечном стандарте — тот стандарт, который исключает использование всяких рискованных схем. Он заработает с начала следующего года, а в части запрета брать с заемщиков плату за сниженную ставку — с июля следующего года.

Хочу подчеркнуть, что даже при ключевой ставке в 18% не идет речь об остановке кредитования, оно продолжит расти, но более сбалансированными темпами, и ипотека здесь — не исключение.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

В июле стоимость новостроек в большинстве российских городов-миллионников увеличилась. В Самаре, например, прирост за месяц составил больше 15%.

То, что в моменте новостройки продолжили дорожать, не вызвало удивления ни у кого из профессиональных игроков рынка. Понятно, что за период по июнь включительно было продано огромное количество жилья. И это спровоцировало рост стоимости, который по инерции продолжился в июле.

Я думаю, что в какой-то степени он может иметь место и в августе. Но все же определенную ценовую стагнацию мы увидим.

Насколько откатится и откатится ли цена? Это вопрос со звездочкой. Сейчас и девелоперы, и банки, которые активно участвуют в проектном финансировании, размышляют, какой путь выбрать:

▪️снизить темп выбытия и сохранить цену;
▪️или пойти на уступки в цене и сохранить темпы выбытия, сопоставимые с теми, что были при льготной ипотеке.

Результаты этих размышлений увидим в ближайшее время.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Надо идти на повышение квалификации в IT…

Если кто-то и выигрывает от увеличения ставок по ипотеке, так это те люди, которые сдают квартиры в наем. Это обусловлено тем, что сейчас среднемесячный платеж по рыночной ипотеке примерно в два раза выше, нежели ставка аренды за тот же месяц. Что, безусловно, является серьезной величиной…

И можно много, долго и даже красиво говорить слоганами типа: «Лучше платить за свою, чем за чужую». Но когда у тебя ипотечный платеж вдвое выше, чем арендный, плюс ты понимаешь, что за 30 лет выплачиваешь сверху еще полторы-две квартиры — это очень смущает. Отсюда дикий рост спроса на рентное жилье, который констатируют наши коллеги из Дом.РФ.

Вообще рынок рентного жилья в России огромен, но абсолютно не системен. Есть большое количество предложений в разных форматах и классах, но все они носят частный характер. А так называемых доходных домов, которые строятся специально для того, чтобы сдаваться в наем, единицы.

Вероятнее всего, когда ключевая ставка пойдет вниз, серьезные игроки посмотрят в эту сторону. Сейчас фондироваться под такой высокий процент сложно.

Ранее у нас были периоды с низкой процентной ставкой. Но и стоимость аренды тогда тоже была невысокая. Если бы тогда кто-то из девелоперов, обладающих серьезными ресурсами по фондированию, вложился бы в доходные дома и строил бы их в больших объемах, то сейчас имел бы очень хорошую доходность, а сроки окупаемости серьезно снизились бы.

Я думаю, что зрелость рынка приведет к тому, что этот сегмент появится. И у нас будут системные владельцы доходных домов, как это было в царской России.

А вы что думаете?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

А вот и праздничный #пятничный_анекдот

Новая акция от кирпичного завода специально для десантников! В каждом десятом кирпиче — татуировка!

Буквально несколько минут назад вышел пятый выпуск нашего #GMKTalks in the Show, посвященный цифровизации в девелопменте.

Но прежде, чем рассказать в двух словах об этом выпуске, я благодарю компанию Сделка.рф и Ольгу Сидоренко. Она была инициатором того, чтобы идея, которую мы давно вынашивали, всё-таки реализовалась.

Чтобы раскрыть тему цифровизации полноценно, мы пригласили очень интересных спикеров:

▪️ПИК рассказал, не только почему они закрыли свои офисы продаж, но и (самое главное) — почему они их не открыли

▪️Сделка.рф поразмышляла, стоит ли девелоперу идти в разработку собственного продукта или интегрировать то, что уже есть на рынке

▪️ДВИЖ поделился видением цифровизации девелопмента, плюсами и минусами, которые стоят за этим процессом

▪️Profitbase рассказал о своем продукте (карте или каталоге продтехрешений), который дает понимание и возможность людям, которые заинтересованы в этой теме, разобраться, что есть на рынке

Я признателен и проектной команде, которая работала над шоу, и его участникам. И желаю вам полезного просмотра. Поехали!

А в Москве-таки запретили строить малометражки.

Полагаю, что теперь по примеру столицы, как у нас водится, пойдут и другие регионы. Хотя, возможно, цифровые параметры площадей будут несколько иные.

Я лично считаю, что у нас есть два пути.

Либо мы ограничим минимальную площадь со всеми вытекающими (как хорошими, так и не очень хорошими) последствиями.

Либо повторим сценарий Японии и Сингапура и в скором времени увидим квартиры-собачьи будки по 9-12 квадратных метров.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Максимальная не лояльность формируется к банкам и прочим деятелям, которые организовывают обзвоны по выходным. Принципиально не пользуюсь услугами оных…

Судя по всему, дефицит жилой недвижимости может ждать нас уже в 2025 году.

Ровно неделю назад рассуждал о том, что из-за падения спроса в моменте девелоперы изменят свои инвест-программы на перспективу. Тогда, когда ключевая ставка упадет, они не успеют запустить новые проекты, и восстановившийся спрос серьезно превысит предложение.

Сегодня увидел в одном из тюменских пабликов данные Дома.РФ и поначалу не очень в них поверил. Но потом нашел источник и убедился.

Аналитики подвели итоги I полугодия в жилищной сфере. И в числе прочего в отчете говорится о том, что в большинстве крупнейших регионов РФ по объему строительства (и в Тюменской области тоже) в данный момент есть риск возникновения дефицита свободных площадей под продажу.

Если сейчас девелоперы, не дай бог, посчитают, что им лучше пойти по безрисковой модели и притормозить свои инвестиционные программы, то мы точно влетим в дефицит жилой недвижимости не в перспективе 2-3 лет, а уже к концу следующего года.

Этот анализ окончательно убеждает меня в том, что глобального ценового сдвига не будет, особенно в среднесрочной перспективе. В моменте, может быть, допускаю. Но ненадолго и неглубоко.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

У банкротов не будут изымать единственное жилье, по которому они не способны выплачивать ипотечные платежи.

Понятно, что банкротство — дело тяжелое. Но сейчас не об этом, а о том, как это решение может отразиться на девелопменте.

Безусловно, запрет на изъятие единственного жилья, купленного в ипотеку, это очень гуманная мера, и правительство можно понять. Теперь банки будут вынуждены находить какие-то иные решения: давать ипотечные каникулы, предоставлять рассрочки и делать прочие вещи в рамках существующего законодательства, поскольку изъять квартиру, находящуюся в залоге, они не смогут.

И это, как я считаю, внесет определенную долю скептицизма в оценку кредитоспособности того или иного человека. Теперь банки будут более критически подходить к тем людям, для которых приобретаемое жилье является первым. Следовательно, количество одобрений снизится, и в связи с этим спрос тоже будет скорректирован.

Я полагаю, что прежде всего это повлияет на студии и однокомнатные квартиры, поскольку именно они часто являются первым приобретаемым жильем. По другим типам жилья ситуация тоже будет отличаться, но уже не так сильно.

Поэтому я думаю, что новая законодательная норма — еще один негативный фактор для спроса. Конечно, не такой явный, как отмена льготной ипотеки, но все же… А вы что думаете?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Как вы знаете, у проектов КРТ есть несколько направлений. И если с КРТ по инициативе правообладателей все достаточно просто и понятно, то в КРТ жилой застройки много факторов, которые осложняют вход девелопера в проект.

Во-первых, там присутствуют интересы владельцев ветхого жилья, которые приходится учитывать. И не всегда всё проходит гладко. С владельцами бывших, условно, заводов диалог на корпоративном уровне выстроить легко — он больше про экономику, меньше про эмоции. А коммуникации с собственниками жилья проходят труднее.

Во-вторых, в девелоперском бизнесе серьезную роль играет банковская структура, поскольку именно она дает проектное финансирование. И когда банку понятны финансовые и временные параметры проекта, модель складывается, и все запускается. Но в КРТ жилой застройки такой четкости нет.

В-третьих, сейчас очень многие (если не все) компании следят за репутационными рисками. В случае с КРТ они высокие. Возможно недовольство со стороны жителей этих территорий или даже какие-то протестные действия. Это может бросить тень на девелопера и его репутацию, что ему не нужно.

При всем этом вопрос КРТ жилой застройки надо решать. Во многих наших городах в центральных или околоцентральных районах есть ветхое индивидуальное или многоквартирное жилье. Люди, которые там живут, испытывают дискомфорт.

Такие районы формировались 50 или 70 лет назад, и с тех пор #сценарии_жизни в них изменились, поэтому осмысляться и обустраиваться они должны совершенно иначе.

Сейчас же получается, что города расползаются по окраинам, там формируются огромные микрорайоны и интенсивное маятниковое движение. А в центральной части — ветхое жилье или индивидуальные старые дома. Конечно, это не соответствует духу времени.

Эту сложную тему мы будем обсуждать 11 сентября на Камском форуме, который пройдет в Перми.

Я буду модерировать секцию КРТ жилой застройки. Участниками станут представители правительства Пермского края, банков, федеральных и региональных девелоперов, центров изучения общественного мнения.

Напишите в комментариях вопросы к спикерам, которые вас волнуют. Обсудим. Поделюсь выводами.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)