У банкротов не будут изымать единственное жилье, по которому они не способны выплачивать ипотечные платежи.

Понятно, что банкротство — дело тяжелое. Но сейчас не об этом, а о том, как это решение может отразиться на девелопменте.

Безусловно, запрет на изъятие единственного жилья, купленного в ипотеку, это очень гуманная мера, и правительство можно понять. Теперь банки будут вынуждены находить какие-то иные решения: давать ипотечные каникулы, предоставлять рассрочки и делать прочие вещи в рамках существующего законодательства, поскольку изъять квартиру, находящуюся в залоге, они не смогут.

И это, как я считаю, внесет определенную долю скептицизма в оценку кредитоспособности того или иного человека. Теперь банки будут более критически подходить к тем людям, для которых приобретаемое жилье является первым. Следовательно, количество одобрений снизится, и в связи с этим спрос тоже будет скорректирован.

Я полагаю, что прежде всего это повлияет на студии и однокомнатные квартиры, поскольку именно они часто являются первым приобретаемым жильем. По другим типам жилья ситуация тоже будет отличаться, но уже не так сильно.

Поэтому я думаю, что новая законодательная норма — еще один негативный фактор для спроса. Конечно, не такой явный, как отмена льготной ипотеки, но все же… А вы что думаете?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Как вы знаете, у проектов КРТ есть несколько направлений. И если с КРТ по инициативе правообладателей все достаточно просто и понятно, то в КРТ жилой застройки много факторов, которые осложняют вход девелопера в проект.

Во-первых, там присутствуют интересы владельцев ветхого жилья, которые приходится учитывать. И не всегда всё проходит гладко. С владельцами бывших, условно, заводов диалог на корпоративном уровне выстроить легко — он больше про экономику, меньше про эмоции. А коммуникации с собственниками жилья проходят труднее.

Во-вторых, в девелоперском бизнесе серьезную роль играет банковская структура, поскольку именно она дает проектное финансирование. И когда банку понятны финансовые и временные параметры проекта, модель складывается, и все запускается. Но в КРТ жилой застройки такой четкости нет.

В-третьих, сейчас очень многие (если не все) компании следят за репутационными рисками. В случае с КРТ они высокие. Возможно недовольство со стороны жителей этих территорий или даже какие-то протестные действия. Это может бросить тень на девелопера и его репутацию, что ему не нужно.

При всем этом вопрос КРТ жилой застройки надо решать. Во многих наших городах в центральных или околоцентральных районах есть ветхое индивидуальное или многоквартирное жилье. Люди, которые там живут, испытывают дискомфорт.

Такие районы формировались 50 или 70 лет назад, и с тех пор #сценарии_жизни в них изменились, поэтому осмысляться и обустраиваться они должны совершенно иначе.

Сейчас же получается, что города расползаются по окраинам, там формируются огромные микрорайоны и интенсивное маятниковое движение. А в центральной части — ветхое жилье или индивидуальные старые дома. Конечно, это не соответствует духу времени.

Эту сложную тему мы будем обсуждать 11 сентября на Камском форуме, который пройдет в Перми.

Я буду модерировать секцию КРТ жилой застройки. Участниками станут представители правительства Пермского края, банков, федеральных и региональных девелоперов, центров изучения общественного мнения.

Напишите в комментариях вопросы к спикерам, которые вас волнуют. Обсудим. Поделюсь выводами.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Нужны ли девелоперу буклеты?

Не так давно моя коллега и партнер компании GMK Анна Шишкина поделилась размышлениями о том, что девелоперу не нужны внушительные буклеты.

Меня как человека, который все-таки больше маркетолог, чем продажник, это задело за живое. И аргументация у Анны серьезная, с ней сложно спорить.

Но должно же быть что-то для души в отделе продаж. Хороший буклет можно полистать как журнал — вот есть издания о моде, а это о девелопменте.

Например, у Брусники есть корпоративный журнал, где рассказывается об урбанистике, архитектуре и разных других вещах, и в него нативно зашита реклама девелопера.

Я готов согласиться, что пространные весомые буклеты проектов (если это не премиалка) — не совсем хороший инструмент. А вот корпоративные журналы, как мне кажется, нужны.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

В Чечне началось строительство первого доходного дома, проект реализует Дом.РФ в рамках соглашения, подписанного на Кавказском инвестиционном форуме.

Предполагается, что по окончании строительства мэрии Грозного будет передано не менее 50% квартир, которые будут сдаваться в субаренду на льготных условиях отдельным категориям граждан, определённым муниципалитетом. Доступность аренды жилья будет обеспечена субсидиями из городского бюджета.

Много раз говорил, и не поленюсь повторить: рынок доходного жилья в нашей стране — это огромный голубой (абсолютно не алый) океан, который будет развиваться.

Конечно, когда инфляция в России была до 5% годовых, заходить на проекты с таким долгим горизонтом окупаемости, как у доходных домов, было бы эффективнее.

Сегодня маловероятно, что девелопер или любой другой бизнес, работающий с коммерческими кредитами, будет брать так называемые длинные деньги. Это слишком дорого, а срок окупаемости достаточно высок

Поэтому я полагаю, что рынок, безусловно, перспективен, но не в рамках ключевой ставки в 18%. Эта история заиграет, когда мы снизимся процентов до 6-7.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Чтобы несколько подсластить российским девелоперам пилюлю отмены льготной ипотеки, хочу обратить внимание, что рынок недвижимости Германии (крупнейшей европейской экономики), который генерирует около 20% доходов этой страны, также находится в достаточно кризисном состоянии.

Дело в том, низкие процентные ставки и сильная экономика в течение многих лет способствовали буму на рынке недвижимости в Германии.

Но в 2022 году, когда инфляция ускорилась, Европейский центральный банк начал повышать стоимость заимствований (для сравнения: в 2019 году ставка была 0%, сейчас — 4,25%). Количество сделок снизилось, проекты встали на паузу, некоторые ведущие застройщики обанкротились.

В общем, после многих лет хороших темпов развития страны и низкой ставки кредитования все сильно изменилось. Сейчас правительство пытается предпринимать шаги, чтобы этот рынок как-то из стагнации вывести.

Посмотрим, что у наших коллег в Германии получится. Будем наблюдать за их опытом. Это всегда интересно.

Когда мы изучали европейский опыт девелопмента, то приезжали в Берлин и в другие города, чтобы посмотреть, каким образом развиваются их рынки, какие там есть бенчмарки. И я во многом признателен коллегам за те инструменты, которые мы там увидели и применили здесь, в России.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Брендинг в девелопменте — это чаще всего очень кропотливый процесс, когда мы одновременно двигаемся сразу в нескольких векторах и перебираем разнообразные варианты в поисках того, который оптимальным образом решит задачи застройщика и попадет в целевую аудиторию.

Так было и с камерным проектом в историческом центре Казани. Мы углублялись в разные направления, стараясь объединить архитектуру, исторический контекст и целевую аудиторию, которая включала три очень разные группы: семьи с детьми, родителей студентов и молодых предпринимателей.

Мои коллеги подготовили кейс о работе над проектом и рассказали, как мы:

▪️искали идеи для нейминга
▪️изучали локацию и код территории
▪️разрабатывали айдентику

Читайте в нашем блоге.

Сегодня не про девелопмент, а про пенсию. Прочитал в РБК статью, которая меня, откровенно говоря, поразила…

Почти половина россиян после достижения пенсионного возраста рассчитывает на пенсию или зарплату в качестве основного источника дохода. Так ответили 25 и 24% опрошенных соответственно. На личные сбережения полагаются 18% респондентов, а на детей полагается всего лишь один из 100 опрошенных.

Хочу отметить, что средний размер пенсии в Российской Федерации в 2024 году составляет 20 900 рублей. Как прожить на эти деньги в течение месяца — отдельный вопрос, который меня беспокоит, но затрагивать его сейчас я не хочу.

А хочу поговорить про то, как легкомысленно мы в России относимся к формированию сбережений и накоплений.

Я далеко не специалист в этой области. И я недавно делился мнением, что краткосрочные стратегии инвестирования в недвижимость сейчас, возможно, не очень разумны.

Но если говорить о долгосрочной перспективе и о том, как обеспечить себе доход на пенсии, недвижимость — это логичная, понятная и оправданная история.

Допустим, можно сдавать одну или две квартиры, постепенно их выкупая. Или при выходе на пенсию продать квартиру, положить деньги на депозит и на эти средства жить.

В целом я призываю (вне зависимости от того, какой в каком возрасте человек находится сейчас) подумать о том, что он не всегда будет полон сил, энергии и внутреннего вдохновения. Возраст в любом случае будет брать свое. Поэтому стоит позаботиться о своем будущем сейчас.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Президент сделал девелоперам подарок на День строителя, сократив гарантийный срок на объекты, которые они сдают, с 5 до 3 лет.

Определенная логика в этом есть.

Сейчас все больше квартир сдается в чистовой отделке, иногда с меблировкой. При этом гарантия распространяется и на конструктив (что логично), и на, условно, поклеенные обои, с которыми много что за 5 лет может произойти. А застройщику по гарантии приходится это исправлять, что, наверное, нелогично.

Я думаю, принятое решение — это позитивное и конструктивное изменение, которое будет способствовать увеличению доли жилья с отделкой и меблировкой.

Поскольку бремя гарантийной нагрузки будет уменьшено, это позволит девелоперу продвигать более готовый к заселению продукт: купил недостающую мебель и заехал.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Инсайты про цифровизацию в девелопменте

Отсматривая материалы выпуска #GMKTalks in the Show, посвященного цифровизации, и пытаясь разобраться в этой проблеме, я сделал ряд выводов. Хочу ими поделиться.

▪️Комплексная цифровизация всех процессов в круг — это прерогатива компаний с большим капиталом (я полагаю, из первой двадцатки, а может быть, и десятки). Теоретически девелопер способен нести такие затраты, но если делать это системно на протяжении многих лет, они могут поглотить существенную часть дохода.

▪️При этом комплексный подход не является необходимостью, можно цифровизировать отдельные проблемные зоны или очень важные узлы. Например, мы в GMK цифровизировали процесс подготовки квартирографии. Мы разработали сервис, на который потратили понятные для нас деньги, и сейчас можем сформировать квартирографию любого жилого комплекса в любой точке России в течение 5 минут (причем большая часть времени уйдет на ввод данных).

▪️Что касается основного пула девелоперов, наиболее понятная история — это:

1. Подбор сервисов, которые девелоперу необходимы.
2. Увязывание этих сервисов со своими бизнес-процессами и инфраструктурой.
3. Реализация.

Даже этот процесс потребует серьезных инвестиций. Конечно, они не сопоставимы с затратами на разработку собственных решений, но тем не менее. Необходима команда, которая отберет сервисы, имплементирует их в бизнес-процессы, а затем будет давать разработчикам обратную связь, чтобы они дорабатывали свои продукты в нужной девелоперу логике.

▪️Вероятнее всего, в ближайшие 3-5 лет мы увидим, как наиболее успешные разработчики сервисов для девелоперов будут поглощать менее успешные: покупать их, дополнять, создавать свою экосистему — и таким образом если не монополизировать, то олигополизировать всю эту историю. И с такими разработчиками девелоперу будет сложно конкурировать.

Тем не менее, я полагаю, что цифровизация девелоперской отрасли будет все больше набирать обороты.

Мы видим, каких успехов в этой сфере достиг банкинг, какие профиты это приносит, какая увеличивается эффективность и сокращаются косты. Конечно, цифровизировать банковскую сферу значительно проще, чем стройку (у нас все-таки есть понятие физического объема). Но активное развитие мы увидим точно.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Очень интересно звучит заявление нашего любимого вице-премьера по поводу тех успехов, которых мы достигли в первом полугодии. Пробрасывается даже план ввода на второе.

За семь месяцев 2024 года в РФ сдано 61,2 млн кв. м жилья, что на 2% больше по сравнению с показателями 2023-го, доложил замглавы Кабинета министров РФ Марат Хуснуллин президенту. «Это позволяет нам уверенно говорить, что до конца года мы введем не менее 100 млн кв. м», — заверил он.

Планка в 100 млн квадратных метров, безусловно, является хорошим результатом, но уровень в 110 млн, как в прошлом году, нам не светит. Вот такой подтекст считываю, и в целом правительство к этому готово.

С одной стороны, оно адекватно оценивает ситуацию на рынке ипотеки. С другой, вероятнее всего, понимает, что следствием этого будет определенное охлаждение — сначала спроса, затем инвестиционных программ.

Неслучайно из риторики ушел показатель 120 млн квадратных метров в год, который всегда был реперной точкой для всех участников рынка. Видимо, согласно расчетам правительства, эту планку мы в ближайшее время не пробьем.

И это говорит о том, что программа поддержки спроса точно не станет лучше. Остается ждать рыночных изменений: что перегрев экономики остановится, инфляция сократится, ключевая ставка упадет.

На это потребуется как минимум год, а то и больше. Судя по депозитам, банки не прогнозируют серьезного падения ставки на ближайшее время. Сейчас Альфа дает 19,5% на полтора года, другие — 19% на год.

Но, надеюсь, я заблуждаюсь.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

О чем молчат те, кто пропагандирует жизнь за городом

Сейчас очень многие люди, да и девелоперы тоже, рассказывают, как хорошо жить за городом, в собственном доме. Но никто из тех, кто пропагандирует эту историю, не говорит, что помимо плюсов есть огромное количество сложностей.

▪️Из загорода дольше добираться до работы, и с этим ничего не поделаешь. Если ты работаешь из дома — это одна история. Если ты можешь выбирать время, когда тебе приезжать на работу — другая. А если ты должен в определенное время ездить в офис или возить детей школу, это не история, а полный пипец.

▪️Автономность собственного дома — это хорошо, когда ты замерз и можешь включить себе тепло, или на улице потеплело, и ты можешь его выключить. Но когда у тебя что-то ломается, ты остаешься с этим один на один. Допустим, септик накрылся. Если мастер свободен, все ок. А если нет, ты терпишь и ждешь, когда он освободится.

▪️Еще одно заблуждение — про отсутствие соседей и связанных с этим неудобств. Да, людей меньше. Но во дворе рядом с твоим может появиться собака, которая будет постоянно выть. А сосед напротив может построить дом розового цвета. И ты из своего красивого окна в своем стильном кабинете будешь смотреть на него и думать: «За что?! Как сказать соседу, что розовый не в тренде?» И с этим тоже ничего не поделаешь.

▪️Собственный участок — да, отлично. Но на нем растет газон, его надо стричь 3 раза в месяц. И либо ты сам находишь на это время (примерно по 3-4 часа, даже с газонокосилкой), либо платишь по 6-8 тысяч за раз (то есть на месяц можно сразу откладывать 24 тысячи).

В общем, плюсы и минусы я могу перечислять долго.

И я не против загородной жизни, просто я за то, чтобы люди, которые о ней пишут, предоставляли более объективную информацию. А люди, которые размышляют о переезде в собственный дом, более критично подходили к принятию решения.

Если у них нет детей школьного возраста и им все эти приколы, которые я перечислил, в радость — ради бога. Имеют право.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Наш образовательный проект набирает обороты:

https://news.1rj.ru/str/belyavskayalive/1571

При всем уважении к компании «Этажи» и лично Ильдару Хусаинову (еще раз поздравляю его с прошедшим вчера днем рождения) не могу со всеми его выводами согласиться.

По вторичному рынок ему виднее. А что касается того, что чем скорее снизятся цены на первичном рынке, тем лучше…

Я не очень понимаю, насколько они снизятся и кому станет лучше.

Да, если ценник пойдет вниз, люди, которые в моменте будут приобретать жилье, получат определенную выгоду. Это очевидно.

С другой стороны, если мы видим снижение маржинальной доходности для девелопера (а оно достаточно существенно, когда снижается цена), есть несколько моментов.

Во-первых, ковенанты банков, которые стоят по проектному финансированию. Вряд ли они будут нарушены, но напряженность между банком и девелопером, безусловно, возрастет, потому что доходность проекта — это очень важная ковенанта, которую нужно соблюдать.

Во-вторых, если девелопер видит, что рынок неустойчив, динамика отрицательная, он очень критично рассматривает свои производственные программы — выход на уже приобретенные участки или покупку новых.

Понимая, что доходность изменилась, девелопер может пропустить какой-то период, например, половину строительного цикла, и не запускать проекты, чтобы дождаться более интересной конъюнктуры.

Что будет дальше?

Предложение будет постепенно сокращаться. В течение года, как нам неоднократно заявлял и Центробанк, и серьезные парни в правительстве, ключевая ставка может снизиться. Следовательно, ставка ипотеки упадет, а спрос вырастет.

Люди придут на рынок с низким предложением. Девелоперы очень быстро сориентируются, и ценник опять пойдет вверх.

Такая ситуация, как я уже говорил, была в 2019 и 2020 годах, когда за счет ввода проектного финансирования количество девелоперов, а соответственно, и проектов сократилось. Спрос вырос за счет льготной ипотеки, и мы получили то, что мы получили.

Поэтому падение цены выгодно не всегда и не всем.

Отдельная история с инвесторами, но их доля не очень высока, и они зарабатывают на спекулятивном росте, поэтому, что называется, их не жалко.

P. S. Сейчас общаюсь с одной девелоперской компанией. Прошу сделать небольшую преференцию для близкого знакомого в приобретении квартиры. И слышу такое заявление: «Стоимость квартир в Москве меняется каждый день. И сейчас сохранение цены = скидка». Вот такой парадокс, который абсолютно не вяжется с заявлениями о ближайшем падении цен.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)