Недавно давал интервью одному изданию, и меня снова спросили про балконы.

Вообще балкон — это элемент, который можно использовать, чтобы сделать #сценарии_жизни людей более комфортными. Но это не единственный элемент, а один из множества. Если в проекте есть балконы — это не значит, что там все хорошо.

В конечном счете ответ на вопрос, нужны они жилому или нет, зависит от нескольких факторов.

▪️В первую очередь — от того сценария жизни, в который этот балкон предполагается включить. То есть от формата и функции.

Если у человека достаточно ресурсов, чтобы использовать его как террасу, где с утречка перед работой можно выпить кофе — это прекрасно. А если балкон используется как склад ненужного барахла, которое жалко выкинуть (как мы привыкли с советских времен) — это атавизм, такая функция, конечно, не нужна.

В этом смысле для определенных проектов целесообразно заводить балконы в теплый контур, чтобы на них можно было оборудовать микрокабинет или место для отдыха. В других достаточно небольших французских балконов — чтобы открыть, посмотреть, подышать свежим воздухом. Но не складировать хлам.

▪️Второй важный момент — география.

Я считаю, что в таких регионах, как, допустим, Тюмень, Екатеринбург, Новосибирск балкон не является жизненно важным атрибутом.

А вот для теплых и солнечных регионов он необходим. Просто потому что в условном Ростове дней, когда погода позволяет выйти на балкон и отдохнуть, существенно больше, чем в условной Тюмени. И потребитель к этому привык, он ждет этого от жилых проектов.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Несмотря на то, что Москва и Питер показывают просадку по продажам, в августе рынок выдачи ипотеки, по данным ДОМ.РФ, чуть подрос к июлю. Кроме того, есть и другие положительные тенденции.

Конечно, мы очень серьезно отстаем от августа прошлого года. Но сегодня мы работаем в других реалиях… И небольшой прирост — это уже неплохо.

▪️Ипотека просела по сравнению с 2023 годом, но подросла к июлю.

Выдано 116 тыс. кредитов на 375 млрд: по рыночным программам — 83 тыс. кредитов на 189 млрд, по льготным − 32 тыс. кредитов на 186 млрд (почти 90% из них пришлось на «Семейную ипотеку»).

По сравнению с августом-2023: -46% по количеству и -56% по объему.

По сравнению с июлем-2024: +8% по количеству и +5% по объему, основной драйвер — рыночные программы.

▪️В целом за 2024 год банки предоставят 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму ~5 трлн руб. (на 30-40% ниже, чем в рекордном 2023 году).

▪️Рынок ИЖС продолжает расти. Всего за январь-июль введено в эксплуатацию 62,1 млн кв. м жилья, +3% к аналогичному периоду 2023 года. Весь рост обеспечен ИЖС (43,6 млн кв. м, +23%), тогда как ввод МКД существенно уступает уровню прошлого года (18,5 млн кв. м, -25%).

▪️В августе выход на рынок новых проектов резко активизировался: застройщики запустили 4,5 млн кв. м – это третий результат с начала года. В целом за 8 месяцев 2024 года в России запущено 31,1 млн кв. м новых проектов (+13% к АППГ).

▪️В результате роста запусков портфель строящегося жилья увеличивается седьмой месяц подряд и достиг 117 млн кв. м (+10% с начала года).

▪️Финансовые результаты 9 крупных компаний, опубликовавших МСФО и управленческую отчетность за I полугодие, заметно улучшились. Причина — в высоких продажах и росте цен.

Показатели такие:

— суммарная выручка застройщиков — 883 млрд (+28% к аналогичному периоду прошлого года);
— чистая прибыль — 83 млрд руб. (+21%);
— объем продаж в натуральном выражении — 3,4 млн кв. м (+24%);
— продажи в денежном выражении — 788 млрд (+43%).

▪️Банк России может оставить ключевую ставку неизменной 13 сентября с учетом отсутствия признаков усиления инфляционного давления.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Сегодня работаю в Перми. Жилой комплекс «Погода. Теплые кварталы» застройщика «Девелопмент. Юг», для которого мы создали коммуникационную стратегию, самый продающийся проект в этом городе.

Один из показателей того, что наш проект #Средалогия востребован у аудитории — это то, что мы получаем не только отзывы, но и рекомендации.

Например, нас просили снимать выпуски не про конкретные элементы жилых комплексов, а про целые города. Мы решили поддержать эту идею. И первый выпуск — про Санкт-Петербург.

Наш специальный корреспондент Диана Жданова, как всегда, неподражаема. А директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов раскрылся для меня в новом свете.

Еще в выпуске:

▪️В Питере жить: исторический центр, концептуальная застройка
▪️Архитектурная эклектика, особая атмосфера и вайб
▪️Москва или Санкт-Петербург: где хорошо девелоперу?
▪️Специфика районов Санкт-Петербурга. Экскурс в историю. Доходные дома и коммуналки.
▪️ Севкабель Порт | Арт-пространства
▪️ Петербург как градостроительная идея

И еще много интересной и содержательной информации. Выпуск уже на YouTube.

Пока столичные девелоперы идут в регионы, региональные идут в Москву…

В первом полугодии 2024 г. девелоперы потратили на покупку земельных участков под жилье в Москве 127,7 млрд ₽, 39% этой суммы вложили региональные игроки. Это самый высокий показатель как минимум за пять лет (а может, и за всю историю рынка).

При этом больше других регионов в стройплощадки Москвы инвестирует Тюмень (в первую очередь Брусника, «Страна Девелопмент» и «Проф-Консалт»). За пять лет они вложили в московские проекты 57 млрд ₽ (это треть региональных инвестиций).

Логика захвата новых рынков очень понятна. Но я уже писал, что с точки зрения, допустим, ЕРЗРФ, который регулярно оценивает новостройки по определенным потребительским качествам, региональный продукт намного сильнее, чем столичный. Вообще проекты из Москвы только недавно стали попадать в топ рейтинга, а до этого там были сплошные регионалы.

Поэтому я понимаю, с чем идет в Москву Брусника. С интересной с точки зрения комфорта концепцией строительства жилья.

С чем идут в регионы крупные девелоперские компании? Да бог знает. Вероятнее всего, они будут пытаться построить там то, что строят в Москве. А это не всегда хорошо для регионов. Например, там точно не нужна высокоплотная застройка, в которой очень сложно жить.

Тем не менее, в этом вопросе многое зависит от географии. Есть регионы, где столичные девелоперы могут многому научить местных и развить рынок. А есть регионы, где местные девелоперы многому учат столичных и показывают им, что нужно строить.

Думаю, в конечном итоге это на пользу рынку. И, что более важно, потребителю.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Все против нас…

Почему я соглашаюсь модерировать секции на профессиональных форумах? Я считаю, что это возможность очень быстро, точечно и недорого разобраться в нюансах определенных тем.

Я исхожу из того, что:

▪️Организаторы приглашают профессиональных игроков рынка, которые детально разбираются в той или иной теме.

▪️В ходе подготовки ты получаешь презентации, вникаешь в суть. Можешь задать вопрос по теме и узнать ответ.

▪️В итоге за 2-3 часа получаешь информацию, которую вручную собирал бы гораздо дальше.

Поэтому я всем рекомендую участвовать в качестве модератора в секциях, проблематика которых вас интересует. Даже если тема сама по себе не очень интересная, сделать ее такой — это ваша задача, решение которой зависит от ваших коммуникационных навыков.

Почему я ненавижу быть модератором и за редким исключением отказываюсь от таких приглашений? Потому что спикеры абсолютно безобразно относятся к своим выступлениям.

▪️ Могут дать согласие и за пару дней отказаться от участия.

▪️ Могут за день поменять спикера (а ты готовился разговаривать с другим человеком).

▪️ Мало кто отправляет презентации заранее. В результате модератор не может подготовить интересные вопросы и выгодно подать выступающего.

Поэтому, если вы хотите:

— чтобы модератор не задавал вам вопросы;
— или эти вопросы были глупые;
— или очень кусачие, которые подсвечивают ваши слабые места.

Делайте так, как большинство выступающих: или не готовьте презентацию совсем, или высылайте итоговую версию за пару часов, а то и минут до секции. А лучше вообще не контактируйте с модератором на этапе подготовки мероприятия.

И старайтесь как можно реже быть модератором на форумах.

Вот такой парадокс.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Почитал повнимательнее заявление уважаемой ЭН.

Устойчивая инфляция остается выше той, которая требуется для возвращения к цели в следующем году. Сегодняшнее решение усилит импульс к снижению инфляции со стороны денежно-кредитной политики. Мы допускаем, что потребуется дальнейшее повышение ключевой ставки на ближайшем заседании.

Мы считаем необходимым вернуть инфляцию к 4% в следующем году. Для этого мы готовы сохранять денежно-кредитные условия жесткими столько, сколько потребуется. Мы также готовы продолжить повышение ключевой ставки.

Почему так важно вернуться к 4%, а не смириться с 6–8%?

Во-первых, для того, чтобы гарантированно защитить сбережения и доходы граждан от обесценения.

Во-вторых, только при низкой инфляции будут доступны долгосрочные кредиты. При высокой инфляции такие кредиты, включая ипотеку, будут дорогими для большинства заемщиков, так как в цену таких кредитов включается инфляционная составляющая.

В-третьих, когда инфляция значительно выше, чем в странах — торговых партнерах, рубль постоянно ослабляется.

В-четвертых, высокая инфляция означает бо́льшую волатильность цен. Чем выше инфляция, тем сложнее ей управлять. Если мы согласимся с темпами роста цен в 6,0–8,0%, то риски перехода инфляции в двузначную область значительно возрастут. Тогда вернуть ее под контроль будет гораздо сложнее и дороже для общества.

Поэтому Банк России будет делать все возможное для того, чтобы снизить инфляцию до 4% в следующем году.

Вообще, конечно, с точки зрения прописных истин факультета экономики председатель Центробанка говорит все правильно.

Единственное но: это не учебники, а реальная жизнь.

В любом случае, считаю, что познакомиться с выступлением имеет смысл. Лично я для себя вынес, что в ближайшее время сладко не будет.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Россия
Казахстан
Узбекистан
Белоруссия
ОАЭ
Кипр
Андорра
Таиланд
теперь и Азербайджан

Мы подписали первый контракт с одним из девелоперов Азербайджана. Приятно считать себя экспортером. Особенно приятно экспортировать интеллектуальные ресурсы.

Конечно, 90% проектов, которые мы осмысляем и прорабатываем, сосредоточены в России (в первую очередь потому, что это самый большой девелоперский рынок в СНГ). Тем не менее, у нас сформировался достаточно большой, во многом уникальный опыт работы за пределами нашей страны.

Азербайджан — это своя девелоперская культура с восточным оттенком. Когда я был в Баку, то изучил, как развивается девелопмент, посмотрел проекты. То, что я увидел, с одной стороны, самобытно и тяготеет к национальным корням. А с другой — следует абсолютно современным, абсолютно европейским трендам.

Поэтому в таких объектах комфортно всем: и тем, кто устраивает свою жизнь с традиционным восточным укладом, и тем, кто тяготеет к более современным ценностям. Это мне очень импонирует.

Для нас это новый вызов, новые нейронные связи, новые люди и новые компании. Мы сделаем все, чтобы принести максимальную пользу нашим партнерам и извлечь для себя максимальные профиты с точки зрения экспертизы. Потому что для консалтинговой компании опыт и экспертиза — это основной актив.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Хуснуллин обратил внимание на начавшееся притормаживание вывода на рынок новых проектов.

«Это нас беспокоит. Это отразится на вводе через два-три года», — сообщил
вице-премьер.

По его словам, население России ежегодно вкладывает 8-9 трлн рублей в строительство жилья, поэтому власти будут контролировать развитие ситуации на строительном и ипотечном рынках.

«Конечно, мы никаких кризисов не допустим. Если нужны будут какие-то дополнительные меры по ипотеке или поддержке, мы будем принимать, чтобы не допустить никаких кризисов», — добавил Хуснуллин. 

Весь парадокс (и вся проблема) в том, что эти невыходы на новые проекты или притормаживание текущих объектов через полтора года аукнется потребителю ростом цен, который так пытается сдержать Центробанк.

Мы это наблюдали в 2020 году. Конечно, все это списали на пандемию, но не надо забывать: с переходом на проектное финансирование количество проектов и девелоперов в моменте сильно сократилось.

Был серьезный дефицит жилья, на который наложилась пандемия. Потом была льготная ипотека. И мы получили огромный ценовой гэп.

Так что как бы мы в желании придержать цены не сформировали почву для их резкого скачка в среднесрочной перспективе.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

До июльского периода девелоперы регулярно спрашивали у меня: насколько вообще может вырасти продаваемая цена? Где предел?

Понятно, что существуют факторы, связанные со спросом и возможностями людей, которые даже с учетом ипотечного плеча ограничиваются какой-то суммой.

В то же время понятно, что себестоимость строительства увеличивается. И поэтому многих девелоперов серьезно беспокоил этот допустимый предел роста цен.

Причем если в регионах с низким уровнем миграции ответить на этот вопрос было несколько проще, то, например, в Тюмени, Краснодаре, Санкт-Петербурге и особенно в Москве появлялся дополнительный фактор, который важно было учитывать. Это уровень внешнего спроса.

Вообще Москва — это парадокс парадоксов. Где та грань, выше которой девелоперу будет нереально подняться? Я на этот вопрос зачастую ответить не мог. У меня были предположения, но оцифровать я их не мог.

А недавно увидел сравнение московской квартиры (причем не элитной, а вполне себе рядовой) и объектов в других странах. Думаю, по этой информации можно сделать определенные выводы относительно потенциала роста недвижимости в нашей столице.

Для сравнения аналитики взяли в пример московскую квартиру площадью 75 кв. м, цена которой составляет порядка 19 млн рублей — около $200 тыс.

Что можно купить на эти деньги в других регионах мира:

Испания, Канарские острова — квартира 65 кв. м: две спальни, две ванные комнаты, просторная гостиная с кухонной зоной с видом на бассейн и море

Португалия, Порту — трехкомнатная квартира 102 кв. м на пятом этаже многоквартирного дома с двумя лифтами

Франция, Нор-Па-де-Кале — четырехкомнатный таунхаус 123 кв. м

США, Флорида — квартира 70 кв. м.

Таиланд, Пхукет — вилла 100 кв. м с садом

Турция, Анталья — вилла 170 кв. м на участке 250 кв. м с видом на море и горы

Индонезия, Бали — вилла 80 кв. м с видом на сад

Думаю, на это интересно посмотреть и менеджерам по продажам, и руководителям девелоперских компаний. Предлагаю поразмыслить.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Не все в порядке в нашем королевстве. Сбербанк заявил об окончании лимитов по «Семейке». И это бардак..