Уверен, что в последние месяцы многие, как и я, с тревогой следят за тем, что происходит на рынке.

Да, людям по-прежнему нужна комфортная недвижимость, в которой можно создать позитивные #сценарии_жизни. Да, строительство продолжается, новые проекты, пусть и в меньших объемах, но выходят на рынок.

И всё-таки все понимают: наступил этап, когда выживут сильнейшие. Как его преодолеть? Задача даже не с одной звездочкой.

Я уже говорил, что сегодня девелопменту нужны максимально грамотные и логичные инвестиции в то, что работает на будущее компании. Я думаю, что одно из таких направлений — скрупулезная работа с данными и глубокая аналитика.

Как ее проводить — будем обсуждать завтра, 17 октября, на большой онлайн-конференции от SMARTIS. Участвую в качестве спикера. Также в программе: AVA Group, Smartis, ГК «Основа», Самолёт, RBI, ПСК ДОМ.

17 октября, 12:00. До встречи.

Вчера весь день работал в Челябинске.

У нас множество проектов в разных регионах России. В том числе в Тюмени, Екатеринбурге, Перми, Кургане и других городах, которые расположены рядом с Челябинском. Но обстоятельства складывались таким образом, что в самом Челябинске проектов пока не было.

Между тем, порядка 10 лет назад, а может, даже больше, некоторые компании серьезно рассматривали этот рынок как потенциал для входа. Мы им активно помогали: ездили в командировки, смотрели стройки.

И пришли к выводу, что на тот момент Челябинск не был готов к продвинутому продукту. Засилие панельного домостроения не в самом лучшем его варианте и прочие параметры, на которые мы смотрели, говорили о том, что регион не будет успешным для девелопера, делающего акцент на качестве продукта.

Сегодня мы видим другую картину. Некоторые девелоперы смотрят на Челябинск иначе. Они приобретают площадки и в ближайшее время будут выходить в этот город.

Рынок там неоднозначный.

Во-первых, хотя город и миллионник, он небольшой.

Во-вторых, девелоперский продукт в полном понимании этого слова только начал формироваться. Это происходит благодаря некоторым единичным компаниям. С точки зрения продукта, комплексного освоения территорий, комфортного проживания, сценариев жизни людей у застройщиков Челябинска, вероятно, больше вопросов, чем ответов.

Я уверен, что с приходом новых девелоперов отношение местных компаний к продукту поменяется. Потребитель увидит, как должны выглядеть жилые проекты, архитектура, благоустройство… И заставит их этому соответствовать. В результате лет через 5-7 в регионе сформируется новое понятие продукта.

Желаю всем жителям Челябинска, чтобы это произошло как можно раньше. Мы открыты к предложениям от местных девелоперов.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Заметил положительный тренд.

В Подмосковье сложился дефицит многокомнатных квартир: их доля в общем объеме экспозиции составляет 8%. Сейчас в продаже представлено 8 777 студий (+12% с начала года), 19 220 однокомнатных лотов (+3,4%), 11 510 двухкомнатных (-1,2%), 3 216 трехкомнатных (-4,1%), 201 четырехкомнатных (-30%).

Почему я считываю этот тренд как положительный? Давайте расслужить логично:

1. Обычно квартиры с 2, 3, 4 комнатами гораздо чаще покупают для личного проживания, нежели для инвестирования (потому что инвестировать проще в студии и однокомнатные).

2. Это значит, что люди приобретают квартиры для себя. То есть они там собираются жить.

3. Следовательно, требования к продукту, жилому комплексу, среде обитания и сценариям жизни будут иные.

4. А девелопер, понимая их запросы, будет формировать интересный продукт, и рынок будет развиваться.

Я считаю, что девелоперы, которые будут очень гибко реагировать на запрос потребителя, заложат в квартирографии чуть больший объем многокомнатных квартир. Соответственно, качество продукта вырастет, плотность заселения понизится.

Да, возможно, повысится и стоимость. Но это будет хорошая цена за те #сценарии_жизни, которые действительно делают людей счастливыми.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Сегодня понял и принял для себя, что проще списать и простить, чем оформить возврат билета на @PobedaAirlines Летаю только тогда, когда нет альтернатив. Особенно подкупает платное время общения с колл-центром.

Эльвира Набиуллина вчера поделилась своим оптимистичным взглядом на объем выдачи семейной ипотеки.

Говорит о его росте, ну и вообще о неких позитивных с ее точки зрения моментах, которые происходят с ипотекой в целом в России.

«Мы видим охлаждение на рынке ипотеки после отмены массовой льготной ипотеки. Но видим, что семейная ипотека после некоторого провала в середине лета, когда уточнялись ее параметры, достаточно быстро восстановилась. Сейчас динамика выдач семейной ипотеки даже соответствует первому кварталу этого года. <…> Темпы выдачи ипотеки становятся более сбалансированными. Но мы ожидаем, что по этому году темпы роста в целом могут быть даже выше того прогнозного диапазона, который мы закладывали как оценку сбалансированных темпов. То есть, может быть, даже больше 12%», — сказала она.

Я полагаю, что семейная ипотека как инструмент поддержания статуса кво рынка (то есть не для роста, а хотя бы для того, чтобы избежать просадки) — очень хороший инструмент, нужный и правильный. Особенно в свете того, что рыночная ипотека сейчас имеет заградительные ставки — все это понимают.

Единственный вопрос — в лимитах, которые почему-то заканчиваются.

Президент публично заявил: семейная ипотека должна быть, были озвучены параметры до какого года. А потом вдруг заканчиваются лимиты…

Как это согласуется с исполнением поручений? Вот что мне непонятно.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Вчера и сегодня попал под перекрытие дорог. Никогда не понимал, почему сотни людей должны ждать, чтобы чиновники (слуги народа) могли с комфортом проехаться. Средневековье какое-то..

Со слов девелоперов: лимиты банкам пополнили, но ипотека еще не начала прогружаться в реальные выдачи. Банки стараются максимизировать свой доход. Например ВТБ отдает предпочтение микс-ипотеке (льготная+рыночная). Уверен, девелоперы наговаривают на банки..

А вот это уже серьезное заявление. Жаль не понятно сколько именно, но общая сумма не малая. https://www.rbc.ru/economics/19/10/2024/67128a499a7947f9080aeed2?from=from_main_1

Лично мне всегда хотелось разобраться в объеме денежных средств, которые государство тратит льготную ипотеку.

Мы с коллегами подняли цифры и выяснили:

▪️В первый год программы, 2020-й, на нее было потрачено 1,1 млрд рублей. Конечно, для бюджета в масштабах государства это деньги незаметные.

▪️В 2021 году — 23 млрд, тоже ничего особенного.

▪️ 2022 год — 132 млрд. И это уже цифра (пусть не такая большая для государственного бюджета, но все же).

▪️ 2023 год — 113 млрд.

▪️Первые 5 месяцев 2024 года — около 200 млрд.

Плюс сейчас правительство просит увеличить финансирование программы на 2024 год, из-за роста ставок из бюджета потребуется дополнительно выделить еще более 500 млрд.

Это, конечно, уже ощутимая сумма для бюджета. Не скажу, что тяжелая, но тем не менее ощутимая.

Понятно, что программы льготной ипотеки были сокращены. Это повлечет определенную экономию.

Однако произошедшее увеличение ставки (которое, видимо, продолжится) потребует серьезных дополнительных ресурсов.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Сегодня Сбербанк начал выдавать Семейную ипотеку… Событие долгожданное, но радостным оно оказалось не для всех.

Первоначальный взнос увеличен до 50%, а это, конечно, очень сильно проредит шорт-листы всех девелоперов — потому что покупатели, которые претендовали на Семейную ипотеку, исходили из логики 30% первоначального взноса. А сейчас он практически удвоился.

Кроме того, на 3 п. п. повышена ставка по рыночной ипотеке. Соответственно, ожидать, что продажи в октябре будут интересными или яркими, не приходится.

Я пока не вижу позитивного выхода из сложившейся ситуации. Все это очень серьезно сужает спрос, который и так не очень высок. Но пока так.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Сложно с этим поспорить.

У меня неоднозначная позиция по поводу того, кто должен строить объекты социальной инфраструктуры для новых жилых проектов.

С одной стороны, когда государство перекладывает эту задачу на девелопера, то фактически затраты ложатся на покупателей квартир — потому что девелопер закладывает их в стоимость квадратного метра.

С другой стороны, даже если сейчас с девелопера снять эту обязанность, маловероятно, что он снизит цены.

Поэтому для меня ответ на вопрос, кто же всё-таки должен строить условную школу или детский сад, пока не определен.

Но что определенно ясно — это то, что объекты социальной инфраструктуры могут быть УТП проекта и дополнительной возможностью для создания добавленной стоимости.

Эту тему мои коллеги из #GMKStudy будут обсуждать на вебинаре «Школа как центр притяжения».

Спикеры:

▪️Юлия Чернец — директор дирекции «Социальные объекты» ГК «А101»,
▪️Яна Мамонова — академический директор, учитель, эксперт агентства K2edu, Школа «Летово», College of Saint Rose, Albany
▪️Елена Быстрова — HRD, консультант в создании и развитии команд в образовательных организациях,
▪️Инга Пшеничная — директор по продукту ГК «ЭНКО»,
▪️Ольга Беляшникова — руководитель практики брендинга и креатива консалтингового агентства GMK.

25 октября, 14:00 (мск). Участие бесплатное. Регистрация по ссылке.

Ну все, давайте расходиться потихоньку.

Хуснуллин заявил, что пока инфляция не охладится, ипотеку развивать за счет мер поддержки государства не будут.

Заявление серьезное. С одной стороны, очень негативное. С другой, не совсем понятное — поскольку идет вразрез с заявлениями президента о том, что семейная ипотека будет работать 2030 года.

Вероятнее всего, вице-премьер имел в виду, что государство будет придерживаться каких-то разумных лимитов, масштабов, а не то, что оно просто прекратит какую-либо поддержку.

В общем, пытаюсь найти позитив даже в этих словах.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Я уверен, что будущее гармоничное развитие городов не за личным, а за общественным транспортом.

И вот на чем моя уверенность базируется. На днях я был вынужден в самый час пик, около 8 утра, прокатиться по нашему чудесному городу на общественном транспорте.

Из минусов: да, это полные автобусы.
Из плюсов: они ходят быстро и регулярно.
И самый большой плюс — это скорость.

Я видел, как автобус проносился мимо стоявших в пробках машин разного уровня — от демократичных до представительского класса. Я проехал основную часть города по улице Республики за 7-12 минут. И да, я стоял не в очень комфортных условиях. Но сэкономленное время того стоило.

Не так давно в СМИ прошла информация о том, что правительство планирует пересмотреть логику обеспеченности парковками жилых комплексов.

В России могут сократить количество парковок около жилых домов: с 2026 года правительство намерено ввести гибкое нормирование количества машино-мест на участках под многоэтажную застройку. Предполагается, что это позволит снизить давления на транспортную сеть городов.

Я считаю, что сегодняшние нормы завышены, поэтому согласен с этими изменениями. Мы видим, что во многих жилых комплексах, где плоскостные, подземные, надземные, многоуровневые парковки сформированы согласно нормативам, они загружены не на полную.

И в этом смысле, конечно, государство должно развивать инфраструктуру под общественный транспорт и делать все, чтобы обладание автомобилем было нецелесообразно.

Человеку должно быть удобно дойти за 3-4 минуты до остановки общественного транспорта и за 20-30 минут доехать до места, где он работает. Следовательно, зачем ему машина?

Конечно, есть проекты в серьезной удаленности от центра города, есть загородное жилье. Здесь история, наверное, другая. Без личного транспорта не обойтись.

Посмотрим, что предложат законодатели. Я надеюсь, что новые нормативы будут дифференцированы, и в них будет больше рационального, чем просто укомплектовать парковками определенный процент квартир.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Сегодня мы ждем решения по ключевой ставке.

По большому счету, останется она 19% или вырастет до 20-21% — не имеет принципиального значения. Она все равно большая.

Рыночная ипотека носит заградительный характер, льготная, как мы знаем, работает с серьезными ограничениями. Так что в любом случае мы понимаем, что рынку предстоит достаточно сложный период.

Но на такой случай у многих девелоперов (а тем более, у нас) сохранилась «мышечная память».

Мы выжили в 2008-2009 году, как-то побороли начало 2015-го и стагнацию в 2016-2017-м, не прогнулись в 2019-м (когда ввели проектное финансирование), что-то придумали в 2020-м, пережили начало СВО.

Таким образом, мы накопили обширные знания по выживаемости в этих условиях. И с ноября начнем системно ими делиться на Антигравитации — марафоне пользы для девелоперов.

Что будет:

→ Серия материалов для коммерческих директоров, руководителей отделов продаж и маркетинга.

→ Четыре прямых эфира со мной и экспертами GMK: о продажах, брендинге, аналитике и стратегическом планировании.

→ Закрытое комьюнити в телеграме, где девелоперы смогут открыто обсуждать острые моменты и делиться опытом по преодолению кризисных ситуаций.

→ Линейка экспресс-услуг от GMK для девелоперов.

Чтобы не пропустить начало, подпишитесь на @gmk_talks_bot и email-рассылку, скоро там появится подробная программа.

21%

Не так давно мы выпустили материал с президентом GloraX Дмитрием Кашинским, который снимали на «Движении».

А теперь вышел #GMKTalks in the Show с еще двумя очень интересными пассажирами:

▪️Виктором Тарасенко, основателем девелопера «Прогресс»
▪️Ильей Пискулиным, основателем форума «Движение»

Мы поговорили о личном бренде и о бренде компании, о значимости этого явления, о том, что происходило, происходит и будет происходить на нашем рынке.

Хочу отметить, что это снималось в конце июня. Настроение у всех было преотличнейшее.

Давайте посмотрим:

→ YouTube
→ VK
→ Rutube

Спокойно, цены все еще растут))))

Несмотря на то, что великий и ужасный Ильдар Борисович говорит, что цены на недвижку вот-вот рухнут, пока они растут.

За три месяца после отмены всеобщей льготной ипотеки средние цены на новостройках повысились на 2,3% — со 171,2 тыс. руб. до 175,1 тыс. руб. за 1 кв. м на конец третьего квартала, следует из данных Росстата. Больше всего подорожали новостройки бизнес-класса (+2,6%, до 179,2 тыс. руб. за 1 кв. м). Меньше всего — типовые проекты (+1,7%, до 148,4 тыс. руб. за 1 кв. м). Стоимость 1 кв. м элитного первичного жилья подросла на 2,2%, до 345,5 тыс. руб.

Я считаю, что цены, безусловно, должен регулировать рынок.

Но когда стоимость недвижимости падает, плохо всем: девелоперам, банкирам, тем, кто ее уже купил.

Хорошо только тому, кто покупает квартиру в моменте. Но это только миг — потому что если он купил, а цена опять снизилась, ему тоже становится плохо.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

На рынке, конечно, творится черт-те что…

И становится все очевиднее, что сейчас фокус девелопера должен быть на тех инструментах, которые позволяют максимально эффективно развиваться в среднесрочной перспективе.

Одним из таких инструментов может стать работа с сообществами: партнерскими, соседскими, риелторскими, инвестиционными.

Сегодня мои коллеги из #GMKStudy проведут прямой эфир с Евгенией Курчатовой, сооснователем сообщества Community University.

Будут говорить о том, как выстроить взаимодействие с сообществами, чтобы генерировать лучший финансовый результат.

Прямой эфир пройдет сегодня, 29 октября, в 15:00 (мск). Регистрируйтесь по ссылке. Это бесплатно.

Нет порядка в этом королевстве. Лимиты опять закончились.

Хотя с высоких трибун чиновники, обремененные властью, зуб давали, что этого больше не будет.

Ну, я даже не знаю, как к этому относиться. Бардак.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Конечно, это отличная новость, что пополнили лимиты еще на 350 миллиардов…

Но на кой хрен зачем нужны вот эти качели?

Закончились, начались, дали лимиты, уже закончились, остановка, опять дали, они опять закончатся…

Как-то все несерьезно, что ли.