К слову о себестоимости строительства…

Ожидания потребителей по поводу резкого снижения стоимости недвижимости (поддержанные, к слову, некоторыми облеченными властью людьми) имеют под собой основания.

Мы видим, что:

▪️спрос, который раньше подогревали льготные программы, падает;
▪️предложение пока растет, потому что девелоперов подгоняют бриджи и необходимость выходить на стройки;
▪️в инфопространстве появляются различные истории, связанные с большими скидками (хотя здесь, конечно, еще надо разбираться — действительно ли там снижение на 20-30-40%).

Тем не менее, базовых предпосылок для снижения стоимости я не наблюдаю. Возможно, на свободном конкурентном рынке оно бы и произошло… А может быть, и нет. Все-таки девелоперов очень серьезно поджимает себестоимость.

Подорожало все: строительные материалы, услуги, банковское обслуживание, проектное финансирование.

Выросли расходы на персонал. Средние зарплатные предложения в строительстве за год увеличились в 1,5 раза — с 73 тысяч до 106. Непосредственно строителям стали предлагать больше на 84% — 128 тысяч рублей.

Конечно, у девелоперов была маржа, в пределах которой они могли давать какие-то бонусы и преференции покупателям. Но сейчас она активно сокращается, и это не может длиться вечно.

Поэтому я полагаю, что больших ценовых гэпов вниз у устойчивых компаний (а не тех, которые латают дыры) не будет.

А что наблюдаете (и думаете по этому поводу) вы?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Делюсь записью выступления на пресс-конференции REPA и некоторыми цифрами. Разверните цитату, чтобы увидеть больше.

Ввод нового жилья в 2024 году:
▪️Ожидается ввод на уровне 105–108 млн кв. м, что станет вторым результатом в истории.
▪️Декабрь традиционно ключевой месяц для ввода, от него многое зависит.

Итоги льготных программ:
▪️За 5 лет льготная ипотека позволила дополнительно ввести около 93 млн кв. м жилья (примерно годовой объем).
▪️С учетом текущего года дополнительный ввод может достигнуть почти 100 млн кв. м.

Сегменты жилищного строительства:
▪️Индивидуальное домостроение показывает заметный рост.
▪️В многоквартирных домах (МКД) ожидается спад ввода до 20%, но данные пока не подтверждены.

Рынок недвижимости:
▪️Разница в ценах между первичной и вторичной недвижимостью достигла 57%.
▪️Средняя стоимость квадратного метра в России — около 170 тыс. руб., максимальная — в столицах.

Ипотечное кредитование:
▪️Объем выданной ипотеки в 2024 году может достичь 5 трлн руб., что значительно меньше показателей прошлого года.
▪️Вероятно, снижение продолжится и в 2025 году, хотя прогнозы разнятся.

Конечно, объемы продаж в этом году будут значительно ниже, чем в рекордном 2023-м. И мы вернемся примерно к модели 2022-го. Но все-таки не в 2002-й...

То есть падение есть. Рынок стагнирует. Он кажется сложным — в силу того, что мы отвыкли от нормального положения вещей.

Но девелопмент — это бизнес оптимистов. Желаю нам всем об этом не забывать.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Наш жесткий ответ мировому автопрому.

Думаете, полетит?

Невероятно… Но факт.

В России «смертность бизнеса» сократилась до рекордно низких значений за 12 лет. По данным ФНС, с января по ноябрь 2024-го свою деятельность прекратили 185 тыс. юрлиц. При этом новых открылось 198 тыс. (а это уже минимум с пандемийного 2020-го). Компании адаптировались к новым условиям, занимая ниши после ухода иностранцев и инвестируя в замещение импорта. Кроме того, власти практически избавились от фирм-однодневок.

Я вижу этот тренд даже в девелопменте. Да, после июля наступили не самые простые времена, но если рассматривать целый год — мы видели появление новых игроков и очень активную экспансию в другие регионы.

Вокруг девелоперских компаний (как новых, так и старых) открывались предприятия из смежных отраслей, которые оказывают им услуги. А это тоже развитие бизнеса.

Да, жизнь не останавливается, всегда есть что-то хорошее. В том числе и в бизнес-среде.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Заходим в один очень интересный проект. Решил освежить…

Не успел моргнуть, а декабрь уже вышел на финишную прямую…

Что интересного было за последние 2,5 месяца? Давайте вспоминать.

▪️О вечном: кто виноват в том, что происходит с рынком, и что делать

▪️3 категории девелоперов на сегодняшнем рынке

▪️Что делать девелоперу прямо сейчас (и почему долгосрочное видение определит его успех в будущем)

▪️С кем девелопер работал в последние годы и с кем ему работать теперь

▪️Сколько государство тратит на льготную ипотеку

▪️Психология в девеломенте и то, как экспертный опыт обогащает крупных игроков

▪️Можно ли изменить имидж территории и повысить добавленную стоимость продукта

▪️Как я прокатился на общественном транспорте и к каким выводам пришел

▪️Китай, роль фэншуй-специалистов в девелопменте и дух богатства

Желающих взять ипотеку могут начать проверять на финансовую грамотность…

«В ряде стран действует тестирование финансовой грамотности заемщика по отдельным видам договоров, в первую очередь ипотечных (в силу величины сумм, сроков и рисков, свойственных данному типу кредитования).

Банк России готов рассмотреть вопрос введения такого тестирования в отношении договоров, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой и предлагает совместно проработать этот вопрос с кредитными организациями и обществами защиты прав потребителей», — говорится в ответе регулятора на соответствующее предложение.

Вообще логика тестирования какой-либо (в данном случае финансовой) грамотности — это очень хорошо. Но у меня большой вопрос и к Центральному банку, и вообще ко всем нам.

Кто эти знания будет давать?

Когда я учился в школе, финансовой грамотности не было. Можно понять — это было давно.

Другое дело сейчас. Такие знания нужны каждому человеку. Но этого предмета в школе нет, да и в институте тоже не очень преподают. Соответственно, финансовая грамотность (как и секспросвет) формируется из уст в уста, передается от старших к младшим.

Может быть, я недостаточно информирован… Но пока такая разумная сама по себе идея вызывает много вопросов.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Конечно, год еще не закончился. Осталось две горящие недели, а потом пару месяцев мы будем подводить итоги, рефлексировать и думать, что делать с этим дальше.

Тем не менее, я проанализировал разные источники и подвел некоторые предварительные итоги. Поделился ими на пресс-конференции REPA, а теперь и в нашем блоге. Наслаждайтесь.

Давно (и уже практически всем) очевидно, что коммерческая недвижимость является серьезным драйвером в цене недвижимости жилой.

Добавленную стоимость создает коммерческая инфраструктура, которая:
▪️грамотно сформирована с точки зрения концепции;
▪️отвечает классу проекта;
▪️позволяет реализовывать те сценарии жизни, которые люди хотят получить.

Жить в логике 15-минутного города комфортно и интересно, это доставляет удовольствие. А за удовольствие, как вы знаете, люди готовы платить.

Тому, как девелоперу создать для потребителя такое удовольствие и получить от этого свои профиты, мы посвятили очередной выпуск проекта #Средалогия.

Конечно, полноценно раскрыть тему разработки и интеграции коммерческой инфраструктуры за одну серию нереально, но кое-что мы обозначили.

Мы рассказали не только о развитии коммерции в новых проектах, но привлекли Сергея Колесника — уникального специалиста, который преображает существующую застройку.

Компания «Колесник» реконструирует коммерческую недвижимость, придает ей (не побоюсь этого сказать) новую жизнь и тем самым меняет облик улиц, кварталов, районов, а вследствие этого и городов.

Очень интересный опыт, активно развивающийся бизнес. Мы благодарны Сергею за то, что он присоединился к съемкам.

А вы смотрите, записывайте идеи, наслаждайтесь:
▪️YouTube
▪️VK

Отличный выход в сложившейся ситуации…

Учитывая то, под каким давлением сейчас Набиуллина (после слов президента), есть шансы на не повышение ставки. Все же, ставку повысят, полагаю.

В этой стране пока лично президент не скажет, нормально ничто работать не будет. К сожалению…

Один из пластов создания позитивных сценариев жизни — формирование благоприятной городской среды. Да, все начинается с конкретной квартиры, потом дома, квартала. Но верхний уровень, уровень населенного пункта не менее важен.

В 2020 году мы создали проект «Диалоги о городе». Он был задуман как площадка для открытых и конструктивных обсуждений, которые помогут жителям города, бизнесам активнее участвовать в формировании городской среды.

Этим форматом мы попытались осмыслить:
▪️что такое наш город;
▪️что за люди его формируют;
▪️кто создает смыслы и задает темпы;
▪️какие принципы закладываются в его развитие, культурный рост, социальный капитал.

История Тюмени насчитывает несколько столетий. Когда-то она была купеческим городом, затем советской провинцией, потом стала центром нефтесервиса России.

Каким город будет завтра, как будут жить наши дети? Стоит ли оставаться в Тюмени и связывать с ней жизни детей? Стоит ли сюда переезжать?«Диалоги о городе» позволяют поискать ответы на эти вопросы.

Проект — маленький кирпичик в фундаменте развития нашего города. Мы признательны всем, кто участвует в «Диалогах». Проекту уже не один год. И я желаю ему еще более долгосрочного и интересного будущего.

Хороший ты мужик, но не орел.. Это я про ЦБ. Испугались…