Возмущение по поводу недостаточного снижения ключевой ставки мне понятно.

Очень эмоциональный пост написал Илья Пискулин. Где-то в глубине души я его мнение разделяю: считаю, что банк мог бы действовать резче и быстрее — с одной стороны.

С другой, не все так просто.

Я заканчивал «Финансы и кредит». Конечно, это было много лет назад, но я понимаю: у банковских деятелей, особенно у Центробанка, нет сердца — только холодный ум. И именно он подсказывает, что опираться нужно не на эмоциональные всплески (выживут девелоперы или не выживут), а на значимые макроэкономические параметры.

Мы видим, что экономика остывает, и Центробанк реагирует на это постепенным, но последовательным снижением ставки. Нам кажется, что темпы слишком низкие.

Но я хочу вернуться чуть назад: Центробанк в лице его руководителя говорил тогда — «а вы не охренели ли такой безадресной льготной ипотекой разогревать рынок?» И, мне кажется, она была права.

Льготная ипотека была не избирательной, не целевой, а тотальной. К чему это привело? Да, отрасль начала активно строить, но резко выросла себестоимость, ограничив доходы девелоперов. И сильно выросла стоимость квартир, что ударило по платежеспособному спросу. Каким бременем это легло на бюджет - тема отдельная…

Сейчас, когда рынок возвращается к более естественным условиям, этот спрос стал минимальным.

Если бы тогда прислушались к Центробанку и льготы были бы умеренными, целевыми и только в сложные периоды (ковид 2020 года, начало СВО в 2022-м), а в 2021 и 2023 годах программы сократили, то девелоперы не оказались бы в нынешнем положении. Центробанк тогда был прав.

Еще один момент. Девелопмент в России — важный кластер экономики, но не вся экономика. Огромное значение имеют производство и другие отрасли, которые тоже страдают.

И еще ключевой вопрос: какой смысл в низкой ключевой ставке, если инфляция «съедает» доходы тех же девелоперов?

Я считаю, что позиция Центробанка выверена. Да, она консервативная — но такой и должна быть.

Лучше последовательно снижать ставку в течение ближайших полугода и обеспечить нормальную инфляцию на уровне хотя бы 4–6% в следующие 3–5 лет, чем резко скинуть ставку, снова разогнать экономику и потом опять тормозить.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Пока шел WOW Fest, мы были заняты подготовкой сессии и ожидали результатов премии WOW Awards, Ксения Соломатина, основатель PR-агентства Be Tone Agency, пригласила меня поговорить о нас — то есть о GMK.

Это было достаточно удивительно. Почему? Потому что, как мне кажется, столичные агентства, в том числе PR, часто зациклены на себе и своих результатах. Компании, которые искренне интересуются деятельностью коллег, встречаются очень редко.

Ксения берет интервью у разных представителей отрасли, и вот очередь дошла до нас. Мы были польщены вниманием и старались сделать контент максимально интересным.

Говорили о многом: о рынке, о девелоперах, о нас. Возможно, даже слишком много о нас.

Разговор занял два часа, и я не знаю точно, что именно войдет в итоговый материал. Но я сразу сказал, что не буду ничего отсматривать и согласовывать: пусть выходит так, как Ксения нас увидела и поняла.

В принципе, я всегда так делаю. Почему? Во-первых, нужно следить за словами. Во-вторых, думать о том, что говоришь. А еще — говорить если уж не всю правду, то большую ее часть. Тогда не придется переживать, что сказал что-то лишнее.

Хотя, конечно, я там много лишнего наболтал… Но для меня это, скорее, заявления (и для себя, и для рынка), чтобы обозначить вектор развития нас как консалтингового агентства.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Забавная у меня история есть. Вспомнил ее, потому что за несколько последних дней видел достаточно много новостей про девелопмент в новых регионах.

Летом 2015 года мы с одной из российских компаний поехали смотреть участки в Крыму. Территорию, которая бы устраивала нас по всем параметрам, мы так и не нашли.

Но что я запомнил: мы были несколько дней, ехали вдоль побережья на машине. Когда возник вопрос, остановимся здесь или поедем до «Интуриста», я сказал: конечно, до «Интуриста». Ведь что такое «Интурист» в Ялте для советского человека? Это история сложная, яркая и недостижимая. В «Интуристе» никогда не достанешь мест, все очень дорого и недоступно...

Приехали мы туда уже поздно вечером. Начали гулять, осматриваться. И, как сказать… Ну вот слабая троечка: инфраструктуры уже нет, набережная вся в хлам.

До этого я два дня смотрел на развалины советского наследия, а когда увидел «Интурист», у меня окончательно сложился пазл. Я понял, что на протяжении всего постсоветского периода в Крым никто ни копейки не вкладывал. Он существовал на том потенциале, который был заложен еще в советские времена.

Позже я был в Крыму еще два или три раза и видел, как он преображается: какие объекты строятся, какие дороги… Какая там могучая стройка.

Конечно, важно, что государство сейчас активно привлекает туда девелоперов на рыночных условиях. Я имею в виду: не субсидии, а создание условий, при которых рынок сам поглощает построенное жилье. Это очень правильно и хорошо.

Я надеюсь, что Крым снова расцветет и станет для любого жителя — не только России, но и всего мира — интересной, комфортной средой с правильными, позитивными сценариями жизни и отдыха.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Знаю, что девелоперы сегодня находятся в перманентном поиске инструментов, с помощью которых они смогут еще более эффективно продвигать свой продукт и увеличивать продажи.

18 сентября Яндекс Недвижимость проведет вебинар для маркетологов девелоперских компаний, посвященный как раз этой теме.

В программе:
✔️ обзор рынка недвижимости в разрезе по классам жилья
✔️ разбор customer journey и инструменты классифайда на всех этапах покупки
✔️ информация о тарифах и подключении к Яндекс Недвижимости

Начало в 11:00 (мск) 18 сентября. Зарегистрироваться можно по ссылке.

Сегодня после 3 лет перерыва заработал аэропорт Краснодара. Девелоперы оптимистично ожидают, что теперь спрос на новостройки вырастет на 10-14%.

Я рад за жителей города и за девелоперов.
Я тоже уверен, что ценник поднимется.

Единственное, что хочу отметить: аэропорт Краснодара в том виде, в котором он сегодня существует, абсолютно не совпадает масштабу города и количеству пассажиров. Он давным-давно требует реконструкции.

Когда этот вопрос решится, я не знаю. И почему это до сих пор не произошло, тоже понять не могу.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Одна из самых проблемных льготных программ, которые когда-либо существовали, это сельская ипотека.

С одной стороны, там постоянно заканчивались лимиты. И серьезно рассчитывать на этот объем девелоперы никогда не могли.

С другой, в своей первоначальной версии сельская ипотека была направлена на поддержку строительства не в сельской местности, а в агломерациях городов.

Возможно, у меня очень узкий взгляд, но практически все проекты, рассчитанные на сельскую ипотеку, имели к сельской местности только формальное отношение. Там строились многоэтажные дома. А это противоречило самой сути программы — сделать так, чтобы население деревень не переезжало в города, а могло комфортно жить на прежнем месте.

Сейчас президент поручил выяснить, что мешает людям брать ипотеку в деревнях и селах. На мой взгляд, дело не в объемах и лимитах — а в самих механизмах.

Это правильная и своевременная идея: поддерживать строительство домов для жизни в деревнях. Но тогда надо очень грамотно все продумать. Пока же все предыдущие попытки с сельской ипотекой я считаю откровенно неудачными. Возможно, я ошибаюсь...

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Из двух зол выбирают меньшее. Чем накладывать штрафы, которые могут в конечном итоге поспособствовать банкротству застройщика, лучше немного отложить вводы...

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В России захотели ввести разовый налог на сверхприбыль банков

В Госдуме уверены: доходы банков за последние два года выросли в разы, поэтому часть из них — 200 млрд рублей — они должны отдать государству.

Инициатива наших законодателей, наверное, имеет какое-то отношение к социальной справедливости — но всё же она отчасти от лукавого.

Из тех 4 трлн рублей, которые банки, по недавней информации, планируют получить в качестве прибыли в текущем году, существенная часть придется на Сбер, который наполовину принадлежит государству.

Другие крупные банки тоже преимущественно с государственным капиталом. Частных банков, которые реально прибыльны и получат весомую долю от этих 4 трлн, на мой взгляд, не так много.

Отсюда вопрос.

Сначала государственные (или с госучастием) банки формируют тарифы на услуги, стоимость кредитов и прочие условия, которые и дают им сверхприбыль.

А затем государство изымает эту сверхприбыль как налог.

Не правильнее ли было бы вместо изъятия сверхдоходов выстраивать политику работы банков так, чтобы они больше развивали экономику, а не концентрировались на собственных финансовых результатах?

Хотя, конечно, банковская сфера очень сложна, и понятных рецептов тут нет. Банки — важнейший инструмент и мультипликатор в экономике. Поэтому я, честно говоря, не уверен в правильности самой инициативы изъятия сверхприбылей у банков.

К тому же надо разобраться, что вообще считать «сверхприбылью». Если это использование доминирующего положения на рынке, как у того же зеленого банка, это одна история.

Но если банк, работая в рыночных условиях, без особой доминирующей позиции, просто за счет эффективности бизнес-процессов получает доход выше среднего по сектору — почему он должен платить повышенный налог?

В таком случае мы фактически стимулируем неэффективных менеджеров. А это, на мой взгляд, путь в никуда.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Когда мы начинали наш проект #Средалогия, съемки были для меня тотальным кошмаром.

Я тогда сделал для себя открытие: это очень тяжелый труд. На тебя смотрят две камеры, плюс два помощника постоянно что-то подсказывают. То потерял интонацию, то споткнулся, то забыл текст, то с суфлером проблема, то пересвет, то еще какая-нибудь ерунда… Это было мучительно.

Сейчас у нас уже больше десятка выпусков, и примерно в половине из них снимался я.

Со временем мое отношение несколько изменилось. Не могу сказать, что начал получать удовольствие от съемок, но постепенно понял механизмы и некоторые правила процесса.

И если первые выпуски мы снимали по два дня, то теперь научились за один. Это сильно облегчает задачу. Да, устаешь сам и устает команда, зато ты все время находишься в контексте, и все проходит на одном дыхании.

Я рад, что выпуски начали набирать популярность. У нас уже нет проблем с поиском партнера в том или ином городе — а есть очередь на 2–3 города вперед. Это значит, что проект действительно интересен.

В нем мы не уходим от проблемных тем, но и концентрироваться только на трэше, который портит город (а такие места есть везде), тоже не хотим.

Нам не нужны просмотры ради просмотров — мы хотим донести до аудитории, что девелоперы занимаются созидательным трудом, создают проекты, которые делают жизнь людей интереснее, содержательнее и позитивнее.

Сегодня мы закончили съемочный день в Екатеринбурге. Следующий город — Питер, потом, вероятнее всего, Киров. До новых встреч!

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Нам всегда было интересно, как конкретно тот или иной параметр девелоперского продукта влияет на потребительский спрос и, соответственно, цену.

Мы провели для нашего партнера — компании VEKA — два исследования, в которых проанализировали факторы потенциала рынка окон. Выяснили, как тренды многоквартирного домостроения формируют спрос на оконные конструкции нового поколения. Впервые мы это сделали в 2020 году, а теперь вот повторили, чтобы посмотреть, как изменилась (и изменилась ли вообще) ситуация.

Результаты второго исследования, которое мы закончили буквально месяц назад, будут представлены на международном строительном форуме и выставке 100+ TechnoBuild 2025 в Екатеринбурге. Я поделюсь ими 30 сентября в рамках сессии «Маркетинг большой стройки».

А пока с любопытством прочитал результаты исследования Домклик. Согласно их наблюдениям, вид на водоем повышает медианную стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья в крупных городах примерно на 12,4%. Вид на парк добавляет к стоимости квадрата порядка 5,5%, на лес — 4,1%.

В число городов, где видовые характеристики дают максимальную надбавку к цене «квадрата» (от 20 до 50% при виде на водоем), вошли Самара, Ставрополь, Омск, Новосибирск и Нижний Новгород. В Санкт-Петербурге такой вид прибавляет к цене 12,3%, в Москве — 6,6%.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Надо сказать, разные государственные органы в последнее время очень поднаторели в оказании населению услуг.

Сегодня я оформил новый загранпаспорт.

Самым сложным этапом оказалось подать заявление на госуслугах (да и то только потому, что требовалось найти белую стену, на фоне которой сделать фото). Потом я минут за 10 сдал старый паспорт (дольше кабинет искал, чем в нем был). Сегодня — за 10 минут получил новый (причем 3 из них заполнял какую-то расписку). У меня сняли отпечатки, я расписался и ушел.

В итоге получение загранпаспорта заняло в общей сложности 30 минут. Так что я безусловно впечатлен. Единственное, что мне не очень понравилось — это условия, в которых работают люди.

У нас в Тюмени паспортный стол не видел ремонта, наверное, с момента постройки. И тем людям, которые работают в этих обшарпанных стенах, на уставшей мебели — им там, наверное, некомфортно. А это ведь тоже люди, граждане России.

Я не призываю шиковать и покупать дубовые столы и кожаные кресла. Но нужно, чтобы людям там комфортно работалось — тогда с ними будет приятно общаться. Технологии технологиями, а базовые истории никто не отменял.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Спасибо, Господи, что возьмут только деньгами…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Вчера общался с другом. У него тоже консалтинговая компания (правда, их сфера — исключительно продажи).

А он мне рассказал, как пересекся в баре с ребятами, которые тоже работают в консалтинге (причем высокого полета) и специализируются на промышленных предприятиях.

Говорят, они в очень тяжелом настроении, в ожидании полного пиздеца по всем фронтам — рынок проседает, все плохо и сложно.

Так вот, он мне говорит: «Хорошо, что наша девелоперская отрасль, слава Богу, держится».

Я отвечаю: «Родной, ты посмотри, за счет чего держится. Изучи структуру выдачи ипотеки. Там рыночного кредитования хрен да немножко».

Соответственно, если бы мы жили в логике рыночной ипотеки, то и настроение было бы такое же, как у ребят из промышленного консалтинга…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Ну что, Форбс опубликовал рейтинг самых прибыльных компаний страны. 6 из сотни — строительные:

41 — Гранд Сити — 52 млрд руб. чистой прибыли
45 — А101 — 50,6 млрд
67 — ГК Нацпроектстрой — 31 млрд
77 — ПИК — 28,7 млрд
78 — ЛСР — 28,6 млрд
93 — Велесстрой — 23,7 млрд

Кто ты, воин? Это я про Гранд Сити…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Верю, к увеличению налогооблагаемой базы это не имеет отношения…

Спасибо, что берут деньгами…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта