Слежу за каналом @reburg Михаила Хорькова, аналитика из Екатеринбурга. У него есть интересные данные по объему текущего строительства жилья на одного жителя города по 30 крупнейшим рынкам России.

На что обратил внимание:

▪️В Мурино и Красногорске (это Ленинградская и Московская области соответственно) объем текущего строительства на человека — больше 5 кв. м.

Ну, здесь все понятно: эти города концентрируют в себе спрос на околостоличное жилье.

А вот 4,9 кв. м на человека в Краснодаре — это уже серьезно.

▪️Если не смотрим на Подмосковье, дальше идет Тюмень (3,6 кв. м на человека) и Владивосток (3,5 кв. м).

И вот это на самом деле серьезный прорыв. Дальневосточная ипотека, которая работает уже несколько лет, наконец выражается в конкретных серьезных цифрах.

3,5 кв. м на человека — это много, учитывая, что миграционный поток во Владивосток не очень большой. Я считаю, что сейчас там активный динамично развивающийся рынок.

▪️Дальнейшее распределение в целом выглядит достаточно привычно. Однако зачастую показатели в небольших городах превышают данные по миллионникам.

Например, показатель в Пензе — 2 квадрата на человека, в Воронеже — 1,5. Это говорит о развитости рынков. А в Челябинске, напротив, только 0,6.

Нашли свой город в рейтинге? Что думаете по поводу складывающихся тенденций?

Потребность цифровизации бизнеса в девелопменте стоит достаточно остро. Лично я не знаю таких компаний, которые бы не хотели автоматизировать те или иные процессы.

Однако на деле это не очень простая задача. И дело не только в сложности реализации. Зачастую у девелопера просто нет комплексной картины и понимания, какие именно процессы можно и нужно автоматизировать и цифровизировать. Он не может четко сформулировать логику и последовательность действий.

Чтобы решить эту задачу, наши коллеги из Remark проводят воркшопы по цифровизации. Это новый формат общения с девелопером, когда работа начинается не с технического задания (когда девелопер поручает интегратору реализовать конкретные решения), а с самого начала.

Как это работает:

1. На воркшопе девелопер по определенному опроснику излагает стоящие перед ним проблемы и оценивает их важность (то есть фактически формирует рейтинг проблемных зон).
2. На основе этого определяется логика и тайминг цифровизации.
3. А затем уже интегратор приступает к работе.

Такой подход эффективен прежде всего за счет того, что участники процесса понимают последовательность действий, цели, задачи — в общем, все этапы.

Рекомендую такие воркшопы каждой девелоперской компании. И делюсь контактом CEO Remark Дмитрия Севостьянова.

У меня регулярно возникает дискуссия с девелоперами из разных регионов, которые считают свой рынок и потребителя уникальным.

Я не могу согласиться с этой точкой зрения в силу опыта, накопленного за годы работы в девелопменте. И я задаю коллегам вопросы. Например:

— Люди, которые живут в вашем городе, хотят быть счастливыми?
— Да.
— Люди осознают, что квартира играет существенную роль в достижении счастья?
— Да.
— Люди считают квартиру выгодным инвестиционным вложением, средством сохранения капитала?
— Да.
— Ставит ли потребитель своей целью приобретение жилья?
— Да.

А в чем же тогда уникальность?

Нюансы, конечно, есть на каждом рынке. Разная конкуренция, масштаб, стоимость входа. Но в целом все российские рынки (здесь я имею в виду города с населением 500+ тыс.) одинаковы. Потребитель хочет одного и того же.

А что думаете вы?

Сегодня только ленивый девелопер не задумывается об ИЖС.

Хотя на этом рынке есть ряд трудностей, в том числе с проектным финансированием, он, безусловно, является перспективным и интересным.

Поэтому в направлении ИЖС смотрят все: и крупные столичные холдинги, которые выходят с первыми проектами комплексного освоения территорий, и небольшие региональные компании. И все они рубятся примерно в одном ценовом сегменте.

А я бы хотел обратить внимание на один небольшой, но, на мой взгляд, элегантный проект моего хорошего знакомого, даже друга, Андрея Петровича Панасюка — или просто Петровича, как его называют друзья.

Два года назад Андрей увидел в рынке ИЖС достаточно интересную нишу — дачи. Он рассуждал так: сейчас все ломанутся в ИЖС, где нужно проектное финансирование и большие ресурсы, чтобы выкупать земельные участки в больших объемах, а это слишком скучно.

И он пошел в СНТ. А мы, будучи друзьями, помогли ему с идеологией и брендингом и подкинули пару идей.

Сейчас Андрей находит хорошие дачные кооперативы, выкупает земельные участки и строит Дачки от Петровича — от 30 до 50 в год (это не то чтобы промышленные масштабы, но приличный объем, согласитесь). И, кстати, у Петровича есть франшиза…

Причем как человек, вышедший из «Партнер-Инвеста» (то есть из «Брусники»), он делает Дачки, что называется, с человеческим лицом.

Я считаю подобные элегантные решения в области ИЖС как минимум интересными. Желаю Андрею и его команде всяческих благ и хороших продаж.

Если не случится чуда, то ставку оставят на прежнем уровне. Ждем чудес..

Не могу не процитировать Марата Шакирзяновича:

Государство точно будет поддерживать ипотеку на новых территориях и на Дальнем Востоке, остальные программы — по мере возможности, заявил Хуснуллин.

Это, конечно, хорошо для новых территорий и для Дальнего Востока. Но получается, что всем остальным фигу, а не льготную ипотеку?

Он подчеркнул, что нужно изменить пропорцию при строительстве жилья и нежилья в пользу нежилья.

И здесь не вполне понятно. Что будем строить? Здесь нужны пояснения.

Что думаете?

Без чудес - 16%

Наткнулся на публикацию от ИА «Панорама», которая, конечно, розыгрыш. Но, на мой взгляд, было бы хорошо, если бы она оказалась правдивой.

Я ранее уже писал, что мы со многими коллегами недоумеваем по поводу графика на конец апреля-начало мая — вот эти вот майские рабоче-праздничные дни.

Они неудобны со всех сторон: и рабочий процесс сложно выстроить, и отпуск не запланируешь. Здесь отдельное спасибо тем, кто составляет школьную программу. Семьи, которые хотели бы уехать на все праздничные дни, не могут этого сделать, потому что детям в эти промежуточные будни ставят экзамены.

Я думаю, гораздо проще было бы:

▪️Сгруппировать выходные вокруг 9 Мая. Это все-таки понятный национальный праздник. А 1 Мая я и в школе не понимал (хотя это было еще советское время), и сейчас: как можно отдыхать в День труда?

▪️Существенно сократить количество выходных.

ИИ в девелопменте

Сейчас все говорят об использовании искусственного интеллекта. Тема уже достаточно давно дошла и до девелоперской отрасли. Мы решили разобраться в этом вопросе и организовали мастер-лекцию: «Как девелоперу приручить ИИ?»

Рекомендую всем к просмотру: очень полезно, интересно и содержательно, позволяет почувствовать себя в тренде. Доступ к записи бесплатный до 1 мая включительно. Отличная возможность совместить приятное с полезным.

За последнее время у меня было несколько разговоров с девелоперами о том, как долго может расти девелоперский рынок.

Дело в том, что количество жителей не растет, а ввод увеличивается с каждым годом. В 2023-м было введено 110 млн кв. м — это рекорд рекордов. Но когда-то же рынок должен насытиться. Вопрос: когда начнется какое-то плато или стагнация?

И вот на прошлой неделе Хуснуллин выступил с тезисом, что к 2030 году в России будет примерно 40 млн кв. м ветхого и аварийного жилья. Соответственно, его надо будет заменить.

Так что с одной стороны растет ввод, а с другой — выбытие ветхого жилья. Конечно, не все люди, которые в нем живут, смогут решить жилищную проблему за счет собственных ресурсов, они будут ждать помощи от властей. Но поскольку у государства таких ресурсов, вероятнее всего, тоже не будет, люди будут вынуждены использовать банковские продукты (возможно, какую-то новую программу льготной ипотеки).

Тем не менее, 40 млн — это половина годового ввода. То есть половину года из ближайших шести лет девелоперы должны будут работать только для того, чтобы восполнить выбывающий фонд.

И это — помимо того, что жизненные циклы семей развиваются и люди хотят улучшать жилищные условия (основной спрос именно там).

Поэтому я и раньше считал, и сейчас повторюсь: на ближайшие 5-10 лет девелоперам точно есть, чем заниматься. Рынок достаточно устойчив, в этом отношении беспокоиться не о чем.

Да, существуют локальные стопперы, например, окончание льготной ипотеки. Но я полагаю, что это преодолимый фактор.

Покопался в источниках, хотел разобраться что собственно отмечаем сегодня. Рекомендую и вам_https://ru.wikipedia.org/wiki/Первое_мая_(праздник)

Уже очевидно, что льготная ипотека в том формате, который сейчас существует, будет отменена. И это рождает множество гипотез по поводу логики снижения средних цен на новостройки в России.

Рейтинговые агентства дают разные оценки: от 3 до 10%. С учетом того, что инфляция у нас процентов 8–9, то реальное падение цен в максимуме может достигнуть 18%.

Что сказать на этот счет?

Количество прогнозов, которые оказываются близки к реальности, всегда очень низкое. Слишком нестандартная ситуация, слишком много факторов влияют на рынок. Поэтому прогнозирование — дело неблагодарное.

Но надо понимать:

▪️Запас маржинальности у девелоперов очень неплохой, но благодаря проектному финансированию им не нужно продавать немедленно, чтобы за счет выручки финансировать стройки. И это один из основных сдерживающих факторов для снижения цен.

▪️Есть банковские ковенанты, которые никто не отменял. Девелоперский бизнес — он не только девелоперский. В нем очень заинтересованы финансовые институты, которые будут снижать ценник только в самом крайнем случае.

▪️Люди, которые берут ипотеку, смогут ее рефинансировать. Например, взять под 17% годовых, а через пару лет снизить ставку до, допустим, 13%, что уже сопоставимо с инфляцией и приемлемо. Причем девелоперы включат инструменты с ипотекой, которую нужно платить с момента ввода, и таким образом поддержат спрос.

Поэтому я считаю, что отмена льготной ипотеки достаточно серьезно ударит по рынку. Но в целом изменение цены если и будет, то в рамках погрешности.

Отличие хорошей управляющей компании от сервисной в том, что первая решает проблемы быстро и качественно, но лишь по мере их возникновения. А вторая работает на опережение и решает проблемы до того, как они возникли.

И это очень важная парадигма.

Недостаточно просто назвать свою управляющую компанию сервисной. Надо перестраивать не только бизнес-процессы, но и логику, подход, видение своих функций. Тогда сервисная компания будет:

▪️ развивать бренд девелопера;
▪️усиливать его позиции;
▪️помогать делать последующие продажи с большей добавленной стоимостью.

Наш партнер в консалтинге управляющих и сервисных компаний Данил Солошенко рассказал в блоге компании GMK, как выстроить работу сервисной компании, на что обращать внимание и как действовать в тех или иных ситуациях.

Девелоперам читать, управляющим компаниям конспектировать).

Неделька выдалась хоть короткой, но весьма насыщенной. Мы говорили о девелопменте очень серьезно. А теперь давайте поговорим о девелопменте и о стройке немножко несерьезно. Встречаем выходные.

— Идущие на смерть приветствуют тебя!
— Так, а другой бригады стропальщиков у нас на стройке нет?

Хочу завести в блоге рубрику #пятничный_анекдот. Что думаете?

Отскочил в Москву на денек, а дома снега навалило. Я сразу был против переноса январских выходных на май…

В 2024 году объем выдач ипотеки может снизиться на 30%, пишет РБК.

Совершенно очевидно, что при сохранении прочих равных и с учетом ухода от льготной ипотеки в том виде, к которому мы привыкли, снижение продаж может быть сопоставимо со снижением доли ипотеки.

Конечно, девелоперы надеются на лучшее и рассчитывают компенсировать это за счет дополнительных инструментов: рассрочки, преференций при стопроцентной оплате. Но все же готовятся к худшему: просадка в третьем квартале может быть максимальной, полагаю 15-20%

Думаю, потом потребитель более-менее привыкнет к новым реалиям, и в четвертом квартале продажи, вероятно, подрастут. А в целом по году (с учетом неплохого первого полугодия) мы увидим минус 7- 12% к 2023 году.

При этом ценник останется на прежнем уровне, поскольку девелоперы открыто его корректировать не собираются. Во всяком случае, об этом говорят представители тех компаний, с которыми мы работаем — а их достаточно много, причем в разных регионах: от Москвы до Владивостока.

Поэтому чем дальше, тем более отчетливо понимание, что девелоперский рынок в ближайшее время будет находиться под большим давлением, причем со всех сторон: себестоимость растет, а покупательский спрос падает.

Будем наблюдать и по мере сил помогать клиентам.

Сергей Собянин: "За объездной дорогой должна быть только малоэтажная застройка, в городе достаточно свободной земли, на которой можно продолжать строительство многоквартирных коробок".
Вот такую интересную цитату нашел. Сергей Семенович сказал это в 2005 году, еще когда был губернатором Тюменской области. И речь в ней о Тюмени.

Именно с 2005 года я занимаюсь консалтингом в области девелопмента. Получается, почти 20 лет. Если человек столько времени делает одно и то же, у него нередко пропадает мотивация и происходит выгорание.

Но наш бизнес от этого оберегает несколько факторов.

▪️То, чем мы занимались в 2005 году, и то, чем занимаемся сейчас — принципиально разные вещи. Мы начинали с рекламных кампаний и пиара, а сейчас формируем сам продукт — делаем маркетингово-архитектурные стратегии, которые включают и осмысление участка, и формирование продукта и концепции, и брендинг, и другие элементы. То есть идет очень глубокая проработка проекта.

▪️За это время произошло огромное количество изменений. Сначала 214-ФЗ, потом проектное финансирование, кризисы, ковид, СВО. И каждый раз конфигурация одних и тех же вещей принципиально разная, соответственно, мы используем для решения задач принципиально разные подходы и инструменты.

▪️Рынок тоже принципиально разный. Сравните: за 2005 год на территории Тюменской области было введено около 550 тыс. кв. м жилья. А в 2023-м — почти 2,5 млн. Причем иногда рынок меняется буквально за год, как это было в 2020-м и 2022-м.

Плюс мы серьезно расширили географию, в нашем портфеле есть не только российские проекты (как региональные, так и столичные), но и проекты в Европе, СНГ, ОАЭ — а там всё другое.

▪️И есть еще важный момент. Во-первых, наша работа — это не работа шахтера, она не такая сложная. Во-вторых, мотивация принципиально другая, что тоже позволяет восполнять ресурсы.

Так что на этом рынке вообще не получается заскучать (хотя иногда хотелось бы 😂).

Поэтому я считаю, этот вид бизнеса не может надоесть: с одной стороны, меняешь глубину работы с девелопером, а с другой, адаптируешься к меняющемуся рынку. И поскольку я все время занимаюсь разными вещами, в целом на выгорание не жалуюсь.

А как у вас, коллеги?