Еще несколько дней, и наступит лето: пора отпусков, хорошей погоды и сложных продаж недвижимости.

В целом до 2020 года лето было достаточно сложным периодом для рынка.

С точки зрения строительно-монтажных работ это всегда были самые активные месяцы, когда девелоперы пытались выполнить наибольшие объемы работ.

А вот продажи в это время ожидаемо прогибались, потому что потребитель переключался на другие сценарии жизни: ездил в отпуск и на дачу, занимался оздоровлением, семьей, детьми. Приобретение квартиры было не в фокусе.

Исключение — период с 2015-го по 2019-й, когда у девелоперов иногда неплохо стрелял июль. Это приносило много приятных удивлений, но если честно, мы так до конца и не разобрались, с чем это было связано.

С 2020 года всё смешалось. Ковид, программы льготной ипотеки, СВО... Классическая рыночная сезонность изменилась.

Что ждет девелоперов этим летом?

Июнь. Думаю, продажи будут хорошими или очень хорошими. Это последний месяц льготной ипотеки, люди понимают, что у них остался, возможно, единственный шанс приобрести квартиру по такой низкой ставке.

Июль. Я полагаю, что этот месяц также будет не очень плохим. Причина: могут быть реализованы одобрения банков, выданные в июне.

Август. А вот здесь, очевидно, рынок ждет серьезное падение. Сколько это будет в процентном отношении, предсказать пока сложно. Я сейчас общаюсь с разными девелоперами, и их прогнозы очень различаются. Кто-то дает оценку до минус 50% на первые 2-3-4 месяца, кто-то говорит минус 30%, кто-то называет другие цифры.

Но совершенно очевидно, что мы все так привыкли работать в модели, где присутствует льготная ипотека, что теперь нам сложно даже прогнозировать, каким будет падение.

Я полагаю, что в совокупности за три месяца лето—2024 принесет девелоперам более высокие результаты, чем они рассчитывают. Как будет на самом деле? Продолжаем наблюдать.

Можно ли ограничить прибыль девелопера?

В России предложили ограничить прибыль девелоперов. Такая просьба поступила в адрес вице-премьера Марата Хуснуллина из Госдумы.

Речь может идти о лимите для прибыльности на уровне 20%. Цель — повышение доступности жилья и контроль за ценами.

Краткий курс экономики говорит о том, что любые ограничения, связанные с рентабельностью проекта, продукта или услуги, приводят к:

1️⃣ Появлению черного рынка и обходных маневров.

В качестве примера хочу привести недавнюю ситуацию. Запад объявил России множество санкций, в том числе ограничение цен на нефть в $60. Они грозились вторичными санкциями и еще какими-то вещами.

Что видим в итоге? Цена нефти гораздо выше. Потому что Россия, как страна предприимчивая, нашла обход этих санкций.

То же самое будет и с девелопментом.

2️⃣ Дефициту (если санкции обойти не удастся).

Причем дефицит может быть не в самом физическом наличии квартир, а в наличии адекватных, инженерно наполненных квартир с хорошим благоустройством и прочими вещами.

Обучение сотрудников = поддержка руководства

Если девелопер уделяет внимание обучению своих сотрудников, они воспринимают это как поддержку со стороны руководства. К такому выводу пришли коллеги из GMKStudy по итогам исследования образовательных трендов в девелопменте.

Таким образом, обучение команды не только повышает компетенции сотрудников, но и становится весомым доводом для соискателей, которые принимают решение о работе в той или иной компании.

Мы сами зашли в эту историю, создав собственную образовательную платформу. На тот момент на рынке не было нужного обучения, поэтому мы решили сделать свое. А теперь активно используем эту площадку, обмениваясь экспертизой между сотрудниками и предоставляя обучение коллегам по отрасли — через онлайн-курсы, вебинары и другие форматы.

P.S.: Посмотрел все исследование, довольно занимательные выводы, хоть картинок и не так много. Зато есть диаграммы. Советую и вам тоже — получить документ можно здесь: https://clck.ru/3Axeov

Разобрался, как проводить трансляции в Telegram. Жду вас в прямом эфире сегодня в 16:00 по мск.

Будем говорить про грядущие изменения:
▪️отмену льготной ипотеки;
▪️повышение ставок и введение прогрессивной шкалы налогов.

И про то, как это повлияет на девелоперский рынок и компании.

Вопросы можно оставить под этим постом 👇🏻

Спасибо всем, кто посвятил часть вечера пятницы просмотру моего эфира. Надеюсь, это было познавательно и полезно.

Кто смотрел? Поделитесь впечатлениями в комментариях. Это был мой первый эфир в таком формате, хочу собрать обратную связь, чтобы понимать, в какую сторону двигаться.

Чуть не забыл про #пятничный_анекдот.

- Сколько вас тут работает?
- С мастером — десять.
- А без мастера?
- Никого.

Выкладываю запись вчерашнего эфира. О чем говорили:

▪️На сколько может снизиться выдача ипотеки — в цифрах.
▪️Что будут делать девелоперы, чтобы поддержать спрос, какие инструменты задействуют.
▪️Возможно ли снижение цен на новостройки в такой ситуации.
▪️Прогнозы по снижению покрытия эскроу-счетов.
▪️Почему трансформация налоговой системы логична (и чего ей по-прежнему не хватает).
И не только.

В общем, смотрите запись и делитесь мыслями.

Самые интересные публикации этой весны

Вот и наступило лето-2024, которое, вероятно, принесет много перемен в девелоперский бизнес. И пока все ждут, как будут развиваться события, предлагаю вспомнить, какой была весна-2024. Собрал ссылки на самые интересные, на мой взгляд, публикации.

Про льготную ипотеку:

▪️О рентабельности льготных программ для банков
▪️Что делать девелоперам в отсутствие льготных программ
▪️Почему девелоперы будут держать цены до последнего

Про ситуацию на рынке с цифрами:

▪️Почему застройщики выводят новые проекты несмотря на снижение спроса
▪️Что будет с рынком после 1 июля
▪️Как долго может расти рынок и что ждет нас в перспективе 5–10 лет

Про #сценарии_жизни:

▪️Когда покупка квартиры становится более выгодной, чем аренда
▪️Почему я не хочу покупать квартиры детям
▪️Как может разрешиться ситуация с малогабаритными квартирами

Про то, что мы делаем в GMK:

▪️Почему в России так много архитектурного фастфуда — Архитительный выпуск GMKTalks
▪️В чем трудность монтажа GMKTalks — подборка спецвыпусков
▪️Город, в котором грамотно и логично выстроен процесс развития — кейс о работе над проектом в Дербенте

Про деньги в девелопменте и не только:

▪️Можно ли ограничить прибыль девелопера
▪️Какие налоговые изменения могли бы привести к глобальным изменениям
▪️Почему я снимаю шляпу перед российской налоговой службой

Если что-то пропустили — рекомендую ознакомиться.

Еще пять лет назад, до ковидной истории, желание сотрудника переехать в другой город фактически означало увольнение. Ни наша компания, ни другие технически (и главное, наверное, психологически) не были готовы к тому, что человек может выполнять свои задачи (причем на достаточно хорошем уровне), находясь в другом городе.

Ковид все расставил на свои места. Есть в этом и плюсы, и минусы. Я все же считаю, что работа в офисе более эффективна. Зато мы можем закрывать вакансии сотрудниками из разных регионов, и нам гораздо проще найти человека с нужными компетенциями за те ресурсы, которые мы предлагаем.

Мир поменялся, и сейчас я даже затрудняюсь сказать: в скольких городах работают наши сотрудники. Мы научились эффективно с ними работать. Это непросто, это требует дисциплины: и в целом в компании, и главное — непосредственно у самих коллег.

Тем не менее, мы понимаем, что очное общение необходимо, оно:

▪️формирует культуру компании;
▪️позволяет людям пообщаться.

Поэтому два раза в год мы проводим Открытые недели, когда практически 100% сотрудников съезжается в наш базовый офис в Тюмени.

Эту неделю мы будем работать вместе как единая команда (а не просто как разрозненные специалисты), проводить корпоративные мероприятия и просто по-человечески общаться.

Буду рассказывать и, возможно, показывать.

На прошлой неделе произошло одно важное событие, которое я из-за высокой концентрации событий — не пропустил, но обошел вниманием.

Мэр Тюмени Руслан Кухарук стал врио губернатора ХМАО.

Я всю жизнь прожил в Тюменской области. С 2005 года я плотно связан с девелопментом. И я бы хотел сказать, что и в городе Тюмени, да и в целом в области, создана реально уникальная среда, в которой может развиваться девелопмент.

Судите сами:

▪️Брусника, «Страна девелопмент», «ЭНКО» и другие тюменские компании сегодня являются эталонными с точки зрения динамики развития, стиля, продукта. Куча urban-туров приезжает к нам, чтобы посмотреть на эти проекты.

▪️В Тюмени есть «Этажи», которые являются крупнейшим в России агентством недвижимости.

▪️В Тюмени работаем мы, работают другие консалтинговые компании, которые далеко шагнули за рамки города.

И это не случайно. Этому благоприятствовала среда, которая создавалась годами, в том числе и благодаря чиновникам.

Мне сложно сказать, какие именно шаги повлекли такое бурное развитие региона. Но я полагаю, что администрация Тюмени и правительство Тюменской области имеют представление о том, по каким законам и принципам развивается девелопмент.

Они на прямом контакте с девелоперами, они понимают их и слышат, и в своей административной работе создают условия, при которых девелоперы делают интересные проекты, активно их развивают и агрессивно наращивают строительный потенциал.

Я поздравляю Руслана Кухарука. Считаю, ХМАО действительно повезло в этом отношении — как повезло в свое время и Москве с нашим губернатором, и Екатеринбургу, и Кургану — ведь это все люди, которые сформировались как руководители на нашей земле.

Судя по всему, российские девелоперы начали отказываться от англицизмов в брендинге. Видел, что ПИК анонсировал новый ЖК «Среда на Лобачевского» — рядом со своим же Vangarden.

Откровенно говоря, обилие названий на английском языке всегда несколько раздражало меня — я видел, насколько перегружены проекты, особенно столичные, подобного рода наименованиями.

Но с точки зрения девелопера это придавало некую элитарность и продвинутость и проекту, дополнительный шарм, делало его в глазах потребителя чуть дороже.

Хотя, с другой стороны, нейминг премиального проекта «Лаврушинский», который делает SMINEX, ничем не уступает названиям с использованием англицизмов.

Мы в компании делали много брендинговых проектов, в том числе давали имена на латинице, но только там, где это было по тем или иным причинам уместно.

Я считаю, что разработчик всегда должен понимать, насколько название релевантно проекту, истории того места, где он находится, девелоперу, который его делает. И именно это ключевое.

Хотя, конечно, на мой взгляд, названия проектов, находящихся в России, должны быть либо на кириллице, либо легко понимаемы и произносимы теми, кто не знает английского языка. Это, наверное, логично и правильно. И я уверен, что за этим будущее.

А вы что думаете?

Наше #GMKTalks in the Show потихоньку уходит в народ. Четвертый, «Архитительный выпуск», набрал уже почти 90 тысяч просмотров, причем без особых усилий по продвижению.

Периодически мы получаем запросы обсудить ту или иную тему в рамках шоу. Но мы все-таки консалтинговая компания, а не продакшн-студия, и не можем делать много полноценных выпусков (таких, которые мы делали по риэлторам, по КРТ, по продукту, по архитекторам) в год. Их будет до шести — зато они будут отборные, очень глубокие и интересные.

Но параллельно мы запускаем новый лайтовый формат, в котором мы будем обсуждать только одну и достаточно узкую тему.

Сегодня вы увидите релиз первого спецвыпуска, который мы называем «Средалогия». В этом выпуске я выступаю соведущим, а основное исследование делает наш арт-директор Диана Жданова.

В нем мы поговорим о набережных, вернее о том, как девелоперы интегрируют их в свои жилые комплексы:
▪️что это дает (причем не только в разрезе комплекса, но и в масштабах города);
▪️какие хорошие примеры есть на рынке;
▪️почему это нравится людям;
▪️почему эта тема будет развиваться.

И мы уже сняли еще один выпуск, но пока я не буду раскрывать его тему.

Данные спецвыпуски #Средалогия ищут партнеров, чтобы мы могли подсвечивать все хорошее, светлое и так необходимое девелоперам, чтобы становилось больше интересных, серьезных проектов, которые формируют позитивные #сценарии_жизни людей. Если вам это интересно, напишите продюсеру шоу Елизавете Артамоновой: @Elizaveta_Artamonova.

Самый востребованный формат ИЖС

В нашем портфеле все больше проектов, когда девелопер выходит за периметр города и начинает строить индивидуальные жилые дома и загородные квартиры.

Но самый востребованный и эффективный формат, на мой взгляд, это проекты, в которых сочетаются и малоэтажные многоквартирные, и индивидуальные жилые дома или таунхаусы. Спрос на них растет.

При подходе к таким проектам есть свои сложности. Например, с МКД все ясно: ты берешь выбытие за последние несколько лет и понимаешь рынок в этой локации: структуру квартир, стоимость реализации, себестоимость строительства — и можешь даже построить финмодель.

С загородными историями все гораздо сложнее. Информационная база еще не накоплена, статистика не отражает реальную жизнь (очень много самостроя и ввода от несистемных застройщиков).

Поэтому такие проекты требуют очень аккуратного, очень творческого подхода к определению емкости рынка и выбытия при заданной цене.

Тем не менее, как показывает аналитика того же ВТБ, потенциал спроса очень высокий: до 460 тыс. домов в год.

Это большая цифра, сейчас такого предложения, безусловно, нет. И это тот голубой океан, куда можно смотреть девелоперу.

Единственной неразрешенной проблемой остается социальная инфраструктура, которую очень сложно тянуть, если у тебя ИЖС. Потому что плотность и доходность невысокая относительно МКД, а затраты на школу или детский сад сопоставимы с городской.

Но в целом мы видим рынок, он интересен, проектов много, подход к ним — творческий.

Что же, Сбербанк поднимает ставку по ипотечным кредитам (+1,5 п.п.). Вероятность повышения ключевой 07.06.24 приближается к 100%. Сегодня суетный день, завтра напишу свои мысли почему…

Завтра день Х

7 июня, как вы знаете, будет заседание ЦБ по ключевой ставке. И если честно, чем ближе к этой дате, тем больше я настораживаюсь.

Я четко осознаю, что банки обладают более серьезной информацией об экономической ситуации, поскольку их аналитические департаменты мониторят ситуацию и могут прогнозировать логику поведения Центробанка.

И тот факт, что стоимость ипотеки растет, а доходность по вкладам во многих банках уже достигает 18% годовых, говорит о том, что рынок, вероятнее всего, готовится к еще одному повышению ключевой ставки.

Пожалуй, оно и понятно. В апреле инфляция ускорилась на 0,5% по сравнению с мартом. Окончательных цифр по маю еще не видел, но там тоже что-то около 0,5%.

Это все очень далеко от целевого показателя ЦБ. Соответственно, он будет продолжать попытки охладить рынок.

Я, конечно, надеюсь, что ставка останется на прежнем уровне. Но только потому, что надежда умирает последней 😂

А какие мысли у вас?