Судя по всему, российские девелоперы начали отказываться от англицизмов в брендинге. Видел, что ПИК анонсировал новый ЖК «Среда на Лобачевского» — рядом со своим же Vangarden.

Откровенно говоря, обилие названий на английском языке всегда несколько раздражало меня — я видел, насколько перегружены проекты, особенно столичные, подобного рода наименованиями.

Но с точки зрения девелопера это придавало некую элитарность и продвинутость и проекту, дополнительный шарм, делало его в глазах потребителя чуть дороже.

Хотя, с другой стороны, нейминг премиального проекта «Лаврушинский», который делает SMINEX, ничем не уступает названиям с использованием англицизмов.

Мы в компании делали много брендинговых проектов, в том числе давали имена на латинице, но только там, где это было по тем или иным причинам уместно.

Я считаю, что разработчик всегда должен понимать, насколько название релевантно проекту, истории того места, где он находится, девелоперу, который его делает. И именно это ключевое.

Хотя, конечно, на мой взгляд, названия проектов, находящихся в России, должны быть либо на кириллице, либо легко понимаемы и произносимы теми, кто не знает английского языка. Это, наверное, логично и правильно. И я уверен, что за этим будущее.

А вы что думаете?

Наше #GMKTalks in the Show потихоньку уходит в народ. Четвертый, «Архитительный выпуск», набрал уже почти 90 тысяч просмотров, причем без особых усилий по продвижению.

Периодически мы получаем запросы обсудить ту или иную тему в рамках шоу. Но мы все-таки консалтинговая компания, а не продакшн-студия, и не можем делать много полноценных выпусков (таких, которые мы делали по риэлторам, по КРТ, по продукту, по архитекторам) в год. Их будет до шести — зато они будут отборные, очень глубокие и интересные.

Но параллельно мы запускаем новый лайтовый формат, в котором мы будем обсуждать только одну и достаточно узкую тему.

Сегодня вы увидите релиз первого спецвыпуска, который мы называем «Средалогия». В этом выпуске я выступаю соведущим, а основное исследование делает наш арт-директор Диана Жданова.

В нем мы поговорим о набережных, вернее о том, как девелоперы интегрируют их в свои жилые комплексы:
▪️что это дает (причем не только в разрезе комплекса, но и в масштабах города);
▪️какие хорошие примеры есть на рынке;
▪️почему это нравится людям;
▪️почему эта тема будет развиваться.

И мы уже сняли еще один выпуск, но пока я не буду раскрывать его тему.

Данные спецвыпуски #Средалогия ищут партнеров, чтобы мы могли подсвечивать все хорошее, светлое и так необходимое девелоперам, чтобы становилось больше интересных, серьезных проектов, которые формируют позитивные #сценарии_жизни людей. Если вам это интересно, напишите продюсеру шоу Елизавете Артамоновой: @Elizaveta_Artamonova.

Самый востребованный формат ИЖС

В нашем портфеле все больше проектов, когда девелопер выходит за периметр города и начинает строить индивидуальные жилые дома и загородные квартиры.

Но самый востребованный и эффективный формат, на мой взгляд, это проекты, в которых сочетаются и малоэтажные многоквартирные, и индивидуальные жилые дома или таунхаусы. Спрос на них растет.

При подходе к таким проектам есть свои сложности. Например, с МКД все ясно: ты берешь выбытие за последние несколько лет и понимаешь рынок в этой локации: структуру квартир, стоимость реализации, себестоимость строительства — и можешь даже построить финмодель.

С загородными историями все гораздо сложнее. Информационная база еще не накоплена, статистика не отражает реальную жизнь (очень много самостроя и ввода от несистемных застройщиков).

Поэтому такие проекты требуют очень аккуратного, очень творческого подхода к определению емкости рынка и выбытия при заданной цене.

Тем не менее, как показывает аналитика того же ВТБ, потенциал спроса очень высокий: до 460 тыс. домов в год.

Это большая цифра, сейчас такого предложения, безусловно, нет. И это тот голубой океан, куда можно смотреть девелоперу.

Единственной неразрешенной проблемой остается социальная инфраструктура, которую очень сложно тянуть, если у тебя ИЖС. Потому что плотность и доходность невысокая относительно МКД, а затраты на школу или детский сад сопоставимы с городской.

Но в целом мы видим рынок, он интересен, проектов много, подход к ним — творческий.

Что же, Сбербанк поднимает ставку по ипотечным кредитам (+1,5 п.п.). Вероятность повышения ключевой 07.06.24 приближается к 100%. Сегодня суетный день, завтра напишу свои мысли почему…

Завтра день Х

7 июня, как вы знаете, будет заседание ЦБ по ключевой ставке. И если честно, чем ближе к этой дате, тем больше я настораживаюсь.

Я четко осознаю, что банки обладают более серьезной информацией об экономической ситуации, поскольку их аналитические департаменты мониторят ситуацию и могут прогнозировать логику поведения Центробанка.

И тот факт, что стоимость ипотеки растет, а доходность по вкладам во многих банках уже достигает 18% годовых, говорит о том, что рынок, вероятнее всего, готовится к еще одному повышению ключевой ставки.

Пожалуй, оно и понятно. В апреле инфляция ускорилась на 0,5% по сравнению с мартом. Окончательных цифр по маю еще не видел, но там тоже что-то около 0,5%.

Это все очень далеко от целевого показателя ЦБ. Соответственно, он будет продолжать попытки охладить рынок.

Я, конечно, надеюсь, что ставка останется на прежнем уровне. Но только потому, что надежда умирает последней 😂

А какие мысли у вас?

Посмотрел данные ЦБ по эскроу-счетам за I квартал. Объем поступлений — 1 трлн рублей. Это почти вдвое ниже рекордного IV квартала (там был 1,9 трлн), но выше результатов того же периода 2023 года (0,8 трлн).

Наполняемость эскроу-счетов является одним из важных показателей девелоперского рынка. От этого напрямую зависит, по какой ставке будут выдаваться средства на проектное финансирование.

Если на эскроу-счетах денег нет (условно), то ставка рыночная. При ключевой в 16% рыночная ставка может вылетать к 20%, а может быть, и более. А если наполнение эскроу-счетов хорошее, то ставка более интересная.

Сейчас ставка проектного финансирования составляет 6,9%. Я считаю, это очень хорошие условия, девелопер может развивать свой бизнес.

По данным того же ЦБ, сейчас это покрытие составляет примерно 85%, а в ближайшее время снизится до 80%. Это не критический показатель, но важно держать руку на пульсе.

Сейчас сложно предугадать, как будет развиваться история после 1 июля. Но я полагаю, что покрытие будет падать. Тогда ставка начнет расти, что будет серьезно давить на маржу девелопера.

Поэтому девелопер должен прилагать все усилия, чтобы наполняемость эскроу-счетов была выше или сопоставима с объемом проектного финансирования, который он получает в моменте. Хотя, конечно, после 1 июля это будет сделать крайне сложно.

Что ж, мы все лажанулись с прогнозами. Пока 16% (хотя с допущением дальнейшего повышения). Продолжаем наблюдать.

«Кризиса не будет. Будет небольшое охлаждение ипотечного рынка», — говорит нам Марат Хуснуллин.

«Перегрева не будет. Мы несколько сейчас ограничим ипотеку, будет несколько меньше выдана ипотека… Посмотрим, как пройдет 2024 год. Если будет что-то не хватать, будем принимать дополнительные меры», - подчеркнул Хуснуллин.

В нашей стране не принято перечить власть имущим, поэтому и я не буду. Я очень надеюсь, что все пройдет по обозначенному им сценарию.

Однако простая математика говорит о следующем. По данным Центробанка, выдача ипотеки в апреле 2024 года составила 460 с небольшим млрд рублей:
▪️рыночная — 110 млрд;
▪️Семейная — 170 млрд;
▪️так называемая льготная ипотека — остальное.

Получается, что с 1 июля примерно 170-180 млрд в месяц (или 35-40% от общей выдачи ипотеки) под вопросом.

Конечно, девелоперы и банки предпримут компенсирующие мероприятия, которые позволят увеличить долю рыночной ипотеки — всякого рода программы, рассрочки и другие инструменты.

Но все же потеря 35-40% выдачи — это очень существенный объем. Соответственно, я бы не назвал то, что нас ждет, легким охлаждением рынка. Скорее, это хороший, ледяной, бодрящий душ.

А вы что думаете по этому поводу?

Неделька была — мама не горюй. Но #пятничный_анекдот по расписанию.

Ипотека — это все яйца в одной корзине, причем за эти яйца вас держит банк.

Интересный вопрос получил от подписчика: «Лет через 100 что Вы хотели бы прочитать о себе в Wikipedia?»

Отвечаю.

Лично я вообще не хочу, чтобы через сто лет что-либо обо мне было написано в «Википедии». И я объясню свою позицию, почему.

Обычно те люди, которые остаются в историческом контексте, — исторические личности, выдающиеся деятели в той или иной сфере — они по отношению к своим детям, к своим семьям — полные мудаки.

Потому что все силы они направляют на другое: на политическую деятельность, бизнес, профессию, науку — все что угодно. И мне это совершенно не импонирует.

А вы что думаете?

Не разделяю. Эпатаж любой ценой и борьба за оскары на фестивалях не мое… https://news.1rj.ru/str/brusnikacompany/2647

Иногда продукты рождаются из болей и потребностей самого предпринимателя. Не говорю, что это происходит всегда. Но так бывает.

Поясню. У меня была боль: мероприятий в сфере девелопмента, которые потенциально были мне интересны, становилось все больше. А я не успевал их отслеживать и регулярно узнавал о том или ином форуме или вебинаре постфактум, когда он уже прошел.

Так появилась идея собрать анонсы мероприятий рынка недвижимости в одном месте, чтобы их было проще отслеживать.

Мои коллеги создали телеграм-канал, в котором публикуют краткую информацию о таких мероприятиях, условия, ссылки и все, что может пригодиться для участия. Я подписался. И вам рекомендую.

И, кстати, добавить в канал свое мероприятие тоже можно. Для этого напишите в бот: @nedviga_events_bot.

За последние дни Мишустин и Мутко упомянули, что с 1 июля обновленную семейную ипотеку смогут получить семьи с детьми в малых городах России и в тех регионах, в которых спрос на жилье остается низким.

Напомню: малыми считаются города с населением до 50 тысяч. Стимулирование развития стройки в таких населенных пунктах — инициатива нужная и полезная.

Однако, на мой взгляд, несколько наивно предполагать, что компания из миллионника начнет строить в городе в 50 тысяч жителей (если, конечно, он не попадает в агломерацию этого миллионника и по факту является каким-то удаленным районом).

Во-первых, там нет спроса на значительный объем жилья — а крупные девелоперы, даже региональные, привыкли к объему 50 тысяч метров квадратных с плюсом. Во-вторых, там ценник принципиально другой. А рассчитывать на то, что в этих малых городах появятся девелоперские компании, также наивно.

На мой взгляд, именно в этих малых городах нужно стимулировать государственно-частное партнерство: когда, допустим, государство берет на себя инфраструктуру, а девелоперы строят в небольших объемах — 50-60 тысяч на весь город, то есть один квадратный метр на человека.

А можно ли стимулировать строительство в малых городах за счет только дешевой ипотеки — не уверен.

С другой стороны, меры, которые правительство предпринимало для поддержки отрасли в последние 4 года, были очень эффективны. Посмотрим, как будет развиваться эта инициатива.

А вот здесь вот я уже окончательно теряю логику.

С 11 июня ВТБ вдвое увеличивает первоначальный взнос по льготной ипотеке.

Зачем? Ведь 30 июня программа заканчивается. Эти 19 дней что-то решают?

Понимаю, что такие крупные системы, как ВТБ, ничего не делают случайно, но логику понять не могу — почему бы не доработать на прежних условиях до конца месяца?

Я прям в затруднении.
Какие мнения?

Андорра — новая точка на карте наших проектов. Хоть не так далеко как Таиланд.

Наткнулся на интересную статью по поводу кадрового кризиса в России, где одной из его причин называется активное развитие служб доставки и маркетплейсов.

На самом деле тотальный кадровый дефицит, даже голод, который наблюдается во многих отраслях российской экономики, очень ярко отражается и в девелопменте. Если честно, мы как консультанты тоже испытываем серьезные сложности с тем, чтобы укомплектовать свой штат по разным направлениям: от архитекторов до маркетологов, стратегов.

Это в свою очередь разгоняет фонд заработных плат, а также делает персонал чуть капризнее, потому что сотрудники понимают, что девелоперы сталкиваются с кадровым голодом.

Когда я пытался понять причинно-следственные связи, то, конечно, принимал во внимание:

▪️демографическую яму, в которую мы лихо влетаем;
▪️мобилизацию и возможность пойти на контрактную службу (на девелопменте, особенно в части рабочих специальностей, это очень здорово отразилось).

А вот о том, как на ситуацию влияет развитие e-commerce, я никогда не задумывался. Но понял, что это действительно очень серьезный фактор.

Ведь идешь по Москве (да даже и по Тюмени), и за 5 минут видишь десятки людей, которые что-то кому-то доставляют. То есть в этой отрасли занято несколько сот тысяч человек, которые могли бы работать на стройке.

Это настоящая черная дыра, и по прогнозам экспертов, она будет только увеличиваться, потому что отрасль e-commerce развивается семимильными шагами, и конца и края этому нет.

Я затрудняюсь ответить, насколько хорошо зарабатывают эти люди, но, вероятно, сумму можно сопоставить с доходом квалифицированного рабочего персонала на стройке. А вход в профессию очень простой.

Вот так: с одной стороны, прогресс развивает нас, но и одновременно создает проблемы.

Что вы думаете по этому поводу?

Мне всегда хотелось разобраться, какую нагрузку с точки зрения бюджета несет государство, субсидируя льготную ипотеку.

Покопался в источниках и увидел, что в период с 2024 по 2026 год на поддержку разного рода льготных ипотек, то есть на компенсацию банкам разницы между рыночной и льготной ставкой, в бюджете выделено 566,8 млрд рублей.

При этом общие расходы запланированы такие:

▪️2024 год — 36,6 трлн
▪️2025 год — 34,4 трлн
▪️2026 год — 35,6 трлн

Получается, что на поддержку льготной ипотеки придется 0,5% от общей суммы бюджетных затрат. Это, я полагаю, немало.

Поэтому резкий рост ключевой ставки, который уже произошел и еще ожидается, потребует достаточно серьезных вливаний уже даже в масштабе страны. Это с одной стороны.

А с другой, стройка — серьезный мультипликатор рынка и многих отраслей, поэтому надо смотреть не только на затраты, но и на профит, который государство получает в виде налоговых отчислений от девелоперов.

Поэтому все взаимоувязано. И резко срезая льготную ипотеку и сокращая бюджетные расходы, мы, вероятнее всего, охладим рынок. Доходы у девелоперов снизятся, и, соответственно, налоговые отчисления тоже. Вот такая история.

Это случилось

Девелопер ЭНКО обнародовал информацию о своем новом масштабном проекте «Мириады», для которого мы разработали маркетинговую стратегию.

«Мириады» — один из самых крупных комплексов, над которыми мы работали, — более 200 гектар. Для Тюмени такие масштабные проекты не очень характерны. И с одной стороны, они всегда вызывают большой интерес. А с другой, с ними непросто — там сложные процессы, связанные с аналитикой и продуктом. Зато интересная работа с брендингом.

Мы признательны компании ЭНКО за то, что нас выбрали маркетинговым партнером данного объекта. И я благодарен своей команде, которая над ним работала.

Вообще ЭНКО очень интересный застройщик, имеющий собственный почерк. У него есть проекты, на которые приезжают смотреть девелоперы со всей страны, в том числе и из столиц, и правительственные делегации. И в целом нам очень импонирует подход компании.

Я считаю, что проект «Мириады» будет новым словом в девелопменте и новой точкой притяжения в городе. Уверен, что его ждет светлое будущее. Ждем реализации.

А пока почитате кейс: как мы работали над этим проектом.

И подписывайтесь на мой канал!

Разрабатывая концепцию #сценарии_жизни, мы в GMK рассуждали, что правильнее:

▪️арендовать интересное жилье, формирующее позитивный сценарий;
▪️покупать то, на что хватает денег.

Казалось бы, ответ однозначный: жить надо там, где человеку хорошо и интересно, где его ждут большие перспективы.

Но, к сожалению, арендный рынок в России очень сложный и не то, что не сформированный — но правила игры на нем четко не сформулированы. Я об этом уже писал.

Поэтому зачастую у людей нет выбора: снимать или покупать. Они покупают, потому что нет никаких гарантий, что если ты снял жилье, то через полгода тебя оттуда не попросят. Во всем мире права арендаторов защищены, но не у нас.

Кроме того, есть еще одна проблема: если гостиница окупается в среднем за 8-9 лет (здесь могу ошибаться, цифра приблизительная), то арендный дом — намного дольше.

Но недавно заговорили об инициативе предоставления налоговых льгот на период строительства таких домов и на 10 лет с момента ввода. Предлагается на это время обнулить земельный налог, налог на имущество, НДС и налог на доход от сдачи помещений в наём.

Я считаю, эта инициатива очень правильная и своевременная и подтолкнет рынок.

А вы что думаете?

Продолжая разговор про налоговые льготы для арендных домов. Есть еще один очень важный момент: почему девелоперу не стоит бояться, что люди перестанут покупать, а начнут снимать?

Да, потребители будут предпочитать арендное жилье. Но кто его будет строить? Те же девелоперы, которые понимают в стройке, в эргономике, в организации жилого пространства. Соответственно, их компетенции останутся востребованы.

И это будет очень удобно. Потому что одно дело, когда у тебя на 400 квартир 400 семей покупателей, у каждой из которых своя история: у кого маткапитал, у кого сложности с ипотекой, у кого продажа старой квартиры — и всем этим занимаются специально обученные сотрудники.

И совсем другое дело, когда у тебя на 400 квартир один инвестор. Ты с ним оговариваешь все нюансы, он получает финансирование, а ты как девелопер строишь.

Девелоперы не претерпят серьезных проблем. Возможно, рентабельность снизится, зато административные расходы тоже сократятся (а может, и рентабельность за счет этого сохранится).