Посмотрел данные ЦБ по эскроу-счетам за I квартал. Объем поступлений — 1 трлн рублей. Это почти вдвое ниже рекордного IV квартала (там был 1,9 трлн), но выше результатов того же периода 2023 года (0,8 трлн).

Наполняемость эскроу-счетов является одним из важных показателей девелоперского рынка. От этого напрямую зависит, по какой ставке будут выдаваться средства на проектное финансирование.

Если на эскроу-счетах денег нет (условно), то ставка рыночная. При ключевой в 16% рыночная ставка может вылетать к 20%, а может быть, и более. А если наполнение эскроу-счетов хорошее, то ставка более интересная.

Сейчас ставка проектного финансирования составляет 6,9%. Я считаю, это очень хорошие условия, девелопер может развивать свой бизнес.

По данным того же ЦБ, сейчас это покрытие составляет примерно 85%, а в ближайшее время снизится до 80%. Это не критический показатель, но важно держать руку на пульсе.

Сейчас сложно предугадать, как будет развиваться история после 1 июля. Но я полагаю, что покрытие будет падать. Тогда ставка начнет расти, что будет серьезно давить на маржу девелопера.

Поэтому девелопер должен прилагать все усилия, чтобы наполняемость эскроу-счетов была выше или сопоставима с объемом проектного финансирования, который он получает в моменте. Хотя, конечно, после 1 июля это будет сделать крайне сложно.

Что ж, мы все лажанулись с прогнозами. Пока 16% (хотя с допущением дальнейшего повышения). Продолжаем наблюдать.

«Кризиса не будет. Будет небольшое охлаждение ипотечного рынка», — говорит нам Марат Хуснуллин.

«Перегрева не будет. Мы несколько сейчас ограничим ипотеку, будет несколько меньше выдана ипотека… Посмотрим, как пройдет 2024 год. Если будет что-то не хватать, будем принимать дополнительные меры», - подчеркнул Хуснуллин.

В нашей стране не принято перечить власть имущим, поэтому и я не буду. Я очень надеюсь, что все пройдет по обозначенному им сценарию.

Однако простая математика говорит о следующем. По данным Центробанка, выдача ипотеки в апреле 2024 года составила 460 с небольшим млрд рублей:
▪️рыночная — 110 млрд;
▪️Семейная — 170 млрд;
▪️так называемая льготная ипотека — остальное.

Получается, что с 1 июля примерно 170-180 млрд в месяц (или 35-40% от общей выдачи ипотеки) под вопросом.

Конечно, девелоперы и банки предпримут компенсирующие мероприятия, которые позволят увеличить долю рыночной ипотеки — всякого рода программы, рассрочки и другие инструменты.

Но все же потеря 35-40% выдачи — это очень существенный объем. Соответственно, я бы не назвал то, что нас ждет, легким охлаждением рынка. Скорее, это хороший, ледяной, бодрящий душ.

А вы что думаете по этому поводу?

Неделька была — мама не горюй. Но #пятничный_анекдот по расписанию.

Ипотека — это все яйца в одной корзине, причем за эти яйца вас держит банк.

Интересный вопрос получил от подписчика: «Лет через 100 что Вы хотели бы прочитать о себе в Wikipedia?»

Отвечаю.

Лично я вообще не хочу, чтобы через сто лет что-либо обо мне было написано в «Википедии». И я объясню свою позицию, почему.

Обычно те люди, которые остаются в историческом контексте, — исторические личности, выдающиеся деятели в той или иной сфере — они по отношению к своим детям, к своим семьям — полные мудаки.

Потому что все силы они направляют на другое: на политическую деятельность, бизнес, профессию, науку — все что угодно. И мне это совершенно не импонирует.

А вы что думаете?

Не разделяю. Эпатаж любой ценой и борьба за оскары на фестивалях не мое… https://news.1rj.ru/str/brusnikacompany/2647

Иногда продукты рождаются из болей и потребностей самого предпринимателя. Не говорю, что это происходит всегда. Но так бывает.

Поясню. У меня была боль: мероприятий в сфере девелопмента, которые потенциально были мне интересны, становилось все больше. А я не успевал их отслеживать и регулярно узнавал о том или ином форуме или вебинаре постфактум, когда он уже прошел.

Так появилась идея собрать анонсы мероприятий рынка недвижимости в одном месте, чтобы их было проще отслеживать.

Мои коллеги создали телеграм-канал, в котором публикуют краткую информацию о таких мероприятиях, условия, ссылки и все, что может пригодиться для участия. Я подписался. И вам рекомендую.

И, кстати, добавить в канал свое мероприятие тоже можно. Для этого напишите в бот: @nedviga_events_bot.

За последние дни Мишустин и Мутко упомянули, что с 1 июля обновленную семейную ипотеку смогут получить семьи с детьми в малых городах России и в тех регионах, в которых спрос на жилье остается низким.

Напомню: малыми считаются города с населением до 50 тысяч. Стимулирование развития стройки в таких населенных пунктах — инициатива нужная и полезная.

Однако, на мой взгляд, несколько наивно предполагать, что компания из миллионника начнет строить в городе в 50 тысяч жителей (если, конечно, он не попадает в агломерацию этого миллионника и по факту является каким-то удаленным районом).

Во-первых, там нет спроса на значительный объем жилья — а крупные девелоперы, даже региональные, привыкли к объему 50 тысяч метров квадратных с плюсом. Во-вторых, там ценник принципиально другой. А рассчитывать на то, что в этих малых городах появятся девелоперские компании, также наивно.

На мой взгляд, именно в этих малых городах нужно стимулировать государственно-частное партнерство: когда, допустим, государство берет на себя инфраструктуру, а девелоперы строят в небольших объемах — 50-60 тысяч на весь город, то есть один квадратный метр на человека.

А можно ли стимулировать строительство в малых городах за счет только дешевой ипотеки — не уверен.

С другой стороны, меры, которые правительство предпринимало для поддержки отрасли в последние 4 года, были очень эффективны. Посмотрим, как будет развиваться эта инициатива.

А вот здесь вот я уже окончательно теряю логику.

С 11 июня ВТБ вдвое увеличивает первоначальный взнос по льготной ипотеке.

Зачем? Ведь 30 июня программа заканчивается. Эти 19 дней что-то решают?

Понимаю, что такие крупные системы, как ВТБ, ничего не делают случайно, но логику понять не могу — почему бы не доработать на прежних условиях до конца месяца?

Я прям в затруднении.
Какие мнения?

Андорра — новая точка на карте наших проектов. Хоть не так далеко как Таиланд.

Наткнулся на интересную статью по поводу кадрового кризиса в России, где одной из его причин называется активное развитие служб доставки и маркетплейсов.

На самом деле тотальный кадровый дефицит, даже голод, который наблюдается во многих отраслях российской экономики, очень ярко отражается и в девелопменте. Если честно, мы как консультанты тоже испытываем серьезные сложности с тем, чтобы укомплектовать свой штат по разным направлениям: от архитекторов до маркетологов, стратегов.

Это в свою очередь разгоняет фонд заработных плат, а также делает персонал чуть капризнее, потому что сотрудники понимают, что девелоперы сталкиваются с кадровым голодом.

Когда я пытался понять причинно-следственные связи, то, конечно, принимал во внимание:

▪️демографическую яму, в которую мы лихо влетаем;
▪️мобилизацию и возможность пойти на контрактную службу (на девелопменте, особенно в части рабочих специальностей, это очень здорово отразилось).

А вот о том, как на ситуацию влияет развитие e-commerce, я никогда не задумывался. Но понял, что это действительно очень серьезный фактор.

Ведь идешь по Москве (да даже и по Тюмени), и за 5 минут видишь десятки людей, которые что-то кому-то доставляют. То есть в этой отрасли занято несколько сот тысяч человек, которые могли бы работать на стройке.

Это настоящая черная дыра, и по прогнозам экспертов, она будет только увеличиваться, потому что отрасль e-commerce развивается семимильными шагами, и конца и края этому нет.

Я затрудняюсь ответить, насколько хорошо зарабатывают эти люди, но, вероятно, сумму можно сопоставить с доходом квалифицированного рабочего персонала на стройке. А вход в профессию очень простой.

Вот так: с одной стороны, прогресс развивает нас, но и одновременно создает проблемы.

Что вы думаете по этому поводу?

Мне всегда хотелось разобраться, какую нагрузку с точки зрения бюджета несет государство, субсидируя льготную ипотеку.

Покопался в источниках и увидел, что в период с 2024 по 2026 год на поддержку разного рода льготных ипотек, то есть на компенсацию банкам разницы между рыночной и льготной ставкой, в бюджете выделено 566,8 млрд рублей.

При этом общие расходы запланированы такие:

▪️2024 год — 36,6 трлн
▪️2025 год — 34,4 трлн
▪️2026 год — 35,6 трлн

Получается, что на поддержку льготной ипотеки придется 0,5% от общей суммы бюджетных затрат. Это, я полагаю, немало.

Поэтому резкий рост ключевой ставки, который уже произошел и еще ожидается, потребует достаточно серьезных вливаний уже даже в масштабе страны. Это с одной стороны.

А с другой, стройка — серьезный мультипликатор рынка и многих отраслей, поэтому надо смотреть не только на затраты, но и на профит, который государство получает в виде налоговых отчислений от девелоперов.

Поэтому все взаимоувязано. И резко срезая льготную ипотеку и сокращая бюджетные расходы, мы, вероятнее всего, охладим рынок. Доходы у девелоперов снизятся, и, соответственно, налоговые отчисления тоже. Вот такая история.

Это случилось

Девелопер ЭНКО обнародовал информацию о своем новом масштабном проекте «Мириады», для которого мы разработали маркетинговую стратегию.

«Мириады» — один из самых крупных комплексов, над которыми мы работали, — более 200 гектар. Для Тюмени такие масштабные проекты не очень характерны. И с одной стороны, они всегда вызывают большой интерес. А с другой, с ними непросто — там сложные процессы, связанные с аналитикой и продуктом. Зато интересная работа с брендингом.

Мы признательны компании ЭНКО за то, что нас выбрали маркетинговым партнером данного объекта. И я благодарен своей команде, которая над ним работала.

Вообще ЭНКО очень интересный застройщик, имеющий собственный почерк. У него есть проекты, на которые приезжают смотреть девелоперы со всей страны, в том числе и из столиц, и правительственные делегации. И в целом нам очень импонирует подход компании.

Я считаю, что проект «Мириады» будет новым словом в девелопменте и новой точкой притяжения в городе. Уверен, что его ждет светлое будущее. Ждем реализации.

А пока почитате кейс: как мы работали над этим проектом.

И подписывайтесь на мой канал!

Разрабатывая концепцию #сценарии_жизни, мы в GMK рассуждали, что правильнее:

▪️арендовать интересное жилье, формирующее позитивный сценарий;
▪️покупать то, на что хватает денег.

Казалось бы, ответ однозначный: жить надо там, где человеку хорошо и интересно, где его ждут большие перспективы.

Но, к сожалению, арендный рынок в России очень сложный и не то, что не сформированный — но правила игры на нем четко не сформулированы. Я об этом уже писал.

Поэтому зачастую у людей нет выбора: снимать или покупать. Они покупают, потому что нет никаких гарантий, что если ты снял жилье, то через полгода тебя оттуда не попросят. Во всем мире права арендаторов защищены, но не у нас.

Кроме того, есть еще одна проблема: если гостиница окупается в среднем за 8-9 лет (здесь могу ошибаться, цифра приблизительная), то арендный дом — намного дольше.

Но недавно заговорили об инициативе предоставления налоговых льгот на период строительства таких домов и на 10 лет с момента ввода. Предлагается на это время обнулить земельный налог, налог на имущество, НДС и налог на доход от сдачи помещений в наём.

Я считаю, эта инициатива очень правильная и своевременная и подтолкнет рынок.

А вы что думаете?

Продолжая разговор про налоговые льготы для арендных домов. Есть еще один очень важный момент: почему девелоперу не стоит бояться, что люди перестанут покупать, а начнут снимать?

Да, потребители будут предпочитать арендное жилье. Но кто его будет строить? Те же девелоперы, которые понимают в стройке, в эргономике, в организации жилого пространства. Соответственно, их компетенции останутся востребованы.

И это будет очень удобно. Потому что одно дело, когда у тебя на 400 квартир 400 семей покупателей, у каждой из которых своя история: у кого маткапитал, у кого сложности с ипотекой, у кого продажа старой квартиры — и всем этим занимаются специально обученные сотрудники.

И совсем другое дело, когда у тебя на 400 квартир один инвестор. Ты с ним оговариваешь все нюансы, он получает финансирование, а ты как девелопер строишь.

Девелоперы не претерпят серьезных проблем. Возможно, рентабельность снизится, зато административные расходы тоже сократятся (а может, и рентабельность за счет этого сохранится).