Рыночная ставка по ипотеке приблизилась к 20% годовых. Так мы слона не продадим…

Большие территории (когда речь идет не об одном-двух и даже не о нескольких десятках гектар) и всё, что связано с их освоением, очень привлекает нашу компанию.

Причин здесь несколько.

Во-первых, масштаб — это всегда интересно.

Во-вторых, большие территории развиваются по своим законам, которые нужно знать и понимать.

И в-третьих, это всегда вызов.

Сегодня делюсь кейсом о работе с таким масштабным проектом. Рекомендую почитать.

DNS City — это:

▪️125 гектаров;
▪️25 000 жителей;
▪️650 000 кв. м жилья.

Находится проект во Владивостоке. Мы давно хотели поработать с этой не самой близкой территорией. И за время сотрудничества город стал к нам как-то ближе и даже роднее.

Мы почувствовали, что такое джетлаг. Ощутили, что гостеприимство — это не только про Казань, Казахстан или Сибирь, но и про Дальний Восток. И узнали еще много нового и интересного об этой территории.

Сам проект интересен тем, что под него построен целый завод (мы на нем тоже были).

В целом нам нравится, что на Дальнем Востоке стали появляться территории, которые осмысляются и осваиваются системно, с долгосрочным горизонтом планирования.

И мы уверены, что там будут сформированы позитивные сценарии жизни людей.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Что будет после 1 июля?

Этот вопрос волновал девелоперский рынок все последние месяцы. 1 июля наступило, но на полное понимание и осознание процессов потребуется, вероятно, еще несколько месяцев. А пока нам остается продолжать строить прогнозы и выдвигать гипотезы.

В Сочи мои коллеги задали этот вопрос — что будет после 1 июля? — участникам форума «Движение». Свои ответы нам дали:

▪️замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин;
▪️основатель «Этажей» Ильдар Хусаинов;
▪️эксперт по маркетингу Игорь Манн;
▪️представители ГК «Основа», «Кортрос», Pioneer, Сделка.рф.

Полное видео смотрите на нашем канале. Ну а мой ответ 👆🏻

Пока внимание девелоперов приковано к изменениям на первичном рынке, я хочу поговорить про недвижимость вторичную.

Разрыв в стоимости на новостройки и готовые квартиры в некоторых регионах сегодня доходит до 40%. Думаю, всем понятно, что эта история сформировалась благодаря льготной ипотеке: кредиты на вторичку были дороже, спрос перетек в новостройки, цены на них выросли.

До этого считалось, что покупать недвижимость выгодно — она всегда дорожает. Но в последние годы на рынке работало правило автосалона. Квартиры в сданных домах теряли в цене, как автомобили, выехавшие из дверей дилера.

С учетом ухода льготной ипотеки интерес к вторичной недвижимости вернется. Люди буду чаще выбирать готовые дома (в том числе новые, еще не устаревшие), потому что очень часто они действительно лучше по многим факторам: во-первых, они уже достроены; во-вторых, чаще всего находятся в обжитых районах.

Я полагаю, что разрыв в цене будет сокращаться. И скорее всего — за счет подорожания вторички. Крайне маловероятно, что первичка пойдет вниз — на мой взгляд, ценник будет стагнирующий, но не падающий.

А вы что думаете?

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Много лет мы боремся за создание социально справедливого государства. Эта история у нас еще с СССР длится. Но как ни парадоксально, лучше всего сейчас себя чувствует рынок элитной недвижимости.

Во-первых, увеличивается количество сделок, чего я не могу сказать о масс-маркете. Например, в Москве в первом полугодии их число удвоилось.

Во-вторых, ценник тоже очень серьезно растет.

В целом я считаю, что рынок элитной недвижимости — это хорошая площадка для обкатки технических и инженерных решений, которые можно использовать в комфорт-классе. Не всех, конечно, а выборочно. По крайней мере, я знаю несколько компаний, которые доминируют на рынке жилья комфорт-класса, но все же строят в сегменте премиальной недвижимости — и именно для этой цели.

Понятно, что с учетом всех политических факторов обеспеченные люди, которые связывают свое будущее с Россией, сейчас приобретают недвижимость внутри страны, а не за рубежом.

Кроме того, на рынке элитой недвижимости у нас не так много компаний. В регионах с ними совсем беда. По факту сегмент сформирован в 3–4 городах: Москве, Питере, Сочи и, с большой натяжкой, в Екатеринбурге.

В результате три фактора:
▪️маленькое предложение;
▪️наличие огромных свободных денежных ресурсов;
▪️закрытие иностранных рынков
формируют хороший спрос и толкают ценник вверх.

Остается только порадоваться за обеспеченных людей, которые эту недвижимость покупают, и за те компании, которые работают на этом рынке.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

О готовности законодателей отзеркалить на рынке ИЖС логику проектного финансирования эскроу-счетов, которая применяется при строительстве МКД, говорили уже давно.

И вот это свершилось. Что это значит:

▪️активно пойдут пилотные проекты;
▪️еще больше системных девелоперов будут заходить в ИЖС;
▪️доля ИЖС, которая уже сейчас немала и составляет более 60% от ввода, будет расти еще;
▪️ИЖС составит хорошую конкуренцию рынку МКД.

А это значит больший выбор для людей, у потребителей будет больше сценариев развития их жизни.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

А вот это интересно. Центробанк однозначно дает понять, что банки не смогут больше взимать комиссию с девелоперов, ну и опосредованно — с конечного потребителя, поскольку вся эта история в конечном счете влияет на цену.

«Нам не нравится история с комиссиями, это один из предметов нашего жесткого обсуждения в рамках комитета по стандартам. Мы сейчас пытаемся в стандарте предусмотреть следующую формулировку: не должно быть комиссий, которые оплачивает в конечном итоге сам заемщик и которые приводят к росту стоимости жилья и идут из кошелька самого заемщика», — заявил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

Мы все помним эту историю с комиссиями, которая развернулась в начале года, а если честно, продолжается и сейчас. Конечно, девелопер потихоньку переложил все эти комиссии в цену.

Но, как говорится, у палки два конца. С одной стороны, не будет комиссий. С другой стороны, ипотека будет дорогая, поскольку банки не смогут переложить часть затрат на девелоперов.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Рекомендую на вечер пятницы: новый выпуск «Средалогии»

#Средалогия — это наш проект, который рассказывает о среде, формирующей #сценарии_жизни людей.

В этот раз мы поговорили о детских площадках, об их значимости для детей и взрослых.

Рекомендую к просмотру всем:

▪️у кого есть дети;
▪️кто строит девелоперские проекты;
▪️кто проектирует детские площадки.

Видео уже на нашем канале.

P. S. Проект «Средалогия» ищет партнера, которому не все равно, как создается среда, которая формирует сценарии жизни людей.

А теперь #пятничный_анекдот

Прораб, увидев детей в песочнице, заставил их снести ветхие куличики и построить на их месте многофункциональный куличиковый комплекс.

Сейчас все пытаются спрогнозировать уровень спроса и объем продаж на рынке недвижимости хотя бы на ближайшие полгода.

Это можно понять: девелоперские компании должны подкорректировать свои инвест-программы, а люди — определиться, какие решения им принимать и как выстраивать свои #сценарии_жизни.

В этом смысле очень интересно, на мой взгляд, мнение одной из самых мощных с точки зрения аналитического потенциала российских структур — Сбербанка.

И вот 4 июля первый зампред Сбербанка Кирилл Царев говорит, что рынку понадобится как минимум год для восстановления после отмены массовой льготной ипотечной программы. А 5 июля — что уже к концу этого года объемы выдачи ипотеки будут на уровне мая-июня.

И здесь непонятно: то ли господин Царев не так выразился, то ли СМИ не совсем верно передали его слова, то ли никто не понимает, что будет.

Очень сложно прогнозировать. Самая серьезная аналитическая платформа, обладающая суперкомпьютером, делает такие противоречивые заявления с периодом в один день. Что же говорить о простых смертных девелоперах, тем более, консультантах.

Введение механизма эскроу в ИЖС в три раза увеличит число желающих построить свой дом с подрядчиком, посчитали аналитики ДОМ.РФ.

Несмотря на то, что объем ввода ИЖС превышает долю МКД, нельзя сказать, что этот рынок цивилизованный и там массово работают системные застройщики.

Существенную часть этого рынка составляют так называемые самострои, когда люди самостоятельно, хозспособом строят свои дома, дачи, коттеджи, таунхаусы — всё что угодно, затрачивая на это уйму денег и времени.

Надо отметить, что последние 2-3 года и системные застройщики, в том числе и крупные (Самолет, ФСК и другие) проявляют интерес к данному рынку. Однако ограничением было то, что система проектного финансирования до сего момента отсутствовала.

Безусловно, с ее закреплением на законодательном уровне и особенно с интеграцией в жизнь доля ИЖС вряд ли серьезно прирастет. Однако изменится ее структура.

Постепенно девелоперы, системные застройщики (даже небольшие, которые строят от 2-3 до нескольких десятков домов в год) будут вытеснять так называемый самострой, что придаст этому рынку более цивилизованный вид.

И потребитель сможет получать не только свой дом и более-менее облагороженный участок, но и осмысленную территорию общего пользования, как в многоэтажной застройке.

В целом тренд понятен и достаточно очевиден. Я думаю, проведенные исследования это только подтверждают.

Как жарко и что с этим делать девелоперу. Берём бумагу, ручку и конспектируем…

В Госдуму внесен законопроект о обязательном строительстве в КРТ социальной инфраструктуры — школ, детских садов, поликлиник, спортивных объектов. Причем делать это планируется в едином графике проекта, без отложений.

«Проработали поправку, согласно которой лица, осуществляющие комплексное развитие территории, будут обязаны осуществлять строительство социальной инфраструктуры, а также инфраструктуры обеспечения безопасности (пожарных депо, мест размещения участковых уполномоченных)», — сообщил первый зампред комитета ГД по ЖКХ Владимир Кошелев.

Это, возможно, не совсем правильная инициатива. Но так и будет. Все тренды ведут к тому, что на застройщиков (и, как следствие, на потребителей) переложат пусть не все социальные обязательства муниципалитетов в этом направлении, но их значительную часть.

А вы что думаете?

В Японии новый многоквартирный дом снесут из-за того, что он закрывает вид на гору Фудзи.

Девелопер не нарушил никаких правил, все необходимые разрешения или получены. Но строительство высотки вызвало негативную реакцию общественности. Получив жалобы, компания решила «сделать приоритетом сохранение ландшафта». Дом снесут, а покупателям квартир вернут деньги или предложат компенсацию.

Вот такую интересную новость увидел. Конечно, уровень осознанности владельцев наших девелоперских компаний и этого застройщика из Японии в силу многих причин пока находится на разном уровне.

Никогда не слышал, чтобы девелопер в России отказался от планов застроить что-либо из-за того, что это испортило бы какие-либо параметры района. Максимум, на что готовы наши застройщики под напором общественного мнения — это перенести стройку с одного места на другое.

Но так, чтобы получить разрешение, практически построить, а затем отказаться от проекта и понести убытки, потому что портится вид на культовое место… Это определенный уровень мышления и долгосрочная стратегия, которая рассчитана не на год, два или десять, а несколько десятков лет. Можно снять шляпу.

Уверен, что со временем такие прецеденты появятся и в нашей стране. А может быть, они уже есть, просто я не в курсе? Если вы знаете, напишите. С удовольствием изучу такой кейс и расскажу о нем.

За 4 года средняя стоимость недвижимости в городах-миллионниках увеличилась вдвое.

Безусловно, есть лидеры — Омск, Краснодар, где цена выросла в три раза. Но надо отметить, что там изначально базовый ценник был существенно ниже, чем по России.

Так что я думаю, что в среднем произошло двойное увеличение.

Безусловно, с одной стороны, это влияние льготной ипотеки, поскольку спрос разгонялся, а предложение не всегда росло релевантно этому.

Но я полагаю, что важен еще и фактор строительной инфляции. По моим ощущениям, она составила не меньшие цифры: и по стройматериалам, и по работам, и по услугам.

Поэтому говорить о том, что девелоперы просто начали продавать вдвое дороже при тех же затратах, несправедливо.

Но в целом, конечно, доход увеличился — за счет добавленной стоимости и объема.

Ну, что параметры «Семейной ипотеки» сформированы. Правила игры до 2030 года обозначены…

Итак, с Семейной ипотекой понятно. С IT — все еще вопрос (лимиты у банков кончились, и есть информация, что сумму кредита могут снизить). Плюс на июльском заседании ЦБ ставку, скорее всего, таки повысят.

Получается, перспектива для девелопмента в условиях отсутствия массовых льготных программ и высоких ипотечных ставок если и проясняется, то недостаточно.

У вас уже есть план действий?

Завтра будем обсуждать возможные сценарии, прогнозы по продажам и свое видение ситуации на онлайн-мероприятии от Smartis.

Кроме меня в числе спикеров — коллеги по рынку из Самолет, ДВИЖ, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и bnMAP. На каждое выступление выделено всего 8 минут, так что концентрация внимания будет максимальной.

Встречаемся завтра, 11 июля, в 12:00 мск. Регистрируйтесь: https://clck.ru/3BVLzA.

О банках и о продажах в нагрузку

В свое время в Советском Союзе был культ книги. За хорошее собрание сочинений (допустим, Дюма) люди были готовы отдавать приличные деньги, отстаивать очереди и покупать в нагрузку всякую ненужную ерунду.

Я думал, что это время давно ушло, и сейчас, если ты хочешь что-то купить, то берешь только то, что тебе нужно…

Но не так давно я встречался с одним московским девелопером. Он рассказал, что вернулся с обучения в университете при некоем банке.

Я говорю: «Ну какой молодец, растешь над собой!» А он мне: «Я конечно молодец, но дело не в этом. Когда я заходил на проектное финансирование, мне намекнули, что эти две вещи взаимосвязаны. И я вынужден был купить навязанные услуги этого банка».

Если честно, я уже неоднократно сталкивался с такими историями, но каждый раз думал, что это единичный факт. Но сейчас понимаю, что это вполне может быть распространенной практикой. Причем сразу в ряде банков (а в одном она выражена особенно ярко).

Я полагал, что продажи в нагрузку — это анахронизм, и девелоперы, да и другие предприниматели могут покупать то, что хотят. Но, видимо, я ошибался.

Таким образом банки накручивают дополнительные проценты за проектное финансирование, ты покупаешь у них дополнительную лояльность. И у меня есть ощущение, что это как-то не по-пацански, что ли.

Сталкивались ли вы с подобной практикой? Возможно, это все-таки единичная история…

Увидел забавный прогноз относительно того, что ждет рынок недвижимости в ближайшее время…

«Есть мнение, что для снижения цен на недвижимость потребуется два года, но я рассчитываю, что это произойдет быстрее, потому что строителям, чтобы запускать новые проекты, нужно продать уже построенное жилье. Они вынуждены будут снижать цену. По некоторым оценкам, уже во второй половине этого года возможно снижение цен до 40 процентов», — сказал председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Я считаю, что это невозможно. На льготную ипотеку приходилось как раз около 40% продаж в новостройках. И падения цены на те же 40% просто не может быть.

Во-первых, девелоперы и банки сейчас предпринимают компенсационные меры: это рассрочка, трейд-ин, траншевая ипотека и другие истории. Мы их видим повсеместно.

Во-вторых, Семейная ипотека, параметры которой были обозначены до 2030 года, достаточно интересна с точки зрения формирования спроса. Думаю, доля этой программы существенно прирастет.

В-третьих, у большинства девелоперов, вероятнее всего, просто нет той рентабельности, которая покрывала бы обозначенное снижение цен.

И девелопер скорее перестанет продавать, будет платить условные 18-20% годовых за проектное финансирование и достраивать, нежели давать скидку в 40%. Потому что практически для всех компаний такой дисконт — это путь вникуда.

Да, просадка по цене будет. Но такие заявления я назвал бы резковатыми…

А вы что думаете?

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Кому запрещают строить в жару

Не так давно разговаривал с Владивостоком (кстати, собираюсь туда в ближайшее время в командировку). Говорят: к нам лето пришло. В Тюмени жара, в Москве жара, везде жара.

Одно дело в такую погоду жить (в нашем блоге вышел хороший материал о том, какие решения для этого использовать девелоперу). И совсем другое — в таких условиях работать.

Нашел заметку о том, что в ОАЭ запрещают строить на открытом воздухе с 12:30 до 15:00 в период с 15 июня по 15 сентября.

Муниципалитет Абу-Даби вновь призвал строительные компании, руководителей площадок и рабочих строго соблюдать запрет на работу на открытом воздухе.

Совет направил должностных лиц на строительные площадки, чтобы убедиться, что рабочие соблюдают правила.

Департамент охраны окружающей среды, здоровья и безопасности может налагать штрафы на компании, сотрудники которых работают в это время.

Причем сообщается, что ОАЭ — единственная страна, в которой есть подобная законодательная норма.

Чтобы вы понимали: в Абу-Даби на этой неделе было +41. В Тюмени, Москве и Сочи доходило до +30. Жарче всего, за +40, было в Астраханской области, на Ставрополье и в Калмыкии. Но там, насколько мне известно, запретов на работу в жару нет.

Получается, к актированию работы по погодным условиям мы привыкли — но пока только в минус, а не в плюс.

У вас, кстати, сколько на градуснике сегодня?

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года