Господдержка, которой больше нет, и сценарии жизни

16 дней, как мы живем без ипотеки с господдержкой. О том, как это скажется на девелоперском бизнесе, писали много. Но в первую очередь отсутствие массовых льгот повлияет на людей, на их сценарии жизни.

Как? У меня есть несколько мыслей, давайте порассуждаем.

▪️Срок выбора квартиры увеличится, люди будут более осознанно и детально разбираться в продукте, предъявлять больше требований.

В конечном итоге на решение будет влиять совокупность факторов: качество продукта, соответствие требованиям будущего жителя и удобство финансовых инструментов для покупки.

Возможно, все это будет интегрировано: появятся некие конструкторы, в которых финансовые инструменты станут частью продукта.

▪️ Девелоперские продукты будут сильнее разниться в зависимости от населенного пункта.

В растущих и развивающихся городах (с точки зрения демографии, логистических связей и других параметров) продукты будут качественно сильнее.

В то же время на тех рынках, которые менее развиты, будет слабый или недостаточно сильный конкурентный продукт.

Следовательно, мы увидим еще большую миграцию людей в локации с более конкурентной средой и рынком.

▪️Средняя площадь квартир продолжит сокращаться. В условиях, когда финансовых инструментов для покупки меньше, это будет возможностью снизить цену.

▪️ Различия в классах жилья станут более контрастными.

В экономе и стандарте мы увидим вымывание различных нагрузок, фантиков и бантиков. Будет сформирован минимально жизнеспособный продукт, некий MVP.

А в комфорте и выше будет, наоборот, очень конкурентная среда. Поэтому потребуется создавать очень выверенные планировки и действительно экономически выгодные проекты.

Таким образом, сами девелоперы станут более сегментированными, а портрет целевой аудитории — более четким и понятным. Это должно будет легко считываться в брендинге.

▪️ Еще один неочевидный фактор — это падение рынка квартир с отделкой.

Она станет маркетинговым инструментом для привлечения внимания к конкретным лотам в проекте.

А в целом по первичному рынку мы увидим сокращение числа квартир с чистовой и получистовой отделкой. Особенно это будет заметно в классе комфорт+ (а в бизнесе, наоборот, не будет такого спада).

▪️А вот делать ставку на то, что вторичка полетит, не стоит.

Здесь по-прежнему очень мало финансовых инструментов для покупки, и ими никто не будет системно заниматься.

Кроме того, покупатель уже избалован, он хочет жить в качественном, новом, морально свежем проекте. И его старым жилым фондом не удивишь.

Такое жилье будет проще снимать, а не покупать. Поэтому еще один тренд — это развитие рынка аренды.

А у вас какие мысли?

Подъем в 4:00 — это забавно. Спасибо, Владивосток, за новые впечатления!

Я полагал, что уход льготной ипотеки никак не коснулся застройщиков Дальнего Востока, в частности, Владивостока. Мне казалось, что в связи с наличием Дальневосточной ипотеки под 2% проблем с уходом Господдержки здесь нет.

Оказывается, это не так. Дело в том, что местная программа имеет ряд ограничений — прежде всего возрастных и профессиональных.

Посмотрел статистику. В прошлом году в Приморье оформлено почти 29 тыс. договоров ипотеки. Сумма выданных средств составила 125,5 млрд рублей (это в 1,5 раза больше, чем в 2022-м). При этом на долю Дальневосточной ипотеки пришлось только около трети выданных ипотечных кредитов.

Поэтому Господдержка играла существенную роль в продажах недвижимости. И ее уход в какой-то степени (хотя в меньшей, конечно, нежели в целом по России) затронул и девелоперов Дальнего Востока.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Еще один момент, который меня поразил во Владивостоке, — это серьезная привязанность людей к своим автомобилям.

Для меня нелогично, что люди готовы разделить прекрасный благоустроенный двор-парк и отдать половину под авто. Но, по словам девелоперов, об этом просят жители квартала: взять половину двора и сделать из нее плоскостную парковку.

Поэтому я считаю, что, с одной стороны, рынок в этом смысле еще не сформировался, благоустроенные дворовые пространства без машин еще не оценены по достоинству. С другой стороны, возможно, в городе плохо развит общественный транспорт.

Но я полагаю, что этот тренд в ближайшее время сменится. В средней полосе России, даже от Красноярска, Новосибирска и в сторону Москвы, понятие «двор без машин» — уже мейнстрим. Это безусловный необходимый фактор, который входит в базовое предложение развития комплексной застройки.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Я теперь понял, почему жители Владивостока так привязаны к машинам. Я со вторника в городе. Каждый день прохожу по 5 км. Болит все, сопки….

Владивосток и комплексное освоение территорий

Продолжаю формировать свое видение девелоперского бизнеса во Владивостоке. На что еще обратил внимание: здесь уже появляются интересные проекты в европейском формате, просматривается концептуальное благоустройство территории.

Иногда встречаются большие кварталы или проекты, в которых совмещено несколько кварталов. Тем не менее, преобладает все же точечная застройка. Здесь я пока не видел комплексного освоения территории или проектов КРТ, как, допустим, в Сибири или на Урале. Единственной серьезной застройкой является DNS Сити. И то, если быть справедливым, это все-таки в пригороде.

Но, по всей вероятности, эта тенденция в ближайшее время изменится. Сейчас во Владивосток заходят системные застройщики (ФСК, Самолет, ПИК, Девелопмент Юг) с более укрупненной застройкой, к чему дальневосточный девелопер не привык. Постепенно они будут формировать новый тренд, все больше земли будет вовлекаться в КРТ.

И мы увидим большие площадки и изменение отношения потребителя к этой логике освоения. Я думаю, что через какое-то время она будет превалировать.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Никогда не слышал, чтобы у маркетологов или у разработчиков девелоперского продукта были суеверия.

А вот в продажах, как говорит партнер GMK Анна Шишкина, разного рода приметы — обычная вещь.

На днях позвонила знакомая, которая долго не могла продать квартиру, и поделилась, что ей посоветовали работающее средство. Готовы? Надо в каждом углу квартиры капнуть мёдом, говорит: «Я так и сделала, и все, через 3 дня нашелся покупатель!»

В общем, берите на заметку!

А вообще шутки шутками, но о реальных технологиях продаж Анна очень интересно пишет. Рекомендую ее канал.

А вот и #пятничный_анекдот…

— Вот и переплюнули мы этих пизанцев! — сказал прораб Кузьмич на сдаче новой девятиэтажки.

У нас очень лихо залетел проект #Средалогия, где мы рассказываем о том, как формируются жилые комплексы и целые города.

В очередном выпуске наш специальный корреспондент Диана Жданова пообщалась с психологом, который рассказал, как городская среда в целом и место жительства человека в частности влияет на его психику, что необходимо учитывать, с чем человек может договориться, а с чем не может.

Рекомендую к просмотру!

Вообще с удовольствием замечаю, что #Средалогия набирает по несколько тысяч просмотров на органическом трафике, практически без продвижения. Мы видим, как это интересно людям, и планируем развивать проект. На сегодняшний момент сформирована программа выпусков по городам России.

Уверен, что со временем #Средалогия станет полезным, очень удобным инструментом, с помощью которого люди из сферы девелопмента смогут составить представление о значимых процессах, связанных с развитием жилых комплексов.

Это важно в контексте все концепции #сценарии_жизни, потому что от того, как человек живет, зависит его судьба. И квартира — это во многом программатор его жизни.

Если вы разделяете наше мнение и хотите стать партнером проекта #Средалогия — напишите продюсеру шоу @Elizaveta_Artamonova.

Пролетел больше 5 часов, а добрался только до середины страны, в Красноярск…

Как устроен девелопмент Таиланда

Я уже писал, что у нас есть проект в Таиланде. И вот не скажу, что он идет прям хорошо — там есть определенные сложности.

Тем не менее, мы стараемся разобраться в этом рынке и найти инструменты, которые позволят сформировать для клиента более интересное продуктовое решение.

Мои коллеги, Алина Хоробрых и Наиля Мухаметова, сделали небольшой обзор, поделились впечатлениями и рассказали, каким они увидели рынок недвижимости Таиланда. Я думаю, это прикольное чтиво.

А вот это уже интересно.

ЦБ отметил рост интереса к ипотеке по рыночным программам в июне. За месяц было оформлено кредитов на 159 млрд руб., что на 28% больше майских (124 млрд руб.) и на 77% — январских показателей (90 млрд руб.).

Возможно, мы (девелопмент) не так уж и безнадежны.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Тезисы, которые я почерпнул из разговора с психологом в очередном выпуске #Средалогия.

▪️Москва — это огромный город по большому счету одиноких людей.

▪️Жить выше четвертого или пятого этажа небезопасно для жизни.

▪️Люди, приобретая жилье, абсолютно не принимают во внимание свое здоровье.

▪️У современного российского человека идет явный тренд на снижение инстинкта самосохранения. Как пример: надел
наушники, пошел через дорогу. Я так тоже иногда делаю.

▪️И еще один тезис, феноменальный. Когда человек перекладывает на девелопера задачу наладить для себя комфорт или обеспечить какие-то другие функции, он становится маленьким. Что это значит? Что он перестает быть ответственным за свою жизнь и начинает меньше заботиться по себе.

Соответственно, это формирует определенный образ мышления, который тоже не лучшим образом сказывается на здоровье человека.

Вы уже посмотрели? Что думаете?

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Не девелопментом единым

Я уже писал, что мы договорились о проведении ребрендинга с одним из крупных производителей кирпича в нашем регионе — Винзилинским заводом керамических стеновых материалов (ВЗКСМ).

Как говорится, не девелопментом единым жив GMK. Иногда к нам прилетают проекты из смежных отраслей. И когда к нам приходят люди, которых мы много лет знаем, мы с удовольствием помогаем им начать какой-то новый путь (особенно после глобальной реструктуризации).

Работая над этим проектом, мы следовали очень тонкой логике. Мы исходили из ожиданий потенциальных партнеров компании — крупнейших девелоперов России. Нам было важно понять, какой они видят работу с производителем материалов.

Оказалось, для них важно сотворчество: чтобы фасадный партнер вовлекался в задачу, понимал все ее детали и активно выдвигал идеи по реализации. Из этой большой идеи мы и выстраивали позиционирование.

Лично мне было любопытно увидеть, как работает такое масштабное производство. Если вам тоже интересен опыт брендинга, позиционирования и выстраивания маркетинговой стратегии в околодевелоперском бизнесе — читайте кейс на нашем сайте.

Коммерческая/жилая недвижимость: оптимальное соотношение

Доля коммерческой недвижимости в объеме жилого комплекса зачастую не превышает 3-6%.

Девелопер понимает, что определенные потребности в таких помещениях надо закрыть, но не желает нести риски низкой стоимости продаж. Поэтому сокращает площадь коммерческой недвижимости до минимума, который закрывает потребности жилого комплекса.

Поэтому время, когда под коммерцию отдавались все первые, а иногда и вторые этажи, безвозвратно ушло. И это в принципе достаточно логично с экономической точки зрения.

Да, существуют регионы, в которых есть норматив — до 20% или даже до 30% коммерческой недвижимости. Но это регионы в основном столичные. В целом в России норматива обеспеченности жилого комплекса коммерческой инфраструктурой нет.

Вместе с тем, я бы хотел акцентировать внимание девелоперов: пусть доля коммерческой недвижимости не очень большая, я считаю, что она должна быть в районе 8%—12%. Это позволит жилому комплексу более полно раскрыть потенциал.

Потому что правильно сформированная коммерческая недвижимость, которая обеспечивает не только базовые потребности, но и интересные запросы (например, школа иностранных языков, фитнес-студия), увеличивает добавленную стоимость и стимулирует темпы выбытия жилья.

Поэтому я рекомендую девелоперам не относиться к коммерческой недвижимости формально (условно: 6% выделил, нарезку мелкую сделал и считаешь, что функция выполнена).

Это достаточно серьезная логика, нужно разрабатывать концепцию, которая интересна и арендаторам, и жителям проекта. Только так можно получить искомую добавленную стоимость.

Мы этим занимаемся достаточно давно. И я считаю, что это уже аксиома. А вы что думаете?

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Из СМИ прилетел вопрос про инвестиции в недвижимость… Какие риски сейчас с этим связаны, какие есть выгоды и перспективы.

Сейчас тот период, когда не очень понятны правила и тренды, не очень понятно, куда пойдет рынок. Я полагаю, что в таких условиях критически важен опыт инвестора.

Например, для непрофессионального инвестора покупать недвижимость с целью вложения денег в ближайшие месяц-два, наверное, нелогично.

Как мы знаем, разница между вторичным и первичным рынком в некоторых регионах достигала 40%. Соответственно, можно ожидать, что вторичный рынок будет подтягиваться по цене к первичному, поскольку сейчас льготные ипотечные программы более-менее сбалансированы. И, возможно, инвестиции во вторичное жилье будут более привлекательны, чем в новостройки.

Теперь о полупрофессиональных инвесторах. Это люди, которые обладают определенным капиталом, готовы покупать в относительно небольших объемах (условно, 1-2 лота).

Я думаю, что в данный момент заработать на спекулятивных сделках будет очень сложно. Вероятнее всего, рынок несколько застопорится, как это уже неоднократно было в России.

Затем люди поймут, что особых альтернатив недвижимости как инвестиционному активу в России пока нет. Тем более, что она растет в цене на протяжении многих лет, а за последние 4 года подорожала вдвое.

И поскольку инвестировать фактически больше некуда, эти люди продолжат вкладывать свои деньги в недвижимость, и, вероятнее всего, рынок восстановится.

Но в моменте риски есть. Поэтому если у полупрофессионального инвестора очень агрессивный риск-профиль, то можно покупать и сейчас. Особенно с учетом того, что девелоперы будут давать какие-то преференции, и что вторичный рынок может стать более привлекательным.

Но все же я даже для таких инвесторов рекомендовал бы взять паузу на месяц-полтора.

Сейчас я бы однозначно рекомендовал покупать недвижимость тем, кто делает это для собственных нужд. То есть если семье или конкретному человеку необходимо жилье в моменте. Не с целью инвестиций, а чтобы закрыть свои потребности и сформировать более комфортные #сценарии_жизни.

При этом хорошо бы, чтобы это вложение не только решало личные задачи, но и было достаточно прибыльным и интересным на рынке.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Инфляция ускорилась и складывается существенно выше апрельского прогноза Банка России. Рост внутреннего спроса продолжает значительно опережать возможности расширения предложения товаров и услуг. Для того чтобы инфляция вновь начала снижаться, требуется дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики, а для возвращения инфляции к цели — существенно более жесткие денежно-кредитные условия, чем предполагалось ранее.

Вот что сообщает нам ЦБ.

Как следствие — 18%. Что ж, и сказать-то нечего. Ждем перемен к лучшему.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Когда под окнами расположилась стройка, я понял, что мат — это не просто набор крепких выражений, а полноценное орудие труда.

Какая пятница — такой и #пятничный_анекдот…

Все чаще слышу разговоры от потенциальных покупателей, что в ближайшей перспективе (если не в июле, так в августе, если не в августе, так в сентябре) произойдет массовое удешевление жилой недвижимости.

И называются понятные причинно-следственные связи: ипотека уже дорогая, станет еще дороже → спрос упадет → девелоперам надо будет продавать → они пойдут на скидки. В общем, по этой логике, недвижимость подешевеет.

Возможно, в какой-то краткосрочный период девелоперы действительно должны будут пойти на определенные уступки. Да они уже сейчас на это идут, прикрывая их всевозможными акциями.

Но если посмотреть на проблему в перспективе и целиком, то подорожает не только ипотека…

Когда приток денежных средств на эскроу-счета уменьшится (а это точно произойдет по уже перечисленным причинам), существенно подорожает проектное финансирование.

И если текущие проекты девелопер доведет при любых раскладах, то перспективные проекты и инвест-программы встанут под большой вопрос.

А это первая предпосылка к ограничению предложения. А это опять дисбаланс в сторону продавца.

Помните резкий скачок недвижимости в 2020 году? Да, он был обусловлен в том числе ковидной историей.

Но надо не забывать и то, что в 2019 году, когда все встали на проектное финансирование, количество компаний, которые смогли туда зайти, сократилось. Сформировался определенный дефицит жилья, что тоже способствовало росту цен.

Подобная история вполне может произойти и сейчас. Запланированные сейчас инвестиционные программы могут не обеспечить спрос в среднесрочной перспективе.

И когда ставка через год или два начнет приходить какому-то нормальному показателю, спрос начнет нарастать, а предложения не будет. И это опять вызовет рост цен.

Поэтому в перспективе 3-5 лет я не вижу картины, при которой недвижимость теряет в цене. Потому что сейчас девелоперский бизнес — это не только бизнес девелоперов, это бизнес банков. А банки в России — это банки в России.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Опыт ребрендинга одного из крупнейших КОТ в России

С самарским девелопером «Древо» мы работаем уже много лет. Мы познакомились в 2016-м или 2017-м, когда их проект «Южный город» начал потихоньку выходить из программы «Доступное жилье для молодой семьи».

Помните, такая программа была? 35 тысяч рублей за квадрат вместе с отделкой? Были времена, были цены…

Так вот, уже в то время девелоперу было очевидно, что программа себя исчерпала и надо переходить к более дорогому, интересному и комфортному жилью. И мы начали нашу работу.

За это время мы многое сделали. И вот в прошлом году пришло понимание, что «Южный город» требует еще одной итерации: обновления, переосмысления, репозиционирования или рефреша.

Это было обусловлено прежде всего тем, что продукт, потребитель, да и мир в целом стали другими.

В прошлом году мы разработали маркетинговую стратегию, сменили позиционирование на «Южный город — город всевозможностей».

Это действительно огромный КОТ (второй по размерам в России), который активно застраивается, и очень интересный, содержательный, прогрессивный девелопер.

Продукт, который они строят сейчас, существенно отличается от того, каким он был. Мы уверены, что постепенно разворачивая новое позиционирование, девелопер добьется более интересных результатов с точки зрения:

▪️коммерции;
▪️дальнейшего развития продукта;
▪️привлечения в проекты той аудитории, которой ценны качества, заложенные в продуктовую линейку.

Подробнее о работе над проектом — в кейсе на нашем сайте. Читаем, наслаждаемся.