Как устроен девелопмент Таиланда

Я уже писал, что у нас есть проект в Таиланде. И вот не скажу, что он идет прям хорошо — там есть определенные сложности.

Тем не менее, мы стараемся разобраться в этом рынке и найти инструменты, которые позволят сформировать для клиента более интересное продуктовое решение.

Мои коллеги, Алина Хоробрых и Наиля Мухаметова, сделали небольшой обзор, поделились впечатлениями и рассказали, каким они увидели рынок недвижимости Таиланда. Я думаю, это прикольное чтиво.

А вот это уже интересно.

ЦБ отметил рост интереса к ипотеке по рыночным программам в июне. За месяц было оформлено кредитов на 159 млрд руб., что на 28% больше майских (124 млрд руб.) и на 77% — январских показателей (90 млрд руб.).

Возможно, мы (девелопмент) не так уж и безнадежны.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Тезисы, которые я почерпнул из разговора с психологом в очередном выпуске #Средалогия.

▪️Москва — это огромный город по большому счету одиноких людей.

▪️Жить выше четвертого или пятого этажа небезопасно для жизни.

▪️Люди, приобретая жилье, абсолютно не принимают во внимание свое здоровье.

▪️У современного российского человека идет явный тренд на снижение инстинкта самосохранения. Как пример: надел
наушники, пошел через дорогу. Я так тоже иногда делаю.

▪️И еще один тезис, феноменальный. Когда человек перекладывает на девелопера задачу наладить для себя комфорт или обеспечить какие-то другие функции, он становится маленьким. Что это значит? Что он перестает быть ответственным за свою жизнь и начинает меньше заботиться по себе.

Соответственно, это формирует определенный образ мышления, который тоже не лучшим образом сказывается на здоровье человека.

Вы уже посмотрели? Что думаете?

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Не девелопментом единым

Я уже писал, что мы договорились о проведении ребрендинга с одним из крупных производителей кирпича в нашем регионе — Винзилинским заводом керамических стеновых материалов (ВЗКСМ).

Как говорится, не девелопментом единым жив GMK. Иногда к нам прилетают проекты из смежных отраслей. И когда к нам приходят люди, которых мы много лет знаем, мы с удовольствием помогаем им начать какой-то новый путь (особенно после глобальной реструктуризации).

Работая над этим проектом, мы следовали очень тонкой логике. Мы исходили из ожиданий потенциальных партнеров компании — крупнейших девелоперов России. Нам было важно понять, какой они видят работу с производителем материалов.

Оказалось, для них важно сотворчество: чтобы фасадный партнер вовлекался в задачу, понимал все ее детали и активно выдвигал идеи по реализации. Из этой большой идеи мы и выстраивали позиционирование.

Лично мне было любопытно увидеть, как работает такое масштабное производство. Если вам тоже интересен опыт брендинга, позиционирования и выстраивания маркетинговой стратегии в околодевелоперском бизнесе — читайте кейс на нашем сайте.

Коммерческая/жилая недвижимость: оптимальное соотношение

Доля коммерческой недвижимости в объеме жилого комплекса зачастую не превышает 3-6%.

Девелопер понимает, что определенные потребности в таких помещениях надо закрыть, но не желает нести риски низкой стоимости продаж. Поэтому сокращает площадь коммерческой недвижимости до минимума, который закрывает потребности жилого комплекса.

Поэтому время, когда под коммерцию отдавались все первые, а иногда и вторые этажи, безвозвратно ушло. И это в принципе достаточно логично с экономической точки зрения.

Да, существуют регионы, в которых есть норматив — до 20% или даже до 30% коммерческой недвижимости. Но это регионы в основном столичные. В целом в России норматива обеспеченности жилого комплекса коммерческой инфраструктурой нет.

Вместе с тем, я бы хотел акцентировать внимание девелоперов: пусть доля коммерческой недвижимости не очень большая, я считаю, что она должна быть в районе 8%—12%. Это позволит жилому комплексу более полно раскрыть потенциал.

Потому что правильно сформированная коммерческая недвижимость, которая обеспечивает не только базовые потребности, но и интересные запросы (например, школа иностранных языков, фитнес-студия), увеличивает добавленную стоимость и стимулирует темпы выбытия жилья.

Поэтому я рекомендую девелоперам не относиться к коммерческой недвижимости формально (условно: 6% выделил, нарезку мелкую сделал и считаешь, что функция выполнена).

Это достаточно серьезная логика, нужно разрабатывать концепцию, которая интересна и арендаторам, и жителям проекта. Только так можно получить искомую добавленную стоимость.

Мы этим занимаемся достаточно давно. И я считаю, что это уже аксиома. А вы что думаете?

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Из СМИ прилетел вопрос про инвестиции в недвижимость… Какие риски сейчас с этим связаны, какие есть выгоды и перспективы.

Сейчас тот период, когда не очень понятны правила и тренды, не очень понятно, куда пойдет рынок. Я полагаю, что в таких условиях критически важен опыт инвестора.

Например, для непрофессионального инвестора покупать недвижимость с целью вложения денег в ближайшие месяц-два, наверное, нелогично.

Как мы знаем, разница между вторичным и первичным рынком в некоторых регионах достигала 40%. Соответственно, можно ожидать, что вторичный рынок будет подтягиваться по цене к первичному, поскольку сейчас льготные ипотечные программы более-менее сбалансированы. И, возможно, инвестиции во вторичное жилье будут более привлекательны, чем в новостройки.

Теперь о полупрофессиональных инвесторах. Это люди, которые обладают определенным капиталом, готовы покупать в относительно небольших объемах (условно, 1-2 лота).

Я думаю, что в данный момент заработать на спекулятивных сделках будет очень сложно. Вероятнее всего, рынок несколько застопорится, как это уже неоднократно было в России.

Затем люди поймут, что особых альтернатив недвижимости как инвестиционному активу в России пока нет. Тем более, что она растет в цене на протяжении многих лет, а за последние 4 года подорожала вдвое.

И поскольку инвестировать фактически больше некуда, эти люди продолжат вкладывать свои деньги в недвижимость, и, вероятнее всего, рынок восстановится.

Но в моменте риски есть. Поэтому если у полупрофессионального инвестора очень агрессивный риск-профиль, то можно покупать и сейчас. Особенно с учетом того, что девелоперы будут давать какие-то преференции, и что вторичный рынок может стать более привлекательным.

Но все же я даже для таких инвесторов рекомендовал бы взять паузу на месяц-полтора.

Сейчас я бы однозначно рекомендовал покупать недвижимость тем, кто делает это для собственных нужд. То есть если семье или конкретному человеку необходимо жилье в моменте. Не с целью инвестиций, а чтобы закрыть свои потребности и сформировать более комфортные #сценарии_жизни.

При этом хорошо бы, чтобы это вложение не только решало личные задачи, но и было достаточно прибыльным и интересным на рынке.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Инфляция ускорилась и складывается существенно выше апрельского прогноза Банка России. Рост внутреннего спроса продолжает значительно опережать возможности расширения предложения товаров и услуг. Для того чтобы инфляция вновь начала снижаться, требуется дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики, а для возвращения инфляции к цели — существенно более жесткие денежно-кредитные условия, чем предполагалось ранее.

Вот что сообщает нам ЦБ.

Как следствие — 18%. Что ж, и сказать-то нечего. Ждем перемен к лучшему.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Когда под окнами расположилась стройка, я понял, что мат — это не просто набор крепких выражений, а полноценное орудие труда.

Какая пятница — такой и #пятничный_анекдот…

Все чаще слышу разговоры от потенциальных покупателей, что в ближайшей перспективе (если не в июле, так в августе, если не в августе, так в сентябре) произойдет массовое удешевление жилой недвижимости.

И называются понятные причинно-следственные связи: ипотека уже дорогая, станет еще дороже → спрос упадет → девелоперам надо будет продавать → они пойдут на скидки. В общем, по этой логике, недвижимость подешевеет.

Возможно, в какой-то краткосрочный период девелоперы действительно должны будут пойти на определенные уступки. Да они уже сейчас на это идут, прикрывая их всевозможными акциями.

Но если посмотреть на проблему в перспективе и целиком, то подорожает не только ипотека…

Когда приток денежных средств на эскроу-счета уменьшится (а это точно произойдет по уже перечисленным причинам), существенно подорожает проектное финансирование.

И если текущие проекты девелопер доведет при любых раскладах, то перспективные проекты и инвест-программы встанут под большой вопрос.

А это первая предпосылка к ограничению предложения. А это опять дисбаланс в сторону продавца.

Помните резкий скачок недвижимости в 2020 году? Да, он был обусловлен в том числе ковидной историей.

Но надо не забывать и то, что в 2019 году, когда все встали на проектное финансирование, количество компаний, которые смогли туда зайти, сократилось. Сформировался определенный дефицит жилья, что тоже способствовало росту цен.

Подобная история вполне может произойти и сейчас. Запланированные сейчас инвестиционные программы могут не обеспечить спрос в среднесрочной перспективе.

И когда ставка через год или два начнет приходить какому-то нормальному показателю, спрос начнет нарастать, а предложения не будет. И это опять вызовет рост цен.

Поэтому в перспективе 3-5 лет я не вижу картины, при которой недвижимость теряет в цене. Потому что сейчас девелоперский бизнес — это не только бизнес девелоперов, это бизнес банков. А банки в России — это банки в России.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Опыт ребрендинга одного из крупнейших КОТ в России

С самарским девелопером «Древо» мы работаем уже много лет. Мы познакомились в 2016-м или 2017-м, когда их проект «Южный город» начал потихоньку выходить из программы «Доступное жилье для молодой семьи».

Помните, такая программа была? 35 тысяч рублей за квадрат вместе с отделкой? Были времена, были цены…

Так вот, уже в то время девелоперу было очевидно, что программа себя исчерпала и надо переходить к более дорогому, интересному и комфортному жилью. И мы начали нашу работу.

За это время мы многое сделали. И вот в прошлом году пришло понимание, что «Южный город» требует еще одной итерации: обновления, переосмысления, репозиционирования или рефреша.

Это было обусловлено прежде всего тем, что продукт, потребитель, да и мир в целом стали другими.

В прошлом году мы разработали маркетинговую стратегию, сменили позиционирование на «Южный город — город всевозможностей».

Это действительно огромный КОТ (второй по размерам в России), который активно застраивается, и очень интересный, содержательный, прогрессивный девелопер.

Продукт, который они строят сейчас, существенно отличается от того, каким он был. Мы уверены, что постепенно разворачивая новое позиционирование, девелопер добьется более интересных результатов с точки зрения:

▪️коммерции;
▪️дальнейшего развития продукта;
▪️привлечения в проекты той аудитории, которой ценны качества, заложенные в продуктовую линейку.

Подробнее о работе над проектом — в кейсе на нашем сайте. Читаем, наслаждаемся.

Почитаем достаточно здравые рассуждения ЭН. Спорить сложно, делать (заходить в проекты при рыночной ипотеке 18%+) страшно.

Кстати, что бывает, когда просто субсидирование кредитов идет широким фронтом, мы увидели на примере безадресной льготной ипотеки. Может ли ипотека снова стать доступной, но при этом не взвинчивать цены на жилье? Да, и я снова хочу вернуться к нашему опыту низкой инфляции. Я напомню, что тогда ставки по ипотеке снижались, когда была инфляция низкая, и накануне пандемии банки выдавали кредиты под 8–9% без всякой бюджетной поддержки, без этих дорогостоящих программ.

По мере того как нынешний всплеск инфляции будет затухать, ставки по ипотеке неизбежно должны пойти вниз. В этом цель нашей политики. С другой стороны, уже состоявшееся ограничение масштабов льготных программ будет вести к стабилизации цен на жилье.

Это означает, что и рост доходов людей снова сможет опережать рост цен на жилье, как это было раньше. Это и есть повышение доступности жилья. А льготные программы действительно должны быть строго адресными, они должны решать наши задачи — экономические и социальные.

Что еще важно сказать: мы будем бороться против разного рода схем в ипотеке. Перед завершением широкой льготной программы эти схемы снова расцвели с новой силой. Чего здесь только нет: и рассрочка, и так называемый кешбэк, и очень льготные ставки. Но за этими всеми «завлекаловками» для людей стоит либо завышение цены квартиры, либо резкий рост платежей впоследствии. И все это для людей непрозрачно, запутано.

Недавно мы договорились с банками об ипотечном стандарте — тот стандарт, который исключает использование всяких рискованных схем. Он заработает с начала следующего года, а в части запрета брать с заемщиков плату за сниженную ставку — с июля следующего года.

Хочу подчеркнуть, что даже при ключевой ставке в 18% не идет речь об остановке кредитования, оно продолжит расти, но более сбалансированными темпами, и ипотека здесь — не исключение.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

В июле стоимость новостроек в большинстве российских городов-миллионников увеличилась. В Самаре, например, прирост за месяц составил больше 15%.

То, что в моменте новостройки продолжили дорожать, не вызвало удивления ни у кого из профессиональных игроков рынка. Понятно, что за период по июнь включительно было продано огромное количество жилья. И это спровоцировало рост стоимости, который по инерции продолжился в июле.

Я думаю, что в какой-то степени он может иметь место и в августе. Но все же определенную ценовую стагнацию мы увидим.

Насколько откатится и откатится ли цена? Это вопрос со звездочкой. Сейчас и девелоперы, и банки, которые активно участвуют в проектном финансировании, размышляют, какой путь выбрать:

▪️снизить темп выбытия и сохранить цену;
▪️или пойти на уступки в цене и сохранить темпы выбытия, сопоставимые с теми, что были при льготной ипотеке.

Результаты этих размышлений увидим в ближайшее время.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Надо идти на повышение квалификации в IT…

Если кто-то и выигрывает от увеличения ставок по ипотеке, так это те люди, которые сдают квартиры в наем. Это обусловлено тем, что сейчас среднемесячный платеж по рыночной ипотеке примерно в два раза выше, нежели ставка аренды за тот же месяц. Что, безусловно, является серьезной величиной…

И можно много, долго и даже красиво говорить слоганами типа: «Лучше платить за свою, чем за чужую». Но когда у тебя ипотечный платеж вдвое выше, чем арендный, плюс ты понимаешь, что за 30 лет выплачиваешь сверху еще полторы-две квартиры — это очень смущает. Отсюда дикий рост спроса на рентное жилье, который констатируют наши коллеги из Дом.РФ.

Вообще рынок рентного жилья в России огромен, но абсолютно не системен. Есть большое количество предложений в разных форматах и классах, но все они носят частный характер. А так называемых доходных домов, которые строятся специально для того, чтобы сдаваться в наем, единицы.

Вероятнее всего, когда ключевая ставка пойдет вниз, серьезные игроки посмотрят в эту сторону. Сейчас фондироваться под такой высокий процент сложно.

Ранее у нас были периоды с низкой процентной ставкой. Но и стоимость аренды тогда тоже была невысокая. Если бы тогда кто-то из девелоперов, обладающих серьезными ресурсами по фондированию, вложился бы в доходные дома и строил бы их в больших объемах, то сейчас имел бы очень хорошую доходность, а сроки окупаемости серьезно снизились бы.

Я думаю, что зрелость рынка приведет к тому, что этот сегмент появится. И у нас будут системные владельцы доходных домов, как это было в царской России.

А вы что думаете?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

А вот и праздничный #пятничный_анекдот

Новая акция от кирпичного завода специально для десантников! В каждом десятом кирпиче — татуировка!