딱 저 지역만 푸르스름한거 보이시죠? ㅋㅋ
준공업지역인데 용적률 400%를 적용받습니다.

기존 준공업지역에 위치한 공장이나 창고 땅들은 큰 면적에 비해서 임차인이 적습니다.

일반상업지역은 용적률이 매우 높음에도 불구하고 개발이 힘든 이유가 기존 소유주들과 임차인들의 권리가 복잡하게 엮여있고, 상가임차보호법을 강력히 적용받아 명도가 힘들어서 그런 것인데

준공업지역은 명도도 쉽고

사실 매도인 = 해당 부지를 실제로 사용하고 있던 사람인 경우가 대부분이죠.

물론 공장/창고를 임차하는 경우도 있지만, 이쪽은 대부분 예전부터 자기 땅에 본인의 사업을 운영해왔습니다

이걸 어찌 아느냐? 제가 이쪽 지역 등기부만 몇십개 떼어봤거든요…

예전에 저희 회사에서 이쪽 시장조사를 했었는데 이때 중개업자들과도 많이 얘기해본 것 같습니다

따라서 이 말은 무엇이냐?

직접 개발하기 쉽고 먹을게 많았다는 뜻입니다.

그래서 2010년대 초 한창 성수동 지식산업센터 붐일때 대형 시행사들이 엄청 달려들었었습니다. 초반에는 잘 안됐으나 시간이 지나자 분양에도 성공해서 대박을 내게 됩니다.

강만 건너면 압구정, 청담동이라 원래 입지는 좋은 편이었으나, 일반적인 사람들의 인식이 조금 그랬었습니다.

성수동 = 그냥 낙후된 동네

그런데 차츰 사람들의 인식이 바뀌기 시작했죠.

2015년 트러스톤이라는 자산운용사가 본사 사옥을 신축할 목적으로

서울숲 역 인근 부지를 약 80억에 매입했습니다.

평당 3천만원정도이고, 대출은 50억을 꼈네요.

지금 시세는? 평당 1억에 달합니다.

트러스톤자산운용은 토지가 80억(자기자본 30억 + 대출 50억) + 신축비는 대략 65억으로 추정

= 자기자본으로 약 100억 정도를 들였고, 준공 이후 30억의 담보대출을 또 받았으니

결국 자기자본 6~70억 정도로 본사 사옥을 건축한 것이라고 볼 수 있습니다.

대지면적 260평에 현 시세인 평당 1억을 적용하면 건물의 가치는

토지만 260억+ 빌딩가 @
= 최소 300억입니다.

단순 계산으로 대출 제외하면 순수 100억 이상의 차익을 발생시키겠네요.

바로옆 부지는 유명한 패션회사 W컨셉이 2015년에 대지면적 414평을 115.8억에 매수했네요.

W컨셉은 작년에 신세계에 인수되었었죠? 회사가 2700억에 팔렸습니다 ㄷㄷ

아무튼 얘네들이 2015년도에 산 성수동 땅값은 평당 3천도 안됩니다.. 뭐든지 지나고나서보면 싸보이는 법이네요.

지금은 이렇게 빌딩을 크게 짓고 있습니다. 사옥으로 쓸건지 어떤 용도로 쓸건지는 잘 모르겠네요.

요즘은 빨간 벽돌식 건물이 유행인가봅니다.

초반의 판교도 그랬었습니다. IT밸리 지정 초기에는 편견이 있었지만, 이제는 서울 CBD(광화문, 종로), YBD(여의도), GBD(강남)과 함께 묶이게 되는 공식 업무지구로 인정을 받고 있습니다.

성수동도 머지않아 그렇게 되겠네요.

하여간 기업들은 부동산 냄새를 기가맥히게 잘 맡는 것 같습니다.

한 7-8년전부터 성수동이란 동네가 본격적으로 뜨기 시작하면서

이쪽에 공장을 소유하고 있었던 기존 사장님들이나

진입을 빨리한 투자자들 모두가 지금 해피한 상황입니다.

제가 관심가지고 있는 서울 신당동입니다.

말 그대로 입지 깡패죠. 2, 3, 5, 6호선이 지나가는 서울의 중심부입니다. 실제로 제가 과거에 살아보기도 했었던 지역이기도 하구요.

https://n.news.naver.com/mnews/article/020/0003468518?sid=101

실제로 이효리가 얼마전에 신당동 언덕배기에 있는 근생건물 하나를 매수했는데 왜 이쪽인지에 대한 이유를 찾는 중입니다.

연예인의 빌딩 등기에는 다 이유가 있습니다. 한번 찾아보고 깨우치게되면 공유드려볼게요.

아마 남산고도제한 완화에 따른 수혜가 영향을 미쳤을걸로 추측은 되는데요, 다른 이유가 있을지 열심히 탐색해보겠습니다.

저의 관심지역이니 평일 낮에 하루 연차 쓰고 임장가서 중개사들이랑 잡담이나 하고올까 합니다 ㅎㅎ

상장리츠의 기본적인 운용 모델입니다.

개인의 상업용부동산 투자에도 접목시킬 수 있는 기본 개념이죠.

- 신규자산 편입
- 자산가치 상승 (감정평가 후 레버리지 한도(LTV) 상승)
- 오른 자산들 매각 및 재투자

결국 자산의 전체 크기는 시간이 지남에 따라 불어나는 것을 전제로 함. 자산운용사에서는 이를 AUM이라고 하죠.

다만 지금과 같은 금리 변동 시기에는 이자비용 부담에 따른 현금흐름 유동성 위기가 있을 수 있으니, 리스크 계산을 사전에 잘 해놓고 대응할 수 있도록 해야겠습니다.

- 출처 : 신한알파리츠 IR

감정가 책정을 통해 레버리지 비율을 조절하고 자산가치를 대략 평가해볼 수 있음.

향후 건물주가 되어 운용을 잘 해보고 싶으신 분들은 상장리츠의 기본 비즈니스 모델/ 운용 전략들을 한번 쭉 공부해보시면 도움이 될겁니다.

제가 개인적으로 팔로하는 ‘전주불도저’님의 트위터 글입니다. 위 내용에 전적으로 동의합니다.

부동산은 불패라고 외치지만, 일반 직장인은 부동산만 알아서도 안되며, 주식(기업의 지분)과 사업적인 측면, 그리고 비트코인(알트코인X)에 대한 다방면적 인사이트를 갖춰야 한다고 봅니다.

금리도 높은데 도급공사비도 ㅎㄷㄷ..
물론 하이엔드 주거이긴하나 평당 공사비 1,000만원은 기본적으로 넘어감.

고급주거 상품들 지으려고 작년, 재작년에 강남에 부지 사놓았다가 물려있는 시행사들 꽤 많죠.

올해 이쪽 시장은 여러 변수들이 작용하긴 할 것 같습니다.

향후 5년간 서울 도심부에 예정된 오피스 개발 사업들.

- 서울역 인근으로 집중되어 있음을 볼 수 있음.

- 5~10년 후에는 서울역의 위상이 지금보다 올라갈 것이며, 단순 ‘ktx 기차 타는 곳’이 아닌

삼성역 코엑스처럼 업무, 문화, 쇼핑 등 복합 형태의 시설로 재탄생할 것으로 보임.

이미 좋은 곳도 좋지만 (테헤란로 좋은거 누가 모름?),

지금 당장은 대중의 편견이 있으면서,

결국 판이 뒤바뀔 수 있는 곳에 주목하는 것이 수익성 측면에선 더 좋다.