곧 다가올 미래.. 선점해야함

일리 있는 이야기.

갭투자가 물론 활황기일때는 투입 자금 대비 가장 효율적인 투자가 될 수도 있는데, 향후 예측이 쉽지 않은 지금 같은 시점에서는

1) 최소 2년의 사이클로 자금이 묶인다는 점.
2) 투자 이후 내가 컨트롤 할 수 있는 영역이 제한적이라 시장의 방향성에 100% 의지해야 한다는 점.

에서 단점이 있지 않나 생각됨.

물론 현재 무주택자이고, 향후 실거주를 염두해둔 사전 갭투자는 괜찮지만,

이미 실거주 주택을 보유한 상황에서 추가 여러채의 갭투자는 주의할 필요가 있다.

건물 신축은 사업의 영역이므로 나만의 기술과 노하우로 상방을 열어볼 수 있는 가능성을 갖는다는 점에서 또 다른 이점이 있는 듯.

시네케라님
‘ 직장인으로 사는게 더 위험하다고 생각해서 독립했다 ’

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1) 직장인 All-in
= 상위 0.1%(초고연봉 임원)까지 가야 생존 가능. 이외는 위험.

2) 사업 All-in
= 상위 5~10%안에 들어야 생존 가능

3) 직장인 + 투자
= 대다수의 사람들이 실행하는 것
(Low risk)

4) 사업 + 투자
= 둘 다 잘하면 가장 이상적

5) 직장인 + 사업 + 투자
= 다 잘하는게 가능할까..?
시간이 부족…

(출처 : 매일경제)

성수동의 기가막히는 약진

(사진과 내용 상관무)

성수동 건물 레버리지 투자 사례 공부 해봅니다
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1) 성수동 A건물
17년 7월 평당 3500에 매수 (45.3억)
- 자본금 부대비용 포함 약 15억
- 대출금 33억

2) 약 4년이 지나 A의 가치가 두배 이상 상승
- 감정평가 후 추가 담보대출 25억 실행
- A건물의 담보대출금은 기존 33억+25억해서 58억으로 증가.

3) 성수동 B건물
22년 3월 평당 1.5억에 매수 (87.6억)
- 자본금 27억 (2번에서 땡긴 담보대출 + 자기자본 2억)
- 대출금 65억

* 즉 시작 자본금 약 17억으로
= 약 4년만에 총 282억의 건물 자산가치를 만들어냄.

최종 자기자본 17.3억으로 123억 레버리지..

(임대운용 수익은 알 수 없으므로 제외)

신축이나 증축 등의 추가 밸류애드가 없는 한 역시나 대출 금리가 관건.

최대한 현 임차인으로부터 임대료를 많이 뽑아먹을 수 있는 방법을 강구해봐야 함.

다만 A건물이나 B건물이나 입지가 성수동 내부에서도 매우 우량하고, 저층 건물이라 용적률이 여유가 상당히 많이 남아있고,

현실적으로 공사비는 내려가기 힘드니, 금리 하락에 대한 타이밍을 고려. 이후 명도, 부지 몇실 후 신축을 검토해야 함.

https://www.ajunews.com/view/20230526082840849

답십리(동대문구)도 향후 변화의 기울기가 큰 동네임.

생각보다 강남 자차 접근성도 나쁘지 않다.
물론 대중교통 접근성은 현재로선 좋지는 않음 (왕십리역에서 환승해야함).

그래도 압구정 반경 4km 이내 대형으로 주거 단지가 개발되는 곳이 답십리 말고는 딱히 보이진 않음. 의외로 저평가라고 생각.

5호선 답십리역을 초역세권으로 끼고 있는 청계 리버뷰자이 올해 하반기 분양 예정.

일반분양 800세대로 물량이 꽤 많음.

아직 분양가는 미정이고, 막 저렴하게 나올 것 같진 않으나, 그래도 청약을 노리는 자들에겐 그나마 확률적으로 괜찮게 노려볼만 한듯.

https://naver.me/xSnKde3p

코로나 이후 피렌체 관광객 유입 증가
-> 집 주인들이 단기임대로만 내놓음
-> 일반 주택 임대 공급 감소
-> 월세의 과도한 상승

… 서울은 어떻게 될까?