(사진과 내용 상관무)

성수동 건물 레버리지 투자 사례 공부 해봅니다
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1) 성수동 A건물
17년 7월 평당 3500에 매수 (45.3억)
- 자본금 부대비용 포함 약 15억
- 대출금 33억

2) 약 4년이 지나 A의 가치가 두배 이상 상승
- 감정평가 후 추가 담보대출 25억 실행
- A건물의 담보대출금은 기존 33억+25억해서 58억으로 증가.

3) 성수동 B건물
22년 3월 평당 1.5억에 매수 (87.6억)
- 자본금 27억 (2번에서 땡긴 담보대출 + 자기자본 2억)
- 대출금 65억

* 즉 시작 자본금 약 17억으로
= 약 4년만에 총 282억의 건물 자산가치를 만들어냄.

최종 자기자본 17.3억으로 123억 레버리지..

(임대운용 수익은 알 수 없으므로 제외)

신축이나 증축 등의 추가 밸류애드가 없는 한 역시나 대출 금리가 관건.

최대한 현 임차인으로부터 임대료를 많이 뽑아먹을 수 있는 방법을 강구해봐야 함.

다만 A건물이나 B건물이나 입지가 성수동 내부에서도 매우 우량하고, 저층 건물이라 용적률이 여유가 상당히 많이 남아있고,

현실적으로 공사비는 내려가기 힘드니, 금리 하락에 대한 타이밍을 고려. 이후 명도, 부지 몇실 후 신축을 검토해야 함.

https://www.ajunews.com/view/20230526082840849

답십리(동대문구)도 향후 변화의 기울기가 큰 동네임.

생각보다 강남 자차 접근성도 나쁘지 않다.
물론 대중교통 접근성은 현재로선 좋지는 않음 (왕십리역에서 환승해야함).

그래도 압구정 반경 4km 이내 대형으로 주거 단지가 개발되는 곳이 답십리 말고는 딱히 보이진 않음. 의외로 저평가라고 생각.

5호선 답십리역을 초역세권으로 끼고 있는 청계 리버뷰자이 올해 하반기 분양 예정.

일반분양 800세대로 물량이 꽤 많음.

아직 분양가는 미정이고, 막 저렴하게 나올 것 같진 않으나, 그래도 청약을 노리는 자들에겐 그나마 확률적으로 괜찮게 노려볼만 한듯.

https://naver.me/xSnKde3p

코로나 이후 피렌체 관광객 유입 증가
-> 집 주인들이 단기임대로만 내놓음
-> 일반 주택 임대 공급 감소
-> 월세의 과도한 상승

… 서울은 어떻게 될까?

https://naver.me/5FZsdvxJ

국내도 공유숙박 규제가 점차 완화될 조짐이 보이는 중

근데 일년 중 180일 영업만 가능하다..? 이건 잘 모르겠음

청약의 가장 큰 이점은 계약금 10%로 건설기간인 3년간의 시간을 벌 수 있다는 것.
(중도금 후불제 조건 가정)

즉, 당첨되어 계약한다면 3년 후 아파트 시세가 현재에 비해 오를 것이라는 데 베팅을 하는셈.

- 구의역 롯데캐슬
- 래미안라그란데

이 두군데 특히 좋아보임.
입지도 좋고.

1) 전기차로의 전환은 앞으로 필연적. 누구나 다 아는 사실.

2) 빠른 속도로 전환이 이루어지진 않겠지만 주유소는 점점 없어질 것.

3) 기존 주유소였던 해당 부지들은 주거용 / 상업용으로 많이 개발이 됨.

4) 다만 고금리 상황에서 분양 시장이 좋지 않으니 주거사업 전문 기업들이 임대형으로 운영하게 될 것.

5) 주거와 상업적인 가치가 상승하여 유동 인구가 많아지는 이러한 지역은 임대료, 즉 월세가 가파르게 더 오릅니다.

6) 코리빙 시장을 파악해보신 분들은 알겠지만 월세가 상당히 비쌈. 다만 훌륭한 커뮤니티 시설 등 요즘 1인 가구들의 니즈를 충분히 충족시켜 주어 수요층이 분명히 존재.

7) 결국 선진국의 주요 대도시들처럼 고액 월세의 기업형 임대가 많아질듯.


정책적인 기업형 임대
(서울시 지원 역세권 청년주택 등의 민간/공공임대)

vs

민간의 기업형 임대(코리빙)

양극화가 벌어지고 있는 상황.

https://m.sedaily.com/NewsView/29QQKE62KN

지역주택조합(지주택)은 절대 들어가시면 안됩니다.

일반 재개발 난이도의 x100 이라고 봐야함.

지주택도 물론 성공 케이스가 있음.

성수동에 현재 건설 중인 서울숲아이파크는 그나마 성공적인 개발 사례(2024년 입주 예정)

하지만 이런 케이스는 극극소수라고 봐야함.

왜냐면 이런 성공 사례마저도 그동안 순탄하게 진행된게 아님.

https://n.news.naver.com/article/015/0004377344

조합장도 믿지 못하고
조합의 업무대행사도 믿지 못함

결국 사람이 리스크다.

https://www.bizhankook.com/bk/article/20328

서울숲아이파크는 압도적인 입지를 바탕으로 이런 숱한 리스크를 어찌저찌 견디고 넘겨가며 그나마 여기까지 진행되어 왔지만

아직도 전국에는 어중이떠중이 지역주택조합들이 너무 많음.

지주택은 간단하게 말해서 :

1) 친하지 않은 사람과 동업하며
2) 내가 대출받은 돈을 그 사람한테 다 맡기고
3) 사업에 대한 모든 권한을 그 사람한테 위임하는 것

이라고 생각하면 됩니다.

사기가 판을 치는 세상 속으로 굳이 들어갈 필요가 없음.