제가 예전에 몇번 언급한 시행사 대표님도 요즘 PF가 안되서 너무 힘들어하시네요..

다만 2008년 리먼 때도 살아남으신 분이라

이번 힘든 장도 극복하셔서 결국 도약하실 것 같습니다.
—

‘세 덩어리를 만드는 단계’

결국 우리는 3덩어리 만들기에 돌입을 해야 한다.

3덩어리는 아래와 같다.

① 첫 번째 덩어리,

‘주거용 부동산’을 만들어야 한다.
꼭 아파트가 아니어도 된다.
남은 노후에 편하게 지날 수 있는 ‘자가’를 의미한다.

이 주택의 용도는 실거주용이지만
다른 사람에게 임대를 주고
본인은 다른 곳에 살아도 된다.

꼭 그 집에 살지 않아도 되지만
중요한 것은 그 집으로 인해
자신의 노후의 주거지를 해결해야 하기 때문에
소유권만은 죽을 때까지 꼭 쥐고 있어야 한다.

즉, 이 집의 최종 용도는 ‘상속용’이 되는 것이다.

② 두 번째 덩어리,

‘시세차익용 부동산’을 만들어야 한다.

지금 당장은 아니지만
나이가 들수록 목돈이 들어가는 이벤트가 생긴다.
(병원비, 자녀 주택구입 자금 지원 등)

즉, 이집의 주된 용도는
지금보다 나이가 많이 들었을 때
목돈으로 사용할 ‘노후자금용 + 증여용’이다.


③ 세 번째 덩어리,

‘수익용 부동산’을 만들어야 한다.

은퇴를 하고난 후에
자신의 근로소득을 대체해서
생활비를 책임져줄 수 있는 자본소득을 의미한다.

가장 대표적인 것이 ‘월세수익’일 것이다.

우리가 젊었을 때 아등바등 애를 쓰며
재테크를 했던 이유는 어쩌면
노년에 최대한 많은 월세수익을
만들기 위함이었을 것이다.

사람마다 생활수준과 소비가 달라서
상대적이기는 하지만 자신이 가용할 수 있는 범위 내에서
가장 좋은 수익형부동산을 장만해 놓아야 한다.
‘상가건물’이면 최상일 것이다.

이때에는 ‘구분상가’도 정말 좋은 부동산이 될 수 있다.
좋은 부동산이란,
매수하려는 사람의 상황에 맞아야 한다.

한참 근로소득이 뒷받침되는 30대~40대에는
월급이라는 근로소득이 있기 때문에
지금 당장 월급 외에 ‘100만원~200만원의 월세’보다

5년 후, 10년 후에
‘몇 억씩 올라가는 시세차익’이 더 중요할 것이다.

그리고 그렇게 시세 차익의 판을 키워서
나중에 나이가 들었을 때
300만원~400만원씩 월세가 나오는
수익형부동산을 매수하면 된다.

수익형부동산이라고 해서
꼭 상가만 의미하는 것이 아니다.
아파트는 전세를 끼고 사놓으면
시세차익형부동산이 되지만

월세를 놓으면
수익형부동산이 될 수도 있다.

그러므로 자신의 성향과 상황 등을 고려해서
가장 적합한 수익형부동산이 무엇인지 고민한 후
선택했으면 한다.

참고로

‘연금’​은 좋은 3번째 덩어리역할을 할 수 있다.

만약, 부부 모두가 연금조건을 충족하고 퇴직한 공무원일 경우
무난하게 500만원 이상의 연금을 받을 수 있다.

요즘 수익률 연 5%면 우량물건인데
월세 500만원을 연 수익률 5%로 계산을 해보면
12억원 상당의 부동산을 소유하고 있는 것과 같다.

그러므로 어느 정도 연금이 확보된 경우에는

3번째 덩어리를 세팅을 해서
생활비를 더 여유 있게 확보해도 좋고
아니면 2번째 덩어리에 더욱 비중을 주어서
목돈 확보를 더 해도 상관없을 것이다.

요약하자면,

1번째 덩어리 ‘거주용(상속)’,

2번째 덩어리 ‘목돈사용용(증여)’,

3번째 덩어리 ‘생활비용(연금)’이 될 것이다.


이렇게 3덩어리를 만들어 놓는 것이 이상적이겠지만
생각보다 쉽지 않을 수도 있다.

그렇다 하더라도 최소한 2덩어리(거주용 + 생활비용)를
만드는데 최선의 노력을 해보았으면 한다.

[출처] 노후에 경제적으로 쪼들리지 않기 위한 타임스케쥴 2부 (부동산 스터디') | 작성자 부동산 아저씨

https://www.khan.co.kr/economy/real_estate/article/202310150600001?utm_source=urlCopy&utm_medium=social&utm_campaign=sharing

서울 지식산업센터는 여전히 잘나감…성수동, 영등포 등

문제는 역시 애매한 지역들임.

평택, 동탄, 미사, 고양 이런 곳들은 공급이 계속될 수 있는 반면

충분한 수요가 뒷받침되어 주지 못함.
—

"특히 지산은 서울을 제외한 경기·인천 지역에 절반 이상이 몰려있다.

서울은 기존 공장(사무실)이 멸실한 자리에만 지을 수 있어 공급에 한계가 있지만,

수도권이라도 아직 생활 인프라가 갖춰지지 않은 외곽 지역은 상대적으로 땅값이 저렴해 대량 공급도 가능하다.

개발업자들 입장에서는 더 큰 수익을 낼수 있는 셈이다."

➜ 지산으로 떼돈 번 시행사들 많음. 물론 작년 부동산 경기가 꺾이고 물려있는 시행사들도 엄청 많음 ㅠ 인생은 역시 타이밍인가..

경기권역에 막 때려지었더라도 괜찮은 타이밍에 분양했다면 완판하여 Exit 완료 했을 것.

물론 반대로 분양 받는 입장에서는 지금 완전 낭패.

경기권 지산 투자는 타이밍 좋게 잘 치고빠지기 할 자신 없다면 건드리지 않는게 좋음..

자산의 기본 펀더멘탈(수요)이 좋지 않기 때문.

https://m.blog.naver.com/known12d/223241367544

“인생 대부분의 시간은 투자를 안하는게 맞다. 사람들은 투자 기회가 열리는 시점을 몰라서 계속 투자를 하는거다”

출처 - AI킴님의 블로그

의미 있는 말이네요…
생각 한번 해볼만한 듯
—

https://www.bloter.net/news/articleView.html?idxno=607414

”올해 상반기 별도 기준 현재 크래프톤은 6223억원 가량의 현금및현금성자산을 보유“

기본적으로 돈 잘버는 회사는 역시 강함. 근본 캐쉬카우가 튼튼하니 경기침체에도 여유롭게 부동산 쇼핑 중.
—

금일은 시간이 남아 노량진 뉴타운 임장을 한번 다녀와봤네요 ㅎ 날씨가 좋아 빨빨거리면서 2만보 정도는 걸은 것 같습니다

철거 중인 노량진 6구역

부동산 앞에 적혀있는 요약표가 인상깊네요

1구역 : 시공사 선정 단계
2구역 : 철거 후 설계변경 중
3구역 : 관리처분 준비단계
4구역 : 이주 예정
5구역 : 관리처분 승인
6구역 : 철거 중
7구역 : 관리처분 준비단계
8구역 : 철거 직전
—

몰랐는데 1구역엔 16평형도 있네요..

로열층 선택을 못하는 일부 조합원들의 분쟁도 있어 보입니다

뿔난 이들 조합원들은 시공사에게 설계변경을 요구하고 있네요

중개업소 잠깐 들어갔다가 나왔는데

짬밥 30년 넘는 중개사께서 하시는 말 :

“노량진 뉴타운은 전국구 재개발 투자처라 일단 신빙성이 있으려면

1) 고객이 먼저 계좌 인증을 해야하고
2) 중개사에게 전속권을 주는 계약을 해야한다

그래야 중개인들이 손님을 믿고 좋은 매물 브리핑을 해줄 수 있음.”

“저 아파트 팔아서 재개발 투자할 예정인데요… ” 이런말 안믿는다고 함 ㅎ

오로지 계좌잔고 인증만 믿어준다고. 이미 최소 필요 현금은 10억 이상.

근데 제가 내공있는 중개사라도 그럴 것 같긴 함.

이 바닥에서 얼마나 많은 뜨내기 투자자들한테 시달리셨을지… 장단이 있긴하지만

노량진 뉴타운 투자금이 제 예상보다 많이 들어가는 것 같아 입맛만 다시고 나옴.

노량진 입지야 뭐… 말해뭐해
—

기준금리는 당분간 내려가지 않는다는게 시장의 기조인듯 함
—