Отличная история от Honkonger про талант продажи профинвесторам воздушных замков 80 lvl

Красочный момент, о котором я раньше не знал: пытаясь закрыть чудовищный $600м-раунд об Hony Capital (弘毅投资) - одно из Original Gangster-имён в китайском прайвет эквити - Адам ведёт скептически настроенного босса фирмы Джона Чжао и его помощников на крышу только что снятого Виворком высотного здания в центре Нью-Йорка. Группа поднимается на строительном лифте, переступая через вёдра, шпатели, инструменты и кабели, оставленные выгнанной отсюда 5 минут назад ремонтной бригадой, готовящей помещение к открытию очередного коворкинга. Придерживая дверь для китайцев, Ньюманн выходит на пятачок крыши последним, по наитию захватывая с собой снятый со стены большущий красный огнетушитель.

Расправы в духе дешёвого боевика не происходит; вместо этого основатель Виворка, ходя по краю крыши с огнетушителем, пускается в энергичный spiel о будущем, где его компания станет первой в своём роде "физической социальной сетью" и предоставит людям место не только для работы, но и для жизни, обучения детей, "духовного развития" и многого другого.

'WE - гремит Адам, обводя рукой виды Нью-Йорка - ARE THE LARGEST TENANT IN THIS GREAT CITY. AND WE'RE JUST GETTING STARTED!', после чего рвёт кольцо и.. обдаёт пеной всю делегацию, всех китайцев, Джона Чжао, себя, сотрудника Виворка, который принёс на подносе 20 шотов текилы, и вон того парня на соседней крыше. Секунда шока.. и делегация во главе с китайским, по сути, госслужащим с десятками миллиардов под управлением, начинает смеяться и играть в пене как дети в .... аквапарке. Все пьют Don Julio 1942, жмут руки, смотрят на город и пребывают в экстазе. Через неделю сделка закрыта.

Fundraising skill: GENIUS.

Эксперимент №1: квартира против S&P 500

Сегодня начнем новую рубрику, которая называется #эксперименты.
В ней я буду отслеживать результативность альтернативных вариантов инвестиций на длительных горизонтах.

Например здесь (https://news.1rj.ru/str/FinFreeDo/221) я писал о выборе между покупкой квартиры в подмосковье и инвестициями в фондовый рынок США.

Зададим конкретные параметры задачи. Бюджет на покупку недвижимости - 5 mRUB. Исходя из цены 7 объектов на 1 июля 2019 года в одном из новых микрорайонов неподалеку от г. Сходня средняя цена за метр 2х-комнатных квартир составит 113.45 kRUB. Наш бюджет позволяет купить квартиру площадью 44 кв.м. Бюджет на покупку в долларах по курсу закрытия биржи составил 5 000/62,83=79,58 kUSD.

Альтернативный вариант вложения почти 80 тысяч долларов - открытие счета у зарубежного брокера и покупка ETF на индекс S&P 500 с низкой комиссией. Например, Vanguard S&P 500 ETF (VOO). Цена закрытия 1 июля 2019 года составила 271,44 USD за 1 акцию фонда. Значит на 79 577,82 USD, которые мы потратили на квартиру в МО мы купим 293 единицы VOO. 45 долларов, которые остались после покупки мы оставим на комиссии.

Я намеренно использую одну из самых простых стратегий инвестирования - единомоментная покупка фонда на индекс S&P 500 без составления инвестиционного порфтеля с различными классами активов, чтобы сравнить метод, который может использовать старшекласник с самым популярным инвестиционным активом россиян - покупкой инвестиционной квартиры в новостройке под сдачу. Я также понимаю, что по всем коэффициентам фондовый рынок США на текущий момент перегрет, и скоре всего в ближайшие 10 лет произойдет его существенное падение.

В июле 2020 года я планирую посмотреть на средние цены предложений квартир в том же самом ЖК в Московской области, пересчитать стоимость квадратного метра, добавить денежный поток от аренды с учетом средней загрузки и цены аренды квартиры в этом ЖК (уточню у риелторов, которые работают по этому району), плату за коммунальные услуги, налог на имущество, налог на доход от аренды. Получим чистый годовой доход объекта чтобы сравнить его с чистой доходностью от инвестирования в индексный фонд VOO, который повторяет доходность индекса S&P 500, с учетом комиссий иностранного брокера, которым я пользуюсь сам.

Гипотеза эксперимента: доходность инвестирования в VOO в долларах на горизонте 10 лет будет выше, чем доходность инвестиционной жилой недвижимости в МО, приобретенной на вторичном рынке,

А на что из этих опций поставили бы Вы? Делитесь своим мнением об эксперименте в комментариях.

Эксперимент №1: квартира против S&P 500. 1ый год.

Чтобы напомнить о сути эксперимента прошу вначале прочитать пост годичной давности. Привел его выше 👆🏻

Основан опыт на финансовом решении, которое принимала моя семья год назад перед переездом в Израиль. Выбор стоял между покупкой небольшой квартиры в ЖК Велтон Парк неподалеку от города Сходня или инвестированием в рынок ценных бумаг США. В итоге после взвешивания всех за и против решение было принято в пользу фондового рынка. Интересно теперь понять, верным или нет оказалось решение на горизонте 1 года. Первый чекпойнт, после которого эксперимент будет продолжен.

Теперь о методике измерения результатов.
Вначале рассмотрим денежный поток, который дадут два рассматриваемых актива - двухкомнатная квартира под сдачу в аренду плозадью 44 кв. м. в указанном жилом комплексе и ETF-фонд от Vanguard на индекс S&P 500 с годовыми расходами 0.03% - VOO.

Описанные квартиры в районе с хорошим ремонтом, мебелью и техникой можно сдать в аренду за 30 kRUB в месяц (посмотрел ставку аренды в ЖК на сайте ЦИАН). Будем считать, что 1 месяц из 12 квартира простаивала в поисках арендатора, а ЖКХ и взносы на капитальный ремонт платят арендаторы сверх 30 kRUB. Итого доход в размере 330 kRUB в год при капитале в 5 mRUB дают доходность до вычета налогов порядка 6.6%. Я посчитал абсолютную сумму дохода в долларах, переводя арендную плату по курсу ЦБ РФ на 2е число каждого месяца, умножил на коэффициент загрузки 11/12 и очистил от налогов на доходы по ставке 13% и получил чистый доход за год в размере 4 331 USD.

Я не учитывал налог на имущество, ведь квартиру можно записать на пенсионера и получить льготу на 1 объект недвижимости. Я не учитывал возможность получения налогового возврата до 260 kRUB на каждого взрослого собственника и использования при покупке материнского капитала. Считал, что в нашем примере такие льготы уже использованы или использовать их по тем или иным причинам невозможно. Также я исключил такие события как затопление арендаторами соседей, пожар, порчу ремонта и прочие риски. Предполагаем, что за 1 год ничего из катастрофических событий для наших арендных доходов не произошло. Да и страховка по этим рискам на год обошлась бы порядка 100-150 USD, что, согласитесь, несущественно как для нашей суммы годового дохода, так и для размера капитала почти 80 kUSD.

Что по денежному потоку VOO? Фонд платит квартальные дивиденды, и на рассматриваемый годовой период с 1 июля 2019 по 1 июля 2020 пришлось 4 выплаты общей суммой 5,2938 USD на 1 акцию (https://www.dividend.com/dividend-stocks/uncategorized/other/voo-vanguard-sandp-500-etf/#dividend-payout-history-anchor).

В посте выше мы говорили, что 5 mRUB по курсу ЦБ РФ на 1 июля 2019 года 62.83 можно купить 293 акции VOO по цене закрытия 271,44 USD за одну штуку. Итого годовой доход составил 1551 USD или после вычета 13% налогов 1349 USD. В 3 раза меньше, чем при аренде квартиры! Неужели надо было покупать недвижку под сдачу? Не торопимся делать вывод на основе денежного потока, а посчитаем еще изменение стоимости актива.

​​Эксперимент No 1. Квартира против VOO. Round 2. Fight!

Пришло время подвести итоги второго года эксперимента. Его начало было положено в 2019 году. Подробнее об истории вопроса можно ознакомится в постах выше 👆 . Рекомендую это сделать до того, как читать дальше.

Итак, что стало с ценами на недвижимость и на аренду?

Аренда двушки 40-45 метров выросла с 30 до 35 kRUB в месяц. С учётом налога 13% и того, что мы сделали предположение о годовом контракте, заключённого в августе 2019, доходность по чистым платежам составляет 5.6%. Общая сумма арендных платежей во второй год эксперимента с учётом официального курса доллара составила 361 kUSD или 4827 USD. Каждый арендный платёж я переводил по курсу ЦБ РФ на 2е число соответствующего месяца.

Цена квадратного метра выросла более чем на 30% в рублёвом выражении или 26,4% в долларах по сравнению с летом 2020 года. Квартиры 44 кв. м. в ЖК Wellton Park в городе Сходне, Московская область, стоят порядка 6 800 тыс. руб.

Наш актив в начале эксперимента стоил 5 mRUB или 79 580 usd, курс 62,83. Через год, в середине 2020 - 5,2 mRUB или 73 964 usd по курсу 70,4413 рублей за доллар. Наконец, на лето 2021 года 6,8 mRUB или 93 497 usd по курсу 72,7234.

Итого, если посчитать доходность денежного потока по формуле xirr, то за 2 года от аренды и увеличения стоимости квадратного метра мы получили бы среднегодовую доходность 21.2% в рублях или 12.4% в долларах США.

Данные по аренде и цене недвижимости взяты с циана в сентябре 2019, августе 2020 и августе 2021 года. Кто-то может сказать, что к этим ценам нужно поменять скидки на торг. Однако мы в данном эксперименте оперируем прежде всего доходностью и относительными величинами. Поэтому нам в первую очередь важна динамика цен. Если скидка на торг за 2 года существенно не поменялась, то расчётная доходность 21,2% в рублях и 12,4% в долларах среднегодовой за пару лет останется прежней.

В абсолютных цифрах мы стартовали с 5 mRUB или 78 737 USD, через год получили 5,2 mRUB и накопленный кэш от арендных платежей за вычетом 13% налога в размере 287 kRUB. Стоимость чистых активов (СЧА или Net Asset Value, NAV) = 78 082. Через 2 года NAV = 99 193 USD, включая 648 kRUB накопленных арендных платежей. В отличие от индексного фонда мы не можем реинвестировать эту сумму в дополнительные квадратные метры недвижимости. Прикупить ещё 4-5 квадратных метра к своему объекту и сдавать уже не 44, почти 50 метров!

Неплохая заявка на победу во втором раунде и по сумме 2х раундов наметилась у недвижимости. Ну что, Сиплый, испугался?

Продолжение о приключениях VOO смотрите в в следующей серии. Stay tuned.

@FinanSvoboda
Глеб Жигайло

​​Квартира против VOO. Round 2. Fight! Часть 2.

А что Титов? Что принёс Vanguard S&P 500 ETF (VOO) своим инвесторам с июля 2019 по 1 июля 2021?

За 24 месяца у фонда было 8 диведендных выплат. Каждый квартал VOO платит инвесторам кэш. Немного, меньше 1,6% годовых на круг. Не густо конечно. Однако для дивидендных портфелей есть другие инструменты.

Дивидендный поток с учётом 10% налога, взимаемых у источника, составил 1421 USD. В рублях по курсу ЦБ на день выплаты это почти 119 kRUB. Скажем так, не поражает воображение. Совсем. Но давайте смотреть переоценку капитала.

В 2019 мы стартовали с цены за одну акцию фонда 271,44 USD по закрытию на 01.07.19. На 5 mRUB мы могли бы купить 293 акции. 43 USD у нас бы осталось в качестве свободных средств после уплаты комиссий. Через год цена акции составила 285,37 USD, +5%. К 01.07.21 мы приходим к 395,74 USD, +39% за год и 46% за 2 года. Среднегеометрический рост котировок почти 21% в год. 💪 В долларах.

Я постарался сделать расчёт максимально реалистичным, поэтому ввёл в расчёт реинвестирование дивидендов, налоги на дивиденды и прирост капитала с учётом валютной переоценки при продаже акций по прошествии 2 лет, а также комиссии за неактивность 10 usd в месяц , которые взимал Interactive Brokers до июля 2021 года.

Реинвестирование работает так. К примеру, 26.09.19 мы бы получили 343,07 USD дивидендами на брокерский счёт за вычетом 10% налогов. На них мы бы купили 1 дополнительную акцию VOO по цене 272,79 USD. Оставшиеся 69 USD добавляются к свободным наличным средствам для дальнейших покупок. Таким макаром за 2 года реинвестирование дивидендов добавило в портфель ещё 8 акций VOO. Те самые дополнительные 5 квадратных метров к квартире, которые не получится докупить на арендный поток от недвижимости в альтернативном варианте. Слишком высокая стоимость одного объекта. Арендные потоки приходится инвестировать в другие инструменты.

Также я учитывал дополнительные 3% налогов с дивидендов, которые необходимо уплатить в РФ в июле следующего за отчётным года.

С учётом реинвестирования и уплаты 10% налога на дивиденды в США при заполненной форме W8-BEN и 3% доплаты в России с учётом валютной переоценки средняя доходность инвестиций в фонд от Vanguard по чистому денежному потоку составила 28,23% в рублях и 19,2% в долларах.

Напоминаю, что для получения такой доходности не нужны космические затраты времени или глубокие знания финансов и инвестиций. По моим прикидкам за 2 года понадобится пара часов на открытие счета, час в год на заполнение декларации 3-НДФЛ по 4 дивидендным выплатам, 5 минут каждый квартал на открытие терминала с телефона и реинвестирование дивидендов по рыночной цене. Итого вам бы понадобилось 4 часа 20 минут для 2 года чтобы получить чистыми в среднем 19,2% годовых! Поди плохо! Напомню, что по недвижке было 12,4% среднегодовой доходности в долларах США.

Здесь в обязательном порядке нужно сделать стандартную оговорку, что доходность, показанная в прошлом, не гарантирует аналогичных результатов в будущем. Но мы рассматриваем конкретный пример на конкретных цифрах.

Доходность индексного фонда на S&P 500 от Vanguard была на 6,8-7% больше доходности от сдачи в аренду квартиры 44 кв. м. в Сходне. В абсолютных цифрах капитал на выходе по S&Pшке 119.313 мёртвых президента, по бетону - 99.193 грязные зелёные бумажки. Разница = 20 120 USD. Весомо. Ощутимо. Твоё. Если сделал правильный выбор.

Из настоящего момента, решение представляется простым. Но 2 года назад этот выбор бумажных инвестиций против осязаемых и "надёжных" был совсем не очевиден. Были, конечно, и другие возможности. Купить на все деньги биткойна! Но мы с вами говорим о надёжных, проверенных временем инвестициях, а не о высокорискованных спекулятивных активах.

В целом вывод по прошествии 2 лет эксперимента банален до невозможности. Популярная стратегия начала 2000-х по покупке жилой недвижимости для сдачи в аренду на долгосрок проигрывает индексной стратегии "купи и держи ETF на S&P 500" как по доходности, так и по затратам времени и усилий. Как на одно-, так и на двухлетнем горизонте.

​​Наблюдения продолжаются.

P. S Хотел бы от души поблагодарить всех, кто поздравил меня с днём рождения. Вы лучшие!

@FinanSvoboda
Жигайло Глеб

И снова про недвижимость и фондовый рынок

Израильская недвижимость за 10 лет выросла на 346%, что больше чем в 2 раза превышает ближайшего конкурента - Швейцарию. Видимо, результат был посчитан в фунтах стерлингов так как издание британское. Учитывался только прирост стоимости квадратного метра, без учёта потенциальный доход от сдачи в аренду. Ссылка на исследование:

https://www.money.co.uk/mortgages/global-property-increases

И та же новость на русском языке
https://detaly.co.il/otchet-mezhdunarodnyh-ekspertov-izrail-chempion-mira-po-rostu-tsen-na-zhile/

Для интереса я посчитал на сколько вырос бы за период с 2010 по 2020 год фонд на индекс S&P 500 - VOO. Тот же самый, который я использовал в своём эксперименте, о котором писал ранее.

Фонд был создан 10 сентября 2010, потому с этой даты и будем брать 10 лет. Цена начала наблюдений 82,29 USD, а на 10.09.20 - 302,11 USD. Прирост на 267% в долларах за 10 лет без учёта реинвестирования дивидендов.

Результат индекса получился хуже, но, как говорят американцы, in same ballpark, на одном стадионе 🏟

При этом стоит помнить, что результат израильской недвижимости был выдающимся за последние 10 лет. Я не уверен, что следующее десятилетие будет таким же успешным с точки зрения доходности для инвестора. Впрочем, нельзя это сказать и про индекс американских акций.

Разумный подход - иметь в своём портфеле как недвижимость, так и акции. Причём не только американские. И не только акции.

Глеб Жигайло
@FinanSvoboda

Таки встречайте best practices от Фридом Финанс: вход - рубль, выход - два ✌️

Или

Система "Ниппель": туда - дуй, оттуда - рифма к слову "дуй"... 😜

Банкстеры Фридом не переводят деньги в адрес коллег из брокера Interactive Brokers. Зато в очередной Finiko деньги уйдут без проблем. @banksta

Клуб триллионеров по капитализации

Сдаётся мне, что внутри этих внушительных цифр с 12 нулями сидит много свеженапечатанных вертолетных денег, которые раздавали правительства многих развитых стран в связи с короной. Robinhood и криптобиржи выступили продавцами лопат на этом празднике жизни.
В интересное время живём...

@FinanSvoboda

Интересный эксперимент приведён на канале Финансовая независимость. Депозит vs Жилая недвижимость vs Российские акции.

В целом выводы на основе моих замеров подтверждаются.
Жилая недвижимость сравнима с рынком акций, немного уступая в доходности.

Минус - много транзакционных издержек как времени, так и денег.

Плюс - меньше волатильность и соблазнов продать в кризисные времена.

Выбор, как всегда, делаете вы.

Вклады, недвижимость или фондовый рынок в России: исторические данные 1997-2021

Два года назад я уже делал пост на эту тему. Суть поста заключалась в том, что я сравнивал три варианта возможных накоплений, начиная с 1997 года и до сентября 2019 года. Прошло уже два года с того момента. И мы увидели очередной рывок вверх в стоимости недвижимости. Я потратил немного времени и обновил данные. Результат получился интересный. Во всех трёх вариантах разыгрывался сценарий постепенных накоплений с увеличением суммы каждый год: с 500₽/месяц в 1997 до 12500₽/месяц в 2021. В сумме получилось 1,9 млн ₽ таких вот взносов "с нуля". Для всех трёх сценариев динамика сбережений была одинаковая.

Сценарий 1, Ультраконсервативный: вклады. Проценты реинвестировались, никаких снятий. Получилось 4,9 млн ₽ в 2021 году, есть большие сомнения в том, что удалось обогнать инфляцию (скорее всего, нет).
Сценарий 2, Прагматичный: недвижимость. Очень удачные сделки, быстрая выплата ипотеки, идеальные условия сдачи в аренду - без ремонтов, простоев, налогов, страховок и прочей лабуды. Получилось "купить" две квартиры (в 2006 и 2016 гг), сумма накоплений + стоимость самих квартир = 12,2 млн ₽ в 2021 году.
Сценарий 3, Инвестиционный: акции российских "голубых фишек". С дивидендов платится налог, после чего они реинвестируются. Акции очень волатильны, но всё-таки по итогам 24 лет результат составил 13,2 млн ₽ в 2021 году.

Полный текст, детальные условия и выводы:

https://telegra.ph/Vklady-nedvizhimost-ili-fondovyj-rynok-v-Rossii-1997-2021-09-20