☝️ Среди частых ошибок при составлении компаниями бухгалтерской (финансовой) отчетности последних лет мы замечаем некорректное раскрытие информации согласно ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль».

❗Напомним, что с отчетности за 2020 год применяется новая редакция ПБУ 18/02 (в ред. Приказа Минфина РФ от 20.11.2018 № 236н), которая предусматривает переход на балансовый метод расчета налоговых разниц с так называемого «затратного» метода (метода отсрочки). Теперь временная разница по состоянию на отчетную дату определяется как разница между балансовой стоимостью актива (обязательства) и его стоимостью, принимаемой для целей налогообложения (п. 8 ПБУ 18/02).

К сожалению, некоторые компании это забывают и продолжают раскрывать данные в пояснениях к годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности по-старому. А изменить необходимо информацию в двух местах:

🟠 Во-первых, в разделе об основных положениях учетной политики – старые формулировки перестают соответствовать как нормативным требованиям, так и фактически применяемым способам учета.

🟠 Во-вторых, в специальном разделе, который расшифровывает показатели расчетов по налогу на прибыль. В частности, новые требования, прописанные в п. 25 ПБУ 18/02, предусматривают демонстрацию взаимосвязи между расходом (доходом) по налогу на прибыль и показателем прибыли (убытка) до налогообложения (с переходными показателями) и расшифровку показателя отложенного налога на прибыль (обуславливающие его факторы). Можно такие данные представить в виде таблицы.

Ну и стоит отметить отдельные ситуации, когда компания продолжает применять метод отсрочки, несмотря на то, что с отчетности за 2020 год балансовый метод является единственно возможным методом расчета временных разниц, на основании которого производится начисление ОНА и ОНО. Расчет временных разниц путем сравнения доходов и расходов может привести к искажению показателей бухгалтерской (финансовой) отчетности.

🔜 Коллеги, перед тем как подойти к теме налогов и защиты интересов бизнеса, небольшой анонс мероприятия, который будем проводить 15 апреля в Москве.

Тема: «Инструменты финансирования девелоперских проектов в России: бизнес-модели, правовые и налоговые аспекты».
 
Проектное финансирование, бесспорно, в настоящее время локомотив долевого жилищного строительства, но вы сами видите, насколько чувствителен бизнес к этому инструменту. Зависимость от одного способа финансирования влечет высокие предпринимательские риски.
 
Проектное финансирование освоили участники рынка прекрасно, хотя вспомните, сколько было сомнений о его эффективности.

Также относительно других инструментов, у вас может быть скепсис относительно их применения.

Тем не менее, будущее – в интеграции банковского финансирования, коллективных инвестиций, кооперации и господдержки.

Обо всем этом (с практической точки зрения!) буду вместе с профильными специалистами освещать в следующую пятницу.
 
🔹Помимо этого, особое внимание будет уделено трансформации девелоперских проектов с учетом современной ситуации: влияния пандемии, геополитической ситуации, изменению потребительского спроса. Не побоюсь этого слова, но изменения будут глобальными.
 
✔️Среди участников семинара: ГК «Самолет», Девелопмент-Юг, ГК «Новый мир», ENGEO Development, White Group, NOVA и др.
 
⚡️Еще есть несколько мест для участия в семинаре-практикуме. Пишите Ольге Пульдас puldas@eccon.ru

До встречи!

На этой неделе рассматриваем основные тезисы прошедшего в прошлую пятницу семинара по инструментам финансирования проектов жилищного строительства.

📌 Первое - относительно проектного финансирования.

Последние несколько лет локомотивом жилищного строительства являлось проектное финансирование.
В настоящее время этот основной инструмент, по сути, оказался заморожен.

Ключевая проблема – увеличение требований к размеру собственных средств застройщика до 30% и даже 40%, при том, что приемлемым уровнем считается не выше 20% участия собственными средствами.

Связано это с тем, что большинство изначально неплохих в финансовом плане проектов переводятся в категорию низкомаржинальных, с соответствующим повышением требований к обеспечению кредита. Банками значительно пересматриваются корректировки при стресс-анализе финансовой модели проектов. При оценке доходов применяется снижение до 20%, при оценке расходов – повышение от 15% до 30%, вследствие чего показатель LLCR принимает значение ниже 1. Для применения прежних условий кредитования LLCR должен быть более 1,2.

При сохранении высоких требований к размеру собственных средств, даже с учетом мер государственной поддержки и возможностей субсидирования ставки до 15%, новые проекты застройщиками кладутся «в стол». 😕

Компании выходят из сложившейся ситуации путем дробления проекта на очереди и даже отдельные подъезды (блоки). Конечно, в последнем случае для каждого подъезда должна быть обеспечена возможность его обособленного ввода в эксплуатацию, разработана соответствующая проектная документация, скорее всего, это должны быть отдельные РНС. Возможны переговоры с банком на предмет возможности выдачи проектного финансирования при условии сдачи дома по частям (подъездам) по одному РНС.

Одновременно с этим актуальной темой становится вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов, что могло бы способствовать высвобождению средств застройщиков. Такая мера рассматривается в качестве антикризисной поддержки строительной отрасли. Федеральным законом от 08.03.2022 № 46-ФЗ (пп. 7 п. 1 ст. 18) Правительству РФ дано право в текущем году принимать решения, предусматривающие особенности и основания перечисления застройщику денежных средств дольщиков, внесенных на счета эскроу. Но досрочному раскрытию эскроу активно противодействуют банки, потому что они не хотят терять упущенную выгоду от привязанных к проектному финансированию дополнительных банковских продуктов.

👆 Тем не менее, ситуация постоянно меняется, уже начинают наблюдаться положительные сдвиги – некоторые застройщики сообщают о снижении требований банков к собственному участию в проектах. Будем надеяться на дальнейшие изменения в этом направлении.

Мы стараемся делать все возможное для того, чтобы помочь строительным компаниям разобраться в непрерывном информационном потоке, связанном с погружением в тему девелопмента, и поэтому периодически освещаем спорные и актуальные вопросы методологии учета в аналитических статьях, которые публикуем на своем сайте, в профессиональных печатных изданиях и на специализированных информационных ресурсах (портал ЕРЗ, Яндекс.Дзен и т.п.).

Например, в одной из последних своих статей мы поднимали тему распределения в учете застройщика затрат, которые являются общими для нескольких объектов строительства. Мы называем их «общекапитальными»… Рассмотрели подробно, какие они бывают, что предопределяет последовательность действий бухгалтера по их учету, какие способы распределения таких затрат может использовать застройщик, как выбрать базу и момент распределения и многое другое.

Если эта тема вас заинтересует, вы можете более глубоко погрузится в нее, прочитав статью на нашем сайте по ссылке:
https://eccon.ru/publish/nauka-raspredeleniya-kak-zastroyshchiku-razdelit-obshchie-zatraty-mezhdu-obektami-stroitelstva.
Кроме того, нашу статью по данной теме в более лаконичной форме вы можете найти в журнале «Учет в строительстве», № 11, ноябрь 2021 года. Ниже приложен текст этой статьи.

👆 Еще одной актуальной темой, по которой часто возникают вопросы у застройщиков долевого строительства, является учет процентов по кредитам и займам на строительство. Представляем вашему вниманию нашу статью на эту тему: «Капитализировать или списать: учитываем проценты по целевым кредитам и займам у застройщика».

Мы написали ее еще в 2020 году, заинтересовавшись вопросом, почему такой, казалось бы, простой учетный аспект вызывает столько дискуссий. Получилось достаточно объемное исследование, которое подробно осветило те подходы, которые застройщик может применять при принятии решения о порядке учета начисленных процентов по заемным обязательствам как в бухгалтерском учете, так для целей налогообложения налогом на прибыль. Мы углубились в историю вопроса и структурировали теоретические положения, регулирующие основные учетные принципы, а потом рассмотрели применение этих положений для различных вариантов квалификации отношений сторон по ДДУ (целевое финансирование как агентские отношения, реализация услуг (работ) и отношения «ДДУ=ДКП»).

К сожалению, нам пришлось констатировать, что однозначного решения данного вопроса до сих пор не существует. Но нам удалось структурировать возможные подходы и методы учета процентных расходов, актуальные для различных ситуаций в деятельности застройщиков, и представить их в виде наглядных схем.

👉 Результаты наших изысканий вы можете прочитать по ссылке:
https://eccon.ru/publish/kapitalizirovat-ili-spisat-uchityvaem-procenty-po-celevym-kreditam-i-zaymam-u-zastroyshchika

Кроме того, в 2020 году мы записали бесплатный вебинар по тему учета процентов у застройщиков. Для тех, кому удобно воспринимать информацию в ходе общения с лектором, этот формат будет очень полезным Получить доступ к записи можно, заполнив форму соответствующего вебинара по ссылке https://eccon.ru/services/zapisi-vebinarov.

🖐️ Мы продолжаем следить за развитием темы и будем держать вас в курсе.

ЗПИФ в деятельности застройщиков
 
На последнем семинаре 15.04 бурно обсуждалась тема использования инструментов Закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) в девелоперском бизнесе.
 
Напомню, что есть 4 основных цели применения ЗПИФ:
 
⚡️в целях налогового планирования (реинвестирование прибыли и отложенный налог на прибыль);

⚡️в целях управления частным капиталом (индивидуальный ЗПИФ для бенефициаров);

⚡️ЗПИФ как альтернатива товариществу (когда один участник вносит, например, права на землю, второй – деньги, третий – «интеллект, руководство проектом, связи» и т.д.);

⚡️ЗПИФ как инструмент коллективных инвестиций (пример – проекты компании RENTAVED).
 
По вашим просьбам мы проводим консультацию по вопросам использования ЗПИФ в девелопменте в следующий вторник, 24.05 в онлайн-формате (zoom), время 11.00-12.30 (Московское).
 
Участие бесплатное, о вашем желании участвовать необходимо написать мне на почту o.garaschenko@eccon.ru

Также есть возможность приобрести полную видеозапись и методматериалы последнего семинара «Современные инструменты финансирования девелоперских проектов в России».
https://eccon.ru/services/sovremennye-instrumenty-finansirov…
До встречи!

⚡️⚡️Коллеги, 2 июня в 11.00(MCK) Аудиторской фирмой ECCON GROUP (www.eccon.ru), специализирующейся в строительстве, будет проводиться очередной

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ для застройщиков

по актуальной теме «Споры с налоговыми органами».

🤗 Приглашаем главных бухгалтеров и финансовых директоров.

Участие бесплатное.

Рассмотрим все самое актуальное, что происходит сейчас в отрасли при налоговых проверках.

✉️ Для участия нужно выслать на почту o.garaschenko@eccon.ru ваше ФИО, должность, компанию, которую вы представляете и телефон.

📌 Мероприятие будет проводиться в онлайн-формате (ZOOM)

➡️ Если сейчас в вашей организации проводится проверка или вы в стадии судебного разбирательства, укажите основные претензии налоговиков.

До встречи! Если Вы не сможете принять участие, будет доступна запись мероприятия.

Вторая сессия Дискуссионного клуба состоялась 2 июня 2022 года.

⚡Мы обсудили очень актуальную тему споров застройщиков с налоговыми органами – какие разногласия возникают у застройщиков при взаимодействии с контролирующими органами и какие перспективы таких споров.

✅ В методических материалах можно найти основные тезисы обсуждений и видеозапись мероприятия.

💡Следующая сессия дискуссионного клуба состоится в июле по теме налогообложения и передачи инженерных и социальных объектов.

​​​​Коллеги!

💡Команда ECCON GROUP подготовила новый вебинар на тему:
Предотвращение уголовного преследования при налоговых и экономических преступлениях в строительстве по ст. 199 УК РФ

✅ Дата: 30 июня 2022 г. с 11.00 до 14.00
✅ Место проведения: онлайн, в ZOOM

✅ Основные темы:

1️⃣ Условия возбуждения уголовного дела по ст. 199 УК РФ

2️⃣ Квалификационные признаки группы лиц по предварительному сговору

3️⃣ Порядок возбуждения уголовного дела по ст.199 УК РФ и действия следственного комитета

4️⃣ Необходимые действия при обыске

5️⃣ Возможные варианты защиты и действия по снятию меры пресечения по уголовному делу

6️⃣ Предпроверочный анализ бизнеса с целью предупреждения возникновения возможного уголовного преследования

✅ Спикеры:
⚡Гаращенко Ольга - Основатель и генеральный директор ECCON GROUP
⚡Дьячков Олег - Адвокат по налоговым и экономическим преступлениям

✅ Стоимость участия: 5600 р.

Коллеги, всем добрый день!

☀️ Лето завершается, а наш образовательный сезон открывается))

Аудиторская фирма ECCON GROUP ведет образовательные проекты для застройщиков с 2003 года (ещё до появления на свет 214-ФЗ).
Последние пять лет стало традицией встречаться коллегам вместе на Красной поляне. И этот год не исключение!

🌏 Более 30 финансистов и главных бухгалтеров региональных и московских лидеров девелопмента - от Крыма до Владивостока - приезжают на наш трёхдневный семинар по финансам, учёту и налогообложению в жилищном строительстве.

🔆 Как всегда нас ждёт обмен опытом, жаркие дискуссии, обсуждение изменений в законодательстве, новый взгляд и подходы к решению ваших непростых бизнес-задач.

Помимо интенсивной работы в аудитории, мы планируем совместный ужин, неформальное общение как с коллегами, так и со мной, где разберём ваши актуальные вопросы и найдём им оптимальное решение.

⚡️Гарантирую вам заряд положительной энергией, профессиональный рост, обогащение новыми полезными знаниями и консультации.

❗️Еще осталось несколько свободных мест. При желании присоединиться, регистрируйтесь здесь 👇

🙄 Из новостей рынка недвижимости… Президент дал несколько поручений, касающихся развития строительной отрасли, среди которых – расширить ипотечную программу поддержки самостоятельного строительства россиянами жилых домов
http://kremlin.ru/acts/assignments/orders/69206

Соответствующие предложения от Правительства должны поступить в Кремль до 10 сентября.

☝️ Напомним, что 1 июня в России стартовала пилотная программа по льготному ипотечному кредитованию на строительство индивидуальных жилых домов своими силами. Правительством предполагалось, что до конца года будет выдано около 8 тысяч подобных кредитов. Ставка по программе не превышает 9% годовых, а максимальная сумма кредита зависит от региона: Москва, МО, Санкт-Петербург и Ленобласть – 12 млн руб., остальные регионы – 6 млн руб. Заемщик должен закончить строительство своего дома за год.

❓ Что будет значить для застройщиков усиливающиеся меры поддержки самостоятельного строительства гражданами ИЖС?

С одной стороны, девелоперами часть рынка может быть утрачена ввиду перераспределения бюджетных ассигнований банкам для снижения потребительской процентной ставки в пользу строительства своими силами, а не с привлечением строительных фирм. А если ставка по льготе на самостоятельное возведение ИЖС будет ниже, чем на приобретение готового объекта, то конкурировать профессиональным застройщикам будет еще сложнее. Многие граждане предпочтут построить частные дома своими руками и на свой вкус.

С другой стороны, через льготную ипотеку идет стимулирование не только строительной отрасли, но и всех смежных отраслей. Любые меры поддержки покупательского спроса идут на пользу рынку недвижимости.

⁉️ Что может сделать застройщик в таких условиях?

🏠 Развивать сегмент ИЖС, который будет опережать по качеству частное строительство за счет более развитой инфраструктуры, гармонизации ландшафтов, формирования комфортной среды и т.д.

🏠 Разрабатывать собственные программы льготного приобретения жилья и декомпозировать финансовую нагрузку.

👉 А как вы считаете – есть ли перспективы существенного перераспределения рынка ИЖС?

Всех поздравляем с Днём знаний! У меня тоже сегодня праздник — сын Ярослав пошёл в 1 класс ☀️

Тренд на цифровизацию финансовых и нефинансовых активов набирает обороты. Регуляторы активно работают не только над правовым полем и законодательной базой для реализации цифровой экономики, но и над внедрением собственных цифровых валют. Сегодня Минфин и ЦБ заявили, что считают необходимым легализацию трансграничных расчетов в криптовалютах.

🎓На семинаре в Красной Поляне примет участие Алексей Маркелов, специалист по технологиям blockchain, crypto, NFT, Metaverse в сфере инновационного развития территорий.

В рамках семинара Алексей расскажет о:
🕸 перспективах технологии blockchain, NFT, Metaverse и экономике токена в девелопменте
💰токенизации реальных активов, нормативной базе и об операторах ЦФА в РФ
🏗 кейсах применения WEB 3.0 в проектах развития территорий

Также на семинаре в Москве 28-30 сентября Алексей планирует принять участие лично и у вас будет возможность пообщаться и задать интересующие вопросы тет-а-тет.

Экономика WEB 3.0 - неизбежность. Будьте в авангарде рынка с нами!
До скорой встречи!🤝

⚡️⚡️Неожиданное заявление Набиуллиной.

На днях на пресс-конференции ЦБ Эльвира Набиуллина сказала, что «на рынке есть так называемая ипотека от застройщика со ставками близкими к 0%. Но на самом деле выходит так, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости, а потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится какой-то единоразовой компенсацией с банком».
Также Набиуллина отметила, что они «будут применять меры к застройщикам, потому что такая их политика является введением в заблуждение заемщиков».

Газета «Ведомости» обратилась к экспертам отрасли со следующими вопросами:
1. Действительно ли это можно расценивать как введение в заблуждение заемщиков?
2. Как вы думаете, какие меры может применять к застройщикам ЦБ?
3. Существуют ли сейчас какие-то меры в законодательстве по этому поводу?

🪡 Интересное заявление, что сказать.
На семинаре в Москве 29-30 сентября рассмотрим данный вопрос, а также аспекты отражения субсидирования банковской ставки застройщиками в налоговом аспекте.

🏠 Государственная политика по ИЖС в РФ

Наконец-то развитие ИЖС входит в одно из приоритетных направлений градостроительной политики страны до 2030 года, что видно из планов Правительства РФ.

При этом, именно индустриализация деревянного домостроения является приоритетным видом ИЖС.

Разработанная программа поддержки ИЖС реально впечатляющая:

🧩 Ипотека для ИЖС

🧩 Проектное финансирование и эскроу-счета для комплексной малоэтажной застройки по модели «горизонтального многоквартирного дома»

🧩 Изменения в нормативные документы по инфраструктурным облигациям

🧩 Существенные изменения в 214-ФЗ. В первую очередь, в части особенностей заключения и исполнения ДДУ в отношении малоэтажного строительства, понятия общей долевой собственности на общее имущество в малоэтажном жилом комплексе и многое другое.

29 Сентября будем это подробно очно рассматривать на московском семинаре.