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전월세 비중으로 예측해보는 주택시장 전망

'22년부로 한국의 부동산은 전월세 비중이 역전 되었고 주택 가격은 일제히 조정을 받기 시작했습니다. (아래 사진 참고) 왜 이런현상이 나타났는지를 보려면, 한국의 특이한 개념인 '전세'가 어떤 역할을하는지 알아봐야합니다.

우선 기본적으로 집주인 입장에서 전세는 월세보다 수익성이 낮습니다. 전세금에 시장 이율을 적용해보면 같은 매물의 월세 시세가 훨씬 비싼걸 알 수가 있죠. 그런데도 전세가 선호되었던 이유는 무엇일까요?

전세는 일종의 분산화된 모기지라고 보시면됩니다. 개인에게 주택 마련 자금을 대출받는 격인거죠.
집주인 입장에서는 주택 마련 자금 부담을 줄일 수 있으며, 세입자 입장에서는 월세보다 저렴한 비용으로 주거를 할 수 있게됩니다.
흐린 눈으로 보면 굉장히 이상적인 윈윈 전략으로 비춰질 수 있습니다.

주택도 시장원리에 의해 가격이 결정됩니다. 매수 수요가 많으면 많을수록 가격은 올라가죠. 여태까지의 수많은 전세들이 매수세를 지탱해준 격이 되는거고, 집 값 상승의 든든한 후원군이 되었던 것이죠.

하지만, 20년대 초부터 여러가지 이유로 전세 수요가 감소하게됩니다.
1) 급격한 속도로 상승해버린 주택 가격과 연계해서 전세금도 인상*
(*보호법에 의해 전세금을 매번 5%밖에 올리지 못한다는 규제가 있지만, 회피가 너무 쉬워 큰 의미는 없습니다.)
2) 여기저기서 발생한 전세사기의 두려움
3) 저축보단 소비를 즐겨왔기에 몫돈이 없던 MZ 세대의 주거시장 진입

주택 매수세를 뒷받쳐온 전세수요가 급감하게 되면서 매수세는 줄어들고, 이는 결국 주택 가격 하락의 큰 이유중 하나가 되었다고 볼 수 있겠습니다.

매수세가 뒷받침되지 않는 상황에서 집주인들이 선택할 수 있는 가장 합리적인 전략은 다음과 같습니다.
가격방어를 위해 매도를 철회하고(당장의 매매차익을 포기하고), 월세로 전환하고 월세를 높여가며 수익을 창출하려 할 것입니다. 물론 월세 세입자 수요가 많아야하겠지만, 당장 많은 것 같긴합니다.
(당연히 높은 월세가 장기적으로 지속되면 수익 창출 측면의 가치를 인정받아 주택가격은 다시 상승할 수도 있긴 합니다만 얼마전 같은 드라마틱한 가격 상승을 보기는 어려울 것 같습니다.)

결국 '전세 → 월세' 기조에서 예상되는 전개를 요약하면...
당장의 주택가격 변동성이 크지 않아 집주인들의 기대수익은 달성되기 어려우며(시장 침체), 이를 위한 헷징으로 월세 가격은 올라가면서(물가 상승) 세입자들의 피는 더더 말라가는 일종의 주택시장의 스태그플레이션이 펼쳐지지 않을까 조심스레 예상해봅니다.

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