Если вы ждали старт продаж С5 (Серегина 5) от MR, то я вас расстрою...

Его перенесли на 2026 год и точной даты выхода нет. А если вам говорят, что есть точная дата, то вам врут. И если ваше желание купить "бетон" не пропало, то я бы посмотрел старт продаж премиального ЖК Novaya 11 от девелопера ELEMENT.

📍Локация: ЦАО, Басманный район, ул Новая дорога 11. Рядом Яуза и Лефортовский парк. Эту локацию сейчас активно застраивают, и спрос там есть, а конкуренция - не такая большая

Срок сдачи: 2 кв. 2029 года, и это уже норм, так как через 4 недели уже новый 2026 год 😄

👉Там выбрали реально хорошего генподрядчика - ФОДД, которого мы знаем по качественным и премиальным ЖК в Москве, а значит задачи сэкономить нет, и проект будет реально 🔥

✅ Архитектора на любителя, но она очень напоминает мне как раз Серегина 5 от МР. Думаю это не желание застройщика, а требование города (я про архитектуру). Низкоэтажный комплекс из двух корпусов (15 и 9 этажей), и всего 139 квартир. Потолки высокие, хорошая инженерная начинка: УФ-очистка воды, центральное кондиционирование, приточная вентиляция, датчики протечек

По условиям: есть рассрочка с ПВ 20-30% + ежемесячный комфортной платеж. И как я ранее говорил, считаю, что рассрочка на нашем рынке недвижимости временна, и когда появится ипотека, то застройщики лавочку прикроют.

Вывод: Проект точно не для коротких спекуляций или инвестиций. Скорее, это что-то про "голубую фишку" для вашего портфеля в недвижимости или отличный актив для личного проживания, если нужна именно эта локация. С учетом того, что на рынке сейчас уже все цены взлетели и никто не хочет дешево продавать новостройки на старте продаж, данный ЖК выглядит интересно.

Цена для камерного премиума подходит: однушки от 25М рублей, нормальная евро3 от 43М рублей. Примерно по таким ценам сейчас продается вторичка бизнес-класса в данном районе. Более подробная информация про цены и условия есть, как всегда, в нашем боте Старты продаж.

🙌🏻 И важно! Это мое мнение и рассуждения, а не реклама. Если проект интересен, то можем детально разобрать его на эфира в воскресенье. Ставьте лайк, если актуально.

Жилье или офисы?

Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, многие по инерции выбирают жильё, а чуть более продвинутые - апартаменты. Это звучит надежнее и привычнее. Но сегодня предлагаю убрать эмоции и посмотреть на цифры. Сравним три сопоставимых объекта в деловом кластере Белорусская-Савёловская.

1️⃣ Апартаменты в клубном доме SOHO+NOHO (100 м²)
✅ Сдаётся в среднем за 250 тыс. рублей в месяц, или около 3М рублей / год
➖Ремонт и мебель - крупные дополнительные расходы на старте
➖Ежегодная амортизация допустим, 1% от стоимости
➖Регулярные мелкие ремонты после арендаторов
➖Простой в период поиска новых арендаторов
В итоге реальная чистая доходность получается заметно ниже, чем кажется по объявлению.

2️⃣ Офис в Stone Towers (105.8 м2) без ремонта
✅Первый источник доходности - рост стоимости самого актива. На старте продаж офис стоил 300 тыс. рублей /м², сегодня - 620 тыс. рублей /м². За время строительства лот вырос в цене с 31,7М до 65,6М рублей. Это фактически удвоение стоимости: без аренды, просто на динамике рынка премиальной коммерции. ЖильеАпартаменты, как правило, такой динамики сейчас не показывают.

✅Второй источник - аренда. Ставка для офиса без ремонта где-то 45 тыс. рублей/ м² в год. В нашем случае получается 397 тыс. рублей / мес., или 4,8М ₽ / год.
❗️Среднегодовая доходность выходит 12%.

3️⃣ Офис в Stone Towers (105.8 м2) с ремонтом
✅ Такой же офис с ремонтом будет приносить 65 тыс. рублей / м² в год, то есть 573 тыс. рублей / мес., или 6,9 млн рублей / год.
➖Затраты на ремонт составляют 80 тыс. рублей / м². Однако такой офис позволит инвестору быстрее найти арендатора, расширить пул компаний, заинтересованных в аренде, и повысить ставку.
❗️Итого среднегодовая доходность выходит уже 15%.

✅Плюс есть ещё один важный фактор: офисные арендаторы заходят на долгий срок (от 3 лет и больше), и работают по договорам с ежегодной индексацией 7–10%. Это сокращает простои и делает доход предсказуемым.

Сам ремонт в офисах тоже служит дольше, коммерческие арендаторы относятся к помещению аккуратнее и редко изнашивают его как жильё. Если сравнивать затраты на ремонт жилья и офисов, то в жилье цена за кв. м как минимум обойдется в два раза выше: помимо отделки придется закупить мебель и технику.

Итог: В текущих условиях доходность офиса в нашем примере примерно в 2 раза выше доходности апартамента рядом. И при этом сам актив растёт быстрее, а управление им требует меньше сил. Именно поэтому в премиальных деловых кластерах коммерция часто оказывается не только выгоднее, но и спокойнее для инвестора.