Жилье или офисы?

Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, многие по инерции выбирают жильё, а чуть более продвинутые - апартаменты. Это звучит надежнее и привычнее. Но сегодня предлагаю убрать эмоции и посмотреть на цифры. Сравним три сопоставимых объекта в деловом кластере Белорусская-Савёловская.

1️⃣ Апартаменты в клубном доме SOHO+NOHO (100 м²)
✅ Сдаётся в среднем за 250 тыс. рублей в месяц, или около 3М рублей / год
➖Ремонт и мебель - крупные дополнительные расходы на старте
➖Ежегодная амортизация допустим, 1% от стоимости
➖Регулярные мелкие ремонты после арендаторов
➖Простой в период поиска новых арендаторов
В итоге реальная чистая доходность получается заметно ниже, чем кажется по объявлению.

2️⃣ Офис в Stone Towers (105.8 м2) без ремонта
✅Первый источник доходности - рост стоимости самого актива. На старте продаж офис стоил 300 тыс. рублей /м², сегодня - 620 тыс. рублей /м². За время строительства лот вырос в цене с 31,7М до 65,6М рублей. Это фактически удвоение стоимости: без аренды, просто на динамике рынка премиальной коммерции. ЖильеАпартаменты, как правило, такой динамики сейчас не показывают.

✅Второй источник - аренда. Ставка для офиса без ремонта где-то 45 тыс. рублей/ м² в год. В нашем случае получается 397 тыс. рублей / мес., или 4,8М ₽ / год.
❗️Среднегодовая доходность выходит 12%.

3️⃣ Офис в Stone Towers (105.8 м2) с ремонтом
✅ Такой же офис с ремонтом будет приносить 65 тыс. рублей / м² в год, то есть 573 тыс. рублей / мес., или 6,9 млн рублей / год.
➖Затраты на ремонт составляют 80 тыс. рублей / м². Однако такой офис позволит инвестору быстрее найти арендатора, расширить пул компаний, заинтересованных в аренде, и повысить ставку.
❗️Итого среднегодовая доходность выходит уже 15%.

✅Плюс есть ещё один важный фактор: офисные арендаторы заходят на долгий срок (от 3 лет и больше), и работают по договорам с ежегодной индексацией 7–10%. Это сокращает простои и делает доход предсказуемым.

Сам ремонт в офисах тоже служит дольше, коммерческие арендаторы относятся к помещению аккуратнее и редко изнашивают его как жильё. Если сравнивать затраты на ремонт жилья и офисов, то в жилье цена за кв. м как минимум обойдется в два раза выше: помимо отделки придется закупить мебель и технику.

Итог: В текущих условиях доходность офиса в нашем примере примерно в 2 раза выше доходности апартамента рядом. И при этом сам актив растёт быстрее, а управление им требует меньше сил. Именно поэтому в премиальных деловых кластерах коммерция часто оказывается не только выгоднее, но и спокойнее для инвестора.