Риски ипотеки о которых молчат банки 📌

Ипотечный кредит сложная и дорогая банковская услуга.
Такой кредит приходится долго возвращать.
Есть много нюансов, которые не всегда очевидны.

Давайте рассмотрим их подробнее:
• дополнительные расходы при заключении договора,
• риск утраты заложенной квартиры,
• запрет банка на сделки с ипотечным имуществом
• невозможность досрочно погасить кредит.

‼️Дополнительные расходы
Кроме первоначального взноса и госпошлины за регистрацию ипотеки заемщику могут предстоять такие расходы как комиссии банка:
• за открытие и продление аккредитива;
• за снижение процентной ставки;
• комиссии по подготовке справок в процессе обслуживания кредита.

Страхование 💰
Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, безусловно разумно и оправдано. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:
• титульное страхование;
• риска потери работы;
• страхование имущества в приобретаемой квартире;

Здесь нужно отметить, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы вынужден оплачивать клиент.

При отказе от дополнительных видов страхования, банк может увеличить ставку по ипотеке, тут следует посчитать что будет выгоднее для вас: страховка или увеличение ставки.
Или проконсультируйтесь у наших специалистов ☎️

Ипотечный брокер лучше, чем банк, потому что знает условия не в одном банке, а в нескольких (как минимум).

И сможет сразу предупредить вас о подводных камнях и дополнительных расходах в каждом банке.

Заранее учесть их. Вам не нужно будет проходить путь уточнения всех условий в каждом из банков.

Мы уже собрали все данные 🙌

Контакты ✅

Вы всегда можете задать вопросы, волнующие именно вас и получить персональные ответы.

Приходите к специалистам Базис Девелопмент:

- Работаем по принципу одного окна;
- Не берем комиссию за свои услуги;
- Уверены в результате.

⬇️ Звоните нашему менеджеру ⬇️
Наталия - контактный телефон:
+7(909) 634-03-86.

7 причин обратится за консультацией по ипотеке именно к нам

(причин, конечно же, значительно больше):

✅ 95% положительных решений, благодаря индивидуальному подходу к клиентам;

📌Доведение до результата различных категорий клиентов, с любыми формами подтверждения доходов/без подтверждения дохода (физические лица, работающие по найму/ИП/собственники бизнеса/самозанятые/фрилансеры);

🏦Кредитование всех типов жилой и нежилой недвижимости (жилая недвижимость: квартира/апартаменты/таунхаус/машино-место/дом с земельным участком/кладовая/доля в квартире/комната; нежилая недвижимость: офисные и торговые помещения/производственные помещения/склады);

📑Программы кредитования с государственной поддержкой, в т.ч. для семей с детьми (Госпрограмма 2020, Семейная ипотека);

📃Рефинансирование ипотеки с увеличением суммы или объединением нескольких кредитов в один;

📝Согласование и проведение сделок по доверенности, между родственниками, ПДКП, с использованием средств материнского капитала и иных сертификатов;

🏦Наши Партнеры: крупнейшие Банки и Страховые компании.

🤓К нам повторно обращаются наши клиенты, также рекомендуют своим близким и друзьям.

Это лучшая оценка нашей работы.

Какой платёж выбрать?

При заключении кредитного договора по ипотеке, люди как правило смотрят на ставку, размер первоначального взноса, сроки кредитования, констатируют как факт свою переплату и лишь немногие обращают внимание на способ погашения своего кредита.

В реалии именно этот параметр, определяет методику начисления ежемесячных платежей, а значит и величину переплаты по ипотечному кредиту.

Платежи бывают:
🔹дифференцированные
🔹аннуитетные

Некоторые банки разрешают клиентам самостоятельно выбрать схему выплат, но в основной массе предлагают только аннуитет.

Простым языком, отличие этих двух схем в способе начисления и взимания процентов, а главное в итоговой сумме переплаты по кредиту.

Разберем подробно обе схемы.

Аннуитетный платеж — ипотека выплачивается равными частями и размер платежа единый на всем сроке кредитования (изменяется только при досрочном погашении).

Платеж складывается из основного долга и процентов банка. Основная особенность в том, что в начале платеж практически полностью уходит на проценты банка без уменьшения основного долга. К 5-7 годам действия кредита это соотношение выравнивается и далее проценты уменьшаются оставляя в структуре платежа только тело кредита.

Именно по этой причине, рефинансировать кредит после 5-7 лет на более низшую (даже на 3-4% ставку) уже не выгодно. Разница в платеже будет мизерной.

При этой схеме банк себя страхует-проценты платятся авансом и даже если кредит гасится досрочно он ничего не теряет

Плюсы аннуитета:
🔹прост и удобен в бытовом смысле (одна сумма всегда к списанию);
🔹подходит тем, кто хочет уменьшить размер ежемесячного платежа растянув кредит на большой срок;
🔹доступность -такая форма платежа у всех банков есть;
🔹лояльнее требования к платежеспособности.

Минусы аннуитета:
🔹всегда дороже и переплата больше чем при дифференцированных платежах.

Дифференцированный платеж - это целая система, при которой заемщик каждый месяц вносит разные суммы платежа, размер которых с каждым разом уменьшается.

Максимальная нагрузка приходится на начало срока кредита так как разница тела кредита распределяется на всем сроке равными долями, а сверху начисляется процент на остаток.

К концу года тело кредита становится меньше- отсюда и сумма платежа меньше и как следствие переплата по кредиту.

Плюсы дифференциала:
🔹экономия на процентах (платим только за те средства, которыми пользуемся в расчетном месяце);
🔹меньше переплата (особенно видно на больших суммах и сроках сравнивая графики);
🔹подходит заемщиком, планирующим рассчитаться за короткий срок.

Минусы дифференциала:
🔹малодоступен в банках (он им мало выгоден);
🔹нужен больший доход чем при аннуитете на одинаковой сумме кредита (примерно на 20-25%);
🔹постоянно меняющийся платеж который надо держать в голове и контролировать;
🔹сложность с планированием семейного бюджета.

А вы какую стратегию выберете для себя?

Инвестировать параллельно с ипотекой или гасить досрочно?

На такой объемный вопрос нельзя ответить однозначно да или нет.

В каждой ситуации нужно разбираться 🔍 индивидуально.

Первый вопрос, которым все задаются: процентная ставка по ипотеке меньше или больше текущих ставок по вкладам?
В нашей текущей реальности, когда установлена ключевая ставка в размере 14%, а формулировка досрочное погашение предполагает, что ипотечный кредит у вас по старой ставке, в идеале – льготной или семейной.

С такими вводными, никакого финансового смысла гасить ипотеку досрочно нет.
По сути, вы взяли деньги в кредит под условные 5-6%, и можете разместить их же во вкладе под 13-16% годовых.

У вас могут быть другие ставки и другие вводные.
Нужно считать каждый кредит индивидуально.

Второй уточняющий вопрос:
ваша цель.

Какой бы она ни была:
✅Снизить ежемесячные расходы
✅Расплатиться за ипотеку и распоряжаться уже наконец деньгами как вздумается
✅Максимально быстро стать полноправным собственником жилья
Оценивайте ее значимость самостоятельно.

Может быть выгоднее не гасить досрочно, а разместить средства на вкладе, но лично для вас, намного более значимой является цель максимально быстро стать полноправным собственником жилья.
И полученные по вкладу проценты не смогут компенсировать внутреннего конфликта.
Слушайте себя, оценивайте свои доходы и считайте👩🏻‍💻

Ипотека для IT пока не заработала.

Прошло уже три недели
с даты публикации и старта программы льготного кредитования для IT сферы,
но до сих пор ни одного кредита не выдано.

Уже три недели как мы отвечаем на авторитетных порталах специалистам этой отрасли на вопросы и вот какая ситуация у нас складывается (ее уже предсказывал в одном из предыдущих постов Александр Шевляков коммерческий директор Базис Девелопмент)

1️⃣ Постановление имеет как обычно размытые и двояко трактуемые термины;
2️⃣ Банки задают вопросы контролирующему эту программу госинституту, а он сам уточняет у Минфина;
3️⃣ Как следствие банки боятся кредитовать, чтобы не остаться без возмещения.

Прогнозируем, что это будет продолжаться еще неделю-две, пока либо не будут получены ответы на все вопросы, либо сверху не попросят отчитаться и не увидят нули.

Первое конечно лучше, чем второе😁

Разберем узкие места, которые выявлены после наката программы на бой:
🔹ранее мы ожидали критерии доходов IT-шников в разрезе численности городов-на практике оказались субъекты (от чего легче не стало).

Пример. Специалист из г.Ижевск в предидущем толковании критерия зп, должен был иметь доход в 100 тыс ₽. Теперь Ижевск превращается в Удмуртию и доход получается уже 150 тыс ₽ нужно показать;

🔹Критерий максимального возраста заемщика в 45 лет, на практике все же снижен до 45 лет минус 3 месяца. То есть нужно подгадывать, чтобы на дату подписания кредитного договора, заемщику было не более 45 лет. Будет 45 лет и 1 неделя-все, вылетаем из программы;

🔹если IT-специалист имеет финансового созаемщика, он может претендовать на программу в том случае, если у него доход соответствует программе.

Пример.
У IT-шника доход 100 тыс ₽ (берем мелкие субъекты), а у созаемщика 25 тыс ₽ - это подходит.

У IT-шника доход 80 тыс ₽ (берем мелкие субъекты), а у созаемщика 25 тыс ₽ - это не подходит;

🔹доходы от двух мест работы, пусть даже в аккредитованных компаниях доход в каждой из компаний не соответствует минимальному пороговому значению сложить нельзя

Пример. Критерий по субъекту 100 тыс ₽. По основному месту работы 70 тыс ₽ по совместительству 40 тыс ₽- увы это не подойдет;

🔹доход соответствующий критериям пороговых значений должен быть не менее 3-х последний месяцев. То есть если два последних месяца получали доход соответствующий программе, а третий месяц доход не соответствующий программе- это не подойдет;

🔹можно ли одобриться по программам «два документа»-можно, но на сделку нужна справка о доходах 2-НДФЛ чтобы проверить соответствие программе. Не создаем сложностей и сразу несем документы;

🔹если совместительство не в IT сфере, будут ли считать этот доход- да, но по основному месту работы нужен доход соответствующий пороговым значениям;

🔹ограничений по должности все же нет. То есть маркетолог, копирайтер, бухгалтер, офис-менеджер это все же IT-шники. Лишь бы работали в аккредитованной компании, соответствующей всем критериям;

🔹увеличение ставки может быть в следующих случаях:
-уволился с работы и не подтвердил по истечении 3-х месяцев трудоустройство в аккредитованную IT-компанию;
-Минфин перестал возмещать субсидию (самое неприятное)
Ставка будет:
-ключевая +4,5% при строительстве дома;
-ключевая + 2% при покупке квартиры;

🔹размер ключевой ставки для повышающего значения устанавливается не на момент подписания кредитного договора (то есть сейчас она будет 14%);

🔹рефинансировать кредит по данной программе нельзя;

🔹покупка квартиры по переуступке возможно только у юрлица (то есть если уступает физлицо или ИП-не подходит);

🔹проверять трудоустройство после выдачи кредита будут. У каждого заемщика в кредитном договоре будет стоять обязанность о предоставлении в банк справки о доходах и копии трудовой книжки. Не предоставил документы- ставку подняли;

🔹имеется ли обратная сила у увеличения ставки в случае если после увольнения нашел работу не через 3 месяца, а через 6 месяцев- нет, ставка зафиксировалась и снижение только через рефинансирование;

🔹если IT-шник собственник бизнеса, он обязательно должен работать у себя по найму и получать доход, соответствующий критериям;
🔹при оформлении квартиры, IT-шник тоже должен быть собственником (то есть не пройдет вариант кредит на него, а квартира на супругу);

🔹по данному продукту в отличие от семейной ипотеке или льготной можно только один кредит. Упаси бог взять один кредит в одном банке, а второй в другом-будешь потом платить по высокой ставке;

🔹материнский капитал можно в первоначальный взнос использовать;

🔹при покупке квартиры у застройщика по дду в рассрочку, можно перевести ее эту ипотеку;

🔹если компания работодатель лишится аккредитации в Минцифре-ставка повысится.

Пожалуй это из основного, что сейчас удалось выявить, но перечень доработок растет вместе с негодованием потенциальных заемщиков.

Наше мнение-нужны срочные корректировки Постановления.

А вы как считаете?

#ипотекадляit

Возможно ли такое, чтобы ипотечный кредит и ставка по нему снизилась или увеличилась в процессе действия кредита?

Возможно, в случае если заемщик брал кредит с плавающей/переменной ставкой.

Что это такое, переменная ставка?

Переменная процентная ставка - ставка в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от изменения переменной величины, предусмотренной в кредитном договоре.

Значения переменной величины, определяется исходя из обстоятельств, не зависящих от банка и от заемщика.

Значения переменной величины в обязательном порядке должны размещаться в открытых источниках.

Переменной величиной может быть к примеру индекс потребительских цен, ключевая ставка ЦБ РФ, мировую цену на золото и т.д.

Чаще всего на нашей практике применяли зависимость от:
🔹Libor для кредитов в валюте (средневзвешенная ставка по межбанковским кредитам, представляемым банками, выступающими на лондонском межбанке);
🔹MosPrime для кредитов в рублях (индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке);
🔹 Индекс потребительских цен на товары и услуги по РФ.

Плавающая ставка меняется чаще всего либо раз в год, либо поквартально.

Несмотря на то, что заемщик понимает график изменения своей ставки, без формальности обойтись все же нельзя.

Банк обязан уведомить заемщика:
🔹об изменении переменной величины по которой будет рассчитываться ставка на будущий период;
🔹о полной стоимости кредита, рассчитанной исходя из нового значения;
🔹об изменении графика платежей.

Уведомление должно пройти в оговоренный кредитным договором срок и оговоренном способом.

Чаще это происходит минимум за 15 календарных дней до даты изменения и происходит через личный кабинета заемщика.

Когда такая ставка выгодна?

Когда переменная величина и надбавка банка, ниже рыночных ставок.

К примеру ставка привязанная к индексу потребительских цен в 1 квартале 2021 года была 9,19% для кредитов выданных до 31.12.2016 (ИПЦ 4,29%), в то время как рыночная ставка была 9,8% годовых.

Сейчас значения таких ставок привязанных к ИПЦ будут в диапазоне 16,94% и 17,94% на 2 квартал 2022 года (ИПЦ 12,04%), в то время как рынок предлагает 9% по господдержке и 13,5% по классическим программам.

Переменные ставки для заемщиков, которые ориентируются в финансовом рынке и могут спрогнозировать его поведение.

Стратегия экономия на платеже тут не подойдет однозначно.

По данным программам безусловно есть возможность рефинансирования, так как ставка может быть реально значительней выше рынка

Сейчас такие клиенты придерживаются двух стратегий:
🔹рефинансирование ипотеки;
🔹кредитные каникулы.

Первый механизм рефинансирование нужно также детально просчитать. Если вы платите кредит свой предположим более 7 лет, то смысл перехода даже со ставки в 15% на 9% может отсутствовать, особенно на дифференцированных платежах, где проценты уже оплачены и разница в платеже может быть буквально 2-3 тысячи рублей.

Такая ипотека активно пользовалась спросом в 2006-2007 году (особенно в валюте) до определенных событий 2008-2009 года.

Сейчас, последний выданный кредит по такой программе мы видели 6 месяцев назад.

ЦБ РФ и Минфин на законодательном уровне пытаются запретить такое кредитование, однако в ряде банков до сих пор остается такая опция.

А у вас на практике были такие клиенты или знакомые?

Интересно остались такая ипотека все же или это архаизм?

И все же 11% ключевая!

Кто тот прозорливый голосующий, отдавший свой голос за 11%?


https://www.cbr.ru/press/keypr/

Минэкономразвитие утвердило лимиты кредитования на покупку коммерческой недвижимости в г.Москва.

Согласно условиям продукта, клиенты могут получить ипотечный кредит на приобретение:
🔹апартаментов;
🔹торговых и офисных помещений.

Объекты могут быть как готовые, так и в стадии строительства.

Срок кредита - до 10 лет;
Сумма кредита - до 100 млн ₽;
Первоначальный взнос - от 15%.
Ставка на первые 5 лет - 10-11,5% (в зависимости от ПВ)

Оператором программы является наша компания.

Для получения более подробной информации пишите/звоните.

Контакты в закрепе ☝️☝️☝️

⚡️Базис Девелопмент выдал первую IT-ипотеку

25.05.2022 г. компания выдала первую IT-ипотеку.

Счастливым обладателем квартиры в Новостройке стал клиент из города Санкт-Петербург, купивший 2-х комнатную квартиру в проекте Belevsky Club.

Срок по кредиту составил 20 лет, а процентная ставка 4,24% годовых.

Напомним, данная программа специально разработана для сотрудников российских IT-компаний, являющихся гражданами РФ.

Согласно условиям программы целью кредита может являться покупка готовой или строящейся квартиры в новостройке, покупка дома с земельным участком или его строительство.

Максимальная сумма кредита по программе:
•До 18 млн ₽ для Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей;
•До 9 млн ₽ для остальных регионов.

Процентная ставка по кредиту -не более 5%.

Срок действия программы - до 31.12.2024

Торопитесь приобрести квартиру на самых выгодных условиях!

Обращайтесь к нам🙌🏻

Контакт есть в закреплённом сообщении ⬆️

О компании Базис Девелопмент ✅

Коллектив компании работает более
15 лет в области ипотечного кредитования и реализации строительных объектов и специализируется на разработке и внедрении уникальных методик ипотечного кредитования на рынке недвижимости.

Сотрудники нашей компании имеют профильное финансовое образование и большой опыт решения сложных вопросов в области ипотеки для различных категорий ипотечных заемщиков.

За время работы компании утвердились партнерские отношения более чем с 20 ипотечными банками, крупнейшими страховыми компаниями и ключевыми строительными компаниями в отрасли.
 
Мы оказываем полный спектр услуг в рамках ипотечного кредитования и сопровождаем наших клиентов на всем цикле ипотечной сделки.

Контакты ✅

Вы всегда можете задать нам любые вопросы, волнующие именно вас и получить персональные ответы.

Приходите к специалистам
Базис Девелопмент:

- Работаем по принципу одного окна;
- Не берем комиссию за свои услуги;
- Уверены в результате.

Менеджер ⬇️

+7 966 389-17-07 Ольга

Семейная ипотека 👨‍👩‍👧‍👦

Это самая популярная программа кредитования с государственной субсидией.

Клиенты задают нам очень много вопросов по этой программе, мы подготовили для Вас ответы на часто встречающиеся вопросы.

Основная суть программы кредитования:

Семейная ипотека с государственной поддержкой доступная гражданам РФ, у которых в период с 01.01.18 по 31.12.2022 родился первый ребенок или последующие дети;

Для приобретения жилья на первичном или вторичном рынке у юр.лица -
застройщика (ДКП, ДДУ/Уступка по ДДУ) и рефинансирования ипотечного кредита на приобретение жилья на первичном рынке или вторичном рынке у юр. лица первого собственника.

Максимальная сумма кредита:

-до 12 млн рублей – для Москвы /МО, Санкт-Петербурга/ЛО
-до 6 млн рублей – для остальных регионов;

-Процентные ставки по программе в Банках начинаются от 5% годовых на весь срок кредита;
-Первоначальный взнос от 15% от стоимости приобретаемой квартиры.

Если у вас есть вопросы по данной программе, то задавайте их в комментариях ⬇️
И мы вам ответим.

#семейнаяипотека