Инвестировать параллельно с ипотекой или гасить досрочно?

На такой объемный вопрос нельзя ответить однозначно да или нет.

В каждой ситуации нужно разбираться 🔍 индивидуально.

Первый вопрос, которым все задаются: процентная ставка по ипотеке меньше или больше текущих ставок по вкладам?
В нашей текущей реальности, когда установлена ключевая ставка в размере 14%, а формулировка досрочное погашение предполагает, что ипотечный кредит у вас по старой ставке, в идеале – льготной или семейной.

С такими вводными, никакого финансового смысла гасить ипотеку досрочно нет.
По сути, вы взяли деньги в кредит под условные 5-6%, и можете разместить их же во вкладе под 13-16% годовых.

У вас могут быть другие ставки и другие вводные.
Нужно считать каждый кредит индивидуально.

Второй уточняющий вопрос:
ваша цель.

Какой бы она ни была:
✅Снизить ежемесячные расходы
✅Расплатиться за ипотеку и распоряжаться уже наконец деньгами как вздумается
✅Максимально быстро стать полноправным собственником жилья
Оценивайте ее значимость самостоятельно.

Может быть выгоднее не гасить досрочно, а разместить средства на вкладе, но лично для вас, намного более значимой является цель максимально быстро стать полноправным собственником жилья.
И полученные по вкладу проценты не смогут компенсировать внутреннего конфликта.
Слушайте себя, оценивайте свои доходы и считайте👩🏻‍💻

Ипотека для IT пока не заработала.

Прошло уже три недели
с даты публикации и старта программы льготного кредитования для IT сферы,
но до сих пор ни одного кредита не выдано.

Уже три недели как мы отвечаем на авторитетных порталах специалистам этой отрасли на вопросы и вот какая ситуация у нас складывается (ее уже предсказывал в одном из предыдущих постов Александр Шевляков коммерческий директор Базис Девелопмент)

1️⃣ Постановление имеет как обычно размытые и двояко трактуемые термины;
2️⃣ Банки задают вопросы контролирующему эту программу госинституту, а он сам уточняет у Минфина;
3️⃣ Как следствие банки боятся кредитовать, чтобы не остаться без возмещения.

Прогнозируем, что это будет продолжаться еще неделю-две, пока либо не будут получены ответы на все вопросы, либо сверху не попросят отчитаться и не увидят нули.

Первое конечно лучше, чем второе😁

Разберем узкие места, которые выявлены после наката программы на бой:
🔹ранее мы ожидали критерии доходов IT-шников в разрезе численности городов-на практике оказались субъекты (от чего легче не стало).

Пример. Специалист из г.Ижевск в предидущем толковании критерия зп, должен был иметь доход в 100 тыс ₽. Теперь Ижевск превращается в Удмуртию и доход получается уже 150 тыс ₽ нужно показать;

🔹Критерий максимального возраста заемщика в 45 лет, на практике все же снижен до 45 лет минус 3 месяца. То есть нужно подгадывать, чтобы на дату подписания кредитного договора, заемщику было не более 45 лет. Будет 45 лет и 1 неделя-все, вылетаем из программы;

🔹если IT-специалист имеет финансового созаемщика, он может претендовать на программу в том случае, если у него доход соответствует программе.

Пример.
У IT-шника доход 100 тыс ₽ (берем мелкие субъекты), а у созаемщика 25 тыс ₽ - это подходит.

У IT-шника доход 80 тыс ₽ (берем мелкие субъекты), а у созаемщика 25 тыс ₽ - это не подходит;

🔹доходы от двух мест работы, пусть даже в аккредитованных компаниях доход в каждой из компаний не соответствует минимальному пороговому значению сложить нельзя

Пример. Критерий по субъекту 100 тыс ₽. По основному месту работы 70 тыс ₽ по совместительству 40 тыс ₽- увы это не подойдет;

🔹доход соответствующий критериям пороговых значений должен быть не менее 3-х последний месяцев. То есть если два последних месяца получали доход соответствующий программе, а третий месяц доход не соответствующий программе- это не подойдет;

🔹можно ли одобриться по программам «два документа»-можно, но на сделку нужна справка о доходах 2-НДФЛ чтобы проверить соответствие программе. Не создаем сложностей и сразу несем документы;

🔹если совместительство не в IT сфере, будут ли считать этот доход- да, но по основному месту работы нужен доход соответствующий пороговым значениям;

🔹ограничений по должности все же нет. То есть маркетолог, копирайтер, бухгалтер, офис-менеджер это все же IT-шники. Лишь бы работали в аккредитованной компании, соответствующей всем критериям;

🔹увеличение ставки может быть в следующих случаях:
-уволился с работы и не подтвердил по истечении 3-х месяцев трудоустройство в аккредитованную IT-компанию;
-Минфин перестал возмещать субсидию (самое неприятное)
Ставка будет:
-ключевая +4,5% при строительстве дома;
-ключевая + 2% при покупке квартиры;

🔹размер ключевой ставки для повышающего значения устанавливается не на момент подписания кредитного договора (то есть сейчас она будет 14%);

🔹рефинансировать кредит по данной программе нельзя;

🔹покупка квартиры по переуступке возможно только у юрлица (то есть если уступает физлицо или ИП-не подходит);

🔹проверять трудоустройство после выдачи кредита будут. У каждого заемщика в кредитном договоре будет стоять обязанность о предоставлении в банк справки о доходах и копии трудовой книжки. Не предоставил документы- ставку подняли;

🔹имеется ли обратная сила у увеличения ставки в случае если после увольнения нашел работу не через 3 месяца, а через 6 месяцев- нет, ставка зафиксировалась и снижение только через рефинансирование;

🔹если IT-шник собственник бизнеса, он обязательно должен работать у себя по найму и получать доход, соответствующий критериям;
🔹при оформлении квартиры, IT-шник тоже должен быть собственником (то есть не пройдет вариант кредит на него, а квартира на супругу);

🔹по данному продукту в отличие от семейной ипотеке или льготной можно только один кредит. Упаси бог взять один кредит в одном банке, а второй в другом-будешь потом платить по высокой ставке;

🔹материнский капитал можно в первоначальный взнос использовать;

🔹при покупке квартиры у застройщика по дду в рассрочку, можно перевести ее эту ипотеку;

🔹если компания работодатель лишится аккредитации в Минцифре-ставка повысится.

Пожалуй это из основного, что сейчас удалось выявить, но перечень доработок растет вместе с негодованием потенциальных заемщиков.

Наше мнение-нужны срочные корректировки Постановления.

А вы как считаете?

#ипотекадляit

Возможно ли такое, чтобы ипотечный кредит и ставка по нему снизилась или увеличилась в процессе действия кредита?

Возможно, в случае если заемщик брал кредит с плавающей/переменной ставкой.

Что это такое, переменная ставка?

Переменная процентная ставка - ставка в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от изменения переменной величины, предусмотренной в кредитном договоре.

Значения переменной величины, определяется исходя из обстоятельств, не зависящих от банка и от заемщика.

Значения переменной величины в обязательном порядке должны размещаться в открытых источниках.

Переменной величиной может быть к примеру индекс потребительских цен, ключевая ставка ЦБ РФ, мировую цену на золото и т.д.

Чаще всего на нашей практике применяли зависимость от:
🔹Libor для кредитов в валюте (средневзвешенная ставка по межбанковским кредитам, представляемым банками, выступающими на лондонском межбанке);
🔹MosPrime для кредитов в рублях (индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке);
🔹 Индекс потребительских цен на товары и услуги по РФ.

Плавающая ставка меняется чаще всего либо раз в год, либо поквартально.

Несмотря на то, что заемщик понимает график изменения своей ставки, без формальности обойтись все же нельзя.

Банк обязан уведомить заемщика:
🔹об изменении переменной величины по которой будет рассчитываться ставка на будущий период;
🔹о полной стоимости кредита, рассчитанной исходя из нового значения;
🔹об изменении графика платежей.

Уведомление должно пройти в оговоренный кредитным договором срок и оговоренном способом.

Чаще это происходит минимум за 15 календарных дней до даты изменения и происходит через личный кабинета заемщика.

Когда такая ставка выгодна?

Когда переменная величина и надбавка банка, ниже рыночных ставок.

К примеру ставка привязанная к индексу потребительских цен в 1 квартале 2021 года была 9,19% для кредитов выданных до 31.12.2016 (ИПЦ 4,29%), в то время как рыночная ставка была 9,8% годовых.

Сейчас значения таких ставок привязанных к ИПЦ будут в диапазоне 16,94% и 17,94% на 2 квартал 2022 года (ИПЦ 12,04%), в то время как рынок предлагает 9% по господдержке и 13,5% по классическим программам.

Переменные ставки для заемщиков, которые ориентируются в финансовом рынке и могут спрогнозировать его поведение.

Стратегия экономия на платеже тут не подойдет однозначно.

По данным программам безусловно есть возможность рефинансирования, так как ставка может быть реально значительней выше рынка

Сейчас такие клиенты придерживаются двух стратегий:
🔹рефинансирование ипотеки;
🔹кредитные каникулы.

Первый механизм рефинансирование нужно также детально просчитать. Если вы платите кредит свой предположим более 7 лет, то смысл перехода даже со ставки в 15% на 9% может отсутствовать, особенно на дифференцированных платежах, где проценты уже оплачены и разница в платеже может быть буквально 2-3 тысячи рублей.

Такая ипотека активно пользовалась спросом в 2006-2007 году (особенно в валюте) до определенных событий 2008-2009 года.

Сейчас, последний выданный кредит по такой программе мы видели 6 месяцев назад.

ЦБ РФ и Минфин на законодательном уровне пытаются запретить такое кредитование, однако в ряде банков до сих пор остается такая опция.

А у вас на практике были такие клиенты или знакомые?

Интересно остались такая ипотека все же или это архаизм?

И все же 11% ключевая!

Кто тот прозорливый голосующий, отдавший свой голос за 11%?


https://www.cbr.ru/press/keypr/

Минэкономразвитие утвердило лимиты кредитования на покупку коммерческой недвижимости в г.Москва.

Согласно условиям продукта, клиенты могут получить ипотечный кредит на приобретение:
🔹апартаментов;
🔹торговых и офисных помещений.

Объекты могут быть как готовые, так и в стадии строительства.

Срок кредита - до 10 лет;
Сумма кредита - до 100 млн ₽;
Первоначальный взнос - от 15%.
Ставка на первые 5 лет - 10-11,5% (в зависимости от ПВ)

Оператором программы является наша компания.

Для получения более подробной информации пишите/звоните.

Контакты в закрепе ☝️☝️☝️

⚡️Базис Девелопмент выдал первую IT-ипотеку

25.05.2022 г. компания выдала первую IT-ипотеку.

Счастливым обладателем квартиры в Новостройке стал клиент из города Санкт-Петербург, купивший 2-х комнатную квартиру в проекте Belevsky Club.

Срок по кредиту составил 20 лет, а процентная ставка 4,24% годовых.

Напомним, данная программа специально разработана для сотрудников российских IT-компаний, являющихся гражданами РФ.

Согласно условиям программы целью кредита может являться покупка готовой или строящейся квартиры в новостройке, покупка дома с земельным участком или его строительство.

Максимальная сумма кредита по программе:
•До 18 млн ₽ для Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей;
•До 9 млн ₽ для остальных регионов.

Процентная ставка по кредиту -не более 5%.

Срок действия программы - до 31.12.2024

Торопитесь приобрести квартиру на самых выгодных условиях!

Обращайтесь к нам🙌🏻

Контакт есть в закреплённом сообщении ⬆️

О компании Базис Девелопмент ✅

Коллектив компании работает более
15 лет в области ипотечного кредитования и реализации строительных объектов и специализируется на разработке и внедрении уникальных методик ипотечного кредитования на рынке недвижимости.

Сотрудники нашей компании имеют профильное финансовое образование и большой опыт решения сложных вопросов в области ипотеки для различных категорий ипотечных заемщиков.

За время работы компании утвердились партнерские отношения более чем с 20 ипотечными банками, крупнейшими страховыми компаниями и ключевыми строительными компаниями в отрасли.
 
Мы оказываем полный спектр услуг в рамках ипотечного кредитования и сопровождаем наших клиентов на всем цикле ипотечной сделки.

Контакты ✅

Вы всегда можете задать нам любые вопросы, волнующие именно вас и получить персональные ответы.

Приходите к специалистам
Базис Девелопмент:

- Работаем по принципу одного окна;
- Не берем комиссию за свои услуги;
- Уверены в результате.

Менеджер ⬇️

+7 966 389-17-07 Ольга

Семейная ипотека 👨‍👩‍👧‍👦

Это самая популярная программа кредитования с государственной субсидией.

Клиенты задают нам очень много вопросов по этой программе, мы подготовили для Вас ответы на часто встречающиеся вопросы.

Основная суть программы кредитования:

Семейная ипотека с государственной поддержкой доступная гражданам РФ, у которых в период с 01.01.18 по 31.12.2022 родился первый ребенок или последующие дети;

Для приобретения жилья на первичном или вторичном рынке у юр.лица -
застройщика (ДКП, ДДУ/Уступка по ДДУ) и рефинансирования ипотечного кредита на приобретение жилья на первичном рынке или вторичном рынке у юр. лица первого собственника.

Максимальная сумма кредита:

-до 12 млн рублей – для Москвы /МО, Санкт-Петербурга/ЛО
-до 6 млн рублей – для остальных регионов;

-Процентные ставки по программе в Банках начинаются от 5% годовых на весь срок кредита;
-Первоначальный взнос от 15% от стоимости приобретаемой квартиры.

Если у вас есть вопросы по данной программе, то задавайте их в комментариях ⬇️
И мы вам ответим.

#семейнаяипотека

Кому же ты такая достанешься⁉️

Ипотека не только инструмент для покупки жилья, но и средство сохранения семьи.

Уже научно доказано, что семьи, которых связывает ипотека, разводятся реже.

Речь не только в сохранении семьи, а в психологическом барьере.
Вместе с квартирой придется делить её-ипотеку😁

В 80% случаев тот, кто оставляет себе квартиру, забирает себе и ипотеку.
Хотя у нас на практике было, когда супруга заемщика оставила себе недвижимость, а супруг платил кредит;)

Как делить ипотеку при расторжении брака:

🔹 По соглашению

Сначала супруги составляют соглашение о разделе имущества при разводе;
Далее получают одобрение и согласие банка на смену заемщика и переоформление залогового имущества;
Затем заверяют документы у нотариуса и регистрируют право собственности.

Здесь важно понять, что банк будет рассматривать того супруга, на которого переоформляют кредит, как нового заемщика.

А это означает, что банк будет рассматривать доход, кредитную историю и учитывать остальные факторы и как залогодержатель может не дать согласие на раздел.

🔹 По брачному договору

Если оформить брачный договор до сделки и убрать им одного из супругов из сделки, указав, что квартира и кредит у одного из супругов.

Как в мультфильме про Вовку из тридевятого царствия:
Сам испек-сам и кушай☝️
Однако здесь надо понимать, если убрали брачником одного из супругов и дохода не хватит, его уже не получится привлечь в качестве созаемщика.

На практике брачный договор также можно оспорить в суде.

К примеру если супруга платит за мужа его кредит, осуществляет это через свой расчетный счет переводом, а не дает ему деньги чтобы он внес в кассу.

Или же если вторая половина докажет, что оплачивал полностью квартплату.

Или же предположим удастся доказать, что первоначальный взнос давала вторая половина и это будет подтверждено документально.

Случаев на самом деле масса, поэтому брачник не гарантия.

🔹 Через суд
С письменного согласия кредитора, суд может разделить квартиру в равных долях, также как кредит.

Или один из них получит квартиру и будет сам вносить платежи без возможности разделить их в будущем.

Какие варианты раздела на практике нам встречались:
🔹квартира и кредит делятся 50/50;
🔹продается, а кредит погашается (банков выдающих кредит на покупку залоговой квартиры много и найти покупателя уже легче);
🔹квартира и кредит переоформляются на одного супруга с согласия банка;
🔹один из супругов отказывается от доли и кредита, жилье получает другой — он и платит ипотеку;
🔹квартира признается личной собственностью одного из супругов и разделу не подлежит — как и кредит;
🔹при наличии детей суд отступал от равенства долей в пользу детей и имущество и ипотека делились не в равной пропорции (маме с детьми квартира-папе кредит);
🔹квартира приобретенная по военной ипотеке, после развода остается в собственности военнослужащего (хотя тут тоже бывают исключения).

Какие нюансы покупая квартиру в ипотеку в браке нужно учесть:
1️⃣ Если квартиру купили в браке, то по умолчанию это общее имущество и подлежит разделу — даже если ипотеку платит один супруг;
2️⃣ Кредит делится в той же пропорции, что и жилье;
3️⃣ Если супруги созаемщики, банк может требовать платежи с любого из них (в том числе в случае просрочек по кредиту);
4️⃣ Если ипотека оформлена до брака, жилье и кредит не делятся при разводе.
Однако здесь стоит учесть, что второй супруг может потребовать половину платежей, которые вносились за время семейной жизни;
5️⃣ В период раздела имущества кредит должен платиться без просрочек.
Даже если кредит платите сейчас вы, а в дальнейшем квартира и кредит перейдут бывшей половине-платить обязанность по кредитному договору;
6️⃣ Для принятия решения каким путем идти, нужно просчитать шансы в банке на единоличное пользование кредитом.
Если один не потянет, проще квартиру продать из под залога;
7️⃣ Если квартира приобреталась с использованием маткапитала, дети признаются участниками долевой собственности и в случае развода квартира не будет делиться уже как совместная собственность супругов

Каждый случай безусловно нужно рассматривать индивидуально и пристально, хотя мы сторонники человеческих договоренностей и убеждены, что даже при негативных сценариях можно договориться.

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА👨‍👩‍👧‍👦

Продолжаем рубрику вопросов и ответов о продукте #Семейнаяипотека

❓Распространяются ли условия программы, если один из супругов нерезидент?

Согласно Постановлению Правительства, субсидирование предоставляется гражданам РФ и в связи с рождением ребенка – гражданина РФ. Нерезидента необходимо исключать путем составления брачного договора, дети также должны быть гражданами Российский Федерации.

Если у вас есть вопросы, то задавайте их в комментариях и мы вам ответим 🙌🏻

Продолжаем рубрику вопросов и ответов,
касающихся продукта Семейная ипотека 👨‍👩‍👧‍👦

❓Нужно ли выделять доли всем членам семьи в приобретенной квартире, по аналогии с материнским капиталом?

- Согласно условиям программы и Правил ее применения, выделять доли нужно -
заявитель по программе должен быть залогодателем.

❓Возможно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса?

Да, использовать средства материнского семейного капитала возможно.
524,5 тыс рублей на первого ребенка
693,1 тыс рублей на второго ребенка.

Если у вас есть вопросы про программе Семейная ипотека, то задавайте в комментариях и мы вам ответим 🙌🏻

#Семейнаяипотека

Эскроу счета гарантия безопасности?

В июле 2019 была введена защита дольщиков от банкротства застройщиков и массового недостроя – эскроу-счета.

Так ли это безопасно и настолько ли сильна защита? Попробуем разобраться.

Escrow – условное депонирование.

Это специальный счет для хранения денег дольщика и открытый на его имя.

Данные счета введены для того, чтобы денежные средства после регистрации ДДУ не попадали напрямую к Застройщику пока он на завершил строительство дома.
Завершил строительство-получил деньги дольщиков.

Эскроу-счет помогает дольщикам — защищает деньги от мошенничества застройщика или в случае его банкротства.
Банк берет на себя роль гаранта финансовой безопасности дольщика.

Эскроу-счет не помогает застройщику
Да, ранее застройщик мог тратить деньги на всем этапе строительства практически безконтрольно (на свои spv-компании выводя средства).

это не всегда плохие побуждения:
🔹Зарплаты сотрудникам и премии (застройщики оптимизируются как многие);
🔹Расходы на рекламу и продажи объектов;
🔹Расходы на строительные работы (многие компании по отделке квартир с удовольствием без договора принимали деньги, чтобы не платить налоги).
А сейчас на фоне ограничений по ряду контрактов нет возможности даже рассчитаться — банк не дает (к примеру по субсидированию ставки по ипотеке)

На какие деньги строит застройщик
Он строит на кредитные средства
Понятно, кто остается в плюсе да?😂

Может ли застройщик обойтись без эскроу-счетов?
Не может-их использование обязательно с 01 июля 2019 года и исключению подлежат объекты получившие разрешение на строительство до этой даты.
Счета эскроу открываются только в том банке, который осуществляет финансирование объекта строительства.

Как обходят застройщики эскроу
🔹Заключают на свои spv оптовые договора с частичной оплатой, далее продают с уступкой долга конкретную квартиру по рыночной цене.

На пальцах. ДДУ со своей дочкой на 3 млн, продажа от дочки с долгом за 5. 3 млн рублей как итог на счет эскроу, остаток на счет дочки. В случае чего возмещение будет 3 млн рублей.

🔹Часть средств при оформлении квартиры оплачивается на другое юрлицо по оказанию услуг.

На пальцах. ДДУ на 5 млн рублей с застройщиком. Договор об оказании услуг на регистрацию на 300 тысяч с не аффилированной, но подконтрольной дочкой.

Сколько эскроу-счетов по одному дому возможно
Под каждую квартиру отдельный счет. Сколько квартир-столько и счетов эскроу.

Сколько для дольщика стоит эскроу-счет
Бесплатно-все расходы на эскроу-агенте.

Когда вносить деньги на эскроу-счет
После регистрации ДДУ в Росреестре в случае оплаты безналичным платежом после регистрации договора или на аккредитив при подписании ДДУ с раскрытием средств на эскроу-счет, но опять же после регистрации ДДУ в Росреестре.

Может ли дольщик забрать деньги с эскроу-счета
Может, но в случае наступления следующих событий:
🔹Истек срок размещение денег на эскроу (не более 6 месяцев от даты сдачи дома);
🔹Банкротство застройщика;
🔹Изменение конструктивных элементов здания и отклонение от проекта.

В иных случаях дольщик не имеет право забирать средства.

Что будет если обанкротится эскроу-агент
Средства защищены страхованием АСВ, но на сумму 10 млн рублей.
10 млн получаем (даже если купили несколько квартир в этом доме), все что свыше-ваши потери.

Плюсы эскроу-счета
🔹Частично гарантия безопасности расчетов (хотя 40% дольщиков все же сомневаются, что эти счета позволят достроить дом);
🔹Бесплатное открытие и обслуживание.

Минусы эскроу-счета
🔹Они к росту цен на недвижимость (теперь в стоимость зашивают проектное финансирование и расходы по нему, что можно компенсировать только ценой);

Про материалы и текущую ситуацию с импортозамещением не будем говорить-речь не об этом сейчас🤐

🔹Лимит возмещения в случае банкротства банка 10 млн (что в общем уже крайне мало для Москвы);
🔹Деньги на счету заморозили, а стоимость недвижимости может как вырасти, так и снизиться

В случае роста если застройщик обанкротился на эту же сумму вероятно не купить аналог