Это я бегу за льготной ипотекой, пока не отменили.

Госдума отклонила законопроект, предлагавший сделать возможным согласование перепланировки лоджий. Действующие правила, не запрещая такую перепланировку прямо, создают фактически непреодолимые препятствия. Ведь хозяину квартиры необходимо получить согласие сразу от всех соседей. Достать с неба звезду, пожалуй, и то легче. Проблема в том, что стена, разделяющая кухню и балкон, является внешней. А значит, юридически относится к общему имуществу. На это в свое время указал Первый кассационный суд общей юрисдикции, рассматривая конкретное дело. Некий гражданин Н. прирезал - в буквальном смысле - к кухне лоджию. Вышло, конечно, красиво: балкон перестал быть балконом и стал как бы частью квартиры.

​​Макростройка: что происходит в экономике и не обманывает ли Росстат
 
Позавчера Росстат опубликовал очередную порцию оперативной экономической статистики. Это хороший повод рассказать о происходящем в российской экономике, поделиться интересными графиками о ситуации на рынке труда и посмотреть, что происходит в секторе строительства на макроуровне.
 
Продолжаем рубрику #макростройка. Подробности, как обычно, в PDF, основные выводы здесь:
 
▪️Напряженность на рынке труда усугубляется – уровень безработицы по итогам июня снизился до 3,1% (новый исторический минимум). Нехватку кадров фиксируют и независимые провайдеры данных: по опросам ИНП РАН, половина компаний в России испытывает трудности с персоналом.
 
▪️Все это приводит к росту зарплат и доходов населения, что поддерживает потребительскую активность. Во II квартале население направило на покупку товаров и услуг 80% своих доходов – больше, чем во II кв. 2020 (67%) и 2022 гг. (76%), когда высокая неопределенность стимулировала больше сберегать.
 
▪️Ослабление курса могло подстегнуть спрос на непродовольственные товары в последние пару месяцев. Этот же фактор, судя по всему, оказывал поддержку продажам жилья из-за желания публики сберечь свои средства «в бетоне».
 
▪️При этом ослабление курса уже начинает негативно влиять и на потребительские настроения, и на ожидания бизнеса. А значит через пару месяцев мы придем в ситуацию с более высокой инфляцией и более слабым спросом. На рынке недвижимости спрос дополнительно ограничат недавние меры Банка России.
 
▪️Объем договоров подряда в строительном секторе остается на высоком уровне, но с учетом более быстрых темпов работ обеспеченность заказами опустилась до минимума с начала 2020 года (2,5 мес.) и находится вблизи среднего значения 2014-2019 гг.
 
▪️Ситуация в строительном секторе пока остается неплохой, но пик активности, судя по всему, уже был пройден. Об этом же говорит и последний мониторинг предприятий Банка России: индикатор бизнес-климата в строительстве в июне снизился второй месяц подряд и достиг минимума с начала года.
 
🗝️ Таким образом, пока все хорошо и в экономике в целом, и в строительном секторе в частности. Но, несмотря на сильные фундаментальные факторы, будущее становится более туманным…

@DomusVerus

Проектное финансирование не спасло обманутых дольщиков.

В России зафиксировано 75 потенциально проблемных объектов, которые находятся в зоне высокого риска. Без квартир могут остаться более 5 тыс. человек, пишут "Известия" со ссылкой на отчет Фонда развития территорий.

Сейчас в России 891 долгострой, то есть их число может увеличиться на 8,4%. До введения проектного финансирования некоторые девелоперы получили большое количество разрешений на строительство по старым правилам. Поэтому на рынке иногда и возникают проблемные объекты, считает депутат Госдумы Александр Якубовский.

Небольшие итоги первых 7 месяцев 2023 года по текущему строительству:
▪️Строительство жилья растет в большинстве крупнейших рынков, исключение - города лидеры.
▪️Тюмень вышла на 5 место по текущему строительству жилья, обогнав большинство городов-миллионников.
▪️Сохраняется заметный рост во Владивостоке. В Хабаровске с конца прошлого года текущего строительства вырос на 46% до 878 тыс. кв. м.

Подробнее здесь.

@REBURG

А всё это почему? Потому что они с риелторами в Москве не дружат😬https://news.1rj.ru/str/Bevzenkocom/7483

🤓Архитектор Скуратов выходит из проекта Северного порта. С Мангазеей поссорился.

История вопроса и официальные заявления мэтра👆🏻.
🔺Треугольный метр

Думаете о ремонте? Заберите бесплатно варианты планировки вашей квартиры (дома) или предварительный расчет бюджета на ремонт «под ключ» по ссылке @avkubedesingstudiobot

💲На вторичном рынке сдержанный рост цен

Средняя стоимость «вторички» на 18 крупнейших региональных рынках России в конце июля, по данным Циан, составила 128,4 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 0,9% за месяц.

Аналитики называют динамику стабильной: по итогам мая и июня средние цены увеличились на 0,7% за месяц.

📍Наиболее выраженный рост – в Ростове-на-Дону – на 2,4%, до 116,3 тыс. руб. за кв. м

В Москве вторичное жилье сейчас стоит в среднем 305,6 тыс. руб. за кв. м. За месяц это значение выросло на 0,8%, но от показателя за аналогичный период прошлого года отстает на 2%. #цены #вторичка

@rusipoteka

Насколько «запретительны» новые макропруденциальные надбавки ЦБ на ипотечные кредиты ?

TLDR: очень слабо повлияют на первичный рынок, но охладят аппетит некоторых банков в рисковых сегментах вторичного рынка. Рост цен на недвижимость в период бума позволил банкам резко улучшить качество действующего портфеля, высвободив капитал для более агрессивных выдач.

Что нужно знать про надбавки?
👉 Они влияют на регуляторный капитал. Регуляторный капитал - это расчетная величина. Поэтому надбавки не влияют на реальное финансовое положение банка, но меняют стимулы кредитовать определенные сегменты и привлекать определенные пассивы (в зависимости от действующей матрицы надбавок)
👉 Участники рынка знают, что надбавки могут быть отменены и действуют соответствующе. Они могут либо продолжить выдавать рисковые кредиты, формируя запас капитала, в ожидании отмены надбавок (стратегия 1), либо переориентироваться на менее рисковые сегменты изменив ценовую политику (стратегия 2). Но в обоих случаях сами надбавки слабо воздействуют на объемы кредитования, но влияют на ставки: где надбавки высокие, ставки растут, для остальных сегментов снижаются. Банку важнее сохранить объемы, чем прибыльность
👉 Крупные банки, как правило, имеют запас капитала, поэтому им ничего не стоит выдать кредит в рисковом сегменте, зарезервировать капитал, а при отмене этих надбавок распустить буфер и резко нарастить объемы (и добавить маркетинговую кампанию, что ставки снижены). Банки поменьше скорее прибегнут ко второй стратегии

Что нужно знать про историю применения надбавок в ипотеке?
1. В 2018-2019 годах ЦБ уже выражал беспокойство, увеличив коэффициент риска для ипотек с первоначальным взносом (ПВ) 10-20% до 200%. Но в 2020 году эти надбавки были отменены.
2. Как пишет там же сам ЦБ: На фоне повышения надбавок банки увеличили разницу в ставках по кредитам с небольшим первоначальным взносом и прочими кредитами. Согласно информации, представленной на сайтах банков, ставки по кредитам с небольшим первоначальным взносом в январе 2019 г. дополнительно были увеличены банками на 0,2–0,5 п.п., что делает такие кредиты чуть менее привлекательными для заемщиков и способствует уменьшению их доли в выдачах банков. Также, как следствие повышения надбавок, банки поменяли свою кредитную политику, в результате чего снизилась доля одобренных кредитов с низким первоначальным взносом. Как результат, доля выдаваемых кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20% снизилась с 42,9% в IV квартале 2018 г. до 36,6% в II квартале 2019 г. (доля кредитов с первоначальным взносом менее 10% составляет 1,0%). В результате объемы выдач в 2019 году оказались на 2.6% ниже показателей 2018, а средневзвешенная ставка выросла на 0.32 п.п. — последствия применения второй стратегии.
3. После отмены надбавок в пандемию было высвобождено 400 млрд руб. капитала в 2020 году (суммарно по ипотеке и потребам) и около 900 млрд в 2022 году — последствия применения первой стратегии.

(1/2)

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Что сейчас?

Когда ЦБ говорит про рост доли выдачи ипотеки с низким ПВ (до 20%) до 44% на вторичке и до 63% под залог ДДУ, не будем забывать, что это в деньгах, и так как из-за более низкого ПВ банк выдает больше денег, этот сегмент действительно имеет склонность расти (очень качественная аналитика).

У нас действует так любимая многими «несогласованность монетарной и фискальной политики». Льготные ипотечные программы (по которым выдаются почти все кредиты в строящихся домах) выдаются при минимальном ПВ 15%. Связаны ли условия льготных программ и рост доли кредитов с низким ПВ смогут понять лишь будущие исследователи.

Но самое важное: банки управляют портфелем кредитов, а не выдачами. Качество портфеля ипотеки характеризуется а) долей просрочки, б) доходностью портфеля, в) отношением суммы задолженности к стоимости залога (LTV)

Просрочка в ипотеке находится на очень низких уровнях: 0.14% на первичке и 0.44% на вторичке. Более того, она даже снижается, хотя кредиты выдаются более рисковые.

Доходность портфеля. Ипотека сама по себе - низкомаржинальный продукт (потому что уровень риска совсем небольшой, смотрите просрочку). Конкуренция на этом рынке делает стандартный кредит вообще убыточным. В прибыль ипотека выходит за счет кросс-продаж (самый простой пример - страховка, которая привязана к сумме кредита). И эти кросс-продажи приносят банку доход в момент выдачи, то есть чем выше оборачиваемость портфеля (скорость погашений и новых выдач), тем больше прибыли он приносит. Мы много раз писали, что портфели розничных банковских продуктов имеют крайне высокую оборачиваемость, из-за чего резать выдачи банки будут в последнюю очередь. Они лучше скорректируют ценовую политику.

LTV. Проще на примере:
Заемщик покупает жильё за 10 млн. Если первоначальный взнос 10%, тогда отношение долга к стоимости залога (LTV) 9/10=0.9. С минимальным платежом по ипотеке на LTV в основном влияет оценка залога в первые годы. Если цена вырастет на 50%, то LTV станет 9 к 10*(1+50%)=0.6. Учитывая, что заемщики предпочитают гасить ипотеку досрочно, допустим за два года долг снизится на 2.5 млн руб. LTV=6.5/15=0.43 — в два раза лучше, чем при выдаче.

Как отреагируют продажи?
🔹Как обычно, заявленное ужесточение политики банки продадут как повод поторопиться -> несезонный всплеск выдач.
🔹Банки, с высоким аппетитом к риску и отсутствием запаса капитала, скорректируют ценовую политику и стратегию выдач.
🔹Крупные банки почти ничего не заметят.
🔹Застройщики адаптируют предложение, чтобы уложиться в новые требования.
🔹В какой-то момент ЦБ отменит надбавки, высвободив капитал для нового ипотечного бума.

(2/2)

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

В России десятка крупнейших девелоперов на 1 августа 2023 г. возводит 20,44 млн м² жилья (18,52% от объема текущего строительства всех застройщиков РФ). Месяцем ранее эти же компании имели в текущем строительстве 20,52 млн м² жилья (18,70%). На тройку лидеров приходится 11,17 млн м², или 10,12% строящегося жилья в стране.

ТОП-20 застройщиков вместе строят 25,7% жилья, ТОП-50 — 37,6%, а сотня крупнейших девелоперов — 47,7%. За последние 12 месяцев доли снизились (на 0,1 — 0,8 п. п.), т. е. можно говорить о незначительном росте конкуренции среди застройщиков. Об этом сообщает Единый портал застройщиков.

Железный занавес

Эта метафора, как символ Холодной войны, вошла в употребление благодаря Уинстону Черчиллю и его знаменитой Фултонской речи.

Есть предположение, что выражение позаимствовано у Василия Розанова, написавшего в «Апокалипсисе нашего времени», в 1918 г.:

"С лязгом, скрипом, визгом опускается над Русскою Историею железный занавес.
- Представление окончилось. Публика встала.
- Пора одевать шубы и возвращаться домой.
Оглянулись.
Но ни шуб, ни домов не оказалось".

Образ был настолько выразителен, что стал политическим  клише. Многие с театром его даже не связывают, или считают атавизмом вроде железных доспехов.
Смысл же изменился до противоположного: реальный железный занавес блокирует не людей, а огонь, перекрывая портал сцены с горящими декорациями, бутафорией и техническим оснащением в сценической коробке, размеры которой могут в два раза превышать зрительный зал.

Во всех театрах от 800 зрителей его  устройство обязательно, и поднимается он только на время спектаклей и репетиций.

Первый железный занавес появился во Франции - в Лионе в 80-х - 90-х годах XVIII-го века, а в 1794 году уже британский театр «Друри-Лейн» был оборудован такой же защитой.

Но обязательным он стал после самого смертоносного пожара - в Чикаго, в 1903 г. в театре "Ирокез" -  “самом изящном и архитектурно совершенном”. Его “железный” занавес оказался из папье-маше и асбеста, и не опустился после возгорания кулисы от искры, зацепившись за светоотражатель. Иных противопожарных мер - кроме бесполезного огнетушителя и рекламы в прессе - как "самого огнестойкого театра", не было. Даже эвакуационных лестниц, кроме единственной, парадной. Люди же были заперты в ложах - "чтобы не перебирались на более дорогие места". Всё, что было нарушено и могло пойти не так - реализовалось, как по учебнику. Кошмар, в котором погибло 602 человека, стал поводом для пересмотра всех пожарных норм (а владельцы избежали ответственности).
продолжение здесь