🏠 Льготная ипотека от застройщиков разоблачена

Прекрасное интервью директора Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова можно почитать на сайте ЦБ.
Маски благородства сорваны с застройщиков и банков и, возможно, одеты на продавцов на вторичке😏

А если отключить сарказм, то все четко и по делу:
🔹 Субсидии застройщиков всегда "вшивали" в стоимость квартир, что на реальную стоимость недвижимости никак не сказывалось
🔹 Банки поняли, что субсидирование ставок привело к тому, что никто не спешил погашать быстрей ипотеки, как в случае ставок выше
🔹 Искажение спроса на недвижимость за счет ее доступности несет риски для всех участников отрасли
🔹 Ипотеки под 3-4% - "Очевидно, здесь есть какое-то лукавство." Ориентир по льготной ипотеке - 6,8%, а по семейной - 4,8%
🔹 Новый закон о ПСК "вылечит" рекламу с нолями на буклетах
🔹 Цифра про 7% ипотек с первоначальным взносом из потреба замечена и банкам будут даны указания избегать подобных выдач ипотек
🔹 ЦБ не против распросранения господдержки на "вторичку", но направить стоит на определенные группы регионов и лиц
🔹 По итогам 2023 года, рост выдач ипотечных кредитов может быть +10-15%

Несколько пунктов из интервью реально показывают, что ЦБ очень четко понимает, что происходит на рынке и в любой момент готов "закрутить гайки".

@MarketOverview

Минстрой запутался в рекордах.

На встрече с президентом Марат Хуснуллин (с днем рождения, кстати) сообщил, что по итогам семи месяцев в стране введено 58 млн кв. м жилья, поэтому вице-премьер надеется перейти планку в 103 млн кв. м за весь год и обновить прошлогодний рекорд.

Запутались в цифрах чиновников о вводе жилья, поэтому предлагаем посмотреть хронологию их заявлений:

• 5 июля. В России за первые шесть месяцев введено почти 46 млн кв. м жилья. Ирек Файзуллин: Почти 46 млн кв. м ввели – все идет по плану

• 10 июля. Министр строительства Ирек Файзуллин: По оперативным данным регионов, за первое полугодие общий ввод жилья составил 49,5 млн кв. м

• 14 июля. Росстат: Ввод жилья в России в январе-июне снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 1% - до 52,1 млн кв. м

• 8 августа: Марат Хуснуллин: По итогам семи месяцев введено 58 млн кв. м жилья.

Ни один чиновник и ни одно ведомство в стране точно не знают, сколько введено жилья на самом деле, но оно и неважно, потому что никаких рекордов не было и не будет.

Вспомним слова депутата Госдумы Николая Арефьева:

Решение правительства о газификации только зарегистрированного жилья дало толчок к тому, что строения, стоявшие незарегистрированными десятки лет, начали регистрировать. А жилье у нас считается как раз по регистрации, а не по строительству. Так что никаких рекордов на самом деле не было, чуда не произошло.

По сравнению июлем 2022 года оценка выручки рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) в июне 2023 оказалась на 46% выше. Продажи в лотах выше на 32%, а в квадратных метрах - на 28%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 11% выше, чем год назад, а квадратного метра - на 13% выше (расчет по заявленным ценам без скидок). Средняя площадь реализованного лота сократилась за год на 3%. Если год назад 79% сделок были зарегистрированы с ипотекой, то в июле 2023 - 77%. Отдельно в Москве (в старых границах) количество зарегистрированных лотов на 29% выше, чем год назад. В Новой Москве регистрация розничных сделок в июле 2023 оказалась выше на 54% чем год назад, а в Московской области - на 27%. Июльские показатели по регистрациям розничных ДДУ и уступок в Московском регионе, превысили уровень не только 2022, но и активного 2021 года - на 6% в целом по региону, а отдельно в Москве (в старых границах) - на 17%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Застройщики и риелторы, признавайтесь, расстроились вчера после заявлений Путина о том, что «льготные программы будут продолжены»?
Понятно, что будут. С этой иглы теперь без потрясений на рынке не слезть, но заявить об этом можно было поближе к выборам, а не сейчас.
Теперь поддерживать ажиотаж на теме «покупай, пока не закончилась льготная ипотека» будет труднее.
Но с нами остаётся отрицательный рост рубля, ожидания увеличения ключевой ставки, рост инфляции и бесконечная вера наших людей в недвижимость как самый надежный способ сбережений. Оформляем?

Рынок квартир показывает уверенный, но медленный рост. История последних 3 лет такова:

1. Авгус 2020 - декабрь 2020. Бомбический рост - накопление отложенного спроса с весны 2020, сниженная ставка. Началась чума - рост объемов, цен, появился ипотечный кол. Снижение предложения, начало дефицита на рынке.
2. 2021 год идёт отлично, с хорошей годовой сезонностью, к 4 кварталу устанавливаются рекорды по продажам. Рынок 2021 год год запомнит как лучший с момента кризиса 2014 года.
3. Стартует 2022 год, ещё лучше, чем 2021. У всех девелоперов планы и желания мощнее, губа уже раскатана ещё сильнее.
4. Весенний обвал рынка 2022 с динамичным восстановлением до осени. Девелоперы для себя открывают субсидирование ставки, всех сажают на 0% ипотеку.
5. Осенний обвал рынка 2022 с позитивным ростов в конце года.
6. Старт 2023 - нет роста, явный кризис, ценники стоят. Директора по продажам переходят с просекко на виски.
7. С марта 2023 - позитивные данные по продажам, девелоперы начинают опять раскручивать цены. Опять начинается веселуха.

Потенциала ещё большего роста нет, а вот упасть могут всегда. Ситуация хрупкая, но наблюдаем, чем закончится 2023 год.

В июле 2023 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались ниже июньского уровня на 3% по числу лотов и почти не поменялись по оценке выручке. При этом рынок Санкт-Петербурга в июле показал лучшую динамику, чем Ленинградской области. В границах города выросла средняя площадь и средняя цена кв. м в сделке, за счет чего оценка выручки на 2% выше, чем месяцем ранее. Также городе доля сделок с ипотекой сократилась на 3%, что стало (как и рост средней площади и цены сделки) следствием активизации спроса на дорогое жилье (бизнес и элитное) на фоне очередной волны девальвации рубля. В Ленинградской области все показатели, кроме доли ипотеки, в июле оказались в отрицательной зоне, а средняя площадь лота в зарегистрированной сделке опустилась ниже 40 кв. м. Методика расчетов - в первом комментарии.

По сравнению июлем 2022 года оценка выручки рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) в июле 2023 оказалась на 19% выше. Продажи в лотах выше на 17%, а в квадратных метрах - на 14%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 2% выше, чем год назад, а квадратного метра - на 5% (расчет по заявленным ценам без скидок). Если год назад 83% сделок были зарегистрированы с ипотекой, то в июле 2023 - 81%. Хотя зарегистрированные продажи в Петербургском регионе на фоне 2022 года выросли, однако, по сравнению с 2021 годом они ниже на 26% по числу лотов, а по оценке выручки - на 10%. Методика расчетов - в первом комментарии.

⚡️Воронежский девелопер ГК «Развитие» (25 место по России и первое по родному региону) готовится выйти на московский рынок. Компания подала заявку (а, возможно, даже две) на приобретение 0,5 га на Волоколамском шоссе, вл. 67. Саму площадку продает госкомпания Дом.РФ. Аукцион должен пройти 11 августа. Стартовая цена — 75,6 млн руб.

☝️ Из других участников торгов — нефтяная компания «Лукойл», структура концерна «Крост», некая «Аборикос» (занимается тематическими парками, среди активов ее владельцев — парк «Сказка» в Крылатском) и несколько физлиц.

Ипотека начинает расти перед осенними ограничениями

Банки, увеличившие выдачу льготной ипотеки, пытаются успеть набрать портфель до новой волны ужесточения регулирования. Уже с 1 октября, после введения новых мер ЦБ, банки могут повысить ставки и сократить предложения по кредитованию «без документов».

Власти продолжат поддерживать программы льготной ипотеки, но вместе с ЦБ, который следит за ее качеством, заявил президент РФ Владимир Путин 8 августа на совещании по развитию стройотрасли. Регулятор ранее соглашался с продлением льготных кредитов при условии их модификации. Основные программы — ипотека на новостройки и семейная ипотека — действуют до 1 июля 2024 года.

По данным «Дом РФ», за апрель—июнь банки выдали максимальный за историю объем ипотеки с господдержкой — на 919 млрд руб.

​​Доступность жилья: финансовая стабильность или социальная боль?

В мае мы подробно рассказывали о показателях доступности жилья. На прошлой неделе были опубликованы данные по доходам населения за II квартал – это хорошая возможность обновить наши индикаторы и порассуждать о том, что будет дальше.

Долго ли зарабатывать на квартиру? Самый распространенный способ оценить доступность жилья – посмотреть, за какой срок средняя семья накопит деньги на покупку квартиры (если не будет ни есть, ни пить, ни одеваться и сберегать все доходы).

В текущих условиях накопить на квартиру в новостройке площадью 55 кв. м получится за 5 лет – показатель снизился с локального максимума в конце 2022 г. вблизи 5,4. Тем не менее, это все еще на 40% выше среднего уровня 2012-2019 гг. (3,5 года).

Казалось бы, доступность низкая, ну куда в таких условиях расти ценам на жилье? А они растут уже 3 месяц подряд. Значит, а) либо на цены нужно смотреть относительно других показателей, б) либо доступность жилья измерять нужно по-другому. На самом деле, и то, и то.

1. Во-первых, во II кв. средние номинальные доходы выросли на 8% г/г, по итогам 2023 года рост может составить ~10% и 7-8% в 2024-2026 гг. В этих условиях цены могут расти даже чуть выше ожидаемой инфляции (скажем, на 5-6% в год), а доступность все равно будет увеличиваться, пусть и медленно.

2. Во-вторых, приведенный выше способ измерения доступности жилья (который так
любит Банк России), вряд ли можно считать объективным. В нынешних условиях мало кто покупает квартиру «за свои деньги», а 90% сделок на первичке проходят с привлечением ипотеки.

Поэтому доступность жилья нужно оценивать через доступность ипотечного платежа (в западных исследованиях это называется housing cost burden). Доля ипотечного платежа в доходах средней семьи во II кв. подросла на 1,2 п.п. до 26% из-за роста ставок, но осталась ниже 30% – ипотека все еще весьма доступна (опять же спасибо росту доходов).

3. Правда, есть одна мааленькая проблемка. Доходы в России, как известно, распределены неравномерно: при среднедушевых доходах 48 тыс. руб. в месяц доходы 15% населения ниже 14 тыс. руб., а 40% населения ниже 27 тыс. руб.

В результате, доля ипотечного платежа в доходах малообеспеченных россиян находится на высоком уровне (выше 60%). Снижение ставок по ипотеке в прошлом году позволяло этим людям хоть как-то приблизиться к покупке жилья и пожить нормальной жизнью. Но это уже история – рост ставок и недавние меры Банка России фактически запретят этим людям улучшать жилищные условия.

💡В итоге получаем: с одной стороны, вроде бы сниженные риски для финансовой стабильности (а они разве были высокими с просрочкой по ипотеке 0,1%?), а с другой – углубление имущественного неравенства и социальную боль.

Как тут не отметить вчерашнее совещание в Кремле по строительной отрасли и идею о том, что «главная цель – достойные жилищные условия для каждой семьи»…

@DomusVerus

«45% россиян тратят на еду больше 50% своего дохода.»

Депутаты, когда там уже маткапитал на еду разрешат тратить? Ну или хотя бы ипотеку на еду оформлять, можно даже не льготную.

ЛСР продала еще один участок.

Компания Element Development выкупила 2,2 га на Ремесленной улице, 17 между набережной Малой Невы и Петровским прудом, где девелопер построит несколько корпусов апартаментов премиум–класса высотой от 4 до 8 этажей. Общая площадь проекта вместе с паркингом — 90 тыс. кв. м. Строительство займет более трех лет.

ЛСР несколько раз пыталась перевести утвержденный комплекс апартаментов Neva Art под жилье, но каждый раз получала отказ. Сумма сделки с Element Development не раскрывается. Эксперты рынка оценивают ее в 6 млрд рублей.

Для ЛСР это уже третья сделка по продаже земельных участков за последние два месяца. По рынку ходят слухи, что компания хочет сконцентрироваться на строительстве жилья класса масс-маркет, поэтому избавляется от проектов в других сегментах, пишет "Деловой Петербург".

‼️ КРАХ РУБЛЯ. ЦБ ДАЁТ ОБНАДЁЖИВАЮЩИЙ СИГНАЛ!

ЦБ всё-таки отреагировал на усиливающий крах национальной валюты, заявив, что с 10 августа и до конца года откладывает зеркалирование операций Минфина в рамках бюджетного правила. Напомним, что в этом месяце Минфин спрогнозировал дополнительные нефтегазовые доходы, возникшие из-за обвала рубля и сокращения спрэда Urals к Brent. Из-за этого ЦБ должен передать Минфину в этом месяце юани и золото на 40.5 млрд руб. ЦБ должен был зеркалировать эти операции на рынке, купив на ту же сумму юани. Это покупки на 1.8 млрд руб в день. Теперь эти покупки отменились. С учетом зеркалирования операций Минфина по инвестированию средств ФНБ (в рамках этих операций ЦБ продаёт юани на 2.3 млрд руб в день), чистое предложение юаней со стороны ЦБ на рынке возрастает с 0.5 до 2.3 млрд руб в день.

Это немного, чтобы остановить крах рубля. Но хоть что-то… Доллар/рубль, поднимавшийся сегодня выше 98, на этих новостях ушёл чуть ниже 97.

Деревянная реновация.

АФК "Система" Владимира Евтушенкова ускоренно продвигает деревянное домостроение. Мало того, что представителю дочерней компании выделили отдельный стул на совещании с президентом, там же он пнул глав Минстроя и МЧС за нерасторопность, так еще и потребовал впустить деревянные дома в программу столичной реновации. Президент не против.

При этом строительство из CLT-панелей на 10% дороже традиционных проектов.

🔥 Продажи по всем новостройкам Москвы (старой) за июль 2023

Сравнили с июнем, вместе с крутыми товарищами из Пульса Продаж Новостроек. Подписывайтесь на них, кто ещё не успел... там эксклюзивная стата по недвижке


▪️#топжк июля 2023
▫️ Люблинский Парк (ПИК) – №1 из месяца в месяц. Нового ничего не добавить. Хотя июльские регистрации и просели на 16% – до 195 ДДУ… всё равно неизменные тапки лидера

▫️Shagal (Эталон) – вжух… неожиданный вал регистраций – 143 ДДУ, или +225% к прошлому месяцу. Ребята, конечно, не новички в чарте. Например, в мае занимали 7 строчку… Но за всю историю продаж проекта, отгрузка здесь не поднималась выше 90 шт. в мес. А тут сразу так резко. Шепчут, что прилично дисконтят в офисе. Но лично за свечку не ловил

▫️Лучи (ЛСР) – сместились на 3-ю позицию. Темп просел на четверть за месяц, до 130 ДДУ

▫️Остров (Донстрой), ЗИЛАРТ (ЛСР) и Символ (Донстрой) – забавно дружная динамика к июню: по +40-50%, и шагнули с 83–86 на 120–126 ДДУ. Но сразу два проекта Донстроя в чарте – такое впервые. Шампанского гусарам

▪️Что с лидерами прошлого месяца
▫️Страна Озёрная (Страна Девелопмент) – После вымывания регистраций с бодрого старта продаж и слитых 13,5% проектного объёма… Остыли, как и ванговал. Скатились со 3-го на 22-й номер. Но с вводом к 3Q 2025, и такие темпы не нужны. В августе увидим дальнейшее торможение

▫️Митинский Лес (ПИК) – роботы вернули к майским позициям. Ушли с 6 на 13 строчку. Зарегистрировали 80 ДДУ, или минус –30% к прошлому месяцу


Традиционно про долю ПИК: чётко в новом тренде – забрали свои 35% спроса. И хорош… Подробнее про топ-5 застроев, расскажу позже

🔥 Полезно Пользуйтесь Пользой @iliilitop