​​Доступность жилья: финансовая стабильность или социальная боль?

В мае мы подробно рассказывали о показателях доступности жилья. На прошлой неделе были опубликованы данные по доходам населения за II квартал – это хорошая возможность обновить наши индикаторы и порассуждать о том, что будет дальше.

Долго ли зарабатывать на квартиру? Самый распространенный способ оценить доступность жилья – посмотреть, за какой срок средняя семья накопит деньги на покупку квартиры (если не будет ни есть, ни пить, ни одеваться и сберегать все доходы).

В текущих условиях накопить на квартиру в новостройке площадью 55 кв. м получится за 5 лет – показатель снизился с локального максимума в конце 2022 г. вблизи 5,4. Тем не менее, это все еще на 40% выше среднего уровня 2012-2019 гг. (3,5 года).

Казалось бы, доступность низкая, ну куда в таких условиях расти ценам на жилье? А они растут уже 3 месяц подряд. Значит, а) либо на цены нужно смотреть относительно других показателей, б) либо доступность жилья измерять нужно по-другому. На самом деле, и то, и то.

1. Во-первых, во II кв. средние номинальные доходы выросли на 8% г/г, по итогам 2023 года рост может составить ~10% и 7-8% в 2024-2026 гг. В этих условиях цены могут расти даже чуть выше ожидаемой инфляции (скажем, на 5-6% в год), а доступность все равно будет увеличиваться, пусть и медленно.

2. Во-вторых, приведенный выше способ измерения доступности жилья (который так
любит Банк России), вряд ли можно считать объективным. В нынешних условиях мало кто покупает квартиру «за свои деньги», а 90% сделок на первичке проходят с привлечением ипотеки.

Поэтому доступность жилья нужно оценивать через доступность ипотечного платежа (в западных исследованиях это называется housing cost burden). Доля ипотечного платежа в доходах средней семьи во II кв. подросла на 1,2 п.п. до 26% из-за роста ставок, но осталась ниже 30% – ипотека все еще весьма доступна (опять же спасибо росту доходов).

3. Правда, есть одна мааленькая проблемка. Доходы в России, как известно, распределены неравномерно: при среднедушевых доходах 48 тыс. руб. в месяц доходы 15% населения ниже 14 тыс. руб., а 40% населения ниже 27 тыс. руб.

В результате, доля ипотечного платежа в доходах малообеспеченных россиян находится на высоком уровне (выше 60%). Снижение ставок по ипотеке в прошлом году позволяло этим людям хоть как-то приблизиться к покупке жилья и пожить нормальной жизнью. Но это уже история – рост ставок и недавние меры Банка России фактически запретят этим людям улучшать жилищные условия.

💡В итоге получаем: с одной стороны, вроде бы сниженные риски для финансовой стабильности (а они разве были высокими с просрочкой по ипотеке 0,1%?), а с другой – углубление имущественного неравенства и социальную боль.

Как тут не отметить вчерашнее совещание в Кремле по строительной отрасли и идею о том, что «главная цель – достойные жилищные условия для каждой семьи»…

@DomusVerus

«45% россиян тратят на еду больше 50% своего дохода.»

Депутаты, когда там уже маткапитал на еду разрешат тратить? Ну или хотя бы ипотеку на еду оформлять, можно даже не льготную.

ЛСР продала еще один участок.

Компания Element Development выкупила 2,2 га на Ремесленной улице, 17 между набережной Малой Невы и Петровским прудом, где девелопер построит несколько корпусов апартаментов премиум–класса высотой от 4 до 8 этажей. Общая площадь проекта вместе с паркингом — 90 тыс. кв. м. Строительство займет более трех лет.

ЛСР несколько раз пыталась перевести утвержденный комплекс апартаментов Neva Art под жилье, но каждый раз получала отказ. Сумма сделки с Element Development не раскрывается. Эксперты рынка оценивают ее в 6 млрд рублей.

Для ЛСР это уже третья сделка по продаже земельных участков за последние два месяца. По рынку ходят слухи, что компания хочет сконцентрироваться на строительстве жилья класса масс-маркет, поэтому избавляется от проектов в других сегментах, пишет "Деловой Петербург".

‼️ КРАХ РУБЛЯ. ЦБ ДАЁТ ОБНАДЁЖИВАЮЩИЙ СИГНАЛ!

ЦБ всё-таки отреагировал на усиливающий крах национальной валюты, заявив, что с 10 августа и до конца года откладывает зеркалирование операций Минфина в рамках бюджетного правила. Напомним, что в этом месяце Минфин спрогнозировал дополнительные нефтегазовые доходы, возникшие из-за обвала рубля и сокращения спрэда Urals к Brent. Из-за этого ЦБ должен передать Минфину в этом месяце юани и золото на 40.5 млрд руб. ЦБ должен был зеркалировать эти операции на рынке, купив на ту же сумму юани. Это покупки на 1.8 млрд руб в день. Теперь эти покупки отменились. С учетом зеркалирования операций Минфина по инвестированию средств ФНБ (в рамках этих операций ЦБ продаёт юани на 2.3 млрд руб в день), чистое предложение юаней со стороны ЦБ на рынке возрастает с 0.5 до 2.3 млрд руб в день.

Это немного, чтобы остановить крах рубля. Но хоть что-то… Доллар/рубль, поднимавшийся сегодня выше 98, на этих новостях ушёл чуть ниже 97.

Деревянная реновация.

АФК "Система" Владимира Евтушенкова ускоренно продвигает деревянное домостроение. Мало того, что представителю дочерней компании выделили отдельный стул на совещании с президентом, там же он пнул глав Минстроя и МЧС за нерасторопность, так еще и потребовал впустить деревянные дома в программу столичной реновации. Президент не против.

При этом строительство из CLT-панелей на 10% дороже традиционных проектов.

🔥 Продажи по всем новостройкам Москвы (старой) за июль 2023

Сравнили с июнем, вместе с крутыми товарищами из Пульса Продаж Новостроек. Подписывайтесь на них, кто ещё не успел... там эксклюзивная стата по недвижке


▪️#топжк июля 2023
▫️ Люблинский Парк (ПИК) – №1 из месяца в месяц. Нового ничего не добавить. Хотя июльские регистрации и просели на 16% – до 195 ДДУ… всё равно неизменные тапки лидера

▫️Shagal (Эталон) – вжух… неожиданный вал регистраций – 143 ДДУ, или +225% к прошлому месяцу. Ребята, конечно, не новички в чарте. Например, в мае занимали 7 строчку… Но за всю историю продаж проекта, отгрузка здесь не поднималась выше 90 шт. в мес. А тут сразу так резко. Шепчут, что прилично дисконтят в офисе. Но лично за свечку не ловил

▫️Лучи (ЛСР) – сместились на 3-ю позицию. Темп просел на четверть за месяц, до 130 ДДУ

▫️Остров (Донстрой), ЗИЛАРТ (ЛСР) и Символ (Донстрой) – забавно дружная динамика к июню: по +40-50%, и шагнули с 83–86 на 120–126 ДДУ. Но сразу два проекта Донстроя в чарте – такое впервые. Шампанского гусарам

▪️Что с лидерами прошлого месяца
▫️Страна Озёрная (Страна Девелопмент) – После вымывания регистраций с бодрого старта продаж и слитых 13,5% проектного объёма… Остыли, как и ванговал. Скатились со 3-го на 22-й номер. Но с вводом к 3Q 2025, и такие темпы не нужны. В августе увидим дальнейшее торможение

▫️Митинский Лес (ПИК) – роботы вернули к майским позициям. Ушли с 6 на 13 строчку. Зарегистрировали 80 ДДУ, или минус –30% к прошлому месяцу


Традиционно про долю ПИК: чётко в новом тренде – забрали свои 35% спроса. И хорош… Подробнее про топ-5 застроев, расскажу позже

🔥 Полезно Пользуйтесь Пользой @iliilitop

⚡️Бывший вице-президент ПИК, а также экс-управляющий директор «Самолета» Алексей Козлов переходит в краснодарскую DOGMA

Он займет должность вице-президента и будет заниматься тремя основными направлениями: IT, строительством и проектированием.

Ещё один выходец из «Самолета» – Алексей Титов, который работал в компании Product manager по стройконтролю, а также Product manager по системе планирования в Formind – возглавит IT-блок у Козлова.

Алексей Козлов работал в ПИК с 2014 года. До 2019 года занимал должность вице-президента – руководителя дирекции по Московской области. Покинул девелопера с позиции вице-президента, директора дирекции инфраструктурных проектов. После чего работал управляющим директором «Самолета».

Справочно:
DOGMA занимает 5-е место в РФ по объему текущего строительства жилья. Ждём и лидирующих позиций по цифре в ней с таким составом😃

Мобильное приложение сервиса объявлений "Авито" исчезло из магазина приложений для Android Google Play. В этом убедился наш корреспондент.

При этом приложение по-прежнему доступно в магазине приложений для устройств на iOS App Store.

«ПДН 80+» - это заёмщики, у которых среднемесячные платежи по всем кредитам превышают 80% от их среднемесячного дохода. Так доля таких ипотечников выросла по первичке с 30% до 39%, по вторичке - с 29% до 43%

С III квартала ЦБ будет «бороться» с такими клиентами через повышение макропруденциальных надбавок, а по сути закредитованные заемщики будут вынуждены обращаться в крупные банки, у которых есть возможность соблюдать все регуляторорные требования

@MarketOverview

⚡️А вот вам динамика ТОП-5 застроев Москвы по доле спроса

▪️ПИК + Forma – в июле забрали 37% спроса. Это минимум за год

▪️ЛСР – почти полгода №2 в столице. В июле это 6,7% всех первичных сделок. Забавно, но ребят в лидерство вытягивают всего два проекта – Лучи + ЗИЛАРТ

▪️Донстрой – поднялся на строчку, и замкнул июльскую 3-ку, собрав 5,8% спроса. Шепчут, что Донстрой по классике неплохо отгрузил в Чёрную Пятницу Недвижки, которой завершался июль. Если так, то в августе останутся в золотой 3-ке

▪️Из наблюдений:
▫️С мартовского проседания ПИК, совокупная доля остальных игроков из Топ-5 выросла. До этого она висела в районе 15%. А с марта – уже ср. 21%.
▫️Однако, если до марта 5-ка собирала ср. 70% всего спроса старой Мск, то теперь это уже 60%. А значит в отчётах маркетологов застроев поменьше, «доля рынка» гордо прибавила копеечку. Можно пылить акционерам, подбивать KPI… и брызгать шампанским

P.S. Кто пропустил Топ-10 по итогам 1 полугодия 2023 – он здесь


Ваши комменты про ПИК вижу / читаю. Не спешите охать. Чуть позже покажу почему наблюдаемый тренд сейчас норм для ПИК @iliilitop

Рынку не важно, что думают о цене на арматуру ФАС и Минстрой, поэтому рост продолжается.

Последние полгода доля переуступки прав в новостройках Московского региона держится на невысоком уровне 3-4%, по данным ДомКлик.
(Одновременно с застройщиком/девелопером квартиры в новостройке могут продавать частные инвесторы (физлица), юридические лица, а также паевые фонды. Покупка квартиры в ещё не построенном доме называется переуступкой прав требования)

На диаграмме также видно, как активно инвесторы сбрасывали квартиры в новостройках зимой 2022-23 года – тогда доля переуступки достигала 15-18%. Вероятно, у них был комплекс причин – и прошедшая недавно мобилизация, и страх снижения цен на новостройки (основанный на том, что правительство может не продлить или ухудшить условия льготной ипотеки). Но уже весной 2023 года это поведение инвесторов вошло в норму.

Даже Тренд оценил качество планировок Нмаркет.ПРО. Коллеги, купили или просто спи#дили? друг интересуется. А ты уже взял себе фид от этих ребят?

Нмаркет. ПРО, пользуясь случаем, благодарит уважаемых партнеров из Тренд за рекламу своих сервисов и приглашает к взаимовыгодному сотрудничеству риелторов всех регионов России, которые хотят продавать недвижимость в более чем 20 регионах России, Тайланде, ОАЭ и Турции, а также получить инструменты привлечения клиентов. https://ecatalog-service.nmarket.pro Не будь как Тренд - не пи#ди контент