​​В пятницу вышли данные по ценам на жилье в июле. Традиционно делимся своими наблюдениями под рубрикой #monthlyprice. Рост цен ускоряется как на первичном, так и на вторичном рынке. Высокий спрос обязан не только ипотеке, но и покупкам "за свои" средства:

▪️На первичном рынке динамика цен ускорилась с 0.5% в июне до 0.9% в июле м/м – общий индекс достиг 135.4 тыс. руб. за кв. м, что лишь на 0.8% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022. Исторические максимумы обновлены в половине регионов, как и в предыдущем месяце.

Положительная динамика за июль зафиксирована в подавляющем числе регионов. Из крупных регионов рост цен больше 2% в Красноярске, Кемерово и Челябинске (в последнем – второй месяц подряд).

В минусе только 10 из 74 регионов, из них больше чем на 1% цены снизились в Якутии, Новгородской и Амурской обл. Причем в указанных регионах цены снижаются второй месяц подряд. Цены начали расти в Ленинградской и Кировской области, где снижение было больше других от максимумов (-8% и -11%). Другой аутсайдер прошлого – Калининград – показывает чудеса восстановления (+3.4% в июле, после 1-2% в мае-июне).

▪️На самом крупном рынке в Москве динамика цен ускорилась с 0.9% до 1.3% м/м. Средний индекс 267.9 тыс. руб. за кв. м, что на 3.3% ниже максимума в сентябре 2022. В отличие от других регионов в столице цены на первичке существенно опережают вторичку (+0.8% до 260.7 тыс. руб. за кв. м).

Недавно вышедшие данные по регистрации ДДУ и притокам на счета эскроу показывают сокращение количества сделок в столице при значительном росте среднего чека (с 10-11 млн в марте-апреле до 13 млн руб. в июне). В столице спрос смещается в более дорогой сегмент.

▪️На вторичном рынке цены каждый месяц ставят новый максимум – в июле рост на 1.0% м/м до 96.6 тыс. руб. за кв. м в среднем по России. Рост также сохраняется в подавляющем числе регионов (78 из 83).

Больше всех цены растут на Алтае (+3.8% в июле и +18% всего в 2023), в Чеченской республике (+3.8% в июле и +10% в 2023). Из крупных регионов можно выделить снова Челябинск и Кемерово, где цены на вторичке выросли на 2.4% в июле. Также неплохой рост около 2% отмечен в Краснодарском крае, Дагестане и Волгоградской области. Снижение цен продолжается в Ингушетии (-0.7%) – регионе с минимальными ценами по России 45 тыс. руб.

💡Ослабление курса рубля, скорее всего, продолжит поддерживать спрос на жилье, даже несмотря на ужесточение кредитных условий. Повышение ключевой ставки на 1 пп пока не повлияло на рыночные ставки. На первичном рынке крупнейший "вечнозеленый" банк даже снизил ставки. Желание спасти сбережения "в бетоне" увеличило долю собственных средств в притоках на счета эскроу – до 40% в мае-июне 2023. Дисконт цен вторичного рынка почти перестал сокращаться – 28.6% (-0.1 пп в июле). Не исключаем, что в будущем дисконт снова начнет расширяться.

@DomusVerus

ВС распределил выручку от продажи земли обанкротившихся застройщиков.

Верховный суд РФ (ВС) урезал с 95% до 60% долю выручки, которую получают банки от реализации заложенных земель застройщиков-банкротов. Неважно, остались ли в реестре кредиторов граждане-дольщики, или их уже заменил фонд защиты дольщиков — им полагается 25% доходов от участков, уточнила экономколлегия ВС. Более того, не имеет значения, имелись ли на этой земле недостроенные объекты. Ранее в практике не было единой позиции по этому вопросу. Юристы считают решение ВС правильным с точки зрения приоритета интересов дольщиков и фонда, выполняющего социальную функцию.

Повышение сегодня Сбером ставок по базовым ипотечным программам на фоне отрицательного роста рубля и предстоящего повышения ЦБ ключевой ставки приведёт лишь к увеличению интереса к льготной ипотеке.
Но это не точно.

В июле 2023 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) подросли на 10% по сравнению с июнем 2023 по числу сделок и на 10% по оценке выручки. Показатели зарегистрированных продаж стали рекордными в 2023 году, превысив уровень марта на 7% по числу жилых лотов. Очередная волна девальвации рубля спровоцировала очередной всплеск вложений сбережений домохозяйств в новостройки внутри МКАД. В результате притока свободных денежных средств в Москве (в старых границах) доля ипотечных сделок сократилась с 72% до 70%, а зарегистрированные продажи жилья бизнес-класса выросли на 23% в лотах (в целом все классы вместе - 4% рост). За счет увеличения доли дорогого жилья в продажах средняя цена реализованного кв. м (без учета скидок) подросла здесь на 2%. В Новой Москве июльский рост рынка на 26% в лотах произошел на фоне роста доли сделок с ипотекой с 84% до 86% и снижения средней площади реализованного лота на 4%. В Московской области рынок подрос в лотах на 12% на фоне стабильной доли ипотечных сделок и снижения средней площади реализованного лота на 2%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Путин: строительная отрасль приносит порядка 5% ВВП в общую копилку развития страны. @ria_realty

Владимир Путин попросил Ирека Файзуллина побыстрее сжечь высотный деревянный дом.

⚡️⚡️⚡️Льготные ипотечные программы в РФ будут продолжены, заявил президент РФ Владимир Путин на совещании по развитию строительной отрасли.

🗣"В значительной степени рекордный урожай жилищного строительства связан с ипотекой, будем все делать для того, чтобы она продолжалась. Как мы знаем, 8% льготная ипотека теперь, 6% - это семейная, 5% для IT-специалистов и в 2% для Дальнего Востока. Будем работать, будем продолжать", - сказал Путин. @ria_realty

Профит +62.4% за июль!

Такой впечатляющий результат показал Владимир Григорьев, профессиональный трейдер, специализирующийся на российских акциях.

Ознакомиться с полным отчётом за июль можно на его авторском канале

В этом месяце Владимир планирует улучшить результат несмотря на возможную коррекцию рынка.

Если вам интересно понаблюдать, как профессиональный трейдер зарабатывает в сложной рыночной ситуации и попробовать заработать вместе с ним (все свои сделки с конкретными точками входа и выхода Владимир публикует на канале) – подписывайтесь!

https://news.1rj.ru/str/+Vv2S1EF2bqE0NTFk

🏠 Льготная ипотека от застройщиков разоблачена

Прекрасное интервью директора Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова можно почитать на сайте ЦБ.
Маски благородства сорваны с застройщиков и банков и, возможно, одеты на продавцов на вторичке😏

А если отключить сарказм, то все четко и по делу:
🔹 Субсидии застройщиков всегда "вшивали" в стоимость квартир, что на реальную стоимость недвижимости никак не сказывалось
🔹 Банки поняли, что субсидирование ставок привело к тому, что никто не спешил погашать быстрей ипотеки, как в случае ставок выше
🔹 Искажение спроса на недвижимость за счет ее доступности несет риски для всех участников отрасли
🔹 Ипотеки под 3-4% - "Очевидно, здесь есть какое-то лукавство." Ориентир по льготной ипотеке - 6,8%, а по семейной - 4,8%
🔹 Новый закон о ПСК "вылечит" рекламу с нолями на буклетах
🔹 Цифра про 7% ипотек с первоначальным взносом из потреба замечена и банкам будут даны указания избегать подобных выдач ипотек
🔹 ЦБ не против распросранения господдержки на "вторичку", но направить стоит на определенные группы регионов и лиц
🔹 По итогам 2023 года, рост выдач ипотечных кредитов может быть +10-15%

Несколько пунктов из интервью реально показывают, что ЦБ очень четко понимает, что происходит на рынке и в любой момент готов "закрутить гайки".

@MarketOverview

Минстрой запутался в рекордах.

На встрече с президентом Марат Хуснуллин (с днем рождения, кстати) сообщил, что по итогам семи месяцев в стране введено 58 млн кв. м жилья, поэтому вице-премьер надеется перейти планку в 103 млн кв. м за весь год и обновить прошлогодний рекорд.

Запутались в цифрах чиновников о вводе жилья, поэтому предлагаем посмотреть хронологию их заявлений:

• 5 июля. В России за первые шесть месяцев введено почти 46 млн кв. м жилья. Ирек Файзуллин: Почти 46 млн кв. м ввели – все идет по плану

• 10 июля. Министр строительства Ирек Файзуллин: По оперативным данным регионов, за первое полугодие общий ввод жилья составил 49,5 млн кв. м

• 14 июля. Росстат: Ввод жилья в России в январе-июне снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 1% - до 52,1 млн кв. м

• 8 августа: Марат Хуснуллин: По итогам семи месяцев введено 58 млн кв. м жилья.

Ни один чиновник и ни одно ведомство в стране точно не знают, сколько введено жилья на самом деле, но оно и неважно, потому что никаких рекордов не было и не будет.

Вспомним слова депутата Госдумы Николая Арефьева:

Решение правительства о газификации только зарегистрированного жилья дало толчок к тому, что строения, стоявшие незарегистрированными десятки лет, начали регистрировать. А жилье у нас считается как раз по регистрации, а не по строительству. Так что никаких рекордов на самом деле не было, чуда не произошло.

По сравнению июлем 2022 года оценка выручки рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) в июне 2023 оказалась на 46% выше. Продажи в лотах выше на 32%, а в квадратных метрах - на 28%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 11% выше, чем год назад, а квадратного метра - на 13% выше (расчет по заявленным ценам без скидок). Средняя площадь реализованного лота сократилась за год на 3%. Если год назад 79% сделок были зарегистрированы с ипотекой, то в июле 2023 - 77%. Отдельно в Москве (в старых границах) количество зарегистрированных лотов на 29% выше, чем год назад. В Новой Москве регистрация розничных сделок в июле 2023 оказалась выше на 54% чем год назад, а в Московской области - на 27%. Июльские показатели по регистрациям розничных ДДУ и уступок в Московском регионе, превысили уровень не только 2022, но и активного 2021 года - на 6% в целом по региону, а отдельно в Москве (в старых границах) - на 17%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Застройщики и риелторы, признавайтесь, расстроились вчера после заявлений Путина о том, что «льготные программы будут продолжены»?
Понятно, что будут. С этой иглы теперь без потрясений на рынке не слезть, но заявить об этом можно было поближе к выборам, а не сейчас.
Теперь поддерживать ажиотаж на теме «покупай, пока не закончилась льготная ипотека» будет труднее.
Но с нами остаётся отрицательный рост рубля, ожидания увеличения ключевой ставки, рост инфляции и бесконечная вера наших людей в недвижимость как самый надежный способ сбережений. Оформляем?

Рынок квартир показывает уверенный, но медленный рост. История последних 3 лет такова:

1. Авгус 2020 - декабрь 2020. Бомбический рост - накопление отложенного спроса с весны 2020, сниженная ставка. Началась чума - рост объемов, цен, появился ипотечный кол. Снижение предложения, начало дефицита на рынке.
2. 2021 год идёт отлично, с хорошей годовой сезонностью, к 4 кварталу устанавливаются рекорды по продажам. Рынок 2021 год год запомнит как лучший с момента кризиса 2014 года.
3. Стартует 2022 год, ещё лучше, чем 2021. У всех девелоперов планы и желания мощнее, губа уже раскатана ещё сильнее.
4. Весенний обвал рынка 2022 с динамичным восстановлением до осени. Девелоперы для себя открывают субсидирование ставки, всех сажают на 0% ипотеку.
5. Осенний обвал рынка 2022 с позитивным ростов в конце года.
6. Старт 2023 - нет роста, явный кризис, ценники стоят. Директора по продажам переходят с просекко на виски.
7. С марта 2023 - позитивные данные по продажам, девелоперы начинают опять раскручивать цены. Опять начинается веселуха.

Потенциала ещё большего роста нет, а вот упасть могут всегда. Ситуация хрупкая, но наблюдаем, чем закончится 2023 год.

В июле 2023 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались ниже июньского уровня на 3% по числу лотов и почти не поменялись по оценке выручке. При этом рынок Санкт-Петербурга в июле показал лучшую динамику, чем Ленинградской области. В границах города выросла средняя площадь и средняя цена кв. м в сделке, за счет чего оценка выручки на 2% выше, чем месяцем ранее. Также городе доля сделок с ипотекой сократилась на 3%, что стало (как и рост средней площади и цены сделки) следствием активизации спроса на дорогое жилье (бизнес и элитное) на фоне очередной волны девальвации рубля. В Ленинградской области все показатели, кроме доли ипотеки, в июле оказались в отрицательной зоне, а средняя площадь лота в зарегистрированной сделке опустилась ниже 40 кв. м. Методика расчетов - в первом комментарии.

По сравнению июлем 2022 года оценка выручки рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) в июле 2023 оказалась на 19% выше. Продажи в лотах выше на 17%, а в квадратных метрах - на 14%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 2% выше, чем год назад, а квадратного метра - на 5% (расчет по заявленным ценам без скидок). Если год назад 83% сделок были зарегистрированы с ипотекой, то в июле 2023 - 81%. Хотя зарегистрированные продажи в Петербургском регионе на фоне 2022 года выросли, однако, по сравнению с 2021 годом они ниже на 26% по числу лотов, а по оценке выручки - на 10%. Методика расчетов - в первом комментарии.

⚡️Воронежский девелопер ГК «Развитие» (25 место по России и первое по родному региону) готовится выйти на московский рынок. Компания подала заявку (а, возможно, даже две) на приобретение 0,5 га на Волоколамском шоссе, вл. 67. Саму площадку продает госкомпания Дом.РФ. Аукцион должен пройти 11 августа. Стартовая цена — 75,6 млн руб.

☝️ Из других участников торгов — нефтяная компания «Лукойл», структура концерна «Крост», некая «Аборикос» (занимается тематическими парками, среди активов ее владельцев — парк «Сказка» в Крылатском) и несколько физлиц.