⌛️Темпы и сроки реализации товарных остатков в 16 городах-миллионниках: август 2023 года

❗️Специалисты bnMAP.pro проанализировали кумулятивный коэффициент риска реализации первичной недвижимости в 16 локациях и актуализировали количество лет, которое понадобится для реализации этих объемов с учетом средних темпов продаж за последние 12 месяцев.

📊Мы изучили количество и долю проектных остатков в следующих регионах: Нижний Новгород, Красноярск, Пермь, Екатеринбург, Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Волгоград, Уфа, Воронеж, Омск, Краснодар, Самара.

🔝Проанализировав данные, мы составили рейтинг локаций по расчетным срокам реализации товарных остатков:

•Нижний Новгород, Красноярск: 2,3 года
•Пермь: 2,6 года
•Екатеринбург: 2,7 года
•Москва, Санкт-Петербург: 2,9 года
•Новосибирск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону: 3,3 года
•Волгоград: 3,4 года
•Уфа: 3,5 года
•Воронеж: 4,1 года
•Омск: 4,4 года
•Краснодар: 4,5 года
•Самара: 5,2 года

📝Интересно, что на момент проведения мониторинга по всем локациям доля непроданных лотов составляет более 50% от общего проектного объема.

🏆Городами с самыми короткими расчетными сроками реализации непроданных лотов и самой низкой долей проектных остатков стали Нижний Новгород (2,3 года; 53%), Красноярск (2,3 года; 62%) и Пермь (2,6 года; 61%). В этих локациях риск возникновения избыточного объема проектных остатков, по нашим подсчетам, является минимальным.

☝️Городами с самыми длинными расчетными сроками реализации и высокой долей проектных остатков стали: Самара (5,2 лет; 71%), Краснодар (4,5 года; 75%) и Омск (4,4 года; 77%). В этих городах, напротив, риск возникновения избыточного объема проектных остатков мы оцениваем как максимальный на момент проведения мониторинга.

bnMAP.pro помогает корректно оценить инвестиционный потенциал проекта и не допускать ошибок в процессе его реализации. Попробовать бесплатно

❗️Мониторинг ставок банков Высшей ипотечной лиги по итогам прошлой недели с 1 по 8 сентября 2023 года.

Исходные данные:

▪️срок кредита – 15 лет;
▪️объект – квартиры;
▪️сумма кредита – средний размер выданного кредита для приобретения вторичного жилья 3,76 млн руб., первичного жилья – 5,87 млн руб., для рефинансирования – 3 млн руб.;
▪️если в банке программы рефинансирования разделяются на рефинансирование вторичного жилья и на рефинансирование новостроек, то в таблице указана ставка рефинансирования вторичного жилья;
▪️при условии комплексного ипотечного страхования или при присоединении к коллективному договору страхования;
▪️ставки приведены по программам, не требующим оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, а также без учета субсидированных программ;
▪️ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства;
▪️клиент «с улицы», не учитываются скидки по акциям;
▪️доходы подтверждены 2-НДФЛ или справкой из ПФР (с сайта Госуслуги);
▪️ПВ – 30%. #ставки

@rusipoteka

Опять экономисты развели трепотню вокруг ключевой ставки. Кто в 13% прогнозирует, кто в 15%, а кто и вовсе держать предлагает

Вся эта возня с циферками похожа на гадание на кофейной гуще. Эксперты выдают мнения, как карты из рукава. А на самом деле просто пытаются угадать решение ЦБ, чтобы потом сказать "А мы же говорили!".

Набиуллина в очередной раз поставит всех на место, когда объявит свое "фирменное" решение. А экономисты опять будут размышлять, что же у них в прогнозах не срослось.

В общем, сплошной цирк с ключевой ставкой. Непонятно только, кому это нужно. Обычному человеку от этих перетягиваний ставки туда-сюда легче не становится. Но я, как цыганский эксперт, даю прогноз 13,5%

​​Как ажиотажный спрос на жилье в августе повлиял на цены?

TLDR: они ожидаемо полетели вверх

В пятницу были опубликованы данные по ценам на жилье в августе. Традиционно делимся своими наблюдениями под рубрикой #monthlyprice.

▪️На первичном рынке цены выросли за месяц на 1,2% до 137 тыс. руб. за кв. м - наибольший прирост с сентября прошлого года. Здесь продолжается ускорение, после снижения в начале года. На вторичном рынке рост цен более устойчивый – цены практически не снижались, а за август +1,1% до 97,9 тыс. Впервые с декабря динамика цен на первичке опередила вторичку. Все как мы и предполагали.

▪️Во многих регионах ситуация похожая. В Москве цены выросли на 1,8% за август на первичном (до 272,7 тыс.) и на 1,1% на вторичном рынке (до 263,5 тыс.). До максимумов прошлого года ещё есть куда расти. В целом 2/3 регионов обновили максимумы по ценам на новостройки (против 1/2 в предыдущие месяцы) и 96% по ценам на готовое жилье.

▪️Но есть регионы – явные аутсайдеры и лидеры. На первичном рынке цены снижаются 4-й месяц подряд в Амурской области и 3-й месяц в Якутии. Сохраняется пониженный рост цен в СПб и Ленинградской обл., а цены там на 7% ниже максимумов (хуже только в Дагестане и Кирове). На вторичке уже совсем неприличный обвал в Ингушетии (-4,6% до 43 тыс.), где и так минимальные цены по всей России.

▪️Среди лидеров можно назвать Сибирь, где цены растут почти повсеместно и выше среднего. Но из крупных отметим Челябинск (+4,2% за месяц), Томск, Калининград (по +3,0%) и Красноярск (+2,5%) по ценам на первичке. С начала года в лидерах Чувашия, Челябинск и Кемерово с ростом на 10% и более как на первичке, так и на вторичке.

💡Что дальше? В дальнейшем динамика цен на вторичном рынке должна замедлиться, а на первичке может продолжиться опережающий рост. А поскольку индексы цен сглажены, мы увидим продолжение роста ещё не один месяц. Так что не удивляйтесь, если спрос осенью пойдет вниз из-за мер ЦБ, а цены продолжат расти.

В августе средняя сумма ипотечного кредита поднялась на 3% до 4 млн руб. Частично рост обусловлен изменением структуры, но в большей степени отражает рост цен. Выдачи ипотеки в августе прибавили 31% к июлю, а в целом объем спроса мог быть ещё больше. На крупнейшем рынке – Московском регионе – продажи ДДУ превысили исторические максимумы, увеличившись на 38% к июлю до 18,4 тыс. сделок.

Подробнее о продажах на первичном рынке в августе расскажем на днях.

@DomusVerus

Минстрой отложил запуск «мебельной» ипотеки

Минстрой РФ отложил работу над включением меблировки в тело ипотечного кредита. Об этом заявил замглавы ведомства Никита Стасишин на дискуссионной платформе «Росконгресс - УрбанХаб» в ходе Восточного экономического форума (ВЭФ).

По словам замглавы ведомства Никиты Стасишина, в приоритете Минстроя в настоящее время находятся, в частности, изменения в 214-ФЗ, поправки, позволяющие строить ИЖС хозспособом с помощью счетов эскроу.

Генеральному директору ЦДС, одного из крупнейших застройщиков СПБ и Ленинградской области, Медведеву Михаилу Анатольевичу сегодня 50 лет.
Хороший и порядочный мужик.
Поздравляю!

Упс... Налог на сверхприбыль снова спешит к девелоперам

Да-да, уважаемые, расслабляться рано. Член комитета Госдумы Александр Якубовский предложил обложить застройщиков налогом на сверхприбыль. Как пишет депутат в своем ТГ-канале:

©️ «При принятии закона о налоге на сверхприбыль, правительство своими поправками исключило застройщиков из перечня плательщиков такого налога (хотя не всех - прим. ред.). А вместе с тем, стимулируя спрос на квартиры, поддерживая эту важную для экономики отрасль, бюджет тратит колоссальные средства».

Дальше под раздачу, для примера, попал ПИК. Якубовский подчеркнул, что за 2022 год в российских городах с населением от миллиона человек застройщики заработали 2,121 трлн рублей валовой выручки. При этом девелопер намбер ван отчитался о 65 млрд рублей валовой прибыли за I полугодие (нам кажется, или повеяло завистью?).

Депутат предложил целевое перечисление в бюджет средств застройщиков: деньги можно пустить на инженерную инфраструктуру, ремонт систем ЖКХ, субсидии гражданам, стоящим в очереди на жилье.

Все эти размышления Якубовский обнародовал в процессе рассуждения на тему «что такое хорошо и что такое плохо». «Плохо», по его мнению, это отказ от налоговых вычетов при покупке «квадратов». Ну а про «хорошо» мы вам рассказали выше.👆

@novostroyman

Расширение льготной ипотеки на вторичный рынок стоит рассматривать точечно, например, на Дальнем Востоке и для малых городов, заявил помощник президента России Максим Орешкин

"Надо смотреть точечно, например, Дальний Восток - очевидно, что здесь можно донастроить с точки зрения расширения. Малые города тоже можно посмотреть", - ответил он на вопрос о возможности расширения льготной ипотеки на вторичный рынок.

При этом Орешкин отметил, что необходимости в такой мере в крупных центрах нет.

#гнетущее_ДКП
Греф своим заявлением о том, что ставку поднимать не надо, конечно дрожжей в унитаз подкинул - тут все уже заранее похоронили облигационный рынок, купили венки и оркестр заказали, а теперь если не в растерянности, то как минимум в недоумении.
Надо сказать, что Греф (как и Сбер в целом) никогда медицински точным вангованем не отличался, но про тренды он понимает хорошо. И с логикой дружит.
Действительно, если ты поднял ставку и считаешь, что это должно помочь, не суетись. Есть же лаги и они приличные - полгода год. А если ставку поднял просто так, лишь бы что-то сделать - тогда конечно, можно и еще раз и даже два.
В общем, я рассматриваю это заявление как троллинг ЦБ, ну и немножко как давление. Сберу как и прочим банкам совершенно не улыбается поднимать ставки по депозитам еще раз.

Средняя площадь квартир на первичке в России снизилась примерно на 10 квадратов с 2013 года. То есть, мы теряли примерно квадратный метр в год. При этом:

— в Москве площадь уменьшилась на 7 м²: с 55–56 м² до 48–49 м²;
— в Московской области — на 3 м²: с 45–46 м² до 42–43 м²;
— в Санкт-Петербурге — на 5 м²: с 41–42 м² до 36–37 м²;
— в Ленинградской области — на 4 м²: с 40–41 м² до 36–37 м².

Миниатюрность средней питерской квартиры, конечно, ошеломляет. И это именно среднее — просто представьте себе, сколько там студий по 20-25 квадратов в экспозиции.

@nedvizhna24

❗️Механизмы поддержки ипотеки должны быть разработаны до конца текущего года для всей страны, включая дальневосточные регионы, заявил Владимир Путин.

@rusipoteka

Определенные риски для экономики из-за льготной ипотеки есть, но они купируются, заявил Путин.

Хуснуллин заявил об увеличении количества ипотек на 56% в этом году

Количество выданных ипотек в текущем году выше на 56% по сравнению с прошлым 2022 годом. С таким заявлением 12 сентября выступил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в студии «Известий» на полях Восточного экономического форума (ВЭФ).

«В количественном выражении на сегодняшнюю дату выдано уже около миллиона ипотечных кредитов — это на 56% больше, чем в прошлом году. Если говорить в суммарном выражении, то это три триллиона 700 млрд [рублей] — это чуть более 60% в деньгах, по сравнению с прошлым годом», — сказал он.

Помимо этого, Хуснуллин отметил, что до 1 июня 2024 года никакие ипотечные программы не будут изменены.

🌐 15 и 16 сентября в Москве пройдёт выставка зарубежной недвижимости Property Show.

Участие принимают крупнейшие застройщики и агентства недвижимости из ОАЭ, Турции, Кипра, Бахрейна, Таиланда, Испании, Португалии, Германии и других стран. Можно узнать о способах получения ВНЖ, встретиться с экспертами и посетить семинары. 

Билеты можно бесплатно получить на сайте выставки. 

​​Предстоящее решение Банка России: пятьдесят и пятьдесят
 
В пятницу станут известны итоги заседания ЦБ РФ. Экономисты уже написали тонну комментариев об этом – мы все прочитали и вспомнили шутку с курса по теории вероятностей про вероятность встретить динозавра («либо встречу, либо нет», т.е. 50/50).
 
Смех смехом, но сейчас мы оказались именно в такой ситуации. Опубликованные с прошлого заседания данные поводов для дополнительного повышения КС вроде бы не дают, но рынок ставок уже все для себя решил и ждет ее повышения до 13%.
 
На наш взгляд, более вероятным является сохранение КС и ужесточение сигнала на её возможный рост в будущем (в прошлом пресс-релизе направленного сигнала не было). Второй вариант – рост КС на 100 б.п. до 13% с неизменным сигналом. Но для рынка большее значение будет иметь прогнозная траектория ставки.
 
▪️Повышение КС в августе до 12% поначалу несильно повлияло на рыночные ставки: рынок ждал, что ставка быстро начнет снижаться. Чтобы поменять такие ожидания ЦБ расчехлил базуку словесных интервенции и, похоже, перестарался – некоторые аналитики теперь вообще ждут роста ставки еще на 300 б.п.
 
▪️Теперь ЦБ придется пройти испытание: сделать так, чтобы рынок не почувствовал слабину регулятора, но и не подыгрывать рыночным ожиданиям, которым тем изменчивее, чем волатильнее валютный курс.

Рубль, кстати, уже откатился к 95, а в ближайшее время его поддержат продажи валюты из ФНБ и от экспортеров: рублевая цена барреля нефти выше 7 тыс. руб. была только два месяца в начале 2022.
 
▪️Инфляционное давление остается повышенным, но, по нашим оценкам, пока инфляция скорее идет к верхней границе предыдущего прогноза ЦБ (6,5%), и ставка уже заметно выше верхней границы того же прогноза. Кроме того, в сезонно-сглаженном виде и в пересчете на год инфляция в августе оказалась чуть ниже июля (9,4% против 12,2% SAAR), а базовая инфляция – вблизи 7%.
 
▪️Кредитный импульс в августе вроде бы стал совсем неприличным — денежная масса выросла на 3% м/м. Впрочем, ситуация объяснима происходящим на рынке ипотеки. Резкое повышение ключевой ставки привело к разовому спросу на кредиты по прежним ставкам. Аналогично юрлица могли сыграть на арбитраже ставок и выбирать лимиты по низким ставкам. А значит, уже в ближайшие месяцы кредитование начнет заметно остывать.
 
▪️В первом полугодии многие аналитики и инфоцыгане популярные финансовые тг-каналы сильно переживали за дефицит бюджета. А мы с вами обсуждали, что переживать не стоит. Что же происходит сейчас?

С марта расходы бюджета близки к доходам, а в августе профицит составил 230 млрд. руб. Вероятнее всего, Минфин выполнит план по дефициту в этом году (2% ВВП). ЦБ очень переживал за бюджетный дефицит, но правительство, похоже, планирует сохранить консервативную политику.
 
💡В общем, смысла дополнительно повышать ставку мы не видим. Но ожидания рынка могут заставить ЦБ сделать это. Нельзя исключать и роста КС в ответ на выступления уважаемых людей – ну, чтобы неповадно было выступать в неделю тишины показать свою независимость.

Новые макро прогнозы регулятор должен был представить только в октябре на опорном заседании, но А. Заботкин анонсировал, что прогнозы будут обновлены уже в пятницу – приветствуем такое решение!
 
В 2024 выполнить цель по инфляции будет сложно (наш прогноз – 4,7%), если только курс не укрепится обратно на 80+. Но нынешний уровень ставки и ее плавное снижение со 2 кв. 2024 г. уже предполагает сохранение жесткой ДКП. Скорее всего, ЦБ сделает широкий диапазон на будущее и по инфляции, и по КС. Это не добавит определенности, но хоть будут какие-то ориентиры.
 
Рыночные ставки по ипотеке, вероятно, не изменятся и останутся около 14%. Кривая процентных ставок станет ещё более инвертированной. Но об этом и других последствиях решения Банка России мы расскажем уже в пятницу. Не отключайтесь.
 
@DomusVerus

Статистика ЦИАН показывает устойчивый рост арендных ставок по всем городам-миллионникам, включая Петербург. По «однушкам»: 16% роста за месяц, плюс 15% - по сравнению с прошлым годом. По «двушкам» пока такой динамики нет. BN.ru показывает увеличение ставок за август на 11%, и по одно-, и по двухкомнатным. Надо учитывать, конечно, что в обоих случаях это цена в рекламе, и она зависит (в том числе) от политики агрегатора, от контроля за фейками и т.д.
Но в целом: ситуация на рынке аренды не только нормализовалась, ставки пошли в рост, догоняя инфляцию. Напомню: жилая аренда - один из самый чутких и быстро реагирующих сегментов рынка недвижимости.

@yeltsovm

Ипотечная история

Вот какое рассуждение пришло в голову в связи со льготной ипотекой, которую то ли продлят, то ли не продлят (а если продлят, то неясно на каких условиях).
Официально, льготная ипотека затевалась как механизм обеспечения «доступного жилья», возможно, только на практике жилье подорожало вдвое, а доступность его, в пересчете на годовые зарплаты даже снизилась. Но, в любом случае, льготная ипотека разогрела рынок жилья и перекинула риски строительной отрасли с застройщиков на покупателей.
Но главное не в этом.
А что, если «льготная ипотека» - изначально была вообще «про другое»?

Смотрите.
Все, что Росстат называет сегодня «экономическим ростом» (на самом деле это «увеличение объемов выпуска в отдельных отраслях») есть производная от бюджетных расходов и льготного кредита определенным предприятиям. По-другому и быть не могло – правительство оплачивает расходы, связанные с выполнением задач, которые само перед собой и поставило, и компенсирует последствия своих решений. В результате в экономике идет увеличение совокупного спроса за счет бюджетной и кредитной денежной накачки – все нормально, как по учебнику макроэкономики.

Но.
Дальше в учебнике будет написано, что в случае расширения совокупного спроса существующие предприятия могут нарастить выпуск, загрузив простаивающие мощности и наняв новых работников (то, что мы как раз и наблюдем в РФ).
Но, когда мощности нагружены, работники наняты, а спрос продолжает расширяться – нужны будут инвестиции для повышения производительности труда и создания новых мощностей.

А вот с инвестициями могут быть проблемы.
Нет, в том, что касается «инвестиций для выполнения задач» - там все понятно, правительство дает понять, что не остановится перед расходами и затратами.
Проблемы могут быть с инвестициями в производство всего остального – потому что потребительский спрос в ситуации роста зарплат, спровоцированного правительственной накачкой спроса невозможно просчитать. Может быть, люди захотят покупать автомобили, а может быть – компьютеры. (С этой проблемой сталкивался Советский Союз, где с началом роста реальных доходов людей в 1960е никак не удавалось просчитать объемы выпуска потребительских товаров. Тут можно, конечно, добавить, что в условиях закрытия внутреннего рынка компании могут и вообще не торопиться с инвестициями – а куда потребителю деваться).
В общем, на рынке будут надуваться пузыри неудовлетворенного спроса (со всеми последствиями – дефицитом и инфляцией). Так люди еще и доллары могут начать покупать – а валютной выручки на всех не хватит.

Что делать?
В развитых странах для таких ситуаций существует фондовый рынок, который может абсорбировать «лишние деньги». Но в России – фондовый рынок – это хорошая история для мультимиллионеров и профессиональных игроков, а для абсолютного большинства – это казино, да и не с самыми высокими шансами на выигрыш (не случайно большинство брокерских счетов в РФ – либо пустые, либо там «лежат» несколько десятков, даже не сотен тысяч рублей).

А теперь поставьте себя на место правительства. Если вы понимаете (а еще лучше - знаете) что проводимая политика ведет к ситуации, когда вам придется поддерживать экономику за счет «увеличения совокупного спроса» (раздачи бюджетных денег и льготных кредитов), то вам лучше всего заранее создать какой-то механизм, который будет «забирать с рынка» лишние деньги. И что может быть лучше «перегретого рынка недвижимости»? – все, что люди вдруг получат «сверх ожидаемого» они отнесут застройщикам – вместо того, чтобы нести в магазины и обменные пункты.
«Не ждали, а готовились» ©
В этой ситуации вся история вокруг льготной ипотеки начинает выглядеть немного иначе.

🔥Как выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость в 2023 году

14 сентября, с 18:00 по Мск разбираемся на онлайн-вебинаре вместе с Александром Ивановым, главой консультационных услуг «Бейкер Тилли Россия»!

🔻Узнайте, как сформировать эффективный план инвестиций в эру волатильности и непредсказуемости.
Мы проложим путь через ожидания доходов от инвестиций, проанализируем важность планирования и приоткроем завесу над тем, как быть, когда кажется, что в мире наступает один коллапс за другим.

🔻Погрузитесь в мир управления инвестициями и приобретите полезные навыки, которые помогут вам сделать правильный выбор!

🔥Участие бесплатно. Необходима предварительная регистрация по ссылке.

🔻Чтобы не пропустить вебинар – добавляйтесь в чат.