​🔥 Добавлю пользы и прикладухи

Вчера очередной клиент, которому подбирал новострой под аренду, сказал, что приятно удивлён подходом к задаче. Подобное всегда греет. Но как-то не приходило в голову поделиться своим алгоритмом. Пока не столкнулся с комментами типа: Да чо там подбирать – открыл циан и отфильтровал по цене. Делов-то

Может и так. Но не варик, когда у покупатель думающий. Если есть вопрос А почему именно этот вариант?, то будет полезна моя #кухня
Чек-лист процесса подбора под аренду по порядку:

1. Вникаем в задачу / цель и фин. вводные. Определяем требуемый горизонт выхода на арендный поток. Далее портрет будущей целевой аудитории (ЦА): студенты, семьи с малышнёй или без, гастарбайтеры, программисты, бизнесмены… Всё это будет влиять на параметры лота и локации, сроки по ключам, смотрим ли уступки, входим на всю котлету или диверсифицируемся запасом кеша

2. Считаем лимит бюджета. Прочёсываем подходящие проекты. Есть ли в них в принципе лоты, укладывающиеся в итоги п.1. Важно – не просто самые дешёвые, а именно целевые

3. Сводим первую расчётную таблицу (Скрин 1), с набором проектов и несколькими целевыми лотами в них для первичного ориентира. В таблице:
▪️Лот, цена, отделка, срок по ключам (не ввода).
▪️Ориентир потенциальной арендной ставки.
▪️Расчёт первого взноса и суммы ипотеки.
▪️Насколько ипотечный платеж покрывает аренда.
▪️Ориентир по требуемой сумме на ремонт / обустройство.
▪️Дата и сколько месяцев до выхода арендный поток.
▪️Сколько до этой даты заплатим банку.
▪️Стоимость актива с вложенным.
▪️Ср. годовой арендный поток, с учётом индексации, налогов, простоев, комиссий и управляшки.
▪️Ср. арендная доходность актива

4. Составляем шорт-лист лучших по метрикам проектов. Переходим к их сравнительному анализу (Скрин 2). Разбираем:
▪️Текущие характеристики локации: сколько и до какого метро (МЦК, МЦД). Удобная ли ветка, дорога до метро, загруженность станций, сколько до центра, с пересадками или без, что в локации и по направлению с точками притяжения ЦА (универы, деловые кварталы, инфра, или промка, поля, гаражи). Что с парками, набережными. Что с окружением, в том числе негативным. Что построят под окнами.
▪️Развитие локации: КРТ, чисто жильё, благоустройство, точки роста, реновация и проч. Горизонты нормального и полного раскрытия.
▪️Потенциал конкуренции: сколько лотов в самом проекте, доля по целевым типам, сколько уже строят рядом, и сколько построят в целевом горизонте. Какая конкуренция по ветке / направлению. Бывает возле жк – никого, а станция вверх и «кровавый океан».
▪️Жилой фонд в районе: сколько свежего, сколько старого. Сколько будет свежего. Ведь выгоднее предлагать конфетку в пучке бабушатников, чем в бурлящем котелке аналогичного свежака

5. Проставляем баллы проектам. Выбираем лидера

6. Выбираем целевой лот. Правильные планировки, их соответствие ЦА, не примыкает ли к спальне балкон под кондеи для всех соседей, или шумная студия, или входная дверь напротив лифтов. Куда окна, что видно, что будет видно, как с инсоляцией (кому важно)

7. Формируем шорт-лист лотов. Расчёт их доходности


Считаю, что только имея на руках подобную аргументацию, клиент закрывает для себя вопрос «почему беру это». Если кому из коллег нагадил в малину – сорян.
Скрины нечитабельны. Для иллюстрации. Но мей би как-нть выложу эксельки для примера

С вас огоньки, если нашли полезное 🔥 @iliilitop

Партия «Новые люди» внесла в Госдуму законопроект, в котором предлагается обязать застройщиков непременно исполнять обещанное в рекламных буклетах. Видимо, «Новых людей» несколько заебал мем «ожидание-реальность». Изменения предлагается внести в Гражданский кодекс.

На данный момент застройщики обязаны соблюдать требования, указанные в договорах долевого строительства, но не в рекламе, ведь формально эти обещания не являются публичной офертой, и ответственности за их невыполнение нет.

«Если дом и придомовая территория не будут выглядеть так, как нарисовано в буклете, люди смогут предъявить застройщику претензии», - отметил вице-спикер Госдумы, соавтор проекта Владислав Даванков.

Конечно же, это все ебучий популизм. Так как проекты часто выходят в продажу без наличия РД. А только со стадией П. Многие картинки в буклетах - это фантазия архитекторов на стадии концепции. Как это в жизни будет не знает никто: ни проектировщики, ни девелоперы, ни ген. подрядчик. Поэтому запоминаем и фиксируем: все что вам должен девелопер - написано в ДДУ. Все остальное - как получится. Либо приятным бонусом все будет, либо не будет и не надо бомбить. И да, в ДДУ все формулировки тоже очень сильно выверены. Если у вас в квартире отделка, то материалы отделки будут такие: на потолке будет потолок, на полу будет пол, на стенах стены. И без уточнения класса и производителя условного ламината.

🏗 Ввод жилья в РФ, по данным Росстата:

⬩ за сентябрь 2023 года составил 9,5 млн кв. м жилья, что на 0,9% больше, чем в сентябре 2022 года;

⬩ за январь-сентябрь 2023 года составил 79,7 млн кв. м жилья – на 0,7% больше, чем за тот же период 2022 года.

🏠 Населением в январе-сентябре построено 60% от общего объема – 48 млн кв. м, что на 2,2% меньше, чем в январе-сентябре 2022 года. В сентябре ввод такого жилья увеличился в годовом исчислении на 10,7% – до 6 млн кв. м. #стройка

@rusipoteka

Это странно, но ставки по ипотеке продолжают расти, хотя после поднятия ключа ЦБ прошел уже месяц. Опять отличился Газпромбанк, который решил, что 17% — недостаточно, чтобы отпугнуть всех потенциальных заемщиков, и щедрой рукой прибавил еще 0,7%.

@nedvizhna24

Очень актуально

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ: ВТОРИЧКА – ПЕРВЫЕ ПРИЗНАКИ ОХЛАЖДЕНИЯ

По данным Росреестра, в сентябре число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке составило 16 946 (63.8% гг) vs 17 538 (81% гг) и 14 932 (79% гг) двумя месяцами ранее.

Годовые темпы начинают снижаться, причем с более репрезентативным 2021 годом динамика также сократилась: 15.8% vs 25.5%. Возможно мы сейчас наблюдаем долгожданный многими разворот тренда. По некоторым данным, ВТБ с 1 октября закрыл заключение договоров по старым условиям ипотеки, Сбер собирается это сделать 1 ноября. То есть, количество сделок как на первичке, так и на вторичке должно снизиться, а спрос упасть

Обзор международных рынков: пример успешной ипотечной системы в Дании

Рост ставок в последние полтора года больно ударил по рынкам жилья во всем мире. В США продажи жилья – вблизи минимумов кризисного 2008. В Великобритании из-за плавающих ставок ипотечный платеж забирает все большую долю доходов домохозяйств. Похожая ситуация в Швеции, Австрии и других странах.

Мы в России долгое время жили под колпаком льготной ипотеки, а вторичку в первом полугодии поддерживали относительно низкие ставки. Но после роста ключевой до 13% (а скоро, вероятно, будет еще выше) и на вторичке в РФ активность замрет. Что же делать?

Среди этой всеобщей боли есть островок стабильности – в Дании – благодаря уникальной системе ипотечного кредитования. Система существует с 1797 года, стойко выдерживает n-ный десяток кризисов и стабильно привлекает инвестиции в сектор вопреки любым дефицитам ликвидности.

🧵Сегодня расскажем про эту историю успеха в рубрике #международныерынки:

▪️Центральное звено системы – ипотечные банки. Это специализированные институты, которые только выдают ипотечные кредиты и выпускают облигации для их финансирования. По закону им недоступны иные операции коммерческого банка.
 
▪️Система функционирует по принципу «match-funding» – банки выдают ипотечные кредиты за счет выпуска облигаций, денежные потоки которых аналогичны денежным потокам соответствующих ипотечных кредитов.

Например, если банк выдает ипотеку на 30 лет под ставку 1%, он выпускает 30-летние облигации на сумму ипотеки с купоном 1% для ее финансирования.
 
▪️Ипотечные банки секьюритизируют пул таких облигаций в так называемые «covered bonds» (покрытые облигации), обеспеченные пулом соответствующих кредитов. Покрытые облигации размещаются среди небольшой группы банков (маркет-мейкеров) на ежедневных аукционах.

Как правило, маркет-мейкеры не берут эти бумаги на баланс, а перепродают в рынок с премией к цене покупки. Ставка по ипотеке определяется размером купона соответствующей облигации и может быть как фиксированной, так и плавающей. (1/3)

Какие у системы преимущества?

1. Плюсы для заемщиков:

▪️Наличие безусловного права выкупа облигации. Заемщик может досрочно погасить кредит, выкупив соответствующую облигацию с рынка по рыночной цене —> в случае роста ставок (и падения цен на облигации) заемщик может выкупить облигацию с дисконтом.

Это позволяет избежать эффекта «rate lock», когда из-за роста ставок люди отказываются от улучшения жил. условий и переезда, т.к. не хотят брать ипотеку по более высоким ставкам (в Дании более высокие ставки компенсируются выкупом с дисконтом). Ну и, кроме того, заемщик может «передать» ипотеку новым владельцам на тех же условиях, что были у него.
 
▪️Заемщик также может выкупить облигацию по номиналу —> это позволяет рефинансировать долг, если ставки снижаются.

2. Плюсы для инвесторов:

▪️Рынок ипотечных облигаций в Дании высоколиквидный с объемом $500 млрд (~120% ВВП). Для сравнения рынок гособлигаций – $100 млрд.

▪️Кредитный риск лежит на банках. Даже в случае дефолта заемщика банки обязаны выплачивать купон и номинал держателю облигации. Поэтому у банков есть стимул выдавать кредиты качественным заемщикам.

А в случае дефолта банка инвестор получает право требования на кредиты в обеспечении и на весь пул активов банка. Также в кризис государство дает гарантии банкам, защищая инвесторов.

▪️Законодательство благоволит инвесторам. Процедуры взыскания имущества в случае дефолта заемщика максимально упрощены.

3. Плюсы для ипотечных банков:

▪️Роль банков в системе – посредническая. При снижении ставок банки получат более низкие ипотечные платежи от заемщиков, но и инвесторы получат более низкие платежи по облигациям —> процентный риск распределен между заемщиком и инвестором.

▪️Зарабатывают банки на комиссии от заемщиков – фиксированный процент от суммы непогашенного долга на весь срок кредита. (2/3)

⚖️ Почему система успешно функционирует уже два с половиной века?
 
1) В Дании отсутствует рынок субстандартного кредитования. Жесткое законодательство предъявляет высокие требования к кредитоспособности заемщиков.

2) Банки не могут проводить ценовую дискриминацию в зависимости от кредитного риска, поэтому для «плохих» заемщиков ипотечный рынок просто недоступен.

3) В стране относительно равномерное распределение доходов и качественное социальное жилье для немногочисленной группы малоимущих.

В итоге, история не знает ни одного случая, чтобы держатель датских ипотечных облигаций потерял вложенные средства. Такому успеху остается лишь безмолвно аплодировать.

💡Нам точно нужно взять этот пример на вооружение и развивать рынок ипотечных облигаций. А пока в Дании с населением в 25 раз меньше (6 млн) ипотечный рынок в 2,5 раза больше, чем в России… (3/3)

@DomusVerus

🪙 Есть 5 р.? Вложи в недвижимость через «Тинькофф»... Или не стоит?

💫Вышел пресс-релиз о некоем новом фонде «Тинькофф Квадратные метры» со входом 5 рублей. Ну тут в целом ничего нового (кроме 5 рублей), я уже об этом писал недавно.

🏢В фонд сначала будут включены апартаменты, превращающиеся в квартиры (11 шт.) в Lunar от Hutton, а потом апартаменты в SkyView.

🔍Для начала! ЗПИФа недвижимости «Тинькофф Квадратные метры» не существует. Есть ЗПИФ «Тинькофф Спейс II», а до того он именовался ЗПИФ «Саларьево».

✍️В пресс-релизе написано, что «управлением фондом и выбором объектов для инвестирования занимается команда экспертов Тинькофф по рынку недвижимости».

👀«Эксперты Тинькофф», вероятно, никакого отношения к инвестиционной деятельности фонда не имеют - все сделки за них проводила брокер Екатерина Левина из компании Whitewill, то есть лицо с явным конфликтом интересов, не являющееся сотрудником «Тинькофф».

🫣Почему люди из «Тинькофф» не делают сделки сами - большой вопрос. Все многомиллионные операции «Тинькофф» на рынке недвижимости сопровождает Whitewill, а сами что?

☝️А сами вот что: за «титанические» усилия по управлению ЗПИФом «Тинькофф Капитал» получает вознаграждение в размере 0.2% от СЧА ежемесячно!