😂Жители Путилково смогут нормально добираться домой после 2038 года. Если планы города не поменяются.
🔺Треугольный метр

Ситуация

Искреннее признание. почему застройщики специально задерживают сроки ввода строительства от гендиректора екатеринбургской «Атлас девелопмент» Владимир Городенкер. Во-первых, существует мораторий на выплату компенсаций дольщиков за срыв сроков передачи ключей от квартир. Это безусловно развязало руки застройщикам, которых хорошо бы по идее держать всегда в тонусе. Во-вторых, сразу после ввода жилья, если в комплексе не все жилье распродано, банки повышают ставки по ранее выданному проектному финансированию на все 25%.

О том, кто из крупных застройщиков, серьезно срывает сроки передачи жилья покупателям, наш канал рассказывал в этом посте.

если это правда позиция гендиректора застройщика, то это лютый угар

по проектному финансированию платится базовая ставка по непокрытому деньгами на эскроу долгу и специальная по покрытому

специальная должна быть где-то 3-5%
базовая все 25% (кс+7, например)

в итоге этот застройщик платит 3-5% на покрытый долг и 25% на непокрытый, что дает в сумме среднюю 14%. но на весь долг

если дом будет введен, то он будет платить базовую (рыночную) ставку только на 700 млн и НЕ БУДЕТ платить специальную на покрытый долг. Ввести дешевле с точки зрения процентов!

с другой стороны, возникнет необходимость обслуживать этот долг регулярно, вот тут без продаж возникают риски, но решаемы простым человеческим разговором с менеджером своим (ну либо вы очень плохие условия подписали в договоре)

повторю мысль начала года: проектное финансирование жилья слишком сложный инструмент для застройщиков (да иной раз и для самих банкиров)

(1/2)

@unexpectedvalue

Вот вам микромодель проекта, которому не хватает продаж до ввода, чтобы погасить ПФ

Для упрощения я капитализировал проценты в тело долга, но банки умеют изобретать самые разные способы капитализации процентов

Плюс мы тут игнорим депозитную ставку или снижение спецставки по перепокрытым проектам, т.к. наш пример про непокрытые проекты

После ввода сперва гасятся проценты, потом тело долга, поэтому остаток ссудной задолженности снижается

Как видите, непокрытый долг после ввода остается тем же, а на покрытом долге застройщик экономит

Мы тут не сомневаемся, что у застройщиков есть множество объективных причин, чтобы задержать ввод. Но рост ставки по ПФ не является одной из них

(2/2)

@unexpectedvalue

россияне vs эксперты

доброе утро 🫶

💡 Как правильно оценить квартиру, чтобы не продешевить и не застрять с продажей

Собственник думает:«Подожду, всегда найдётся покупатель, который оценит по достоинству мою квартиру и будет готов заплатить требуемую цену».

Но рынок недвижимости в 2025 не работает по принципу «авось».⠀
🔹 Во-первых, желающих платить выше рынка - единицы.
🔹 Во-вторых, долгая продажа вызывает недоверие: покупатели начинают подозревать, что с квартирой что-то не так.⠀

✅ Эксперты агентства ФОРУМЗпредлагают вам чек-лист для продавца: «Как оценить квартиру перед продажей»
1. Сравните цену с аналогичными предложениями в районе.
2. Подготовьте все документы.
3. Оцените ремонт - не устарел ли,.
4. Сделайте профессиональные фото: свет, порядок, минимум личных вещей.
5. Определите особенности квартиры и подайте их как преимущества.
6. Если квартира «висит» больше месяца - проверьте цену и подачу объявления.
7. Не уверены в оценке - обратитесь к специалисту. Это сэкономит время и деньги.

📩 Пишите нам в телеграм и мы поможем определить реальную рыночную цену вашей квартиры.
Проверим её состояние, фото, документы и поможем выставить объект так, чтобы он не просто стоял в рекламе, а продавался.

#реклама
О рекламодателе

Семейную ипотеку будут резать

Последнее время в СМИ все более сообщений о том, что для многодетных снизят ставку по семейной ипотеке до 4%. Но это не значит, что будет больше продаж, потому что для семей с одним ребенком ставка может вырасти до 12%.

В последние месяцы участникам рынка недвижимости начали все чаще напоминать о социально-демографическом приоритете программы «Семейная ипотека». Льготы должны работать на повышение рождаемости, а не на продажи компактных студий и однушек. Это верное утверждение. Но потенциальные изменения в программе - урезание расходов. Семейная ипотека была запущена почти 8 лет назад, и времени для того, чтобы соотнести ее с демографическими целями было в избытке. Но об этом заговорили лишь в 2025.

По данным последней переписи населения в России 15,2 млн. домохозяйств имели детей в возрасте до 18 лет. Большинство из них (8,4 млн) – домохозяйства с одним ребенком. Около 5 млн. – с 2 детьми и только 1,8 млн. с тремя и более. Не всем из них доступна семейная ипотека, ключевой отсекающий фактор, введенный чуть более года назад – возраст ребенка до 7 лет. Ранее такая ипотека была также доступна семьям с 2 детьми до 18 лет.

Очередной повод для того чтобы заявить - торопитесь, скоро все изменится. И судя по продажам последних месяцев, он работает.

@REBURG