Справедливы ли цены на жилье в Москве?

Друзья, всем привет!

Когда смотришь на московские квартиры, поражаешься невероятно высоким ценам. Стоимость измеряется уже не в миллионах, а в десятках миллионов. Возникает вопрос, а стоит ли оно того?

➡️Что ж, смотря с чем сравнивать. Если с другими регионами, то вполне. Смотрите сами. Средняя зарплата в Москве за 3 квартал 2024 года – 2 квартал 2025 года составляет 171 тыс. руб. По России — 94 тыс., но если вычесть столицу выйдет 70 тыс.

А теперь сравним это с ценами на жилье. Посмотрим, сколько лет надо копить на условную двушку в 60 кв. метров, если откладывать по половине зарплаты:

▪️18,8 лет в Москве,
▪️21,9 лет в остальной России.

Вот и выходит, что цены в столице экономически более справедливые, чем по стране. Для многих людей и профессий достойный заработок возможен только в Москве. И за это приходится платить высокими ценами на жилье. Но оно того стоит.

▪️А теперь от средних цифр к реальной жизни. Если говорить о социальной справедливости, то здесь вопрос уже более острый. Выше были приведены средние зарплаты, которые завышены доходами руководства. Медианная зарплата, которая лучше отражает жизнь большинства людей, будет примерно на 30% ниже. А как можно отложить половину от зарплаты в 50 тыс. руб. в регионах? Да никак.

Фактически огромное число граждан не может позволить себе отдельное жилье от родителей ни в Москве, ни особенно в других регионах. И даже ипотеку, к сожалению, потянут далеко не все.

#недвижимость 💰bitkogan

👀Посмотришь, на продажи новостроек по отдельным проектам, городам, послушаешь выступления на форумах и соглашаешься – завидовать чаще всего нечему. Но объем вывода новых проектов на рынок не особо снижается. На рынке по-прежнему много оптимизма.

По итогам сентября 2025 года в ЕИСЖС было опубликовано проектных деклараций на 4,1 млн. кв. м квартир. Это на 4% больше, чем в сентябре прошлого года. И заметно больше объема продаж за прошлый месяц. По данным ДОМ РФ в сентябре на рынке строящегося жилья было продано 2,1 млн. кв. м.

По итогам трех кварталов 2025 года девелоперы вывели на рынок 28,6 млн. кв. м. Это на 16% меньше 2024 года. Но объем продаж по ДДУ за этот же период составил лишь 16,5 млн. кв. м квартир.

@REBURG

❗️ Положение в стройотрасли сейчас достаточно устойчивое, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, сроки ввода сдвинуты по 19% проектов. Но каких-то банкротств застройщиков и таких рисков пока нет.

#стройка

@rusipoteka

🏦 Директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова рассказала, что регулятор при оценке рисков в ипотеке обращает внимание на:

🤩долю кредитов, выданных гражданам с высокой долговой нагрузкой:

«В последнее время благодаря нашим мерам банки стали более консервативно оценивать кредитоспособность заемщиков. На пике прошлогодних ажиотажных выдач доля кредитов заемщикам, которые более 80% доходов тратят на погашение долгов, была 47%, сейчас – всего 6%».

🤩долю кредитов с первым взносом меньше 20%:

«На пике, который пришелся на конец 2022 года, она составляла 54%, сейчас всего 5%. То есть качество выдаваемых кредитов повысилось, соответственно шансы такой ипотеки выйти в просрочку гораздо ниже».

🤩изменение портрета ипотечного заемщика:

«Мы фиксируем, что у людей стало больше кредитов, помимо ипотеки. Если пять лет назад у ипотечного заемщика, как правило, не было других кредитов, то теперь в среднем есть еще один кредит».

#цбрф #ипотека

@rusipoteka

«Я считаю, что у нас нет конкурентов», — владелец компаний Melke и ГК «Пластика Окон» Владимир Петюшин о нынешней ситуации на рынке окон в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Мы уже 23 года занимаемся моим любимым делом. Начинали с розничного офиса в городе Щелково. Постепенно открывали второй, третий офис, затем — собственное производство окон. Сначала мы были дилерами, потом стали сами переработчиками. В 2015-м даже были №1 у немецкого концерна Rehau. Но на этом не остановились и решили делать свой профиль. Сегодня мы — группа компаний, которая производит и окна, и изделия из собственного же профиля. Такого в России никто не делает».

При этом оконному рынку России порядка 30-35 лет, а бренду Melke — всего 6. По словам Владимира, прогнозируется, что рынок может упасть на 25-30%. Однако компания способна изготовить 1,2 млн квадратных метров в год и планирует увеличить этот объем на 20%.

«Мы уже более-менее адаптировались к тому, что может прилететь любой "черный лебедь". Мы планируем оставаться активными в маркетинге и в запуске новых продуктов — нестандартных, которых еще не было на рынке, но которые очень нужны».

Новинки от Melke:
1️⃣Cool Colours — цветные окна, которые экстрадируют уже в цвете, не покрывая пленкой или краской. Это решает проблему царапин и рекламаций.

2️⃣65-я система — среднее между 60-й и 70-й.

«Мы сделали ее по цене немецких аналогов 60-й системы с более широким пакетом. Она очень сильно зашла у застройщиков в регионах»,— добавил Петюшин.

3️⃣Алюминиевая система.

«Группа компаний "Пластика Окон" представлена во всем ЦФО и даже за Уральскими горами. Бренд Melke охватывает всю Россию — от Калининграда до Магадана. Кроме того, мы работаем за пределами Российской Федерации, включая Белоруссию, Узбекистан, Киргизию, Казахстан, Монголию. Что касается международного рынка, например, в Средней Азии нас принимают очень хорошо. Там сейчас наблюдается строительный бум».

Полный обзор смотрите по ссылкам
➖ Дзен
➖ YouTube
➖ ВК Видео
➖ Rutube

💰 Девелоперы в Москве могут продавать остатки квартир по 10 лет

Сейчас средний срок реализации нераспроданных остатков — 2,8 лет.

По отдельным проектам — 10 лет, их доля на момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию составляет от 20% до 50% в зависимости от класса проекта

рассказали аналитики CORE.XP.

🤔 При этом в ЦФО сейчас самый высокий уровень распроданности — 69%. Для сравнения: в СКФО продали лишь 27% жилья, построенного в 2025 году.

✈️ Движение.ру

🔹 Алексей Лейпи,
директор департамента «Домклик» Сбербанка:

🟢Мы видим определенный рост ипотеки как в количестве, так и суммах. В сентябре 2025 года Сбер выдал ипотечных кредитов на 280 млрд рублей увеличив объемы на 5% по сравнению с августом. Доля Сбера в общем объеме рынка приблизилась к 70%.

🟢Больше всего выдач приходится на новостройки. Так в сентябре Сбер выдал 186 млрд рублей на строящиеся жилье. Таким образом в 3-м квартале 2025 года Сбер выдал на 28% больше относительно 2-го квартала 2025 года.

🟢Драйвером ипотеки остается господдержка, на долю которой приходится 97% выдач ипотеки на новостройки. На фоне снижения ставок рыночной ипотеки, доля господдержки во всех выдачах снижается и сейчас составляет 81%. С начала года ставки на рыночную ипотеку снизились на 9 п.п. В октябре сделки по рыночной ипотеке проводятся по ставкам на уровне 20%. Для сравнения в январе ставки были почти 30%.

🟢По мере роста доступности ипотеки снижается доля неипотечных сделок. Ипотека вытесняет сделки за наличные. Если в январе мы видели, что почти 60% идет без ипотеки, то сейчас уже 35%.

🟢Относительно динамики цен, мы видим, что стоимость квадратного метра жилья в 2025 году растет. По новостройке рост составляет +5% год к году. По вторичке +7% год к году.

🟢По оценкам наших коллег из Центра финансовой аналитики Сбера, доля рассрочек достигла своего пика в начале 2025 год, когда она достигла 44% от всех ДДУ. Сейчас она снижается. Так и должно быть. Рассрочка – временная мера, позволяющая застройщику в условиях низкого спроса хотя бы частично наполнить счета-эскроу.

🟢Часто рассрочку рассматривают как «недодачу» средств на эскроу, но с точки зрения застройщика – это возможность поместить на счет хоть что-то. Пик популярности рассрочек связан с сочетанием двух обстоятельств: низкого спроса и повышенной привлекательности вкладов. Мы знаем случаи, когда покупатель, не подходящий под условия льготных программ, имея, скажем, от половины до двух третей средств для покупки квартиры, предпочитал заплатить часть этой суммы застройщику, а свободные средства держать год или два на депозите. Важно также отметить, что доход этих людей в среднем в 1,5 раза выше среднего дохода клиентов льготных ипотечных программ, то есть это люди, которые в принципе готовы по окончании срока рассрочки взять ипотеку по рыночным условиям.

🟢Тем не менее, рассрочка для покупателя остается продуктом «повышенного риска» и эти риски надо снижать. Поэтому мы поддерживаем инициативы, ужесточающие регулирование рассрочек.

#мнение #ипотека #рассрочка

@rusipoteka

🏦 Снижение ставок по депозитам не выльется в рост цен на жилье, а перераспределится между новостройками, вторичным рынком и другими сегментами финансового рынка - Елизавета Данилова, директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ

Елизавета Данилова, один из членов совета директоров Банка России, принимающих решение по ключевой ставке, рассказала о текущем состоянии ипотечного рынка и как регулятор будет способствовать рефинансированию дорогих ипотек:

• снижение ключевой ставки не приведет к сильному росту цен на жилье по трем причинам:
1) снижать ставку будут постепенно, сохраняя привлекательность населения к сберегательной модели
2) часть денег действительно уйдет в стройку, но другая - в рынок акций, облигаций и другие инструменты финансового рынка
3) дополнительный спрос будет абсорбирован нераспроданным жильем и вторичным рынком

• мы видим оживление ипотеки: в первом квартале 2025 г. выдачи составляли небольшие 200 млрд руб/мес (85% льготные ипотеки), во втором квартале - рост до 300 млрд руб/мес, в августе-сентябре - увеличились до 400 млрд руб/мес (80% льготные ипотеки);
• продажи застройщиков за январь-сентябрь составили 3,3 трлн руб, снижение на 5% не такое сильное, учитывая, что сравнение идет с прошлым годом, когда 1 июля была приостановлена массовая льготная ипотека;

• на 1 сентября 2025 г. доля плохих кредитов выросла в два раза до 1,6%, это немного, на просрочку выходят кредиты, выданные в 2023 г. - первой половине 2024 г., выданные заемщикам с высокой долговой нагрузкой;
• доля плохих кредитов в ИЖС хуже - 9,6%, из-за мошенничества ряда застройщиков, поэтому в этом сегменте с 1 марта был введено обязательное использование эскроу, рынок ИЖС составляет 15% от всех ипотек
• на пике в 2024 г. доля заемщиков, которые тратят более 80% дохода на погашение кредитов, составлала 47%, сейчас - 6%;

• доля кредитов с ПВ ниже 20% снизилась с 54% в конце 2022 г. до 5% на сегодня;
• если 5 лет назад у клиента, который берет ипотеку, не было больше других кредитов, то теперь в среднем у него есть 1 кредит, как правило, это кредитная карта;
• "Мы не демонизируем кредиты, они позволяют людям приобретать раньше то, что без кредита можно было бы купить гораздо позднее. Но важно не накапливать избыточную долговую нагрузку";
• за 2 года число ипотечных заёмщиков выросло вдвое до 10 млн человек с учетом созаемщиков на конец 2к25;
• мы отслеживаем по данным БКИ число заёмщиков, которые могли взять деньги в кредит на ПВ, за два года их доля снизилась с 6,4% до 3,4%;

• с начала года долг по рассрочкам от застройщиков вырос в 1,5 раза до ~1,5 трлн руб, в последние месяцы такие практики застройщиков стали уходить на второй план, существенная часть рассрочки была взята не на элитное жилье, а на эконом и комфорт. Можно предположить, что многие покупатели рассчитывают выйти дальше в кредит, но одобрение ипотеки на выгодных условиях не гарантировано;

• на рынке Москвы проблем с нераспроданностью жилья нет - 49% распродано, однако есть регионы с затовариванием, где гораздо больше непроданных квартир: Краснодарский край - распроданность 21%, Ростовская обл. - 24%, Ленинградская обл. - 25%. Застройщики начали вводить меньше объектов, постепенно это предложение переварится;
• за 9 мес. 2025 г. число новых проектов уменьшилось на 15%, а объём текущего строительства вырос на 5% - это связано с замедлением темпов строительства и сдвигом сроков на более поздние периоды;
• застройщики говорят, что из-за снижение запусков новых проектов в 2027 г. мы можем столкнуться с ростом цен, но при этом возрастет их мотивация запускать новые проекты, поэтому рост цен будет умеренный;
• ЦБ важно способствовать тому, чтобы люди по мере снижения ключевой ставки могли обращаться за снижением ставки к банку, который ранее выдал им кредит по высокой ставке, или обращаться в другой банк за рефинансированием. ЦБ будет стимулировать банки через регуляторные подходы: рефинансирование старой ипотеки не будет ограничивать банки наращивать ипотеку.

РИА | 📢 MarketOverview