#эксклюзив Что происходит с девелоперским бизнесом в России с точки зрения банкира? Чтобы разобраться в этом, мы взяли большое интервью у заместителя председателя правления Сбербанка Анатолия Попова, и вот что узнали.

➡️ Высокие процентные ставки по кредитам, обусловленные высоким "ключом", оказывают давление на экономику девелоперских проектов, особенно там, где низкий уровень покрытия долга средствами на счетах эскроу.

➡️ Сейчас 76% жилых проектов в кредитном портфеле "Сбера" имеют покрытие деньгами покупателей на счетах эскроу ниже 50%, а средневзвешенное покрытие остатками на счетах эскроу по проектному финансированию сократилось с 79% в 2024 году до 70% в 2025-м. Однако саму по себе такую ситуацию в Сбербанке как трагедию не воспринимают: "Есть разные этапы строительства, и на них по-разному идет освоение средств. Естественно, что в какой-то момент не все жилье бывает распродано. Более того, разные девелоперы выбирают разную стратегию продаж: некоторые, например, до того, как не закончены фундаментные работы или не возведен первый этаж, принципиально не пускают квартиры в продажу из маркетинговых соображений".

➡️ Российские застройщики замедлили скорость строительства жилья – если до повышения ключевой ставки средневзвешенный срок ввода объекта составлял 21 месяц, то сегодня он увеличился до 29 месяцев. "Компании растягивают инвестиционную фазу по проектам, замедляя темпы строительства, чтобы сбалансировать сократившийся спрос. При этом, хочу подчеркнуть, застройщики не стали работать хуже, просто сейчас девелоперам в силу экономических обстоятельств по большому счету торопиться некуда. Поэтому они вписываются в те сроки передачи ключей дольщикам, которые зафиксированы договорами, тогда как раньше в среднем строили на 25% быстрее, чем это требовалось документами".

➡️ По прогнозам "Сбера", в 2027-2028 годах объем строительства многоквартирного жилья в России снизится на 5-7%, а отрасль вследствие этого сокращения придет к балансу.

➡️ А вот системного кризиса неплатежей среди застройщиков в Сбербанке не ждут. "Сбер" даже тестировал сценарий падения цен на жилье в России на 10%, но и он показал, что проектов с LLCR (покрытием денежным потоком от продаж жилья суммы кредита и обслуживания долга) меньше единицы в банке будет не более 3,7%: "Мы оцениваем положение дел в стройке как стабильное и продолжаем с ней активно работать".

➡️ По наблюдению Попова, в 2025 году застройщики больше стараются выбирать старые кредитные линии, чем открывать новые: в 2025 году доля новых выдач по кредитованию жилых проектов в общем объеме портфеля «зеленого» банка составила 27%, тогда как в 2024 году этот показатель был равен 41%.

➡️ Еще один тренд – резкое сокращение спроса на бридж-кредитование для покупки новых земельных площадок. За 9 месяцев 2025 года "Сбер" выдал подобных кредитов на 100 млрд рублей, что в 6 раз меньше, чем годом ранее.

➡️ В целом спрос на кредитование среди застройщиков жилья начал снова расти только с августа. Сейчас заключается порядка 40-55 кредитных договоров в неделю, что соответствует значению предыдущих лет.

➡️ Отдельно Попов обратил внимание на увеличение доли более дорогого жилья в структуре новых проектов "Сбера", поскольку семейная ипотека не обеспечивает устойчивый спрос на многоквартирные дома. За девять месяцев 2025 года в целом по РФ доля бизнес-класса в стартах выросла с 8 до 9%, "премиума" – с 1 до 3%.

➡️В плане распроданности, считает зампред правления Сбербанка, Москва смотрится лучше остальной России: здесь отношение распроданности к стройготовности превышает 90% при аналогичном показателе по РФ в 69%. А вот в Краснодарском крае все значительно хуже, и девелоперов, планирующих запуски в этом регионе, в "Сбере" даже отговаривают от неэффективных проектов.

➡️ Примечательно, что у Сбербанка свой взгляд на полюбившийся застройщикам механизм рассрочек. Банк выступает за их регулирование, но не с помощью повышения резервов для банков, как хочет ЦБ, а за счет принятия стандарта рассрочки на новостройки по аналогии с ипотечным стандартом.

Подписаться на РИА Недвижимость / Все наши каналы

Жители московского Свиблово просят включить местные гаражи в список всемирного наследия ЮНЕСКО.

Местные общественники уверены: массовый снос гаражей бьёт по рождаемости и крепким семьям. Ведь гараж — не просто место для машины, а территория мужской терапии: тут снимают стресс, делятся опытом и держат связь поколений.

«Лишая мужчин гаражей, мы подрываем семейное благополучие. Там, где исчезают гаражи, растет статистика разводов и падает рождаемость»

— считают активисты.

Письмо с просьбой защитить эти «очаги мужской психотерапии» уже отправлено в ЮНЕСКО.

Не «забухал в гараже с мужиками», а «проводишь сеанс психологической адаптации с коллегами».

👉 Топор +18. Подписаться

Просто живите теперь с этим: по рыночным ставкам разница в платежах по ипотеке на сумму 15 миллионов на 20 и 30 лет составляет 3000 рублей.

Давайте посмотрим на результаты продаж в сентябре 2025 года на просторах всей нашей Святой Руси. Суммарно продали более 46 тыс. квартир — это примерно результат августа 2025 года и на 10% больше сентября 2024 года. Поэтому очередное нытье на рынке — это чисто нытье, а не что-то реальное, показывающее положение дел.

Ценник составил 180 тыс. руб./кв. м. По ходу, планку 200 тыс. руб./кв. м к концу года не перепрыгнем, будем болтаться в диапазоне 180–185 тыс. руб./кв. м, при хорошем раскладе — 190 тыс. руб./кв. м. На данный момент рост цены относительно сентября 2024 года составляет какие-то жалкие 7%, кажется, что сейчас реальная (а не статистическая) инфляция выше. Поэтому покупка квартиры — это не инвестиция, а сохранение денег в условиях инфляции.

Что будет дальше?
1. Ждем мифический, депозитный спрос от людей, которые как возьмутся, как вытащат свои бабки с депозитов и купят все квартиры. Начался ли он? Скорее нет, чем да, но мы люди не гордые, может и еще подождать.
2. Текущие хорошие продажи не сулят ничего хорошего для субсидирования ипотеки. Хорошее настроение на рынке — это сигнал регулятору закручивать гайки либо по семейной ипотеке, либо по рассрочкам. Рассрочки, правда, сами отваливаться начали, потому что это нифига не выгодно, но все равно есть компании на рынке, которые начинают сливать свои проект или два из портфеля под халявную рассрочку.
3. Сезонности на рынке недвижимости нет последние пять лет. Движем, летим на волнах то одного события, то другого, но в классической модели с сентября и до декабря — высокий сезон, все почему-то задумываются об уюте, покупке квартиры и т. д. Поэтому свои пять копеек в спрос должно залетать.

Поэтому в октябре можно ожидать продажи более 46 тыс. квартир. Ценник же без амбициозного роста будет плыть дальше по течению.

Соотношение распроданности и строительной готовности на российском рынке жилья продолжает сползать вниз. Показатель находится ниже уровня в 70%, а его динамика сигнализирует о наличии потенциальных рисков не только для девелоперов, но и для банков.

По данным ЕИСЖС на начало октября 2025 года было продано 32% квартир в строящихся домах, строительная готовность которых составила 46%.
Отношение распроданности к строительной готовности упало до 0,689. Это минимальный показатель за все время наблюдений.
Распроданность квартир на этапе ввода в эксплуатацию в 2023-25 гг остается в стабильном диапазоне: 70-80%. Показатель сентября 2025 – 73%. Основу этого показателя формируют дома, которые застали этап «высокого рынка» 2023-24 гг.

В ближайшее время обновим визуализацию с данными по крупнейшим рынкам РФ.

@REBURG

Бали в этом году посетит больше 5 млн австралийцев, китайцев, корейцев и американцев. И вы можете зарабатывать на этом до 17% годовых в валюте.

План такой:

1. Покупаете недвижимость по цене двушки в Краснодаре.
2. Сдаете ее туристам и удаленщикам с доходностью 12–17%.
3. Получаете пассивный доход от 1000 долларов США.

И никакого ремонта, покупки мебели и техники — все это уже включено в стоимость. Более того, сдачей в аренду занимается управляющая компания.

Подробнее об этом читайте на канале аналитика Андрея Негинского. Он постоянно изучает рынок и публикует готовые подборки с объектами, которые принесут своим владельцам доход.

Как раз сейчас можно забрать в закрепе подборку лучших объектов месяца.

Цены на парковку в Санкт-Петербурге выросли со 100 до 360 рублей в час.

Как вышло, что парковочное место зарабатывает больше, чем ты?

В дополнение к данным о соотношении распроданности и строительной готовности – график по проектам, введенным в эксплуатацию. Видим, что уровень распроданности на вводе в 2023-25 году снизился относительно предыдущих лет, но не сильно. Проблем для банков по проектному финансированию нет.

Если в 2025 году проекты вводятся в эксплуатацию с очень большими остатками непроданных квартир, то это свидетельство неэффективности проекта, а не рыночных проблем и ограничений. У большинства девелоперов был достаточный период высокого спроса (2023-24 гг.) для того, чтобы выполнить минимальные планы по продажам и закрыть долги перед банком вовремя. Но 2026 год уже покажет, кто по-настоящему силен и был эффективным продавцом в момент низкого рынка.

@REBURG