В дополнение к данным по общему объему строительства в стране итоги сентября на трех крупных рынках: Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Краснодара.

◾️Объем строительства в Санкт-Петербурге медленно снижается. За год объем проектов в работе сократился на 11%.

◾️По итогам прошедшего месяца объем текущего строительства в Краснодаре вырос на 9%, но текущие показатели на 11% ниже уровней сентября 2024.

◾️Показатели Екатеринбурга продолжают последовательно увеличиваться: +1% за месяц и +12% за год.

К осени 2025 года объем стройки в трех разных городах максимально сблизился. Но ситуация с распроданностью в регионах сильно отличается. Краснодарский край находится в зоне риска - текущих проектов достаточно много на фоне слабых продаж. Екатеринбург и Свердловская область показывают более сбалансированное соотношение строительства и распроданности, а в Санкт-Петербурге объем предложения слишком маленький для большого города, а альтернатива в виде Ленинградской области устраивает далеко не всех.

@REBURG

Число кредитов, выданных под залог ДДУ в августе 2025 года остается на приемлемом уровне. Текущие показатели далеки от пиковых показателей 2023 года, но выше 2021-22 и прошлого года.

Общие показатели по всему ипотечному рынку существенно хуже из-за обрушения выдачи на вторичном рынке по рыночным программам. Рынок ипотеки как и ранее держится на льготных программах и в первую очередь на семейной ипотеке. Ее доля в общем объеме выдачи ипотеки в 2025 году выше 70%.

@REBURG

Для тех, кто следит за просрочкой – свежие данные от ЦБ РФ

Можно сказать, что это "плановый" рост показателя после бурного ипотечного праздника в предыдущие годы. Стандартный комментарий к этим данным: "пока не критично, но темпы роста настораживают". Показатель просрочки уверенно ползет к уровню в 1% и должен достигнуть этого уровня ближе к концу текущего года. Доля просроченных кредитов была на этой отметке 7 лет назад. Но общая задолженность по кредитам тогда была в 3,3 раза ниже.

@REBURG

Ситуацию с новыми рекордами на рынке жилья комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Объем строительства в стране не снижается. Частично это можно объяснить увеличением сроков строительства по отдельным комплексам, запуском «бумажных проектов», по которым проектные декларации опубликованы, но стройка не идет. Но для нас важно то, что ротация предложения сохраняется. На большинстве рынков, у девелоперов есть проекты, которые они готовы выводить на рынок в текущий момент и на горизонте 1-2 лет. Это важно в контексте разговоров о том, что рынку жилья грозит дефицит в следующие годы. Пока это не подтверждается реальным поведением игроков. Да, запуск новых проектов снизился к уровням предыдущего года, но это разумная реакция рынка на снижение спроса. При изменении ситуации на рынке продавцы активизируются. Хотя есть отдельные рынки, где локальные факторы перекрывают общие рыночные тренды. Например – Санкт-Петербург, где показатели строительства снижаются на протяжении нескольких лет.

Высокий оборот на рынке новостроек важен для долгосрочного развития рынка жилья. Он меняет практику принятия решений и формирует более широкий запрос современные форматы. Жители городов с высоким объемом строительства чаще и проще принимают решения в пользу первичного рынка из-за хорошей насмотренности и опыта переезда в современные ЖК, который уже есть у потенциального покупателя или у его родственников, друзей, коллег.

Высокий оборот возможен там, где уровень цен не очень высокий, а объем предложения большой. В России немного городов, которые соответствую этим критериям: Тюмень, Краснодар, Екатеринбург и Ростов-на-Дону. Это достаточно разные рынки с точки зрения структуры покупателей, распроданности квартир и многих других показателей.
Ростов-на-Дону – стабильный рынок на юге России с относительно сбалансированным ростом. Краснодар долгое время поддерживает высокий оборот за счет широкой географии покупателей. Екатеринбург, напротив, опирается на внутренний спрос. Тюмень – рынок, который по своим показателям давно превосходит многие города миллионники.

Данные по продажам – аналитическая платформа bnMAP.pro

@REBURG

Сегодня мы часто слышим тезисы о том, что на рынке жилья кризис, девелоперы продают активы, в том числе земельные участки. Но фокус в том, что на эти участки есть покупатели и их немало. Многие компании продолжают расширять географию деятельности. Полноценный кризис случится тогда, когда таких желающих не будет.

В рамках форума «Город. Человек. Будущее» от Forbes Russia мы постарались показать, как региональные рынки отличаются друг от друга по базовым показателям.
Публикуем презентацию к выступлению. Комментарии к графикам можно прочитать здесь.

@REBURG

Региональные рынки: такие похожие и такие разные

Сегодня мы часто слышим тезисы о том, что на рынке жилья кризис, девелоперы продают активы, в том числе земельные участки. Но фокус в том, что на эти участки есть покупатели и их немало. Многие компании продолжают расширять географию деятельности. Кризис случится тогда, кода таких желающих не будет.

Как региональные рынки отличаются друг от друга по базовым показателям - объясняет ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Предложение
Если на текущий объем предложения смотреть не как на число квартир в экспозиции, а как на остатки, то сегодня в городах миллионниках не проданными на этапе строительства остается более 25 млн. кв. м. И этот показатель, после отмены льготной ипотеки, не снижается. Мы видим постоянную ротацию, появление новых проектов. Их стало меньше, но относительно снижения продаж, инвестиционная активность остается высокой.
Больше всего квартир в Москве, что логично. Но вот дальше сюрпризы: в Екатеринбурге больше квартир на рынке чем в Санкт-Петербурге. В Тюмени ассортимент шире большинства городов миллионников.
Более того, если мы посмотрим сколько квартир в городе на 1 жителя, то Тюмень на 1 месте. Далее – Краснодар, Екатеринбург, Ростов-на-Дону. Жители этих городов выиграли от широчайшего ассортимента.
Но там, где выигрыш покупателей – там сложности для продавцов. На здоровом рынке рост предложения должен происходить на фоне широкого спроса. Если этого нет, темпы продаж не позволяют продать остатки в разумные сроки. Нижний, Питер, Москва, Волгоград – города, где соотношение продаж и предложения хорошее. Наиболее проблемные рынки – Самара, Красноярск.

Спрос
Ежемесячно в городах миллионниках продается около 1 млн. кв. м или 4-5% от остатков. Это ниже среднемесячных показателей последних лет, но не так, чтобы сильно. Но объем продаж в городах отличаются кратно. Так продажи в Екатеринбурге:
• Лишь в 4 раза меньше Москвы
• Лишь в 1,5 раза меньше СПб
• В 2,5 раза больше Казани
• В 4 раза больше Нижнего Новгорода
Если мы посмотрим, сколько сделок заключается в относительных величинах (на 1000 жителей), то здесь у нас 4 лидера: Тюмень, Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону. Высокий оборот очень важен для рынка. Он формирует широкий опыт улучшения жилищных условий именно на первичном рынке.
Но высокий оборот невозможен при высокой цене. Поэтому мы часто говорим, что разумные цены – это очень важная характеристика таких городов как Екатеринбург, Тюмень. Доступная цена — это фактор конкурентоспособности города за человеческий капитал. Высокая цена в городе, который по своему качеству жизни не в лидерах, становится стимулом продать квартиру и переехать в Москву, Сочи или другой город. Высокая цена ограничивает приток в город новых жителей. Хорошая конкуренция и сбалансированная цена в городе, то что обеспечивает долгосрочное и устойчивое развитие рынка жилья и в конечном счете города.

(презентация к выступлению Михаила Хорькова на форуме «Город. Человек. Будущее»)

Семейную ипотеку будут резать

Последнее время в СМИ все более сообщений о том, что для многодетных снизят ставку по семейной ипотеке до 4%. Но это не значит, что будет больше продаж, потому что для семей с одним ребенком ставка может вырасти до 12%.

В последние месяцы участникам рынка недвижимости начали все чаще напоминать о социально-демографическом приоритете программы «Семейная ипотека». Льготы должны работать на повышение рождаемости, а не на продажи компактных студий и однушек. Это верное утверждение. Но потенциальные изменения в программе - урезание расходов. Семейная ипотека была запущена почти 8 лет назад, и времени для того, чтобы соотнести ее с демографическими целями было в избытке. Но об этом заговорили лишь в 2025.

По данным последней переписи населения в России 15,2 млн. домохозяйств имели детей в возрасте до 18 лет. Большинство из них (8,4 млн) – домохозяйства с одним ребенком. Около 5 млн. – с 2 детьми и только 1,8 млн. с тремя и более. Не всем из них доступна семейная ипотека, ключевой отсекающий фактор, введенный чуть более года назад – возраст ребенка до 7 лет. Ранее такая ипотека была также доступна семьям с 2 детьми до 18 лет.

Очередной повод для того чтобы заявить - торопитесь, скоро все изменится. И судя по продажам последних месяцев, он работает.

@REBURG

Дал комментарий для радио РБК и Игната Бушухина о том, что не стоит ждать дефицита предложения.
Текущий объем стройки на рекордном уровне, а у компаний сохраняются резервы для дальнейшей ротации предложения на случай оживления спроса.

@REBURG

Соотношение распроданности и строительной готовности на российском рынке жилья продолжает сползать вниз. Показатель находится ниже уровня в 70%, а его динамика сигнализирует о наличии потенциальных рисков не только для девелоперов, но и для банков.

По данным ЕИСЖС на начало октября 2025 года было продано 32% квартир в строящихся домах, строительная готовность которых составила 46%.
Отношение распроданности к строительной готовности упало до 0,689. Это минимальный показатель за все время наблюдений.
Распроданность квартир на этапе ввода в эксплуатацию в 2023-25 гг остается в стабильном диапазоне: 70-80%. Показатель сентября 2025 – 73%. Основу этого показателя формируют дома, которые застали этап «высокого рынка» 2023-24 гг.

В ближайшее время обновим визуализацию с данными по крупнейшим рынкам РФ.

@REBURG

В дополнение к данным о соотношении распроданности и строительной готовности – график по проектам, введенным в эксплуатацию. Видим, что уровень распроданности на вводе в 2023-25 году снизился относительно предыдущих лет, но не сильно. Проблем для банков по проектному финансированию нет.

Если в 2025 году проекты вводятся в эксплуатацию с очень большими остатками непроданных квартир, то это свидетельство неэффективности проекта, а не рыночных проблем и ограничений. У большинства девелоперов был достаточный период высокого спроса (2023-24 гг.) для того, чтобы выполнить минимальные планы по продажам и закрыть долги перед банком вовремя. Но 2026 год уже покажет, кто по-настоящему силен и был эффективным продавцом в момент низкого рынка.

@REBURG

Ситуацию с показателями распроданности квартир комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Если мы посмотрим на показатели распроданности квартир к моменту сдачи дома в эксплуатацию, то данные за 2025 год в целом по стране не вызывают серьезных вопросов. Уровень чуть ниже предыдущих лет, но не критично. Объекты, сданные в эксплуатацию в сентябре 2025 года, были проданы на 73%. Несмотря на сложности с продажами в последний год, большинство девелоперов не испытывает сложностей с достройкой проектов и обслуживанием кредитов.

Основные риски связаны с объектами, которые запускались в работу в 2024-25 гг. По многим из них темпы строительных работ ниже, наполнение эскроу невысокое, в том числе из-за того, что продавцы были вынуждены использовать компромиссную рассрочку в условиях неработающей рыночной ипотеки.
Соотношение распроданности и строительной готовности быстро падает на большинстве крупных рынков. В числе аутсайдеров – Краснодарский край, Челябинская область, Красноярский край. Системные проблемы отсутствуют на столичных рынках. Все хорошо с соотношением строительства и продаж в Нижнем Новгороде.
Но это не заслуга местных участников рынка - если строить очень мало, то и проблем с продажами не будет.

В сентябре 2025 объем общий выдачи ипотечных кредитов незначительно вырос к предыдущему месяцу, за счет рыночных программ. Объем предоставленных кредитов по льготной ипотеке не увеличился. Впрочем, в сентябре 2025 года по льготным программам было выдано на 17% больше, чем годом ранее. А рост выдачи по семейной ипотеке составил около 50%.

Такое увеличение фиксируется на фоне длительной дискуссии о будущем семейной ипотеки и возможной дифференциации ставок в зависимости от числа детей в семье. Все это подстегивает спрос на программу, особенно со стороны покупателей с одним ребенком.

@REBURG

Дмитрий Прокофьев, обращает внимание на «ноготочки», как маркер потребительского спроса. У нас есть интересное наблюдение по Екатеринбургу на эту тему.

Мы регулярно собираем данные по рынку офисов, систематизируя в том числе предложения по аренде в бизнес-центрах. В предыдущие 5-7 лет многие объекты класса В и С активно дополнялись сопутствующими услугами. Офисные пространства заполняли те самые «ноготочки», салоны красоты, косметологические, массажные кабинеты и прочие услуги от мелких предпринимателей. Выживаемость такого бизнеса всегда была не высокой. Но за последний год стало заметно больше объявлений от тех, чей эксперимент не взлетел. Это видно и по предложению «готового бизнеса», и по бьюти-остаткам интерьера. Допускаем, что рынок и спрос на разные услуги меняется, но это больше похоже на то самое «охлаждение экономики» и ее «структурную трансформацию».

@REBURG

Дополнение к вчерашнему тезису о том, что рост предложения, в условиях стагнирующего спроса, больно бьет по экономике большинства проектов.

В последние месяцы продажи в Екатеринбурге в абсолютном выражении вернулись к показателям прошлых лет. Но в относительных (% от числа остатков) – они в 2 раза ниже.

Поэтому, когда мы говорим о том, что продажи на рынке Екатеринбурга вернулись к средним уровням прошлых лет – это правда.
Когда продавцы указывают на то, что темп продаж снизился в 2 раза – это тоже правда.

Презентация к выступлению на онлайн-дискуссии ЕРЗ «Итоги III квартала 2025 на рынке недвижимости». 👇

@reberg_ekb