Ипотечные облигации

#интересно
К 2024 году рынок «агентских» ипотечных ценных бумаг в России достигнет 6–7 трлн рублей и станет вторым классом после ОФЗ по примеру американского рынка Agency MBS (Mortgage Backed Securities), прогнозируют в компании ДОМ.РФ. Разбираемся в том, что собой представляет этот тип инструментов, чем ипотечные облигации принципиально отличаются от других видов структурированных бондов, что происходит на рынке ИЦБ в России последние годы, стоит ли частному инвестору включать ипотечные бумаги в свой портфель и с какими рисками это может быть связано.

Количество выданных в 2019 году ипотечных кредитов (ИЖК) для долевого строительства составило 339.553 ед., что на 7,8% меньше аналогичного показателя 2018 года (368.340 ед.), по данным Банка России.
Общее количество выданных ипотечных жилищных кредитов (в т.ч. под залог построенной недвижимости) составило 1,276 млн. единиц, что оказалось на 13,6% меньше, чем в 2018 году.

Это плохая новость для застройщиков, так как ипотека оставалась последним драйвером рынка. Падение кредитования происходит на фоне перехода отрасли на эскроу-счета (что удорожает стройку), а также стагнации реальных доходов населения.

Мутко решил, что просто так забирать бразды правления в Дом.рф он не будет, а предварительную провести большую аудиторскую проверку. Надо сказать, что Плутник на аудиторских проверках «собаку съел», поэтому его позиции должны быть сильны, но... но ему до сих пор не удалось закрыть дыры, которые сделал Кузовлев и история с передачей кредитных средств ВТБ в крымский РНКБ. Никто же не знал, что Плутника снимут, поэтому он и не спешил латать наследие Кузовлева. Теперь же Мутко будет понимать эти истории, чтобы сесть уже за абсолютно чистый престол. Вопрос в другом, если все-таки материалов хватить на уголовное дело, будут ли силовики заморачиваться и по цепочке бить по команде Кузовлева или же ударят по команде Плутника, которая активно «корректировала» отчеты аудиторов. Скорее всего второе, ведь Мутко надо зачистить Дом.рф под свою команду.

Еще один штрих к проблеме закредитованности населения и реальных доходов (потому что проблемы эти давно не отстоят друг от друга).

За десятилетия у россиян стало в 6 (а то и более) раз больше просроченных долгов. В среднем на одного экономически активного гражданина приходится 18-20 тыс рублей против 3 тыс рублей в 2010 году (НАПКА). Почти целая медианная зарплата по стране.

Тут надо отметить, что это не то же самое, что доля и объем просроченных долгов. В прошлом году эти показатели даже снизились: объем просрочек упал до 740-750 млрд, а доля по ссудам - с 5% до 4-4,2%. Но это всё статистические сказки, которые не подтверждаются реальным положением вещей. Если просрочки снижаются, то почему, спрашивается, банки стали вдвое чаще сливать долги коллекторам. На агентское взыскание в прошлом году уходили кредиты, по которым не платили полгода (это считается «молодой просрочкой»).

Почему такие просрочки? Потому что десять лет назад россияне не так сильно нуждались в заемных средствах. Падение доллара нам тогда только снилось. Сейчас купить что-то серьезнее пакета продуктов без использования кредиток не могут как минимум 50% экономически активного населения.

С просрочкой у нас сейчас каждый четвертый заемщик, около 10 млн человек, а число тех, кто обращается за кредитами в МФО, выросло в прошлом году на четверть и составило 11 млн человек. Что вновь подтверждает мысль о том, что без повышения доходов населения закручивание гаек окажется злым и малоэффективным методом, который ни к чему, кроме социального напряжения, не приведет. Но когда это останавливало Центробанк?

Более 9,5 миллионов российских семей приобрели жилье с использованием ипотечных кредитов с 2000 года, из них около 1,2 миллионов – за 2019 год,.

В Сбербанке пополнение в рядах топ-менеджеров и получателей стомиллионных зарплат. Ольга Голодец, которая в правительстве Медведева в статусе вице-премьера курировала вопросы культуры, спорта и туризма, перейдет в Сбербанк.

Голодец будет курировать социальные и медицинские программы Сбербанка, рассказал один из них.

Голодец пришла на госслужбу из бизнеса: с 2002 по 2008 год она была замгендиректора по персоналу и социальной политике компании «Норникель», позднее возглавляла совет директоров страховой компании «Согласие». @banksta

​​ВТБ: структура владельцев в 2020 году

Чуть менее трех лет назад мы рассматривали структуру собственников одного из крупнейших российских банков ВТБ - схема в 2017, тогда банк на 60,93% приналежал государству в лице Росимущества, среди остальных владельцев значились банк Санкт-Петербург 1,26%, Россельхозбанк 1,41%, Банк Россия 1,89%, Альфа-Банк 1,04%, Credit Suisse AG 2,36%, Нефтяной фонд Азербайджана 2,95% и акционеры-миноритарии 28,16%

В конце 2019 - начале 2020 г.г. схема претерпела изменения - на фото ниже:
- появление в схеме Минфина и АСВ отражает наличие у них привилегированных акций первого и второго типа, которые позволяли получать государству бОльшую часть дивидендов. Эти акции появились до 2016 года, просто ВТБ не отражал их ранее в схеме;
- свои доли продали банк Санкт-Петербург, Россельхозбанк, Банк Россия, Альфа-Банк и Credit Suisse AG;
- среди собственников из старичков остался только Нефтяной фонд Азербайджана 2,95%;
- пришли новые акционеры: Катарский инвестиционный фонд (госкомпания Катара) 2,35%, НПФ Открытие через ДУ ООО Менеджмент-Консалтинг 4,67% и УК Система Капитал 1,03%; банк ФК Открытие 9,08%
- доля миноритариев снизилась до 18,97%.

Если брать в расчет обыкновенные и привилегированные акции первого и второго типа, то под контролем государства находится 92,2% акций банка ВТБ.

@MarketOverview

К концу 2019 года во многих крупных регионах ситуация с жилищным строительством улучшилось, заметил Росстат.

ЦБ назвал «самую устойчивую» схему мошенничества с кредитами. Как она работает?

Как это устроено❓
Физлицу или индивидуальному предпринимателю выдают деньги, затем кредитор исчезает, и долгое время должнику просто некому выплачивать долг. Но при этом по условиям договора процентная ставка может расти, и задолженность быстро увеличивается. А через какое-то время кредитор внезапно подает в суд с требованием погасить всю сумму с процентами сразу.

А так можно❓
В России закон запрещает взыскание задолженности в пользу черных кредиторов через суд. Но решения все равно могут выноситься в их пользу. Многие граждане просто не знают о новой норме, защищающей их права, а суды не принимают во внимание, что истец осуществляет нелегальную деятельность. К тому же заем может быть оформлен гражданско-правовым договором. В этом случае еще нужно доказать, что кредитор - черный, и выдает займы на регулярной основе

Что делать❓
Несмотря на все предпринимаемые меры, мошенники по-прежнему активно пользуются финансовой неграмотностью россиян. Хотя нелегальных кредиторов снова стало чуть меньше: в 2019 году Банк России выявил 1845 таких организаций (2293 в 2018 году, 1344 в 2017 году). В основном они работают под вывесками микрокредитных и микрофинансовых компаний либо являются так называемыми анонимными кредиторами.

При этом участники рынка МФО заявляют о том, что ЦБ сам провоцирует рост числа черных ростовщиков, постоянно ужесточая требования к легальным микрокредиторам. В итоге те закрывают свой бизнес и уходят в тень, начиная заниматься незаконным кредитными сделками

Законопроект о статусе апартаментов немного скорректирован, заявил в среду журналистам замглавы Минстроя России Никита Стасишин в кулуарах конференции "Коммерсанта".

"Работа в этом направлении активизировалась, поставлены новые задачи. Мы сейчас обсуждаем немного иной, но абсолютно правильный посыл о том, что нужно сделать", - сказал Стасишин.

Он объяснил, что в настоящее время рассматривается немного другая концепция законопроекта, при этом описать ее детально Минстрой пока не готов.

По словам замминистра, принятие законопроекта "подтянет объемы ввода" в стране. "С точки зрения того , что сегодня апартаменты не считаются в общем объёме введённых квадратных метров, в которых можно проживать", - подытожил он. @ria_realty

"Сегодня с учётом того, сколько находится в стройке, спроса достаточно с точки зрения доступности - как покупки за собственные средства, так и ипотеки. При увеличении объёмов жилищного строительства нужно будет работать со спросом", — Стасишин.

@Dolschik

⚡️ Представленная Минстроем в правительство стратегия развития строительной отрасли России требует доработки, заявил в среду журналистам вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

"Я посмотрел стратегию, она требует определенной доработки, как с точки зрения принятия стратегических решений на уровне страны, так и с точки зрения отдельных регионов", - сказал он. @ria_realty

Закон о тишине ❗️

Жители любой многоэтажке сталкиваются с проблемой шумных соседей, дрелей, лающих собак, дискотек до утра и других невеселых штук, которые становятся одним из самых главных раздражителей при жизни в квартире. Так вот, законодатели хотят прояснить все моменты связанные с этой проблемой, уже готовят поправки в КоАП и Жилищный кодекс.
Надо пояснить, что сейчас единых правил нет и каждый регион устанавливает свои рамки, теперь решили разработать единые правила на федеральном уровне и конечно же ужесточить их.

Шуметь теперь нельзя будет с 23:00 до 7:00, тех кто будет нарушать правила ждет штраф:
Для физических лиц от 5 до 50 тыс. руб, а для юридических от 50 до 150 тыс. руб. Кафе и рестораны уличенные в нарушениях могут закрыть после 90 дней.

Шумом будет признаваться все что громче 55 дБА днем и 45 дБА ночью, правда есть исключения на случай предотвращения правонарушений, стихийных бедствий и, что самое интересное, отправления религиозных обрядов (интересно, пляски сатанистов тоже будут считаться таковыми?). Еще успокою, шум текущей воды, шаги и самое главное - плач ребенка, не подпадают под запреты.

Бороться с нарушителями можно по средствам вызова полиции или обращения в суд с гражданским иском.
Вообще давно назревший закон, "звуковой мусор" и шум отравляют жизнь многих людей, это становится причиной скандалов, драк, порчи имущества и других правонарушений. Если новый закон сможет нормально отрегулировать эту область, то жизнь многих наших сограждан станет легче и тише.

Поддерживаете введение единых правил по шуму❓

Купили недвижимость за рубежом 🌎? Получите вместе с солнечной дачей на море налоги, страховки, падение цен и непонятное ТСЖ.

Переехали в Европу и получили вид на жительство? Поздравляю! А вы знаете, что через год вас ожидает пакет документов из налогового управления? Собода передвижения, увы, сопровождается налоговой резиденцией и валютным контролем 🤷‍♀️.

Именно о таких кросс-бордер вопросах пишет канал @sanderru. Как обезопасить себя, свой международный бизнес и инвестиции? Что нужно знать о налоговых и юридических особенностях, если одно из ваших гражданств - гражданство СНГ? 🇷🇺🇧🇾 🇺🇦 🇰🇿 Отвечаем тут. Подписывайтесь, ведь Родина вас не забудет! ✊🏻

Побывал сегодня на конференции «Коммерсанта» - «Девелопмент новой волны 2020».
Одной из главных тем стал ход выполнения нацпроекта «Жилье». Развернутый прогноз по этой теме дал зам. министра строительства Никита Стасишин. Он сообщил, что сейчас в стройке одномоментно находится 102,8 млн. кв. м жилья в многоквартирных домах. А чтобы выйти на заданный нацпроектом объем – 120 млн. кв. м жилья в 2024 году – надо, чтобы в стройке уже в 2022 году одномоментно находилось 150-160 млн. кв. м, по подсчетам Стасишина. Т.е. прямо с нынешнего года необходимо прибавлять по 25 млн. кв. м. Или примерный рост отрасли должен быть +25% в год.

Возможно ли это? Судя по реакции и словам Стасишина, в это не верит и сам Минстрой. Т.е. нацпроект «Жилье», как сейчас понятно, обречен на провал. Сам Стасишин привел аргумент в копилку скептицизма: «Мы в Минстрое делали расчеты, на какой объем жилья есть спрос населения. И он как раз – 100-105 млн. кв. м».
Т.е. наконец-то в правительстве признали, что надо как-то повышать спрос населения. Но рецепт предлагается тот же, что и в предыдущие годы – увеличивать доступность ипотеки, в т.ч. путем снижения ставок.

Но предел ипотечного кредитования уже, скорее всего, достигнут – оппонировала Стасишину заместитель руководителя Росреестра по Москве Мария Макарова. Она показала цифры, что ДДУ (квартиры в новостройках) с помощью ипотеки в Москве приобрели в 2018 году 43.036, а в 2019-м – 42.805. Т.е. снижение покупок составило 0,5%. И это при том, что весь 2019 год ипотека дешевела – ставки за этот период упали с 10,5-11% до 8,2-8,4%. Также нужно заметить, что эти цифры – по Москве, где кроме внутригородского спроса на жилье есть еще и спрос приезжих. Большинство же регионов России не может похвастать таким притоком внутренних мигрантов с деньгами.

В этой ситуации есть только два выхода. Первый – это резкое увеличение доходов населения. Не на 1-2% в год, а темпами нулевых годов – по 7-10% ежегодно. Но в это сегодня никто не верит, согласились на конференции все спикеры из строительной отрасли – страна надолго оказалась в стагнации. Второй путь – снижение себестоимости новостроек. Тут государство может помочь, признался Стасишин. В первую очередь, бюджет должен взять на себя строительство и/или модернизацию магистральных сетей, а также – социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц в новых кварталах, благоустройства, создания новых рабочих мест), сняв эти расходы с застройщиков. Но готовых решений и по этому вопросу у правительства пока нет.

Donald Trump: we have no time for raskachka

Бизнес-план

Цены на недвижимость в России за два ближайших года могут увеличиться на 25% (такой прогноз  дали в Совете Федерации). Увеличение стоимости жилья станет очевидным летом 2021 года.

 Во-первых, к этому времени завершатся все стройки, начатые до введения эскроу-счетов.

Во-вторых, произойдет монополизация рынка. Мы уже видим, что в Москве стоимость жилья увеличилась примерно на 13%, в «новой Москве» — от 9 до 12%.

Повышение в 25%, согласно прогнозам эксперто, будет связано с несколькими факторами.

Так, сейчас ставка по кредитам для застройщиков по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов у всех банков была приблизительно одинаковой — от 11 до 14%.

До введения этой системы у застройщиков был бесплатный доступ к средствам дольщиков.

Кроме того, теперь строителей обязали иметь на своих счетах сумму в размере 30–40% стоимости проекта, что приводит к увеличению затрат примерно на 8%.

 Все платежи теперь идут через банк, но, как показывает практика, нередко это происходит с задержкой примерно в три-четыре недели, что тоже прибавляет несколько процентов к затратам.

В среднем, согласно расчетам, это выливается в 23% прямых издержек у застройщика.

https://iz.ru/971938/liubov-lezhneva-mariia-perevoshchikova/otcenka-na-chetvert-tcenam-na-zhile-sprognozirovali-rost-na-25

​​Доступность российского жилья в 2019 году оценили по методике ООН 🇺🇳

Исследование провели по международной методике UN-Habitat – это программа ООН по развитию населенных пунктов. При оценке зарплат брали данные Росстата. Доступность жилья сравнивали не в отдельных городах, а в городских агломерациях (город + область).

В большинстве регионов, откладывая весь доход, человек сможет накопить на квартиру за 2-3 года. В Москве и СПб ситуация похуже – там нужно копить больше 4 лет.

❗️Российское жилье оказалось одним из самых доступных в мире

Для сравнения, в жителю Сиднея на недвижимость придется откладывать 12 лет, Лондона – 8 лет. На таком фоне в России с жильем точно все хорошо. Или нет?

Любопытно, что в исследовании также упоминается об обратной зависимости между доступностью и качеством жилья – чем выше доступность, тем ниже качество, и наоборот. Есть повод задуматься.

@avahoru

Сенаторы занимаются словесными интервенциями. Судя по всему, в пользу застройщиков жилья. Через газету "Известия" Совет Федерации сообщил, что из-за высоких ставок по кредитам жилье к середине будущего года подорожает на 25%. Что делает в этой ситуации обыватель? Бежит в банк за ипотекой, чтобы купить квартиру (если, конечно, у него были такие планы). С другой стороны, сами банки и застройщики утверждают, что в рамках проектного финансирования среди кредитных организация - серьезная конкуренция за качественных девелоперов, что уже привело к снижению процентных ставок по кредитам для компаний.
Помнится, еще на заре правления в стройкомплексе Москвы нынешнего вице-премьера Марата Хуснуллина чуть было не прижал ФАС из-за громких заявлений о возможном росте цен на московские квартиры.

В Конституции с новыми поправками может появиться понятие "федеральных территорий", которые не будут входить в состав территорий субъектов Федерации.

Речь идет о территориях, где размещены военные и стратегические объекты. Территории со специальным правовым режимом есть в США, Канаде, Австралии, Индии и Малайзии.

@dprunews