​​Квартирный вопрос. Часть третья. (Часть первая здесь, часть вторая здесь)

В продолжение истории про связь «доступности жилья», «процента по ипотеке» и «уровня доходов».

Уважаемые коллеги из Proeconomics обратили внимание на два примечательных обстоятельства на рынке жилья.

С одной стороны, это снижение рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания среднего ипотечного кредита. В среднем по России на конец июля 2020 года размер указанного дохода составил 63,3 тыс. руб. (в январе 2020 года. - 70,7 тыс. руб.). В Москве эта сумма теперь 132,4 тыс. руб., (минус 16,4% к уровню января), в Московской области 94,8 тыс. руб. (-9,1%), в Санкт-Петербурге 81,2 тыс. руб. (-8,3%).
С другой стороны, с января по июль 2020 года средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек увечилась на 9,1% - на 7,1 тыс. руб и составила 86,013 руб. за кв. м.
То есть ипотеку вроде бы взять проще, однако жилье становится дороже. Если так пойдёт и дальше, то рост цен на жильё нивелирует выгоду заёмщика от сокращения ставок по ипотеке, делает совершенно верный вывод Proeconomics.

А я вам больше скажу - это же классическая пирамида subprime ипотеки! Что значит снижение уровня «рекомендованного семейного дохода» потенциального заемщика, в условиях когда реальные доходы этого самого заемщика стагнируют или сокращаются? Это, вашу мать, снижение требований к заемщику. И объяснить это снижение нельзя ничем иным, как желанием разогреть рынок жилья. Получается, что целью всего процесса «снижения ипотечного процента» является вовсе не «доступная ипотека», как говорят начальники. Целью является именно рост стоимости жилья, и, видимо, его переучет на банковских балансах.

Зачем это банкирам? Ну, надо же как-то зарабатывать проценты для вкладчиков, особенно в условиях экономического спада. Тем более, что в условиях высоких бизнес-рисков, вся эта штука с ипотечным строительством - это просто инвестиции банков в гектары «спальных контейнеров», то есть того, что у нас называется "жилой недвижимостью". А плательщик ипотеки в данной схеме просто посредник в этих инвестициях, а вовсе никакой не «собственник квартиры».

Правда, схема будет работать, если строящееся жилье будет постоянно дорожать, что оно и делает, потому что «дешевая ипотека» разгоняет спрос, превышающий предложение. Но, если доходы людей не начнут расти, вам потребуется еще снизить цену ипотеки. А потом еще. А риски все равно будут увеличиваться. Как вы их будете компенсировать? Правильно - снижением качества и площади строящегося жилья.

Кроме того, как писал Proeconomics здесь, «у растущей ипотеки при стагнации и тем более падании реальных доходов возникает другая проблема: из бюджета домохозяйств изымается всё больше денег, и другие траты им приходится сокращать». Добавлю, что в этой ситуации развитие массовой ипотеки будет, создавая спрос на продукцию строительных отраслей, одновременно выкачивать ресурсы из потребительской экономики, и - правильно, снижать доходы тех, кто в этой экономике работает.

Да, и еще - вся эта ипотечная машина по зарабатыванию процентов для владельцев банковских вкладов может крутиться до тех пор, пока заемщики могут обслуживать свои обязательства. И для коллапса рынка не надо, чтобы платить отказались все - достаточно будет сравнительно небольшого процента неплательщиков. "Ипотечная пирамида" - это, на самом деле, хрупкая конструкция.

По данным Эквифакса, пройденный пик кризиса и пандемии не улучшил ситуацию с просроченной задолженностью😔
Примерно 90% просроченных ссуд в разгар пандемии в июне так и не вернулись в обычный график платежей. Причем в Эквифаксе справедливо отметили, что по каким-то причинам все силы были пущены банками на потребительские кредиты, а кредитные карты обошли стороной и "просрочка" по ним стала возникать в первые же месяцы пандемии, что отчетливо видно на инфографике выше☝️🏻

@MarketOverview

Объем ввода жилья в России составит до 80 млн кв. м в 2020 году

По словам Якушева, ориентировочно к 2024 году в РФ должны строить 100 млн кв. м жилья ежегодно, это достаточно серьезный рывок. Он напомнил, что уже работает информационная система жилищного строительства, где можно видеть практически каждый проект.

Согласно уточненным данным Росстата, опубликованным в конце января 2020 года, объем ввода жилья в России в 2019 году составил 82 млн кв. м. Эти данные включают в себя жилые дома, построенные на участках, предназначенных для ведения садоводства, которые до августа 2019 года в статистике не учитывались. В 2018 году ввод жилья составил 75,7 млн кв. м.

Эскроу-счета не так хороши, как кажутся. Москомстройинвест не может контролировать застройщиков, строящих по "новой схеме"

Этот интересный нюанс раскрыла вчера Анастасия Пятова в интервью "РИА Недвижимость".

Вчитайтесь внимательно в то, что Анастасия говорит:

©️"Дольщики при появлении вопросов к застройщику жалуются нам как контролирующему органу в области долевого строительства. А что мы можем сделать? Только запросить информацию у Мосгосстройнадзора по темпам работ. При этом финансовая сторона вопроса остается для нас закрытой, в отдельных случаях мы не можем помочь девелоперу, потому что просто не видим сигналов о назревающих проблемах. Например, банк заключил кредитный договор, но не открывает по нему финансирование, так как выставил условие в виде получения застройщиком каких-то документов. Надо бить тревогу и ускоряться в согласовании документации, а мы даже не знаем, что деньги на объект не идут".

Выхода из этой ситуации, по мнению госпожи Пятовой, два:

▪️Первый – это вносить изменения в законодательство и обязывать застройщика раскрывать нюансы отношений с банком (против чего, естессна, против Центробанк).
▪️Второй – понятийный, когда в договоры между кредитором и заемщиком будут включаться пункты, разрешающие банкам передавать определенные сведения органам, осуществляющим контроль в области долевого строительства, при условии согласия девелопера (но какой девелопер согласится?).

С содроганием жду первого банкротства по #эскроу 🤯.

@novostroyman

"Жизнь коротка. И надо уметь. Надо уметь уходить с плохого фильма. Бросать плохую книгу. Уходить от плохого человека. Их много."
- Михаил Жванецкий

Привет.

Главные новости банков за 29 июля https://clck.ru/PxPKR

Ты должен знать:

1. Судя по истеричным попыткам Лукашенко ввести военное положение и отменить выборы, те кто говорили, что у батьки рейтинг 3%, сильно преувеличивали.
...
Под Минском задержаны 32 боевика, 18 комедий, 7 триллеров и один фильм ужасов.
...
В столицу Беларуси стягивают военных после того, как под Минском задержали 32 российских боевиков.

2. "Дегтярев рассказал в интервью, что протестующие «успокаиваются» после разговора с ним."
Ага, еще теплеют ноги и чешутся руки.

3. Памфилова изображает святую простоту и говорит, что не понимает истерики по поводу трехдневного голосования. Ну да, Элла Александровна, выборы на пеньках с вбросом голосов миллионами - это ж разве повод для истерики.
@kira_yarmysh

4. Часто вижу удивление: мол, чего это люди, у которых всё нормально, хотят смены власти в стране?
Объясняю.
Чем лучше человек живёт, тем бОльшим сторонником сменяемости власти он является.
Ровно поэтому, кстати, ничего для снижения бедности  власть не делает и делать не будет. @prof_preobr

5. Минобороны США: "Инопланетяне существуют и их технологии существенно превосходят наши."
Трамп: "Вот поэтому я и обхаживал Путина, у которого второй в мире ядерный арсенал."

6. Она говорит «приезжай ко мне», а у самой парковка возле дома 380 рублей.
@dermisson

7. - как дела?
- нормально
- со шлюхами своими так общайся
@saut333

Надо уметь. Отличного дня!

СРЕДНЯЯ СТАВКА ПО ИПОТЕКЕ В ИЮНЕ ВЫРОСЛА

Средняя ставка по рублёвым ипотечным кредитам выросла в июне до 7.50% vs 7.40% в мае. Реальная ставка (по отношению к текущей инфляции) продолжила снижение, опустившись к 4.29%.
В расчет этого показателя включаются кредиты, предоставленные по льготной ставке в 6.5% (эта программа запущена после начала кризиса с целью поддержать жилищное строительство). Доля этих кредитов в объёме вновь выдаваемой ипотеки на пике кризиса превышала 30%. Рост средней ставки в мае, скорее всего, связан с небольшим увеличением доли ипотеки, выдаваемой по рыночной ставке (сейчас это 8-9%).

ИПОТЕКА ВЗЛЕТЕЛА НА ЛЬГОТНЫХ СТАВКАХ

Льготная программа по ипотеке под 6.5% резко активизировала рынок. По итогам июня:
• Объём выданных ипотечных кредитов подскочил на 28.5% гг vs 4.5% гг в мае. По итогам 1П2020 рост составил 13.9% гг.
• Количество выданных ипотечных кредитов взлетело на 20.9% гг vs -0.4% гг в мае. По итогам 1П2020 рост составил 4.4% гг.

Льготная ипотека – это, вроде бы, хорошо. И экономику поддержит, и рабочие места сохранит… Но почему-то никто не говорит вслух о достаточно очевидном – с какого перепоя несколько миллионов россиян, взявшие ипотеку под двузначные ставки процента, должны оплачивать льготные кредиты кому-то ещё? Да, собственно, почему мы все (нет государевых денег, есть деньги налогоплательщиков) должны кому-то оплачивать льготный кредит? Этот же вопрос относится и ко всем прочим программам поддержки, появившимся во время кризиса. Хотите поддержать, снижайте налоги и уменьшайте надзорные издержки. Поддержка в нынешнем виде нарушает принципы общественной справедливости

Подписчики подогревают рубрику "Ожидание/реальность".

После вчерашнего видео об открытии фонтана построенного Setl Group, нам отправили рендер ЖК "Чистое небо", который максимально отличается от реальности.

Присылайте свои разочарования нашему @domstroybot.

Сбербанк назвал регионы, где реже всего платят наличными

Топ-3 лидеров по безналичной оплате:

Республика Карелия — 63,6%,
Мурманская область — 62,8%,
Республика Коми — 62,3%.

Топ-3 аутсайдеров по безналичной оплате:

Дагестан — 16,9%,
Чечня — 10,9%,
Ингушетия — 10,7%.

Глава Минстроя РФ Владимир Якушев считает реновацию по московскому примеру слишком затратной для других регионов.

«Если мы сегодня говорим о понимании московской реновации, то прекрасно понимаем, что это огромные деньги и затраты. Наверное, в таком формате, в котором она сегодня происходит в Москве, у нас только один субъект может потянуть с точки зрения затрат».

По словам Якушева, процесс расселения и строительства новых домов сегодня уже есть «не что иное, как реновация жилфонда».

👉🏿А ведь еще в июне спикер Совфеда Матвиенко предлагала распространить программу реновации на всю страну.

Так что законопроекты Хованской и депутатов питерского Заксобрания подождут еще на полках электронной базы данных Госдумы.

#минстрой #реновациярф #якушев

30.07.1937 подписан секретный приказ НКВД № 00447. В СССР начался Большой террор. Арестовано около 1,7 млн. человек, около 700 тыс. человек казнены.

ГК ПИК Сергея Гордеева получит в аренду без торгов более 12 га в Новом Девяткино в Ленинградской области. Такое распоряжение подписал губернатор Александр Дрозденко. Взамен застройщик обязуется завершить недостроенный комплекс «Галактика» и бесплатно передать квартиры дольщикам, которые пострадали от обанкротившейся компании «ГлавСтройКомплекс ЛО». Эта компания принадлежала принадлежат бывшему вице-губернатору Николаю Посяде. В рамках банкротства суды предписали арестовать его имущество.
📎Всего инвестору передадут 30 участков площадью 122 816 кв.м. На этой территории он собирается построить 185 130 кв.м жилья и 9875 кв.м коммерческих площадей.

Использование материнского семейного капитала (МСК) в качестве первоначального взноса

Процедура:

Сделка: подписываем документы - кредитный договор и договор приобретения.
Сдаем на регистрацию в Росреестр.
Получаем зарегистрированный ДКП и выписку из ЕГРН.
Идем в ПФР с зарегистрированным ДКП, выпиской ЕГРН и кредитным договором. Теоретически, ПФР может затребовать справку об остатке долга по кредиту. Поэтому до похода в ПФР можно взять эту справку в банке (если кредит к этому времени уже выдан).
В ПФР пишем заявление о распоряжении средствами МСК. Кстати, сейчас это можно сделать через банк (спрашивайте).
ПФР перечисляет деньги Продавцу в течение 10 дней с момента принятия решения. Кстати, по закону решение сейчас может приниматься в 30-дневный срок. С 1 января 2021 года заявление о распоряжении МСК будут рассматривать за 10 рабочих дней. Вот это уже лучше.

Варианты с выдачей кредита:

Вариант № 1. Выдача сразу после заключения кредитного договора. Деньги на аккредитив или ячейка. Условие доступа: регистрация договора + перечисление МСК продавцу

Вариант № 2. Выдача после регистрации сделки и перечисления продавцу МСК. Тут справка от банка об остатке долга для ПФР точно не нужна.

Для получения денег от банка Продавец предоставляет документ, подтверждающий получение МСК, и зарегистрированный договор приобретения.

Нюанс: не каждый продавец захочет так долго ждать деньги. В данном случае окончательный расчет несколько длиннее по времени. Но некоторые застройщики так работают. Продавцы - физ лица редко соглашаются на такую схему.

📌 В каких банках принимают МСК полностью как первоначальный взнос, без собственных средств
🔹Сбербанк
🔹АК Барс
🔹РСХБ
🔹Ипотека 24

@ipotekahouse #полезное

На словах ты толстый Лев, а на деле толстый Алексей.

❗️Ипотечные портфели банков Высшей ипотечной лиги по данным на 1.07.2020 г. @rusipoteka_ru

#ВысшаяИпотечнаяЛига

Если «ипотечная пирамида»пока еще не упала, то пузырь потребительского кредитования, можно сказать, лопнул. По данным бюро кредитных историй «Эквифакс», объемы просроченной задолженности по долгам физических лиц в мае-июне выросли больше чем на 100%.

Просроченных кредитов наличными за два месяца стало больше на 115%: к началу июля их общая сумма достигла 3,474 млрд рублей.

По автокредитам «просрочка» увеличилась на 129%, до 517 млн рублей.

Объем ипотечных займов, которые не обслуживаются 30-60 дней, вырос на 125%, до 601,5 млн рублей.

Не платить ростовщикам люди пока боятся - объем просрочки по займам МФО за май-июнь вырос на 63,8%, до 3,392 млрд рублей. Кредитные карты люди тоже стараются обслуживать (без них никак) - объем просрочки вырос по ним вырос на 51,7%, до 1,922 млрд рублей.

Любопытно, что еще год назад тогдашний министр экономического развития препирался с главой ЦБ на предмет сжатия кредитования людей (об этом моя давняя статья).
Мол, надувающийся «потребительский» кредитный пузырь оттягивает средства с рынка бизнес- кредитования, объяснял начальник по экономике, и сам по себе может быть большой проблемой. Правда, министр не говорил о том, что надо увеличить доходы людей, а требовал не давать им кредиты.

Нынешний кредитный кризис - производная от политики последних 7 лет, которая предполагала увеличение прибыли предприятий за счет снижения реальных доходов работников. Начальники рассчитывали, что прибыль эта будет направлена на инвестиции, но собственники и управляющие смотрели на бизнес- риски объективно, и предпочитали просто эвакуировать деньги из страны. А люди, чтобы свести концы с концами, брали кредиты.

Лет шестьдесят назад был анекдот о том, как в СССР скрестили корову с медведем - чтобы корова круглый год сосала лапу и давал молоко. «Кредитный пузырь», он, в общем, о этом - как бы сделать, чтобы людям не платить, а они бы работали, да еще что-то покупали.

Ключом к росту экономики должно стать повышение доходов людей. Главным экономическим показателем - уровень подушевого ВВП, выраженный в долларах. Не эти вот мутные «паритеты покупательной способности», а реальные деньги для живых людей.
Согласны?

Названы города, где выгоднее всего покупать квартиру для заработка

Специалисты портала сравнили среднюю стоимость квартир со средней ставкой аренды в 70 крупнейших городах страны с населением свыше 300 тысяч человек. Выяснилось, что становиться рантье лучше всего в Магнитогорске. Жилье здесь стоит 1,66 млн рублей, а аренда - 14 515 рублей в месяц. То есть купленная квартира "возвращает" по 10,5% от стоимости ежегодно, ее приобретение окупится всего за 9,5 лет. Хорошие результаты также у Астрахани (доходность равняется 9,8%, окупаемость - 10,2 года), Череповца (9,1% и 11 лет), Нижнего Тагила (8,6% и 11,6 года) и Грозного (7,9% и 12,7 года).

Замыкает список Владивосток. Арендные ставки здесь выше, чем в Магнитогорске - 22 973 рубля, но и стоимость квартиры заметно больше - 6,66 млн рублей. Соответственно, доходность сдаваемого жилья - всего 4,1%, затраты на него вернутся лишь через 24,2 года. Невыгодно быть рантье в Москве (4,2% годовых, окупаемость 23,9 года), Сочи (4,3% и 23 года), Санкт-Петербурге (4,5% и 22,2 года) и Белгороде (4,8% и 21 год).

Средняя доходность квартиры по России в целом составила 6% годовых, средний срок окупаемости - 16,6 года. По сравнению с прошлым годом сдавать квартиры стало чуть выгоднее - в 2019 году было 5,6% доходности и 18 лет окупаемости.

При этом аналитики подчеркивают, что для простоты подсчетов не учитывались расходы собственника на ремонт квартиры, коммунальные платежи, налоги, а также простои во время поиска очередного арендатора и затраты на продвижение объявлений.

Самые низкие итоги голосования в Питере записаны в "элитном" Курортном районе, где проживают оба руководителя Петербурга - Александр Беглов и Вячеслав Макаров.

В распоряжении Протопроедра есть полные данные, введенные в систему Центризбиркома от имени Петербурга. Оценка их достоверности и соответствия реальному волеизъявлению граждан северной столицы лежит за пределами существующих возможностей. Поэтому речь пойдет только о той части "соревнования", которая касается организаторов голосования.

Самая безоговорочная поддержка поправок записана за Московским районом - 85% при явке 73%. Жители Московского района, вы слышите? 85% из вас поддерживают обнуление сроков для Дмитрия Медведева и Владимира Путина.

Всего за шестью районами записана поддержка 80% и более - Московский, Василеостровский, Пушкинский, Приморский, Петроградский, Фрунзенский. Немного не дотянули до 80% Кронштадтский и Невский.

В абсолютных цифрах больше всего поддержки записано за Приморским районом - 317 тысяч человек. Жители Приморского района, вы слышите? 80% из вас поддерживают обнуление.

Самый скромный уровень поддержи - около 70% - записан за Выборгским, Курортным и Адмиралтейским районами.

"Но если смотреть вместе с записанной явкой, то абсолютным аутсайдером, проигравшим, давшим самые плохие цифры поддержки Конституции Владимира Путина, стал Курортный район", - сказал источник.

По информации собеседника, за Курортным районом записана самая низкая явка - 64% и "всего" 72% поддержки.